成都天府限貸政策2017

　　為了堅決貫徹落實(shí)中央 房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的 定位，進(jìn)一步落實(shí)國家、省、市房地產(chǎn)調控工作要求。成都市昨日出臺關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知，具體內容如何呢?今天我們就一起來(lái)了解一下吧!

　　成都市城鄉房產(chǎn)管理局、成都市金融工作辦公室、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )四川監管局、中國人民銀行成都分行營(yíng)業(yè)管理部

　　關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知

　　成房發(fā)〔2017〕45號

　　各有關(guān)單位：

　　為進(jìn)一步落實(shí)成都市人民政府辦公廳《轉發(fā)市房管局等部門(mén)關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展若干措施的通知》(成辦發(fā)〔2016〕37號)、《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干政策措施的通知》(成辦發(fā)〔2016〕45號)、《關(guān)于完善我市住房限購政策的通知》(成辦發(fā)〔2017〕10號)等文件要求，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，防范住房信貸業(yè)務(wù)操作風(fēng)險、信用風(fēng)險、合規風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展�，F將有關(guān)事項通知如下：

　　一、嚴格規范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得有購地不建、建而不售等捂盤(pán)惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價(jià)格等變相提高房?jì)r(jià)。達到商品房預售條件未在30日內申請預售許可或不接受預售申報價(jià)格指導的，房管部門(mén)可在1年內不受理其預售許可申請。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構，不得提供或與小額貸款公司等機構合作提供首付貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違法違規金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得進(jìn)行或協(xié)助進(jìn)行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協(xié)助偽造收入證明，不得挪用或協(xié)助挪用商品房預售款、存量房交易資金，不得違背房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值進(jìn)行評估協(xié)助進(jìn)行高估騙貸。

　　各銀行業(yè)機構要切實(shí)規范與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過(guò)成都房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺公開(kāi)選聘房地產(chǎn)價(jià)格評估、經(jīng)紀、咨詢(xún)等中介機構開(kāi)展合作，加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風(fēng)險。對于經(jīng)有關(guān)部門(mén)查實(shí)存在前述違法違規問(wèn)題的，各銀行業(yè)機構應立即終止與房地產(chǎn)中介機構的業(yè)務(wù)合作，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整改糾正前不得撥付后續信貸資金或增加新的授信。各銀行業(yè)機構、小額貸款公司不得與2年內受到有關(guān)部門(mén)和司法機構處理的房地產(chǎn)中介機構合作。

　　二、嚴格落實(shí)各項房地產(chǎn)信貸調控措施

　　經(jīng)人行成都分行會(huì )同四川銀監局，指導四川省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制對成都市差別化住房信貸政策作出調整，各銀行業(yè)機構要認真貫徹執行，嚴格落實(shí)差別化房地產(chǎn)信貸調控政策，配合做好成都市房地產(chǎn)調控工作，促進(jìn)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　金融監管部門(mén)適時(shí)對成都市住房限購區域內的房地產(chǎn)信貸調控政策落實(shí)情況進(jìn)行定期檢查和不定期抽查，對存在違法違規行為的機構將嚴肅問(wèn)責。

　　三、嚴格住房貸款合法性審查

　　各銀行業(yè)機構在進(jìn)行購房貸款資格審查前，應通過(guò)房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統核查商品房買(mǎi)賣(mài)合同、存量房買(mǎi)賣(mài)合同的'網(wǎng)上簽約狀態(tài)，甄別房屋交易的真實(shí)性，對未在網(wǎng)上簽約的，暫不予受理，從嚴防控信貸風(fēng)險。

　　四、嚴格執行房貸認定標準

　　各銀行業(yè)機構在審核住房信貸業(yè)務(wù)過(guò)程中要嚴格按照規定查詢(xún)成都市房產(chǎn)檔案信息系統、房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統、人民銀行個(gè)人信用信息基礎數據庫，對于購房貸款申請人的住房記錄、商業(yè)性住房貸款記錄等查詢(xún)情況要留檔備查。

　　五、嚴格審核首付款資金來(lái)源

　　各銀行業(yè)機構要根據中國人民銀行成都分行、中國銀監會(huì )四川監管局《關(guān)于進(jìn)一步加強住房信貸政策管理的通知》(成銀發(fā)〔2016〕188號)相關(guān)規定，嚴格執行首付資金真實(shí)性檢查要求，嚴禁購房者通過(guò)首付貸、個(gè)人消費貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴禁加大購房杠桿行為。

　　六、嚴格審核還款能力

　　各銀行業(yè)機構要嚴格落實(shí)月供收入比不超過(guò)50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防范投資投機信貸風(fēng)險。對于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對于已成年、未就業(yè)且沒(méi)有固定收入的借款人，商業(yè)銀行應進(jìn)一步嚴格住房貸款條件，可相應提高借款人首付款比例。

　　七、嚴格防范投機炒房

　　自即日起，在我市住房限購區域內新購買(mǎi)的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)3年后方可轉讓。各銀行業(yè)機構要加強個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)管理，督促支行網(wǎng)點(diǎn)嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求，不得為投機炒房行為提供貸款支持，不得違規為不具有購房資格的購房人發(fā)放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發(fā)放貸款，不得違反商品住房預售資金監管協(xié)議劃付商品住房預售款，對支行網(wǎng)點(diǎn)違反相關(guān)規定的，要及時(shí)糾正、嚴肅處理。

