農村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
農村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
20xx年6月，原、被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，雙方約定將原告名下的房屋出售給被告，房屋價(jià)款為22.6萬(wàn)元。被告付清了房款后，原告將訟爭的房屋及土地證交付給被告，但該房一直未能辦理產(chǎn)權變更手續，訟爭的房屋土地性質(zhì)屬于集體土地。后該房屋將被拆遷，原告要求確認該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并要求雙方各自返還房屋和購房款。
一審法院判決：原、被告雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)行為違反了我國土地管理法律、法規的強制性規定，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效;被告在判決生效后30日內將訟爭房屋返還給原告，同時(shí)由原告返還購房款22.6萬(wàn)元給被告。
被告認為，合同已經(jīng)履行多年，原告已經(jīng)使用當初被告給付的購房款在城市購買(mǎi)了另一套房屋，直接判決雙方返還后，自己按當初購房所付的房款購買(mǎi)房屋已經(jīng)貶值很多，雙方當時(shí)基于自愿達成協(xié)議后，原告因出現巨大的拆遷利益而反悔協(xié)議，顯然違反誠實(shí)信用、公平的原則，故請求二審予以改判。
二審法院審理此案后，考慮到當事人對確認房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效后各自返還所帶來(lái)的損失存在爭議，召集當事人根據合同無(wú)效的處理原則進(jìn)行調解，明確對原合同標的的相互返還，并對原告的損失按過(guò)錯比例由出賣(mài)人進(jìn)行了賠償。本案調解后取得了良好的效果。
近年來(lái)，在城市迅猛擴展、拆遷帶來(lái)巨大經(jīng)濟利益的現實(shí)背景下，不少農民在售房多年后，罔顧道德和輿論，提起追討小產(chǎn)權房的訴訟，本案就是一個(gè)典型。但是，小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同僅僅被認定無(wú)效并不能徹底解決雙方之間的糾紛，圍繞著(zhù)損失賠償的爭議仍然存在，實(shí)務(wù)界對此也并不能統一觀(guān)點(diǎn)。
筆者認為，出賣(mài)人主張買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的行為與中國人的傳統道德相悖，如果出賣(mài)人均能通過(guò)主張買(mǎi)賣(mài)無(wú)效而獲得巨大利益，容易引發(fā)人們的道德危機，為和諧社會(huì )所不容。因此，從不誠信者不得益的原則出發(fā)，應當對村民起訴確認小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的真正目的加以甄別，并根據交付時(shí)間的長(cháng)短，結合房屋本身的重置成本價(jià)、土地的區位補償價(jià)，作出綜合的評定。一方面充分考慮房屋的'翻建、擴建帶來(lái)的添附價(jià)值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來(lái)的拆遷安置補償預期的巨大經(jīng)濟利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財產(chǎn)損失。
其中最主要的是房屋下所附宅基地區位價(jià)值損失的認定。在本案的處理中，筆者提出的觀(guān)點(diǎn)是：根據房屋交付到主張買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的時(shí)間長(cháng)短，在買(mǎi)受人和出賣(mài)人之間進(jìn)行分配。因為時(shí)間越長(cháng)，越應當維護交易的安全和穩定，買(mǎi)受人所占的利益比例應當越大;但即便時(shí)間較短，買(mǎi)受人也應分得宅基地區位價(jià)值的相當部分。并且，因此所確定的出賣(mài)人賠償給買(mǎi)受人的損失，應當足以起到法律應有的指引作用和教育作用，才能夠抑制小產(chǎn)權房的流轉，才能使農民在巨大的利益差別面前不至于以同樣而簡(jiǎn)單的理由(城鎮居民不得到農村購買(mǎi)農民的房屋)肆意主張返還，從而引導出賣(mài)房屋的農民謹慎提起訴訟，同時(shí)也能夠盡量挽回購房人的損失。由此，通過(guò)法制的強制力介入道德的規范和重建，來(lái)解決因社會(huì )發(fā)展對社會(huì )倫理所帶來(lái)一系列困惑和危機。
農村宅基地范本：
甲方(賣(mài)方)
身份證號碼：
乙方(買(mǎi)方)
身份證號碼：
甲、乙雙方就宅基地及房屋買(mǎi)賣(mài)事宜，經(jīng)協(xié)商自愿達成如下協(xié)議：
一、甲方自愿將坐落在 的宅基地及房屋出售給乙方。
二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價(jià)為人民幣 元。
三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權完全歸甲方個(gè)人，該宅基地及房屋沒(méi)有任何的債權債務(wù)糾紛，其轉讓符合法律規定的條件，如因甲方原因導致乙方損失，甲方愿承擔全部賠償責任。
四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付 元定金;甲乙雙方約定在___________前向乙方交付房屋，并于__________前辦理土地使用證及房產(chǎn)證手續。如因甲方原因，該房屋未在約定時(shí)間內交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方;如乙方因自身原因不愿買(mǎi)受該房，甲方定金不予返還。
五、在約定期限內不能辦好土地使用證及房產(chǎn)證手續，導致本合同無(wú)法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應向乙方返還所有已收房款。
六、土地稅由甲方承擔，契稅由乙方承擔;其他稅務(wù)由國家指定各自承擔。
七、土地使用證及房產(chǎn)證手續完善后，甲方將房屋及相關(guān)原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。
八、甲方確保房屋建筑質(zhì)量達到國家標準，該房屋發(fā)生的任何質(zhì)量問(wèn)題均由甲方承擔。
九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權、處置權、以及因國家動(dòng)拆遷安置政策帶來(lái)的所有權益均與甲方無(wú)關(guān)。
十、土地使用證及房產(chǎn)證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。
十一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決，由此達成的補充協(xié)議與本合同有同等效力。
十二、按《合同法》履行，合同履行地點(diǎn)為乙方戶(hù)籍所在地。
十三、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執一份，每份具有同等效力。
甲方簽字： 乙方簽字：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
電話(huà)： 電話(huà)：
年 月 日 年 月 日
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