租賃房屋買(mǎi)賣(mài)的法律問(wèn)題

　　房屋租賃期間對外出賣(mài)房屋的，如何確定出租主體的變更時(shí)間?房屋租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)導致產(chǎn)生新的房屋租賃合同的，新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權變更登記的時(shí)間為準。“買(mǎi)賣(mài)不破房屋租賃”的適用是否要求房屋租賃合同登記?

　　1、房屋租賃期間對外出賣(mài)房屋的，如何確定出租主體的變更時(shí)間?

　　房屋租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)導致產(chǎn)生新的房屋租賃合同的，新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權變更登記的時(shí)間為準。買(mǎi)賣(mài)房屋雙方對此另有約定的按約定。

　　《合同法》第二百二十九條規定“房屋租賃物在房屋租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響房屋租賃合同的效力”，這就是“買(mǎi)賣(mài)不破房屋租賃”的規定，事實(shí)上，還包括贈與、互易等形式的所有權變更情況。審判實(shí)踐中，新舊法律關(guān)系交替的時(shí)間點(diǎn)掌握很重要。由于房屋買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生的新的房屋租賃關(guān)系，該時(shí)間點(diǎn)就掌握在所有權發(fā)生變動(dòng)的時(shí)間，也就是房屋權利變更登記的時(shí)間。

　　2、“買(mǎi)賣(mài)不破房屋租賃”的適用是否要求房屋租賃合同登記?

　　未經(jīng)登記的房屋租賃合同，當房屋所有權發(fā)生變化時(shí)，房屋租賃承租人不能以“買(mǎi)賣(mài)不破房屋租賃為由”向新的房屋權利人要求房屋租賃合同繼續履行。但是，房屋房屋租賃承租人有證據證明新的房屋權利人知道或者應當知道房屋租賃事實(shí)的除外。

　　在保護房屋房屋租賃承租人權利的同時(shí)，也應當考慮保護房屋買(mǎi)受人的權利，兩者的權利在法律上是平等的。德國由于二戰后居住房屋緊張，為保護居住人的利益而創(chuàng )設了“買(mǎi)賣(mài)不破房屋租賃”的法律規定，以后一些國家也將“買(mǎi)賣(mài)不破房屋租賃”作為自己的法律，我國就是如此。應該說(shuō)，房屋租賃合同由于其準物權的特性，“買(mǎi)賣(mài)不破房屋租賃”有其一定的法理基礎。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，當初的立法理由已經(jīng)日漸弱化，特別是大量商業(yè)房屋租賃的存在與當初保護居民居住權的立法意圖不相一致。在保護房屋房屋租賃承租人利益的同時(shí)，如何保護買(mǎi)受人的利益成為值得思考的問(wèn)題。

　　我們認為，《上海市房屋房屋租賃條例》第十五條第二款關(guān)于“房屋房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人”的規定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當房屋租賃合同未予登記，或者買(mǎi)受人不知道系爭房屋房屋租賃事實(shí)的，相應的法律后果不能由買(mǎi)受人承擔。房屋房屋租賃承租人也不能以 “買(mǎi)賣(mài)不破房屋租賃”為由，對抗買(mǎi)受人對房屋處分的權利，不能要求房屋房屋租賃合同繼續履行。同時(shí)，出賣(mài)人未向買(mǎi)受人告知房屋租賃事實(shí)，導致房屋房屋租賃承租人不能主張“買(mǎi)賣(mài)不破房屋租賃”而合同不能繼續履行的，應當認定出租人違約。房屋房屋租賃承租人可以向出租人主張相應的違約責任。

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