34城市公積金政策微調情況
近日，三十幾個(gè)二、三線(xiàn)城市微調了公積金貸款政策，上調公積金貸款額度和放寬貸款限制條件成為其中最主要的調整方向。對于有購房剛需的消費者來(lái)說(shuō)，政策的微調無(wú)疑給自己的購房行動(dòng)帶來(lái)了不少實(shí)惠。
在當下顯而易見(jiàn)的實(shí)惠背后，多地聯(lián)動(dòng)微調公積金政策背后的原因是什么？放寬公積金貸款的政策福利能持續到什么時(shí)候？當下是不是剛需購房的合適介入時(shí)機？業(yè)內人士的觀(guān)點(diǎn)或可參考。
多地“松綁”公積金政策
11月1日開(kāi)始實(shí)施的江蘇省鎮江市公積金新政策一出臺就引起各方關(guān)注。原因在于新政規定“新就業(yè)人員購買(mǎi)自住住房辦理住房公積金貸款的，父母也可申請成為共同還款人”。使用父母的公積金購房，被認為是政策松綁的最明顯信號。
其實(shí)早在此前，深圳也有規定子女用公積金貸款買(mǎi)房時(shí)，允許將父母作為共同還款人。10月15日發(fā)布的5份深圳市住房公積金貸款辦理指南均規定“符合公積金貸款申請條件的職工購買(mǎi)本市住房(共有產(chǎn)權人僅限于配偶、子女或父母)，可以申請公積金貸款。職工為申請人，配偶應當為共同申請人；職工父母若參與公積金貸款額度計算，應成為共同申請人；父母若不參與額度計算，可以成為共同還款人”。
根據中原地產(chǎn)最新的監測數據，截至11月9日，全國共有超過(guò)34個(gè)城市調整放松公積金政策，其中27個(gè)城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有異地互貸、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。
今年以來(lái)，各地的公積金政策調整較以往相對頻繁，與鎮江、深圳不同的是，此前進(jìn)行住房公積金政策調整的城市，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。10月20日起，湖北省武漢市調整后的'公積金最高貸款額度為60萬(wàn)元，較之前的40萬(wàn)元上升了50%。今年5月，遼寧省沈陽(yáng)市曾有規定，首套90平方米(含)以下普通住房貸款最低首付比例由三成下調至兩成。近期政策調整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比，放松的空間更加明顯。
“近期各地公積金政策松綁的原因可能和地方政府的財政需求有關(guān)，但能持續多久，目前還不得而知�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )市場(chǎng)委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳嘯天對第一財經(jīng)日報《財商》記者表示，由于近年來(lái)的房市調控政策，很多企業(yè)拿不到土地，房地產(chǎn)成交量也受到較大影響，在年關(guān)將至的背景下，地方政府為了年底的財政支出和明年年初的資金預算，有加大稅收的需求。
“松綁”后的優(yōu)惠有多大？
在房貸市場(chǎng)，公積金貸款一直以低利率而廣為購房者追捧，但由于公積金貸款涉及到購房者個(gè)人繳費基數的資質(zhì)限定問(wèn)題，所以能否貸到足額的公積金貸款，一直是購房者最關(guān)注的問(wèn)題。
公積金貸款新政對最高額度的新規定，使得當地購房者能申請到的公積金貸款金額也隨之水漲船高，而這多出來(lái)的公積金貸款，正是降低購房成本的關(guān)鍵所在。
在尚未有松綁政策的北京市，市民趙先生公積金貸款額度與分級的最高限額有較大的差異，很大程度上影響了他的購房成本。
趙先生不久前購買(mǎi)了一套總價(jià)292萬(wàn)元的商品住宅新房，在付了三成首付后，其余200萬(wàn)元只能通過(guò)公積金和商業(yè)貸款的組合形式解決。由于他和配偶都是普通白領(lǐng)，不是博士、不是公務(wù)員也沒(méi)有職稱(chēng)，而且申請的公積金類(lèi)型為市管，所以他們只申請到80萬(wàn)元的公積金貸款，其余120萬(wàn)元都只能通過(guò)商貸。
“雖然我們拿到了85折商貸利率，但這么平攤下來(lái)每個(gè)月也要還10000多元的貸款，如果我能申請到最高限額104萬(wàn)元的公積金貸款，還款總額就能省十幾萬(wàn)元�！壁w先生對記者表示，市管公積金最高貸款80萬(wàn)元，國管公積金AA級最高貸款92萬(wàn)元，AAA級最高貸款104萬(wàn)元，因為公積金類(lèi)別的限制，自己的購房成本提高了不少。
