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2017濟南住房公積金貸款新政
2017濟南住房公積金貸款新政具體如何呢?大家是否清楚呢?今天我們就一起來(lái)了解一下吧!
濟南住房公積金貸款調整后的政策已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施。
根據新政策，使用住房公積金貸款購買(mǎi)首套房的，最低首付20%，不再分套型面積是否超過(guò)90平方米;買(mǎi)二套房的，最低首付30%，不再區分此前商貸是否還清，而且利率不再上浮。“新政策從25日開(kāi)始正式實(shí)施，已經(jīng)有市民享受新政策帶來(lái)的優(yōu)惠。”濟南住房公積金管理中心相關(guān)工作人員告訴記者，在濟南買(mǎi)一套改善型住房，總價(jià)大多在150萬(wàn)元以上。之前，讓沒(méi)有還清商貸的家庭一次性拿出六成首付(90萬(wàn)元首付款)，難度較大;現在只要拿出三成首付(45萬(wàn)元首付款)就可以，門(mén)檻降了一半，加上執行基準利率，有條件購買(mǎi)改善性住房的家庭將大大增加。
有業(yè)內人士認為目前濟南市住房公積金政策基本已經(jīng)實(shí)現了全面松綁。記者翻查1999年以來(lái)濟南住房公積金貸款利率調整變化情況發(fā)現，目前3.75%的基準利率已經(jīng)達到了最低值。近期公積金貸款政策調整之頻繁、力度之大，帶來(lái)的市場(chǎng)預期不容小覷。
不過(guò)也有業(yè)內人士表示，由于公積金貸款市場(chǎng)份額有限，對市場(chǎng)的實(shí)際作用將打折扣。濟南住房公積金管理中心2014年度統計數據顯示，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)上，有27.5%的購房者使用公積金貸款，也就是說(shuō)“公貸”的市場(chǎng)占有率不到三成。超過(guò)七成的購房者使用商貸，并不能從中受益。
雖然實(shí)際受益的人群可能比預想的要打折，但是不斷出臺的樓市政策，效應持續疊加，對整個(gè)行業(yè)的提振作用將逐漸明顯，預計今后一段時(shí)間住宅成交量將呈現攀升趨勢。
延伸閱讀：濟南最嚴限購來(lái)襲 首次提高公積金貸款利率
濟南本市戶(hù)籍購買(mǎi)二套房，首付比例提高至60%，非本市戶(hù)籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商貸最長(cháng)年限都縮短至25年。與此同時(shí)，長(cháng)清章丘也納入限購范圍，限購區域內購買(mǎi)的住房，要在不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后才能上市交易。
19日，濟南市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善調控措施促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。這次再升級版的限購政策被不少人稱(chēng)為“史上最嚴”�！锻ㄖ窂墓┑�、信貸、限售等多個(gè)方面對市場(chǎng)進(jìn)行調控。從土地供應來(lái)看，本著(zhù)“增加總量、控制熱點(diǎn)、均衡供地”原則，實(shí)施精準供地，平抑土地市場(chǎng)。針對土地出讓?zhuān)笠龑髽I(yè)理性競價(jià)。結合土地出讓溢價(jià)率提高項目預售條件，居住用地出讓溢價(jià)率達到100%以上(含)的，項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可;溢價(jià)率達到150%以上(含)的，項目竣工驗收通過(guò)后方可申請辦理商品房預售許可。設定居住用地出讓最高限價(jià)，當競買(mǎi)人報價(jià)超過(guò)最高限價(jià)時(shí)，按競基礎設施或公益設施建設進(jìn)行出讓。
“預售條件與地價(jià)溢價(jià)率捆綁在濟南是首次提出，在一定程度上延長(cháng)了開(kāi)發(fā)商的資金周期。”省城一業(yè)內人士稱(chēng)，最高限價(jià)的設定，可以有效給熱地降溫。
在信貸政策上，無(wú)論是對外地人還是本地人都是明顯收緊�！锻ㄖ芬�，本市戶(hù)籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業(yè)按揭貸款最長(cháng)年限縮短至25年，公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。暫停向使用過(guò)2次及以上住房公積金貸款的家庭發(fā)放公積金貸款。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。對于外地購房者來(lái)說(shuō)，非本市戶(hù)籍家庭購買(mǎi)住房貸款首付比例提高至60%，商業(yè)按揭貸款最長(cháng)年限縮短至25年。
此次升級版政策也首次提出了房子限售�！锻ㄖ分赋�，限購區域內自本通知施行之日起購買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)2年后方可上市交易。在業(yè)內人士看來(lái)，這對投機炒房客是一種有效的制約和限制。
與此同時(shí)，《通知》指出，依法嚴厲查處捂盤(pán)惜售、炒作房?jì)r(jià)、制造和散布虛假消息、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息、欺騙消費者交易等違法違規行為。對涉案開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機構，一經(jīng)查實(shí)，依法從嚴從重處理，開(kāi)發(fā)企業(yè)停止預售及網(wǎng)簽，2年內不得參與本市土地交易，中介機構吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照，并列入失信企業(yè)“黑名單”。
在上一版限購區域的基礎上，將長(cháng)清區、章丘區納入限購范圍，本次及此前濟南已出臺的調控政策一并執行。
開(kāi)發(fā)商炒房者雙限，房?jì)r(jià)會(huì )降嗎?
