住房公積金異地貸款難落地

　　公積金異地貸款難落地，地方利益設壁壘。

　　10月初，住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

　　這是自去年10月9日住建部、財政部和央行三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》后，從政策上對于住房公積金事項更進(jìn)一步的落實(shí)。

　　而根據住建部網(wǎng)站上發(fā)布的《通知》全文顯示，本次《通知》對住房公積金的實(shí)際貸款額度、審批、貸款償還期限等諸多方面都有所放寬，而該《通知》中的多項舉措也將于10月8日起實(shí)施，以此來(lái)更好地為提高住房公積金使用效率服務(wù)�？梢灶A期的是，隨著(zhù)政策利好的持續推進(jìn)，公積金異地貸款將在更多的地區得到推行。

　　而隨著(zhù)《通知》的落地，唱好與唱衰的不同聲音也隨之而來(lái)。唱好者認為，此次出臺的《通知》及之前已發(fā)布的一系列政策對于庫存壓力較大的三四線(xiàn)城市無(wú)異于重大利好;而唱衰者認為，政策落地還有一段路要走，大到地方政府，小到開(kāi)發(fā)商甚至購房者，都將成為政策落實(shí)必須妥善參與的一環(huán)。

　　與此同時(shí)，公積金資金融通機制的建立以及相關(guān)配套制度的進(jìn)一步完善，也將成為政策能否如期落地的核心問(wèn)題。

　　有突破也有遺憾

　　10月8日，公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式開(kāi)始在各地推行。而公積金異地貸款政策，早在2014年10月同樣是由住建部、財政部和央行共同發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》中，被首次明確提出。

　　此后，異地互貸在多個(gè)地區獲得了推行，而根據媒體報道，武漢、長(cháng)沙、南昌、合肥四市簽署相關(guān)文件，實(shí)行住房公積金異地繳存互認和轉移接續等;而湖南、湖北、甘肅等地也表示將推進(jìn)異地互貸。

　　時(shí)至今日，由住建部、財政部和央行共同發(fā)布的新《通知》，為各地住房公積金異地互貸的推行開(kāi)啟了新征程。

　　融360房貸分析師呂舒揚在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“本次《通知》是對于之前《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》的補充，另外其中對于住房公積金異地貸款的要求也有一些新變化。”

　　從內容而言，今年10月初的《通知》提出提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度，而去年的《通知》中只提出提高個(gè)人首套房貸款額度。另外，在延長(cháng)還款期、同城區域內統籌、增加服務(wù)平臺、問(wèn)責等方面，今年的《通知》都有新的內容。

　　但略有遺憾的是，本次《通知》在異地貸款方面，并沒(méi)有細則出臺，所以各地仍然面對異地貸款的落實(shí)難題。從此前部分試行異地互貸政策地區的情況來(lái)看，在公積金的使用率方面，不同地區的程度參差不齊，總體而言，大部分城市的公積金使用率不到85%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)亦表示，此次《通知》對于異地公積金使用方面，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的內容，但卻體現了政策層面對公積金制度的修正，包括對過(guò)去公積金貸款的利率、首付比例等都進(jìn)行了調整。

　　“有突破，也體現了行政效率的提升，同時(shí)也是一種惠民政策的表現。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。

　　落地易落實(shí)難

　　一方面是公積金異地貸款不斷得到推進(jìn)，政策利好不斷釋放，而另一方面在落實(shí)上卻存在問(wèn)題。

　　此前曾有報道稱(chēng)，有人為辦理公積金異地貸款經(jīng)歷一波三折，耗時(shí)達3個(gè)月，先是由于其住房公積金繳存地與其想貸款購房地區之間在《住房公積金繳存證明》上蓋印公章不同導致無(wú)法辦理，后雖由于政策變化得以解決，但此后在繳存證明上所需填寫(xiě)的經(jīng)辦人姓名和電話(huà)內容上，兩地又有分歧，導致其辦理公積金貸款再次拖延。

　　此次住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)布的《通知》一出，便有人質(zhì)疑會(huì )不會(huì )存在部分地方以文件審核標準不同等為由阻礙推行，以此來(lái)保護當地的利益。

　　呂舒揚在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“會(huì )遇到阻力，但如果公積金管理中心能在政府層面建立有效的信息聯(lián)網(wǎng)，對跨區域資金調度有協(xié)商一致的措施，這種不平衡現象是可以得到解決的。”

