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房貸新政后真正消費者所面對的困惑
房貸新政后真正消費者所面對困惑 做出正確的決策
對于三四線(xiàn)的居民來(lái)說(shuō)，住房市場(chǎng)的嚴重供應過(guò)剩不是一個(gè)政策可改變的。如果這些地 方?jīng)]有投資需求增加，民眾希望通過(guò)房貸優(yōu)惠政策進(jìn)入市場(chǎng)要當心點(diǎn)，否則可能會(huì )套牢。對于這些地方的居住消費，早就不是什么問(wèn)題，也不是本文所要討論的重點(diǎn)。對于一二線(xiàn)的真正的居住消費來(lái)說(shuō)，絕大多數人根本沒(méi)有支付能力進(jìn)入當地市場(chǎng)。房貸新政對這些消費者早就意義不大。但是，這些城市的居住消費者也不是無(wú)路可走，如果市場(chǎng)泡沫很大，房?jì)r(jià)租金收益比低，租房同樣是一個(gè)好的理性選擇。如果個(gè)人想得清楚，既可能讓你生活得更輕松，不要承擔過(guò)重的債務(wù)負擔，也不用擔心房地產(chǎn)泡沫破滅嚴重的債務(wù)風(fēng)險。
從字面來(lái)看，房貸新政的目的是“繼續支持居民家庭合理的住房消費”，但是該政策的“住房消費”與以往政策的“住房消費”有很大的差別。房貸新政所指的“住房消費”是泛化了的“住房消費”，即還清了銀行住房貸款或沒(méi)有住房貸款，不管持有多少住房，當前再進(jìn)入市場(chǎng)購買(mǎi)住房，都可算作“住房消費”，都可享受房貸新政的優(yōu)惠政策�？梢哉f(shuō)，在上漲了十幾年高房?jì)r(jià)下，絕大多數(85%以上)住房消費者根本沒(méi)有能力進(jìn)入當前的住房市場(chǎng)，房貸新政的所指“住房消費”主要是指持有住房但沒(méi)有欠銀行貸款再愿意進(jìn)入市場(chǎng)購買(mǎi)住房者了(有研究調查表明，目前中國城鎮居民已有68.9%擁有一套住房，在這些家庭中有19.7%沒(méi)有按揭貸款，房貸新政所針對的就是這部分家庭)，而不是那些真正沒(méi)有住房的消費者。
一般來(lái)說(shuō)，真正的住房消費應該是指購買(mǎi)住房之后完全為了居住需要而不是為了購買(mǎi)之后再用于交易獲利的住房消費者，更多的是沒(méi)有持有住房者，而且政府還得有有事中及事后的住房稅收政策來(lái)限制是消費而不是為交易，而不在于購買(mǎi)住房者手中持有多少住房。
在目前中國，由于各地方經(jīng)濟發(fā)展差距較大，住房居住條件改善程度也不同，因此，真正的居住消費滿(mǎn)足與短缺的情況也有很大差別。比如，三四線(xiàn)城市，基本的居住條件本來(lái)上個(gè)世紀80-90年代就比一二線(xiàn)城市的緊張度要低，而且在那個(gè)時(shí)期，這些城市的基本居住條件或居住消費基本上得以全面改善。我記得，在上個(gè)世紀80年代，我所在那個(gè)縣城，家庭的基本居住條件就已經(jīng)比較好。每個(gè)家庭都有基本居住條件。后來(lái)經(jīng)過(guò)近20多年的發(fā)展，特別是近十幾年的發(fā)展，三四線(xiàn)城市隨著(zhù)城市建設得到快速擴張，居民的居住條件更是完全得到了改善。
由于這些城市的住房市場(chǎng)是以居住消費為主導，住房投資比例不高，近十幾年來(lái)房?jì)r(jià)也是在上漲，但房?jì)r(jià)上漲幅度不高，居民的居住消費也不存在多少問(wèn)題。反之，隨著(zhù)這些三四線(xiàn)城市擴張過(guò)快，住房建筑過(guò)多，住房的投資價(jià)值越來(lái)越低，使得這些城市住房過(guò)剩問(wèn)題越加嚴重。在今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調整過(guò)程中，不少三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)由一平米6000-7000元下降到5000元，同樣是無(wú)人問(wèn)津�？梢哉f(shuō)，這次政府希望通過(guò)房貸新政來(lái)消化國內三四線(xiàn)城市的嚴重過(guò)剩的住房庫存看來(lái)會(huì )有一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，并不是件容易的事情。
可以說(shuō)，房貸新政后，絕大多數(85%以上)真正的居住消費無(wú)支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)是指一二線(xiàn)城市，尤其是一線(xiàn)城市。而這些城市的住房消費者也是近7-8年內由三四線(xiàn)城市進(jìn)入一二線(xiàn)城市的居民。對于一直生活在一二線(xiàn)城市的原住居民來(lái)說(shuō)，基本的居住消費也不是問(wèn)題，因為，這些原住居民多以會(huì )在房?jì)r(jià)還沒(méi)有全面漲起前就已經(jīng)進(jìn)入了市場(chǎng)。如果這些人有投資意識，早就成了一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲的最大受益者。