在已經(jīng)實(shí)行公積金優(yōu)惠政策的武漢市，購房者的購置成本與之前又有什么差別？中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理瞿安新為購房者算了一筆賬。
“假設房?jì)r(jià)總額100萬(wàn)元，首付三成，貸款七成，貸款年限20年，采用等額本息法，按基準利率(商業(yè)6.55%，公積金4.5%)計算，政策調整前購房者能貸到40萬(wàn)元公積金貸款和30萬(wàn)元商貸，則本息共計114.6萬(wàn)元，月供4776元；政策調整后，60萬(wàn)元公積金貸款和10萬(wàn)元商貸的本息共計109.1萬(wàn)元，月供只要4544元�！宾陌残卤硎�，政策調整后，購房者共能節省購房成本5.5萬(wàn)元，月供減少232元。
“提高公積金貸款上限的好處在于，雖然不一定每個(gè)購房者都能申請到最高額度，但申請到的公積金貸款金額比以往限制較嚴的時(shí)候肯定會(huì )有所提高，這其實(shí)對于節約購房成本是很好的途徑�！标悋[天表示，在個(gè)人繳費基數達到要求的情況下，組合貸款部分的公積金貸款的額度越高，購房成本也相應越低。
當下購房還需考慮什么？
不同于二三線(xiàn)城市公積金貸款政策的“衣帶漸寬”，一線(xiàn)城市則鮮有松動(dòng)的痕跡。除了深圳以外，廣州、北京和上海并沒(méi)有在公積金申請額度上有所變動(dòng)。
陳嘯天認為：“大城市和二三線(xiàn)城市分歧原因在于市場(chǎng)現狀不同。北京今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)賣(mài)得不錯，價(jià)格也不低；上海房市本身總的供貨量也不大，有這些因素在，大城市也不著(zhù)急改變相關(guān)政策，不然結果就是把房?jì)r(jià)繼續往上拱�！�
現居北京的董先生已經(jīng)對房?jì)r(jià)觀(guān)望了將近兩年，高房?jì)r(jià)則是讓他遲遲不能出手的最主要原因。董先生直言：“雖然說(shuō)限購是最直接的因素，但如果房?jì)r(jià)不是這么高，購買(mǎi)不受限制的商業(yè)地產(chǎn)也是可以的。而現在房?jì)r(jià)高得離譜，所以只能一再觀(guān)望�！�
而同樣在北京工作的張小姐也于近期買(mǎi)了一套商品住宅，但她購置房子的地點(diǎn)則是在老家廣州。對于張小姐來(lái)說(shuō)，公積金貸款額度提升的重要性可能遠不及異地互貸。這套位于廣州的新住宅總價(jià)113萬(wàn)元，在父母的支持下首付達到六成，其余55萬(wàn)元只能通過(guò)商貸解決。
張小姐直言：“最大的問(wèn)題在于我在北京的公積金根本不能用來(lái)申請公積金貸款，所以只能走商業(yè)貸款，雖然我拿到了85折商貸，但后續還要拿各種證明去辦理公積金還貸，成本提高了不說(shuō)，手續也很繁瑣，我已經(jīng)為了這個(gè)房子在北京、廣州來(lái)回跑了兩趟了�！�
資料顯示，公積金異地互貸目前在省內范圍實(shí)行得較多。廣東省內公積金互貸的城市目前已經(jīng)增加到了9個(gè)，湖南長(cháng)株潭、河北、遼寧等省市也于此前先后實(shí)施“異地互貸”。而業(yè)內人士認為，全國大范圍內的公積金互貸短期內難以形成，對于需要異地置業(yè)的購房者，這部分的成本只能自行消化。
撇開(kāi)城市區位的政策差別和公積金貸款的互貸限制，單從現下的市場(chǎng)環(huán)境看，當前置業(yè)是否是一個(gè)明智的選擇？
“目前政策相對穩定，自住需求支撐的樓市已然企穩，由于宏觀(guān)經(jīng)濟形勢并不樂(lè )觀(guān)，再收緊樓市政策的可能性微乎其微，所以期待樓市大幅下跌并不現實(shí)，但也不會(huì )大幅上漲，2013年樓價(jià)仍會(huì )以穩定為主�！宾陌残陆ㄗh購房者冷靜思考，選擇品牌好、性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)。
而根據近年來(lái)的年底和年初的市場(chǎng)表現，陳嘯天認為明年一月份或許是一個(gè)不錯的購房時(shí)機。
陳嘯天表示：“年內一些企業(yè)考慮到全年的業(yè)績(jì)指標，10月份已經(jīng)有了初步的優(yōu)惠政策，現在房?jì)r(jià)比5月份已經(jīng)有所下滑；明年1月份，一些公司為了爭取業(yè)績(jì)開(kāi)門(mén)紅也會(huì )有所動(dòng)作，加上年初銀行貸款額度較足，房貸利率可能相對優(yōu)惠，是個(gè)不錯的介入時(shí)機�！�
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