2016商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案

　　商品房一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，小編這里為大家整理了整理的商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案以及相關(guān)信息，歡迎閱讀。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案

　　《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是辦理房產(chǎn)證不可或缺的資料，而在全國各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因為合同約定不清晰所致�？梢哉f(shuō)除了房產(chǎn)證，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽約其實(shí)也是購房環(huán)節中至關(guān)重要的環(huán)節。

　　2006年8月，東莞市正式啟動(dòng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案。然而在實(shí)際操作中，工作人員發(fā)現不少市民對網(wǎng)上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。

　　本篇報道將介紹啟動(dòng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案的優(yōu)勢，網(wǎng)上簽約流程，以及市民在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，應該注意的相關(guān)事項。

　　網(wǎng)上備案使信息透明化

　　“已經(jīng)獲得預售證的房子才會(huì )將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，才能進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案。”東莞市房產(chǎn)管理局相關(guān)負責人向記者介紹說(shuō)，實(shí)現網(wǎng)上合同備案最大的優(yōu)勢是使房產(chǎn)信息透明化，市民可以通過(guò)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清晰地了解樓盤(pán)單位的各方面信息。

　　據介紹，在實(shí)現網(wǎng)上合同備案前，東莞的房地產(chǎn)交易中，合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會(huì )簽訂一份合同就立刻送往房管部門(mén)備案，因而合同備案時(shí)間往往滯后于合同的真正簽訂時(shí)間，購房者無(wú)法及時(shí)了解購買(mǎi)樓盤(pán)的相關(guān)情況。另一方面，如果發(fā)展商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進(jìn)行出售，不知情的購房者也可能因不了解情況而購買(mǎi)到問(wèn)題樓盤(pán)。

　　網(wǎng)上備案系統上線(xiàn)后，在商品房建檔時(shí)，包括樓盤(pán)總的套數，可銷(xiāo)售套數，銷(xiāo)售單位的戶(hù)型、面積、狀態(tài)，以及樓盤(pán)的查封、抵押情況均會(huì )及時(shí)公布。而交易雙方在對合同內容確認無(wú)誤、點(diǎn)擊保存后，房屋銷(xiāo)售狀態(tài)會(huì )立刻反饋到網(wǎng)上備案系統，自動(dòng)將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣(mài)的情況，保障了購房者的利益。

　　此外，市民在后期還可以方便地跟蹤了解自己所購單位的各項信息，包括該單位的確權情況等。在申請辦理房產(chǎn)證時(shí)，網(wǎng)上備案單位資料清晰，也會(huì )使辦證過(guò)程更便捷。

　　網(wǎng)上簽約注意保存密碼

　　啟動(dòng)網(wǎng)上備案的目的是使信息透明化，保障購房者利益。然而，不少購房者對網(wǎng)上簽約備案系統不了解，對其操作流程不夠重視，在相關(guān)操作上也存在一些誤區。

　　“一些購房者在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，自己的個(gè)人密碼讓發(fā)展商去設置，有些市民甚至是委托律師簽約。這些都是不注重保護自己權益的行為。”市房管局一名工作人員向記者介紹說(shuō)，大部分購房者認為在審核過(guò)合同內容中的條款，雙方確認無(wú)誤、點(diǎn)擊保存后就不能再作修改。其實(shí)這是一種誤解。雙方在網(wǎng)上簽訂后，如果沒(méi)有手動(dòng)點(diǎn)擊提交備案，8小時(shí)后已保存的簽訂合同會(huì )自動(dòng)提交備案。而在這8小時(shí)內，即使在打印紙質(zhì)合同后，如果當時(shí)沒(méi)有將網(wǎng)上已經(jīng)簽訂的合同提交備案，而發(fā)展商有雙方密碼，可以再次進(jìn)入系統修改條款。此外，在網(wǎng)上簽訂合同時(shí)設置的密碼，還將在后期用于辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)。