對于一二線(xiàn)城市絕大多數真正的居住消費者來(lái)說(shuō)，他們不僅進(jìn)入這個(gè)城市的時(shí)間短，而且收入水平基本上處于整個(gè)城市居民的中低水平。隨著(zhù)這幾年一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速飚升，這些真正的住房消費者離住房市場(chǎng)越來(lái)越遠。因為，這不僅在于本人在這些城市收入水平低，工資增加遠遠趕不上房?jì)r(jià)上漲，而且這些居民多以是來(lái)自三四城市，其父母親或家庭的財富積累及工資水平也與一二線(xiàn)城市居民相差很大。這就使得這些新進(jìn)入一二線(xiàn)城市的住房消費者購買(mǎi)住房的支付能力越來(lái)越弱，越來(lái)越遠離住房市場(chǎng)。
比如北京，一個(gè)在外地出生近幾年大學(xué)畢業(yè)之后留下北京工作的年青人，假定他家在南昌，父母親最近退休，估計積累的財富不到100萬(wàn)元。假如他在北京工作了6年，每年年薪為10萬(wàn)左右，那么這6年這個(gè)年青人至多積蓄也為10萬(wàn)左右。在這種情況下，這個(gè)年青人想在北京購買(mǎi)一套100平米左右的住房，連首付也是不夠付。所以，房貸新政對這個(gè)年青人意義不大。這個(gè)青年人也不會(huì )想在房?jì)r(jià)如此之高的情況下購買(mǎi)住房。
反之，如果理性些，這個(gè)年青人租房成本會(huì )更低。比如，一套100平米的住房，其每平米為4萬(wàn)，這套住房的總價(jià)為400萬(wàn)。如果這套住房在北京的三環(huán)邊上(除東三環(huán))，住房月租金大概8000-1萬(wàn)元，取中值為9000元，年租金為11萬(wàn)元。如果以5年期按揭貸款利率來(lái)計算，400萬(wàn)的成本(實(shí)際成本及機會(huì )成本)是27萬(wàn)左右。如果以目前銀行理財產(chǎn)品的利率5.5%左右來(lái)計算，其利率為22萬(wàn)。也就是說(shuō)，如果購買(mǎi)這套住房為一次性付款，并與銀行理財產(chǎn)品比較，那么每月租房成本要低一半。也就是說(shuō)，把這400萬(wàn)用于銀行理財不購買(mǎi)住房，然后租房，付了租金之后還有11萬(wàn)用于個(gè)人消費或積蓄。如果購買(mǎi)住房不是一次性付款并到銀行按揭，那么其支付成本更高(估計要達25萬(wàn)左右)。
也就是說(shuō)，面對著(zhù)房貸新政，在房?jì)r(jià)居高不下，金融市場(chǎng)投資收益不低，一二線(xiàn)城市的真正的住房消費者就得對租房還是購買(mǎi)住房進(jìn)行全面的成本收益分析(即使你有支付能力進(jìn)入高房?jì)r(jià)市場(chǎng)也是一樣)，看哪一種方式對自己更合算。只要通過(guò)這種理性分析，而不是道聽(tīng)途說(shuō)，這樣就能夠做出正確的決策。房貸新政的困惑也能夠在此化解。當然，既然是自己的判斷與決策，也得對自己的行為負責，賺錢(qián)或虧損都是自己的事情，而不可能讓他人為承擔。
總之，對于三四線(xiàn)的居民來(lái)說(shuō)，住房市場(chǎng)的嚴重供應過(guò)剩不是一個(gè)政策可改變的。如果這些地方?jīng)]有投資需求增加，民眾希望通過(guò)房貸優(yōu)惠政策進(jìn)入市場(chǎng)要當心點(diǎn)，否則可能會(huì )套牢。對于這些地方的居住消費，早就不是什么問(wèn)題，也不是本文所要討論的重點(diǎn)。對于一二線(xiàn)的真正的居住消費來(lái)說(shuō)，絕大多數人根本沒(méi)有支付能力進(jìn)入當地市場(chǎng)。房貸新政對這些消費者早就意義不大。但是，這些城市的居住消費者也不是無(wú)路可走，如果市場(chǎng)泡沫很大，房?jì)r(jià)租金收益比低，租房同樣是一個(gè)好的理性選擇。如果個(gè)人想得清楚，既可能讓你生活得更輕松，不要承擔過(guò)重的債務(wù)負擔，也不用擔心房地產(chǎn)泡沫破滅嚴重的債務(wù)風(fēng)險。當然，市場(chǎng)法則是分散化決策，每一個(gè)的決策都得自己來(lái)承擔，不是別人來(lái)告訴你做什么或不做什么。因此，如何判斷與決策，每一個(gè)居民都得更為謹慎。
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