　　本通知自2017年4月13日起實(shí)施。

　　特此通知。

　　市房管局市金融辦

　　四川銀監局

　　人行成都分行營(yíng)管部

　　延伸閱讀：成都限購政策解讀

　　4月12日，對于正在打造“國家中心城市”的成都來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有些不同尋常：一天之內連出兩條新政，令外界矚目。當天，成都針對住房公積金“騙提套取”行為明確規定“十條”認定辦法。不久，成都市房管局、成都市金融辦、四川省銀監局、人民銀行成都營(yíng)管部“四部門(mén)”又聯(lián)合發(fā)布了《進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》。

　　《進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》涉及嚴格規范房企經(jīng)營(yíng)、嚴格落實(shí)房貸調控政策、嚴格房貸合法性審查、嚴格房貸認定標準、嚴審首付款資金來(lái)源與還款能力及嚴防投機炒房等“七嚴”措施。針對投機炒房，上述新政明確在限購區內新購的新房、二手房，須取得產(chǎn)權證滿(mǎn)3年才能轉讓。近來(lái)，包括東莞、珠海、惠州等約10個(gè)城市曾出臺“限賣(mài)”新政。

　　防范“三大”風(fēng)險

　　據悉，上述新政第一條直指房企的預售管理。新政明確規定，達到商品房預售條件、未在30日內申請預售許可或不接受預售申報價(jià)格指導的，房管部門(mén)可在1年內不受理其預售許可申請。

　　從全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分會(huì )秘書(shū)長(cháng)、成都中睿地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理何良栩 處了解到，房企以前都是一批次一批次申請預售的，預售價(jià)會(huì )逐步調整，但新政執行后，意味著(zhù)預售證要集中申請、消化，這很考驗房企對市場(chǎng)的把控，影響樓盤(pán)去化與資金回籠。

　　上述新政的第2條到第4條均指向了購房的房貸合規性等核心問(wèn)題。比如，嚴格房貸合法性審查，要求各金融機構在審查房貸資格時(shí)須通過(guò)網(wǎng)簽系統核查商品房買(mǎi)賣(mài)合同、存量房買(mǎi)賣(mài)合同的網(wǎng)上簽約狀態(tài)，甄別房屋交易的真實(shí)性，對未在網(wǎng)上簽約的，暫不予受理。

　　上述新政明確強調，嚴格審核購房首付款資金來(lái)源，嚴禁購房者通過(guò)首付貸、個(gè)人消費貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴禁加大購房杠桿行為。

　　除嚴審首付款之外，新政對購房者還款能力也格外重視，要求各銀行嚴格落實(shí)月供收入比不超過(guò)50%等政策要求。對于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對于已成年、未就業(yè)且沒(méi)有固定收入的借款人，銀行應進(jìn)一步嚴格住房貸款條件，提高首付比例。

　　費宇表示，從新政出臺的邏輯看，跟隨國家調控樓市的主基調，一個(gè)是打擊“炒房”，另一個(gè)是對房企來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策讓其很難受，關(guān)鍵要看后面政策的執行力度。

　　從“限購”到“限賣(mài)”

　　除了上述嚴防三大風(fēng)險之外，新政規定，自即日(4月13日)起，在成都市住房限購區域內新購買(mǎi)的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)3年后方可轉讓。

　　針對此項新規，各銀行機構需要做的是督促各支行網(wǎng)點(diǎn)嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求，不得為投機炒房行為提供貸款支持，不得違規為不具有購房資格的購房人發(fā)放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發(fā)放貸款，不得違反商品住房預售資金監管協(xié)議劃付商品住房預售款。

　　4月10日，東莞夜間出臺樓市新政，除了限購措施之外，還規定在東莞市行政區域內購買(mǎi)住房的(含新建商品住房和二手住房，以網(wǎng)簽時(shí)間為準)，須取得產(chǎn)權證滿(mǎn)2年后才能轉讓。

　　如此來(lái)看，成都上述“限賣(mài)”措施與之比較類(lèi)似，差異就在時(shí)間長(cháng)短。當前，包括東莞、惠州、珠海、廣州、廈門(mén)、青島、福州、成都等約10個(gè)熱點(diǎn)城市曾先后出臺了限賣(mài)政策。

　　何良栩透露，當前成都庫存周期大約僅剩8個(gè)月，其稱(chēng)之前供地節奏有所放緩，加上市場(chǎng)升溫，需求旺盛，才導致供不應求，認為應該加大土地供應。

　　按照易居研究院的統計數據，截至2月，廣州庫存周期僅5.83個(gè)月，南京庫存周期僅3.8個(gè)月，杭州庫存周期僅6.05個(gè)月。據其研究，全國70個(gè)重點(diǎn)城市中，至少有45個(gè)城市庫存周期在12個(gè)月以下(含12個(gè)月)。

　　4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調控有關(guān)工作通知》，要求住房供求矛盾突出、房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市應合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地供應規模。

　　該兩部委的《通知》要求各地根據商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個(gè)月以上的，應停止供地;消化周期為36-18個(gè)月的，應減少供地;消化周期為12-6個(gè)月的，應增加供地;消化周期在6個(gè)月以下的，應加快供地節奏。

　　何良栩表示，各地限購新政主要是從需求端進(jìn)行抑制，暫時(shí)會(huì )降溫樓市，但從供給端更應該發(fā)力，那就是加大土地供應。

　　從公開(kāi)資料來(lái)看，北京已明確未來(lái)7年要供給土地6000公頃(一公頃15畝)，其中國有建設用地5000公頃。據《中國國土資源報》報道，成都于4月10日明確未來(lái)3年供地1800公頃，年均600公頃，可建約40萬(wàn)套普通商品住房，滿(mǎn)足約130萬(wàn)人住房需求。其中，2017年計劃供應商品住宅用地587公頃，同比實(shí)際供應量增長(cháng)約13%。

 

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