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2014住房公積金新政策有哪些變化？
三部門(mén)推公積金繳存異地互認 二套房可用公積金
日前，住建部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求實(shí)現住房公積金繳存異地互認、轉移接續，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù);職工連繳6個(gè)月可向戶(hù)籍地申請公積金房貸。在房?jì)r(jià)仍在高位、商業(yè)銀行惜貸的背景下，住房公積金個(gè)人貸款一系列新政策出臺，將利好繳存職工。
政策變化
1 連繳6個(gè)月就能貸款
《通知》規定，連續足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請住房公積金個(gè)人住房貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿(mǎn)6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。
繳存時(shí)間縮短一半
地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師張旭認為，自嚴格調控以來(lái)，公積金作為配套政策也有多次收緊，公積金貸款申請“認房認貸”、申請二套貸款需滿(mǎn)足人均居住面積條件、必須連續繳存12個(gè)月才能申請公積金貸款等，這讓一定數量的購房人群，比如因工作變動(dòng)而斷繳等原因無(wú)法正常使用公積金貸款。如果繳存時(shí)間縮短一半，申請公積金貸款的門(mén)檻會(huì )有較大幅度的降低。
2 二套房也可用公積金
《通知》強調，住房公積金貸款對象為購買(mǎi)首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。
支持基本住房消費
根據新政策，住房公積金貸款對象為購買(mǎi)首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。而2010年，有關(guān)部門(mén)出臺的文件要求，實(shí)行支持首套、限制二套、嚴禁三套的住房公積金貸款政策。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉表示，這體現了住房公積金對繳存職工改善住房的支持，符合其支持基本住房消費的原則。
3 首套貸款額有望提高
《通知》要求，住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設區城市，要根據當地商品住房?jì)r(jià)格和人均住房面積等情況，適當提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度。
提高公積金使用率
張旭認為，如果貸款額度調高，將提高公積金貸款的使用率。自2008年起，北京公積金貸款的最高額度調整為80萬(wàn)元。當年北京市商品房均價(jià)約為1.2萬(wàn)元/平方米，購90平方米住房約為108萬(wàn)元。按首付款20%計算，貸80萬(wàn)元基本能滿(mǎn)足市民的購房需求。但到2013年，北京二手房成交均價(jià)已達2.9萬(wàn)元/平方米，80萬(wàn)元已遠遠不夠。住房城鄉建設部住房公積金監管司司長(cháng)張其光表示，住房公積金貸款額度是影響制度互助作用發(fā)揮的重要因素。適當提高首套自住住房貸款額度體現了住房公積金制度支持基本住房消費、資金充分運用等原則。
4 將實(shí)現異地互認轉移
《通知》要求，各地要實(shí)現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶(hù)籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個(gè)人住房貸款。
需城市間加強配合
當前，職工跨地區流動(dòng)日益增強，在就業(yè)地繳存、回原籍購房需求增多。張旭分析，公積金異地貸款的政策若實(shí)施，屆時(shí)職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶(hù)籍所在地住房公積金管理中心申請貸款。異地公積金貸款業(yè)務(wù)相對更為復雜，需要城市間相關(guān)管理部門(mén)的配合。
這一政策如果能夠落實(shí)，由于京津冀一體化進(jìn)程逐步推進(jìn)，越來(lái)越多在北京工作的購房者選擇在外地購房，這一政策的落實(shí)也能讓購房者得到一些優(yōu)惠。
5 將取消多個(gè)收費項目
《通知》規定：住房公積金個(gè)人住房貸款擔保以所購住房抵押為主。取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。
減輕職工貸款負擔
目前個(gè)人購房者在辦理公積金貸款時(shí)，通常都要找代辦公司代辦相關(guān)手續，并繳納一定金額的代辦費用。張旭稱(chēng)，目前純公積金貸款費用收取標準主要是擔保費、評估費、代辦費以及對于一些貸款人的保險及公證費用。據業(yè)內人士介紹，這些中間費用一般占公積金貸款總額的千分之三至千分之四，最高可達千分之八。取消中間收費項目將在一定程度上減輕貸款職工的負擔。
