新版深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同模版

　　昨日從市規劃和國土資源委員會(huì )了解到，昨日起，我市正式啟用《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預售）示范文本》（2010版），全市預售商品房的買(mǎi)賣(mài)使用全新示范文本，深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。新版本根據2006版合同實(shí)施以來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)法律的變更，對不符合當前法律要求的條款進(jìn)行了修訂。

　　據了解，此次啟用的新版本合同示范文本修訂的主要側重于以下兩個(gè)方面：一是根據置業(yè)者、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀機構、司法界、媒體及相關(guān)主管部門(mén)對2006版合同實(shí)施的反饋意見(jiàn)，對合同原有條款進(jìn)行修補和完善，對合同中部分語(yǔ)義模糊的條款進(jìn)行明確；二是根據2006版合同實(shí)施以來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)法律的變更，對原合同不符合當前法律要求的條款進(jìn)行修訂。

　　新合同修訂內容

　　包括：特別提示中增加合同 范本中出現的一些概念的 “定義或解釋”；對付款方式和日期、買(mǎi)受人逾期付款的違約責任、交付時(shí)間和辦法、交付時(shí)的驗收、買(mǎi)受人逾期交付的違約責任、規劃、設計變更的違約責任、辦證義務(wù)、延期辦證的違約責任、前期物業(yè)管理、通知和送達、糾紛處理等普通購房人關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步細化。

　　新版房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同１３處修訂

　　１ 共有部位和其他共用設施設備權益

　　根據《物權法》的要求，新版合同重新擬訂了共有部位和其他共用設施設備權益條款。關(guān)于共有部位所有權的爭論，是現實(shí)中導致糾紛的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。原條款是根據《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》第十三條做出的約定�！段餀喾ā烦雠_之后，這樣的約定已經(jīng)無(wú)法體現物權法的立法精神。新擬訂的條款把原條款中的“權益”明確為“共有和共同管理權利”。

　　２ 計價(jià)方式和價(jià)款

　　新版合同對購房總價(jià)款進(jìn)行了界定，明確購房總價(jià)款不包括購房環(huán)節產(chǎn)生的相關(guān)稅費。通過(guò)明確購房總價(jià)款的內容，有效避免買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后對購房稅費支付問(wèn)題的爭議。

　　３ 付款方式和日期

　　新版合同細化了按揭方式付款每期的付款日期和付款金額，同時(shí)明確了買(mǎi)賣(mài)雙方應為按揭貸款辦理方提供手續的義務(wù)。

　　原條款中多處出現“全部購房款”、“房地產(chǎn)總價(jià)”、“全部樓價(jià)款”等含義相同而表述方式不同的用語(yǔ)，新條款統一使用“購房總價(jià)款”，和第五條保持一致。

　　４ 買(mǎi)方逾期付款的違約責任

　　補充了賣(mài)方因買(mǎi)方不能償還銀行按揭貸款導致賣(mài)方承擔擔保責任時(shí)，買(mǎi)方的逾期付款責任，增加了“采取按揭方式付款的，如因買(mǎi)方不能按借款合同約定按期還本付息導致按揭銀行要求賣(mài)方承擔擔保責任，賣(mài)方有權要求買(mǎi)方賠償由此導致的損失，合同范本《深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》�！�

　　新條款對原條款中容易引起混淆和爭議的術(shù)語(yǔ)進(jìn)行了修正和統一，并增加了對“累計應付款”的定義。

　　５ 交付時(shí)間和辦法

　　入伙環(huán)節是現實(shí)交易過(guò)程中容易產(chǎn)生矛盾的環(huán)節之一，產(chǎn)生矛盾的原因之一是部分開(kāi)發(fā)商發(fā)出的《入伙通知書(shū)》內容不明確。新條款明確了《入伙通知書(shū)》的基本內容應當包括套內建筑面積、入伙辦理期限、入伙手續辦理地點(diǎn)等。

