房屋租賃新政：用足存量房 推進(jìn)貨幣化

　　近日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房。在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下，住房租賃市場(chǎng)獲得政策刺激。

　　5月4日，國務(wù)院總理李克強主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮化滿(mǎn)足群眾住房需求。

　　會(huì )議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮化進(jìn)程。

　　為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場(chǎng)規范方面，給予住房租賃市場(chǎng)支持。

　　發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的一個(gè)前提，就是房源的籌措問(wèn)題。

　　國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出，支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房。

　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉對《第一財經(jīng)日報》記者表示，強調發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，原因之一就是市場(chǎng)上有不少存量房閑置，包括新房和二手房，需要采取措施解決閑置問(wèn)題。

　　今年1月，陜西省政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮棚戶(hù)區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設工作的通知》，明確提出，打通保障性安居工程與存量商品房通道，支持各地把適合或經(jīng)改造符合公共租賃住房條件的'存量商品房，轉為公共租賃住房房源�！蛾兾魅請蟆返膱蟮婪Q(chēng)，截至2015年11月末，陜西全省商品房屋待售面積為599.24萬(wàn)平方米，去庫存周期約為21個(gè)月。

　　此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議明確，推進(jìn)公租房貨幣化，政府對保障對象通過(guò)市場(chǎng)租房給予補貼。

　　除此之外，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議還提出，要完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應;強化監管，推行統一的租房合同示范文本，規范中介服務(wù)，穩定租賃關(guān)系，保護承租人合法權益。

　　張宏偉說(shuō)，從鼓勵住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策面，尤其是金融政策面來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的推進(jìn)速度會(huì )加快。張宏偉說(shuō)，尤其在市場(chǎng)成熟度較高的城市，比如北上廣深，以資產(chǎn)管理為特征的業(yè)務(wù)市場(chǎng)空間會(huì )更大，“很多開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)服務(wù)類(lèi)企業(yè)，都在向這方面轉型。”

　　解讀

　　我國房屋租賃市場(chǎng)涉及億人年租金破萬(wàn)億

　　住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司司長(cháng)高志勇透露，目前租賃市場(chǎng)涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億元。這一巨大市場(chǎng)也將成為房企轉型升級機遇期。

　　當前，我國發(fā)展房地產(chǎn)租賃行業(yè)還面臨不少瓶頸。據有關(guān)人士介紹，對于租賃行業(yè)來(lái)說(shuō)，長(cháng)租行業(yè)算新興產(chǎn)業(yè)，稅負仍然較重。另外由于企業(yè)都是輕資產(chǎn)運營(yíng)，但目前國內對輕資產(chǎn)的公司都缺少抵押解決方案，因此借貸較難或需要較高利率。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉算過(guò)一筆賬，按當前房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過(guò)租金收入20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒(méi)有政策支持，住房租賃市場(chǎng)很難掙到錢(qián)，也很難形成規�；�，企業(yè)不易做大做強。

　　從需求端看，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)，正由增量轉為增量與存量同時(shí)發(fā)展，部分一線(xiàn)城市出現二手房交易超過(guò)新房的情況。居民消費觀(guān)念也開(kāi)始從購買(mǎi)為主轉向購租并舉。

　　據全國人口普查數據顯示，約有25.8%城市居民租房，其中政府廉租房和私人出租房占比分別為2.7%和23.1%。在許多發(fā)達國家和地區，租賃住房供給中，機構出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一表示，推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)規�；�發(fā)展有利于降低消費者入市成本和購房壓力，使其從長(cháng)期購房還款轉變?yōu)槎唐谧饨鹉Ｊ健?/p>

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