內地房地產(chǎn)企業(yè)集體“嫁”港股

從50億到138億，再到280億港元，自2005年起內地房企赴港IPO（股票首次公開(kāi)發(fā)行上市）融資的規模，每年以翻一番多的驚人速度飆升，說(shuō)是高潮迭起一點(diǎn)也不過(guò)分。實(shí)際上，過(guò)去幾年那些已成功登陸港股的內地房企，通過(guò)屢次配股增發(fā)等手段再融資所獲資金，往往數倍于首次公開(kāi)發(fā)行的集資額。難怪更多后來(lái)的內地房企如此熱情高漲，爭相搶灘。 　　但正如摩根大通分析師近日所指出的，今年謀求上市的內地地產(chǎn)股是否受歡迎，要看整個(gè)資本市場(chǎng)氣氛如何，還有各家公司的時(shí)機選擇和定價(jià)策略，一切未可盲目樂(lè )觀(guān)。 　　而對抱負遠大的房企來(lái)說(shuō)，成功赴港上市應該只是一個(gè)新的開(kāi)始，如果僅僅是為了得到一個(gè)“金字招牌”，或只著(zhù)眼于圈錢(qián)和套現，那就未免有些短視，不值得我們?yōu)橹畾g呼鼓舞了。 　　作為渣打銀行投資部大中華區總裁，陳凡平時(shí)最主要工作的就是考慮怎么花錢(qián)。 　　1月10日，他大筆一揮，3500萬(wàn)美元的現金隨即打到了中遠房地產(chǎn)的賬上。后者是中遠國際（0517.hk）控股的內地國資房企，正在運作分拆業(yè)務(wù)單獨在香港IPO（首次公開(kāi)發(fā)行上市）。來(lái)自渣打的戰略投資，是其上市進(jìn)程啟動(dòng)的前奏。 　　為中遠房地產(chǎn)“遠嫁”香港準備嫁妝的，還有知名投行摩根和美林。而中遠不過(guò)是這些財大氣粗的“國際紅娘”們看好的內地“準新娘”之一。 　　“國際紅娘”的如意算盤(pán) 　　　陳凡透露，在渣打、美林及摩根士丹利三家投行完成戰略投資之后，中遠房地產(chǎn)的上市進(jìn)程就會(huì )提速。 　　“這段時(shí)間，內資房企是渣打的投資重點(diǎn)，2006年我們此項花費是1.35億美元�！标惙卜Q(chēng)。實(shí)際上，早在對中遠房地產(chǎn)進(jìn)行戰略投資之前，渣打已先后向世茂集團和綠城集團投入兩筆巨額。這兩家內地房企去年六七月間分別成功在港上市。 　　陳凡表示，2007年渣打在這方面的計劃額度還會(huì )繼續增加。 　　熱衷對內資房企作戰略投資的國際投行，當然遠不止渣打一家。2006年下半年，摩根士丹利以1.2億美元的高價(jià)買(mǎi)下內地房企大連正源25%的股權，那段時(shí)間里，得到強力外援的這家大連房企，突然發(fā)力在全國攻城略地，出手頗為闊綽。 　　來(lái)自大連正源內部的消息稱(chēng)，摩根士丹利此番股權投資，最終目的是幫助正源赴港上市�！叭绻�一切順利，2007年正源的上市操作將正式啟動(dòng)�！蹦Ω�士丹利中國區一位投資經(jīng)理早前曾相當明確地對記者表示。 　　港股青睞地產(chǎn)企業(yè) 　　從前幾年開(kāi)始，外資投行即熱衷于為優(yōu)秀的內資房企“嫁入”港股穿針引線(xiàn)。2003年，匯豐保薦首創(chuàng )置業(yè)赴港上市，里昂證券、瑞士信貸及摩根士丹利則相繼幫助上海復地和富力地產(chǎn)順利“出閣”，如今又輪到中遠房地產(chǎn)和大連正源等等。 　　“香港資本市場(chǎng)并不覺(jué)得公司流動(dòng)資金放在土地上有什么問(wèn)題，因為香港幾乎所有的超級富豪，都是靠房地產(chǎn)起家的�！本┤A山一（香港）金融研究員尤浩然表示。 　　他還強調，在香港，企業(yè)IPO的審批權由聯(lián)合交易所掌握，其判斷標準更偏重于提出申請的企業(yè)及其所在行業(yè)是否擁有良好的發(fā)展預期和盈利能力，對公司財務(wù)報表設置連續三年盈利硬性要求，便是這一標準的典型體現。 　　“香港還有一點(diǎn)跟內地不同，就是聯(lián)交所批準企業(yè)IPO只是提供一個(gè)資格，最終能不能成功上市發(fā)行，還要看資本市場(chǎng)反應如何，特別是機構投資者買(mǎi)不買(mǎi)賬�！彼�說(shuō)，“而內地股市IPO申請一旦通過(guò)，資金募集則不成問(wèn)題。 　　換言之，香港是在讓市場(chǎng)判斷一個(gè)公司是否能夠IPO，而一般來(lái)說(shuō)，香港資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力是認可的，所以?xún)荣Y房企前去上市的成功率便相對較高。 　　要傭金更要“禮金” 　　房企到香港上市的成功率高，外資投行作為保薦人提取的傭金自然就高。但這并非他們熱衷此道的全部動(dòng)因。實(shí)際上，通過(guò)內資房企IPO前夕進(jìn)行戰略投資持有股權，投行日后所得回報，遠遠高于直接收購物業(yè)或投資開(kāi)發(fā)的收益。 　　在陳凡這樣的投行人士看來(lái)，在房企IPO前夕的戰略投資，實(shí)際上是在價(jià)格較低的區間買(mǎi)入房企股票，按照一段時(shí)間以來(lái)內地房企概念股在香港資本市場(chǎng)的受追捧程度，IPO時(shí)超額認購幾乎成定局，僅僅是IPO發(fā)行時(shí)的溢價(jià)，外資投行們就已經(jīng)“盆滿(mǎn)缽溢”了。 　　比如渣打投資去年在世茂上市前入股時(shí)，股價(jià)只有4.14港元，但上市不過(guò)半年，即2006年年底，世茂房地產(chǎn)股價(jià)一度沖高到13港元，是當初的三倍還多�？鄢�資金成本后，渣打投資在世茂一家的投入凈利潤就達200%。 　　“如果是我們直接投資開(kāi)發(fā)或收購物業(yè)，利潤率不會(huì )那么高�！� 陳凡表示。 　　成熟的香港資本市場(chǎng)所提供的良好公司治理環(huán)境，也是外資投行樂(lè )意幫助那些有抱負的內資房企走出去的主要原因之一。 　　據了解，近期將積極沖刺港股的中遠房地產(chǎn)，便正在渣打等投行要求下，對公司的財務(wù)制度、管理團隊進(jìn)行調整，以便更好適應香港股市對上市公司治理結構的一系列嚴格要求。 　　“這也是外資投行對于把資金交給他們的海外投資者負責的一種表現�！敝羞h集團一位高管說(shuō)。

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