　　呂舒揚還指出，在今后公積金異地貸款進(jìn)一步落實(shí)過(guò)程之中還會(huì )遇到一些其他阻礙，與各地貸款額度不同、信息聯(lián)網(wǎng)不暢等問(wèn)題相比，最大的障礙就是地方利益壁壘。因為公積金繳納地是資金流入地，而公積金貸款發(fā)放地是資金流出地，如果流出地沒(méi)有獲得資金收益或者資金收益不足以抵消放貸風(fēng)險，那資金流出地就不愿意發(fā)放貸款。

　　而地方利益壁壘阻礙人們使用自己的錢(qián)，也不利于房貸市場(chǎng)長(cháng)遠發(fā)展。

　　與此同時(shí)，各地信息聯(lián)網(wǎng)也需要加強，對跨區域資金調度需要建立協(xié)商一致的措施，以此來(lái)解決跨區域進(jìn)行公積金調度時(shí)發(fā)生不平衡的現象。

　　上海財經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執行所長(cháng)陳杰在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，問(wèn)題主要體現在四方面。

　　首先，公積金資金須進(jìn)行異地調動(dòng)，但各地資金供應程度并不相同，部分地區資金較吃緊，無(wú)法滿(mǎn)足申請，這種情況下如何解決值得深思。

　　其次，公積金的全國融通機制有待設置，如當一地資金緊缺時(shí)，由誰(shuí)來(lái)提供支援?如果本地貸款借到異地用，出現風(fēng)險該由誰(shuí)來(lái)承擔責任等。

　　再次，由于公積金異地互貸是一個(gè)業(yè)務(wù)，并會(huì )產(chǎn)生收益，而這部分收益的歸屬方如何確定?是繳存公積金城市還是最終提供貸款的城市?

　　最后，法律效力，比如，全國性公積金政策下達的一些指導意見(jiàn)，對地方而言究竟有多大法律作用?

　　“據我了解，很多地方對于公積金異地貸款是有抵觸情緒的，那么如果說(shuō)全國性公積金政策發(fā)布后，其法律效力如何確定?另外，如果按照政策執行后出現風(fēng)險，如何確立責任劃分的依據?這些都還需要制度設計。”陳杰告訴《法人》記者。

　　對房?jì)r(jià)影響不大

　　眾所周知，公積金最大的用處之一就是買(mǎi)房，而隨著(zhù)一系列有關(guān)公積金貸款的利好政策出臺，外界對樓市升溫的說(shuō)法也此起彼伏。有觀(guān)點(diǎn)甚至認為，這會(huì )進(jìn)一步帶動(dòng)一線(xiàn)乃至三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)。

　　嚴躍進(jìn)對此表示：“值得肯定的是，公積金異地貸款政策出臺后，能夠使得大城市周邊的市場(chǎng)交易趨于活躍，主要利好是三四線(xiàn)城市，但從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看意義不大。”

　　嚴躍進(jìn)進(jìn)一步闡述，公積金異地貸款政策出臺后，對大城市而言，人們能夠利用在此城市中繳納的公積金資源，到?jīng)]有限購的周邊城市進(jìn)行購房。但從人口分布上來(lái)看，還是人口密度較大的城市買(mǎi)房者居多，而在一線(xiàn)城市里還涉及限購政策，所以政策對整個(gè)市場(chǎng)而言意義不大。

　　“近期央行降息，但是公積金的政策并沒(méi)有進(jìn)行調整，另外公積金的一些政策影響面也不大，今后影響樓市走向較大的還是商業(yè)貸款。”嚴躍進(jìn)說(shuō)，公積金異地貸款也將使得目前購房者更加擁護公積金政策，從而在繳納方面提高積極性。

　　嚴躍進(jìn)同時(shí)指出，從具體情況看，部分地區對此項政策有所抵觸，這與公積金異地貸款背后的資金流動(dòng)模式不清晰等有關(guān)。

　　“異地貸款確實(shí)利好三四線(xiàn)城市的樓市，但對一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，影響不大。” 呂舒揚在接受《法人》記者采訪(fǎng)時(shí)亦表示，公積金異地貸款對三四線(xiàn)城市而言，能為大城市工作回鄉置業(yè)或跨區域工作和生活并有異地置業(yè)需求的購房者，節省一筆不小的房貸利息。使得一些在一二線(xiàn)城市工作但買(mǎi)不起當地房子的購房者，可以從容回鄉置業(yè)，帶動(dòng)當地樓市成交。

　　“即使能帶動(dòng)三四線(xiàn)城市的樓市成交，也不太可能大幅度影響房?jì)r(jià)。畢竟決定房?jì)r(jià)的因素很多，而公積金異地互貸能起的作用很小。”呂舒揚如此表示。

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