濟南限購政策再度升級，土拍價(jià)格首次與預售時(shí)間掛鉤，信貸政策出臺，二套房認房又認貸，公積金利率上浮;房產(chǎn)證拿到兩年后才允許出售。限購區域也首次擴展至長(cháng)清區和章丘區。升級版的限購政策如何影響市場(chǎng)?濟南市建設部門(mén)以及有關(guān)專(zhuān)家就此做出了解讀。
加大拿地成本
減少非理性行為
2016年濟南土地市場(chǎng)地王頻出，其中9月份郭店地塊拍出地王，溢價(jià)率高達719%。企業(yè)非理性競價(jià)抬高了地價(jià)，也引發(fā)了周?chē)績(jì)r(jià)的非理性上漲。因此，此次調控政策指出，要引導企業(yè)理性競價(jià)。所采取的措施，一是結合土地出讓溢價(jià)率提高項目預售條件，居住用地出讓溢價(jià)率達到100%以上(含)的，項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可;溢價(jià)率達到150%以上(含)的，項目竣工驗收通過(guò)后方可申請辦理商品房預售許可，這相當于現房銷(xiāo)售。
省城一業(yè)內人士稱(chēng)，在去年12月26日的限購政策中曾規定，12層以上住宅單體主體結構完成不少于12層后，方可辦理商品房預售許可。而此次限購，又將預售證門(mén)檻進(jìn)一步調高。
第二條措施是設定居住用地出讓最高限價(jià)，當競買(mǎi)人報價(jià)超過(guò)最高限價(jià)時(shí)，按競基礎設施或公益設施建設進(jìn)行出讓。建設部門(mén)相關(guān)人士解釋?zhuān)绻麅r(jià)格超過(guò)限價(jià)，開(kāi)發(fā)商就要在公共配套上加大投入，增加了其成本。
開(kāi)發(fā)商關(guān)心此次政策是否會(huì )影響到之前已經(jīng)拍完的土地，對此，濟南建設部門(mén)相關(guān)人士解釋?zhuān)撜邇H從限購政策實(shí)施之后開(kāi)始實(shí)施，在4月20日之前拍地的開(kāi)發(fā)商，不受政策的制約。
業(yè)內人士分析，此舉將加大開(kāi)發(fā)商拿地的成本，也可以減少開(kāi)發(fā)商非理性競價(jià)的行為，穩定土地市場(chǎng)秩序。
只要貸款買(mǎi)過(guò)房
賣(mài)沒(méi)賣(mài)再貸都算二套
此次限購政策，采用了較為嚴厲的信貸政策。其中，本市戶(hù)籍家庭已擁有一套住房和有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例從40%提高至60%。
建設部門(mén)相關(guān)人士解釋說(shuō)，這表明對于二套房的界定是認房又認貸，比此前政策收緊。只要有住房貸款記錄的，不管是否還清貸款，都算數。比如小明之前貸款買(mǎi)過(guò)一套房子，后來(lái)賣(mài)掉了，手頭沒(méi)有房子，但是再買(mǎi)房子還是算二套房。
而對于非本市戶(hù)籍家庭購買(mǎi)住房，貸款首付比例從30%提高至60%，商業(yè)按揭貸款最長(cháng)年限縮短至25年。另外，本地人二套房和外地人購房的商業(yè)按揭貸款最長(cháng)年限都從30年縮短至25年，這也是去年以來(lái)首次調整商貸年限。
首次提高公積金貸款利率
此次收緊的不僅是商貸，公積金貸款也是收緊不少。政策要求，二套房的公積金貸款利率首次上浮，執行基準利率的1.1倍，類(lèi)似政策在其他城市的限購政策中也有體現，不過(guò)濟南從去年開(kāi)始的限購政策中，這是首次涉及公積金利率的調整。此外，政策還要取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策，兩條規定都在證明公積金政策的收緊。