　　“購房者在設置密碼時(shí)，最好是要求他人回避，自己設置。”該名工作人員表示，在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，密碼一定要妥善保存，在雙方對合同條款確認無(wú)誤、簽訂保存之后，一定要當場(chǎng)提交備案，并打印《商品房備案登記證明書(shū)》，經(jīng)雙方確認后簽字保存。據介紹，在提交備案并打印《商品房備案登記證明書(shū)》之后，網(wǎng)上備案的合同條款將無(wú)法再進(jìn)行更改。該名工作人員同時(shí)提醒購房者，如果在后期委托發(fā)展商或代理機構辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)，需告知受委托方購房密碼時(shí)，應出具書(shū)面委托書(shū)，以明晰密碼如果丟失時(shí)的責任，從而真正保障到自己的利益。

　　延伸閱讀

　　一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形有哪些

　　1、房屋與土地分開(kāi)轉讓

　　現實(shí)生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開(kāi)轉讓的情形，房產(chǎn)不得轉讓、地產(chǎn)不得轉讓。這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著(zhù)物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。

　　因此，房屋的所有權通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同轉讓時(shí)，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時(shí)轉讓。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉讓房屋所有權而不同時(shí)轉讓土地使用權，則該類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同應當是無(wú)效的。

　　2、侵犯優(yōu)先購買(mǎi)權

　　房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權。這就是說(shuō)，所轉讓的房屋的產(chǎn)權為數人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買(mǎi)權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣(mài)房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般應為無(wú)效。

　　3、因欺詐轉讓房屋

　　買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導致其無(wú)法取得房屋為由，請求確認出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應予支持。

　　4、商品房預售違法

　　我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū);持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買(mǎi)受人可請求法院或仲裁機構宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

　　5、過(guò)程中涉及到土地使用權轉讓違法

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規定以下合同應為無(wú)效：

　　(1)以出讓方式取得土地使用權的，沒(méi)有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū);

　　(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，沒(méi)有形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;

　　(3)轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒(méi)有房屋所有權證書(shū);

　　(4)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當按照國務(wù)院規定，報有批準權的人民政府審批而沒(méi)有報批或不予批準的;

　　(5)有批準權的人民政府準予轉讓的，應沒(méi)有辦理土地使用權出讓手續并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金的。

　　6、法律法規的強制性規定禁止轉讓

　　如司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。

　　二、利用虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同詐騙特征

　　隨著(zhù)房?jì)r(jià)的越來(lái)越高，對于能夠擁有自己一套房子的人來(lái)說(shuō)是非常不容易的。但是就是有這么一種人，利用國人買(mǎi)房心切的心理制造虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行詐騙。

　　近日，奇臺縣公安局接到報警，自2015年6月，居民王某被他人利用虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同及其他詐騙手段共騙取現金26萬(wàn)元。如何避免遇到虛假房屋合同詐騙呢?接下來(lái)就跟隨昌吉公安來(lái)了解一下當前虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同有什么特征吧!

　　一是類(lèi)型新穎化

　　締約者為規避法律對各種類(lèi)型虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同的限制，手段不斷推陳出新。如借貸擔保型糾紛中為規避法律禁止流押的規定，貸款人并不直接成為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相對方，而是要求借款人給予其房屋出售委托授權，在借款人有不能清償之虞時(shí)將房屋出售于第三人。

　　二是矛盾尖銳化

　　基于通謀、有瑕疵的意思表示等侵害當事人和第三人房屋財產(chǎn)權的現象頻發(fā)，有些案件中甚至會(huì )關(guān)系到對當事人和第三人的唯一住房，巨大的利益糾葛導致此類(lèi)案件矛盾沖突難以調和，案件調撤率極低。

　　三是牽連廣泛化

　　糾紛或多或少均涉及第三人利益，如套取貸款型房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉及貸款銀行的利益，借貸擔保型房屋買(mǎi)賣(mài)合同借款人常以第三人所有之房產(chǎn)提供擔保，變相贈與型房屋買(mǎi)賣(mài)合同則涉及賣(mài)方的債權人及繼承人利益等。

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