2015購房合同簽訂需知及樣本

　　簽訂購房合同要慎之又慎

　　正因為商品房的銷(xiāo)售中存在諸多“陷阱”，所以在購買(mǎi)商品房時(shí)，與房地產(chǎn)商簽訂合同，要特別小心。

　　購買(mǎi)期房時(shí)，簽訂預售合同;

　　購買(mǎi)現房時(shí)，簽訂銷(xiāo)售合同。

　　在簽訂這些合同時(shí)，必須仔細。

　　務(wù)必妥善保存好原始材料，如合同、發(fā)票、收據憑證、協(xié)議書(shū)等，一旦發(fā)生爭議或違約，可憑證據投訴或訴諸法律。由于購房者大都是第一次簽訂這類(lèi)合同，不熟悉有關(guān)規定，往往聽(tīng)任房地產(chǎn)商怎么說(shuō)，就怎么填。最常見(jiàn)的是合同由房地產(chǎn)商填好，購房者只是簽字、蓋章而已。到了發(fā)生房地產(chǎn)糾紛，一看合同，合同的條文有利于房地產(chǎn)商，購房者如同啞巴吃黃連———有苦說(shuō)不出!

　　關(guān)于簽訂這些合同，律師提醒眾多的購房者：在購房前應依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規定，仔細審查商品房預售方的資格、條件：

　　一、預售方已交付全部土地使用權轉讓金，取得土地使用權證書(shū)。只有向國家繳納了土地出讓金，取得了該土地使用證書(shū)后，在該土地上所建的房屋才可以進(jìn)入流通領(lǐng)域;

　　二、預售方持有建設項目規劃許可證。城市的任何建設項目都必須置于城市總體規劃之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有在其項目符合規劃，拿到城市建設工程規劃許可證后才能開(kāi)工建設。否則，屬違章建筑，極有可能被政府強令拆除;

　　三、預售方投入開(kāi)發(fā)工程建設的資金已達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。這一點(diǎn)很關(guān)鍵，從目前的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛來(lái)看，很大一部分緣于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入不足，不能按時(shí)完工。這一規定對打擊房地產(chǎn)投機、欺詐等不法行為效果明顯;

　　四、預售方已向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得了商品房預售許可證。以上條件，預售方必須同時(shí)具備。

　　在確定了預售方符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規定之后，在你準備與之簽約時(shí)，律師提醒諸位購房者：

　　若您主意已定，要與房屋銷(xiāo)售方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應著(zhù)重審查合同的以下條款：

　　一、房屋所占土地的使用權。如果賣(mài)方未合法取得該土地的使用權，應責成賣(mài)方首先向國家繳納土地使用金;

　　二、標的及質(zhì)量條款。您要問(wèn)明擬買(mǎi)的商品房位于何處何路幾號幾層，是磚混結構還是磚木結構，朝向如何?建筑面積及居住面積各為多少?

　　三、價(jià)款及支付條款。合同中應明確規定每平方米價(jià)格及總價(jià)，如果包括其他費用如水暖、煤氣的初裝費等、應一并列明;該房款是一次付清還是分期付款?是現金支付還是票據支付?若消費者購買(mǎi)的是期房，最好爭取分期付款方式，簽合同時(shí)先付總價(jià)款的百分之四十，待工程完工過(guò)半時(shí)再付百分之三十，等工程竣工交付時(shí)付清最后的百分之三十，這樣，就可以給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設定對等的義務(wù)，減少消費者的購房風(fēng)險;

　　四、違約條款。應列明一方違約時(shí)支付違約金的合理數額或違約金計算辦法。如房屋開(kāi)發(fā)商在格式合同中私自定下諸如“若開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交付房屋，按該房屋合同價(jià)款0.001%支付違約金”的不合理條款時(shí)，您應對此堅決抵制，因為這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不想履約的一個(gè)征兆。若合同未約定違約金條款時(shí)，依法律規定由違約方支付對方合同總價(jià)1%至5%的違約金;

　　五、房產(chǎn)證的辦理。合同中應約定房屋交付后，如何辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)手續。建議您盡快辦理房產(chǎn)證，因為房產(chǎn)證是房屋所有權的證明。

　　關(guān)于簽訂購房合同的注意事項

　　簽訂購房合同注意事項：決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開(kāi)始就進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的圈套。

　　前許多房產(chǎn)交易還處在“賣(mài)方”市場(chǎng)階段，許多房地產(chǎn)商借其優(yōu)勢地位，與消費者簽訂了權利和義務(wù)不對等的合同，亟需政府有關(guān)部門(mén)對房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規范和調控。同時(shí)，消費者也應采取恰當方式維權，比如變通合同形式、在開(kāi)發(fā)商提供的合同文本上加“附頁(yè)”等，這是法律允許的，也是必要的。

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