另外，使用過(guò)2次及以上住房公積金貸款的家庭暫時(shí)停止發(fā)放公積金貸款。比如說(shuō)小明只有一套房子，但是此前使用過(guò)兩次及以上公積金貸款，他也暫時(shí)無(wú)法再用公積金來(lái)貸款了。
長(cháng)清章丘也限購
區域熱度將平衡
長(cháng)清區和章丘區雖然屬于濟南，但是在此前調控政策發(fā)布時(shí)，這兩個(gè)區都不在政策影響范圍內。去年12月26日的限購政策中，長(cháng)清區雖然不屬于限購區域，但是在長(cháng)清區擁有兩套住房的，也不能在限購區域(市內六區)內買(mǎi)房，而章丘則一直未被提及。
不過(guò)，隨著(zhù)章丘撤縣設區，以及山大搬遷章丘等消息的發(fā)布，利好頻傳，章丘樓市也逐漸升溫，房?jì)r(jià)一直在上漲。此前，市場(chǎng)內也有不少對章丘進(jìn)行限購的呼聲，但一直沒(méi)有得到政府的回應。
而此次限購政策，將長(cháng)清區、章丘區也一并納入限購范圍，同時(shí)，此前濟南已出臺的調控政策，這兩個(gè)區也要一并執行。也就是說(shuō)，章丘區、長(cháng)清區和歷下區、高新區等完全沒(méi)有區別，全部屬于限購區域，也全都實(shí)施限購政策。
例如，在4月20日之前，長(cháng)清居民小張擁有兩套住房，他不能在市內六區買(mǎi)房，但是可以在長(cháng)清區買(mǎi)多套住房，同時(shí)歷下居民小王在市內六區有兩套住房，但是可以在長(cháng)清再買(mǎi)多套住房。而4月20日之后，長(cháng)清區的小張在長(cháng)清也無(wú)法再次購房了。歷下區的小王在長(cháng)清也無(wú)法購房。也就是說(shuō)，不論小張和還是小王，只要在濟南市(歷下區、歷城區、高新區、槐蔭區、天橋區、市中區、長(cháng)清區、章丘區)范圍內買(mǎi)房，就要受到限購政策約束。
此前，由于市區限購，章丘等地承接了濟南市區外溢的置業(yè)需求，而此輪政策的實(shí)施，標志著(zhù)長(cháng)清區和章丘區與市內各區也一視同仁，濟南調控政策力度進(jìn)一步加強，區域熱度將得到平衡。
兩年限售
限制短線(xiàn)投機炒房客
“限售在濟南是首次提出來(lái)，這對于打擊投機炒房將起到很大的作用。”19日，省城一業(yè)內人士坦言，限購區域內自本通知施行之日起購買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)2年后方可上市交易。
“濟南這次明確的是不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年才能再賣(mài)，2年的標準是辦證而不是網(wǎng)簽，這對于短期投資炒房的投機客來(lái)說(shuō)，斷了他們的路子。”該人士說(shuō)，去年下半年來(lái)看，不少投機客買(mǎi)了房子后，都會(huì )想著(zhù)短期內倒手賣(mài)出去，賺取高額差價(jià)。
從之前的政策來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)證在2年以?xún)鹊�，只要繳納5.6%的增值稅也可以完成交易，高稅部分轉嫁到購房者身上，購房成本大大增加。
“新房多是期房，從買(mǎi)了到辦下不動(dòng)產(chǎn)證，中間的期限在2年左右，這次要求的出售條件是，在此基礎上再延長(cháng)2年，這樣就加大了投資客的炒房周期和成本。”該人士說(shuō)，也就是說(shuō)，市民買(mǎi)新房后，要在四年后才能賣(mài)房，這可以在很大程度上限制市場(chǎng)上的炒房投機現象。
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