　　６ 交付時(shí)的驗收

　　驗收和交付環(huán)節是引起買(mǎi)賣(mài)雙方爭議的主要環(huán)節之一。新條款增加了驗收和交付環(huán)節異議的.處理問(wèn)題，明確買(mǎi)方對賣(mài)方的書(shū)面答復和處理意見(jiàn)不滿(mǎn)意的，可以委托雙方認可的建設工程質(zhì)量檢測機構檢測，并經(jīng)設計單位復核確認。

　　７ 不可抗力

　　新版合同增加引用了《合同法》對不可抗力進(jìn)行了定義，增加了“本合同中的不可抗力是指不能預見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀(guān)情況”。

　　８ 面積差異的處理

　　在原合同實(shí)施過(guò)程中，原條款中的“實(shí)際套內建筑面積”常引起買(mǎi)賣(mài)雙方的爭議，買(mǎi)方通常認為實(shí)際套內建筑面積等于買(mǎi)方自行測量的面積。新版合同增加了實(shí)際套內建筑面積的定義，明確為竣工面積測繪報告確定的建筑面積。

　　９ 銷(xiāo)售廣告、售樓書(shū)、樣板房效力的約定

　　在原合同中未對銷(xiāo)售廣告、售樓書(shū)、樣板房的效力進(jìn)行約定，到時(shí)部分帶裝修交付的房產(chǎn)實(shí)際交付與樣板展示房不一致，導致合同糾紛。為避免此情況的發(fā)生，新版合同第十八條增加了對賣(mài)方的銷(xiāo)售廣告、售樓書(shū)、樣板房的效力約定，明確對賣(mài)方的銷(xiāo)售廣告、售樓書(shū)、樣板房等就商品房及相關(guān)設施的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內容。

　　１０ 辦證義務(wù)

　　原條款約定了辦理房地產(chǎn)證有共同辦理、買(mǎi)方委托賣(mài)方辦理、買(mǎi)方自行辦理三種方式，但把買(mǎi)方委托賣(mài)方辦理方式和共同辦理合并到一款，沒(méi)有對買(mǎi)方委托賣(mài)方辦理進(jìn)行明確約定。在實(shí)際辦證過(guò)程中，買(mǎi)方委托賣(mài)方辦理會(huì )涉及到證件資料移交和稅費支付問(wèn)題，不約定買(mǎi)方應當承擔的義務(wù)，可能導致賣(mài)方不能如期辦證。因此，新合同增加了買(mǎi)方委托賣(mài)方辦理的辦證方式，并明確了買(mǎi)賣(mài)雙方的義務(wù)。

　　１１ 延期辦證的違約責任

　　原條款明確了賣(mài)方不能按照約定期限辦妥《房地產(chǎn)證》時(shí)，賣(mài)方的違約責任。在實(shí)際工作中，可能出現買(mǎi)方原因導致賣(mài)方不能按期履行辦證義務(wù)的情形。新版合同增加了“因買(mǎi)方未履相關(guān)義務(wù)導致賣(mài)方不能按期辦理《房地產(chǎn)證》的，賣(mài)方不承擔延期辦證的違約責任�！泵鞔_了買(mǎi)方應當配合賣(mài)方完成辦證手續的義務(wù)。

　　１２ 前期物業(yè)管理

　　原條款主要根據《深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》制訂，該條例已經(jīng)失效。新合同根據《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》進(jìn)行了修訂，針對特區內，根據新條例將相關(guān)法律術(shù)語(yǔ)進(jìn)行了更新。

　　１３ 通知和送達

　　在實(shí)際工作中，出現了發(fā)展商以報紙公告等方式進(jìn)行通知的方式，也出現了被送達方拒絕接收通知的情形。新版合同明確了只有書(shū)面通知才是有效的通知方式，并對如何處理送達環(huán)節出現的拒絕簽收進(jìn)行了約定。

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