公積金檔案
住房公積金就是通常所說(shuō)的“三險一金”中的“一金”，是單位及其在職職工繳存的長(cháng)期住房?jì)�。由于統籌層次較低、資金碎片化嚴重，長(cháng)期以來(lái)一直存在資金利用率低，面臨較大的保值增值壓力問(wèn)題。
住房城鄉建設部公布的最新數據顯示，截至2014年8月末，全國繳存住房公積金職工為1.07億人，繳存總額7.03萬(wàn)億元，職工提取總額3.49萬(wàn)億元，繳存余額3.54萬(wàn)億元。根據以上數據，個(gè)人住房公積金的提取使用率約為50%左右。不過(guò)，有一部分公積金還用于保障性住房建設試點(diǎn)項目貸款和購買(mǎi)國債，這使得全國住房公積金整體使用率有所提高。
北京落點(diǎn)
收通知后將盡快出新政
據北京住房公積金管理中心相關(guān)人士透露，目前還沒(méi)有獲得正式通知要求執行新政，一旦收到通知將盡快啟動(dòng)研究相關(guān)政策，并盡快發(fā)布。該人士稱(chēng)，因為各地的具體情況不同，可能不會(huì )完全按照住建部印發(fā)的通知落實(shí)相關(guān)政策。“具體會(huì )如何落實(shí)，現在還不知情。”
另?yè)私�，目前北京公積金貸款的放款速度約在3個(gè)月左右。公積金額度上限為80萬(wàn)元，信用等級為3A級的申請人，首套可上浮至104萬(wàn)元;2A級的申請人，首套可上浮至92萬(wàn)元;公積金總貸款年限不能超過(guò)30年;貸款人年齡加貸款年限不超過(guò)70年;貸款年限加房齡，磚混結構的不超過(guò)47年，鋼混結構的不超過(guò)57年。
兩成購房者使用公積金
據地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，在貸款購房交易中，北京購房者使用公積金貸款的比例僅占兩成左右。分析師張旭表示，大部分購房人群無(wú)法享用這種低息的貸款產(chǎn)品，除了資格問(wèn)題，最重要的其實(shí)是貸款額度限制。目前，北京公積金最高貸款額度只有104萬(wàn)元，因此，全額使用公積金貸款的購房者，基本都是首套、小戶(hù)型的剛需。即便政策上可首付三成，但由于貸款額度有限，以總價(jià)200萬(wàn)元的住宅為例，實(shí)際首付也接近購房款一半。
此外，與商業(yè)貸款相比，公積金貸款還有放款時(shí)間長(cháng)、手續煩瑣等問(wèn)題。張旭指出，若貸款額度適當調高，可提高公積金貸款的使用率，但這種調整更多還要看公積金管理中心的貸款余額，以及對剛需購房人群的補貼力度。
專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)
房地產(chǎn)調控“組合拳”
專(zhuān)家認為，這是配合之前出臺的首套房貸款優(yōu)惠政策推出的房地產(chǎn)調控的“組合拳”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，“整體看，公積金政策的松綁出臺是與央行松綁限貸一樣的，政策組合拳，樓市已經(jīng)醞釀第三波救市政策。”他說(shuō)，第一波樓市刺激政策特征，是41個(gè)城市松綁限購。第二波則是各地要求銀行松綁限貸，以央行的全面口徑放松為特征。第三波是各地增加購房補貼，調整稅費收費政策，要求公積金降低首付等。
張大偉分析，后續各地各種相關(guān)房地產(chǎn)的收費減免有望陸續出臺，托底市場(chǎng)，增加市場(chǎng)活力的政策將愈加頻繁出現，這對購房心理影響較大。
新政對樓市影響或不大
“政策更注重‘精準刺激’，目的是保障剛性需求，同時(shí)堅持抑制投資、投機性需求的基調不變。”中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)胡志剛說(shuō)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)目前依然在去庫存調整期，因此政策并不會(huì )刺激投資性需求，造成樓市價(jià)格的波動(dòng)”。
據中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，推進(jìn)公積金異地貸款業(yè)務(wù)的政策或影響不大。因為早在2009年北京與秦皇島等城市也曾經(jīng)試行過(guò)異地公積金貸款，但基本沒(méi)有購房者選擇。異地公積金貸款的手續等難度較大，而且額度并不高，這使得異地貸款并不劃算。
同時(shí)，此次降低公積金貸款門(mén)檻，連繳6個(gè)月的職工即可申請公積金貸款，這類(lèi)政策對市場(chǎng)的影響也不算明顯，很多城市實(shí)行的是按照公積金繳存額的倍數限定貸款額，繳存太少的購房者實(shí)際貸款額度非常低。此外，在取消公積金多個(gè)收費項目上，幾千元的手續費，在幾百萬(wàn)的房?jì)r(jià)面前基本忽略不計。
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