買(mǎi)賣(mài)合同效力
近年來(lái)，城市近郊農民要求收回原已出賣(mài)的房屋引發(fā)的農村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件增多。由于目前相關(guān)法律、法規不夠明確，審判實(shí)踐中對農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認識存在差異，從而導致不同的裁判結果。
1.農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的特點(diǎn)1.從買(mǎi)賣(mài)雙方身份來(lái)看，出賣(mài)人為農村村民，買(mǎi)受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。
2.從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上。
3.合同大都已履行(出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人給付了房款并入住)，但多未辦理房屋或宅基地使用權變更登記。
4.從訴因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價(jià)格遠遠高于原房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人受利益驅動(dòng)而起訴。
5.從標的物現狀看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類(lèi)案件的難點(diǎn)，涉及到對房屋增值部分的處理問(wèn)題。
農村房屋是否允許買(mǎi)賣(mài)農村房屋能否買(mǎi)賣(mài)，對此問(wèn)題存在兩種意見(jiàn);
一種意見(jiàn)認為農村房屋買(mǎi)賣(mài)事關(guān)農村宅基地使用權的轉讓?zhuān)覈山罐D讓農村宅基地使用權，因此，農村房屋不能買(mǎi)賣(mài)。
另一種意見(jiàn)認為，“法無(wú)禁止即可行”，我國法律沒(méi)有禁止農村房屋買(mǎi)賣(mài)的明文規定，只要雙方協(xié)商同意，農村房屋就可以買(mǎi)賣(mài)。從我國土地法第六十二條關(guān)于“農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定可以看出，國家還是肯定農村房屋是可以出售的，沒(méi)有要禁止和干涉農村居民行使房屋所有權的立法意圖。而且，依據我國物權法第六十四條“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權”的規定，既然農村房屋是農村居民合法的私有財產(chǎn)，那么作為農村房屋所有權人的農村居民，完全可依法對其房屋行使包括處分權在內的所有權。因此農村房屋是可以買(mǎi)賣(mài)的.。
對農村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力的認定由上述分析可見(jiàn)，農村房屋可以買(mǎi)賣(mài)。但是，不是所有的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是合法有效的。因為，根據我國合同法的規定，一個(gè)合同有效，不僅合同主體要適格，而且內容要合法。筆者認為，在農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認定上，除依法適用我國合同法關(guān)于合同有效、無(wú)效規定的一般原則外，還應當遵照國家政策的相關(guān)規定。
根據農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的差異，可以將農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛分為三類(lèi)：
一是農村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛;
二是農村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛;
三是農村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力時(shí)也會(huì )得出不同的結論。
1.對農村本集體經(jīng)濟組織成員之間農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應認定有效。
因購買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉的障礙。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農村房屋買(mǎi)賣(mài)，只要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應當認定買(mǎi)賣(mài)合同有效。
2.慎重對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認定。
我國相關(guān)法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓?zhuān)缜拔乃�，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無(wú)禁止性規定，而國家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無(wú)權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀(guān)認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來(lái)否定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者主張對這類(lèi)農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
3.對農村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應認定無(wú)效。
對于農村居民是否能向城鎮居民出售房屋，我國雖無(wú)法律、法規的相關(guān)禁止性規定，但國務(wù)院辦公廳在1999年《關(guān)于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣(mài)土地通知》中明確規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”;2004年11月，國土資源部《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》又進(jìn)一步規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國家規定的有關(guān)政策，但根據我國民法通則第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規定的，應當遵守國家政策”的規定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，筆者認為，對這類(lèi)合同，因違反國家政策而應認定為合同無(wú)效。
農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的處理原則農村私有房屋交易是在城鄉流動(dòng)加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監管是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續上揚、房屋拆遷補償等是引起此類(lèi)案件的主要原因。審理此類(lèi)案件應考慮到個(gè)案情況，做出不同處理：第一，對于發(fā)生在農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)，如果查明無(wú)欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。
第二，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無(wú)效的訴訟請求。
第三，對于將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應作無(wú)效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第四，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，應本著(zhù)尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利。
第五，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，如果認定合同無(wú)效，在決定退房退款時(shí)，要全面考慮到合同無(wú)效對雙方當事人的利益影響以及各方的過(guò)錯責任大小，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失;其次，對于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價(jià)值進(jìn)行補償。
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