闡述房租租賃合同中的優(yōu)先權
房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先權包括優(yōu)先購買(mǎi)權和優(yōu)先承租權。
所謂承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權，是指當出租人要出賣(mài)房屋時(shí)，在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人而購買(mǎi)房屋的權利。所謂承租人的優(yōu)先承租權，是指原租賃期間屆滿(mǎn)后，出租人將房屋出租的時(shí)候，在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人承租房屋的權利。
承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是承租人的法定權利，無(wú)須當事人事先約定�！逗贤ā芬幎ǎ�“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的.合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。”
在司法實(shí)踐中，關(guān)于承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權主要應當注意以下問(wèn)題：
(1)優(yōu)先購買(mǎi)權發(fā)生的前提。承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權只能發(fā)生在出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)。
(2)出租人的通知義務(wù)。出賣(mài)人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，以便承租人考慮是否購買(mǎi)。
(3)優(yōu)先購買(mǎi)權發(fā)生的要件。承租人僅僅是在同等條件之下才享有優(yōu)先于他人購買(mǎi)租賃房屋的權利。
(4)承租人應當在合理期限內行使優(yōu)先購買(mǎi)權。
《合同法》僅僅明確規定了房屋承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權，對承租人的優(yōu)先承租權沒(méi)有加以明確。我們認為，優(yōu)先承租權在司法實(shí)踐中也應當得到承認。原因在于：規定承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的價(jià)值取向在于保護承租人的基本生存權利，那么在涉及承租人基本生存權的保護之時(shí)，法律就應當繼續貫徹這一立法價(jià)值取向，承認承租人優(yōu)先承租權。
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