項目申請報告

　　隨著(zhù)個(gè)人的文明素養不斷提升，報告對我們來(lái)說(shuō)并不陌生，報告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。你知道怎樣寫(xiě)報告才能寫(xiě)的好嗎？以下是小編精心整理的項目申請報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。

　　第一部分：項目決策背景及摘要

　　一、外部環(huán)境

　　1、城市發(fā)展規劃與宗地的關(guān)系及對項目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

　　2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區的情況。

　　3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區生活產(chǎn)品配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

　　二、內部因素

　　1、項目啟動(dòng)對公司未來(lái)幾年發(fā)展戰略、發(fā)展規劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

　　2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區域市場(chǎng)、項目合理布局，對公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、擴大社會(huì )影響力的作用；

　　3、從公司未來(lái)的利潤需求、可持續經(jīng)營(yíng)等角度描述立項的意義；

　　第一部分：寫(xiě)字樓項目概況

　　一、宗地位置

　　宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、商貿金融區等）的地理位置。

　　附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場(chǎng)等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

　　二、宗地現狀

　　1、四至范圍；

　　2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

　　3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線(xiàn)等對開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實(shí)際用地面積；

　　4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶(hù)數，工廠(chǎng)數量、規模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對拆遷及項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；

　　5、地下情況，包括管線(xiàn)、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

　　6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

　　7、地質(zhì)情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。

　　附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數據；

　　地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線(xiàn)等內容；

　　地下?tīng)顩r圖，包括地下管線(xiàn)、暗渠、電纜等。

　　三、寫(xiě)字樓項目周邊的社區配套

　�。ㄒ唬┲苓�3000米范圍內的社區配套

　　1、交通狀況

　�。�1）公交系統情況，包括主要線(xiàn)路、行車(chē)區間等；

　�。�2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

　�。�3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

　　附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來(lái)規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

　　2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

　　3、醫院等級和醫療水平

　　4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)

　　5、文化、體育、娛樂(lè )設施

　　6、公園

　　7、銀行

　　8、郵局

　　9、其他

　　附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

　�。ǘ�）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套的現狀

　　四、寫(xiě)字樓項目周邊環(huán)境（根據個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)）

　　1、治安情況

　　2、空氣狀況

　　3、噪聲情況

　　4、污染情況（化工廠(chǎng)、河流湖泊污染等）

　　5、危險源情況（如高壓線(xiàn)、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

　　6、周邊景觀(guān)

　　7、風(fēng)水情況

　　8、近期或規劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠(chǎng)的搬遷、大型醫院、學(xué)校、購物中心/超市的建設等。

　　9、其他

　　五、寫(xiě)字樓項目大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）

　　1、道路現狀及規劃發(fā)展

　　包括現有路幅、規劃路幅，規劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

　　2、供水狀況：現有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規劃和實(shí)施時(shí)間。

　　3、污水、雨水排放：現有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規劃和實(shí)施時(shí)間。

　　4、通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò )）：現有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。

　　5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。

　　6、燃氣：現有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　7、供熱及生活熱水：現有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　附圖：說(shuō)明上述配套設施的管線(xiàn)走向、容量和接口位置，及未來(lái)規劃擴容和增加的情況。

　　六、寫(xiě)字樓項目規劃控制要點(diǎn)

　　1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

　　2、產(chǎn)品建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積

　　3、綜合容積率、產(chǎn)品容積率

　　4、建筑密度

　　5、控高

　　6、綠化率

　　7、其他

　　七、土地價(jià)格

　　土地價(jià)格計算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據購買(mǎi)價(jià)格計算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

　　第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析

　　一、合作方式及條件

　　1、合作方基本情況：名稱(chēng)，主要股東投資情況，注冊資本，成立時(shí)間、特殊背景等

　　2、合作方式：例如：一次性買(mǎi)斷土地、建后分房（面積）、建后分銷(xiāo)售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。

　　3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合

　　4、其他合作的主要條件

　　5、與合作方式相關(guān)的其它法律規定

　　二、土地法律性質(zhì)評估

　�。ㄒ唬┈F狀

　　1、土地所有權歸屬

　　2、土地使用權歸屬

　　3、土地的用途

　�。ǘ�）規劃

　　1、規劃所有權歸屬

　　2、規劃使用權歸屬

　　3、規劃的用途

　　三、取得土地使用權程序評估

　　1、取得土地使用權的程序

　　2、取得土地使用權需要的工作日

　　3、取得商品房用地土地使用權所需條件

　　4、取得土地使用權的風(fēng)險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

　　四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)）

　　1、土地性質(zhì)變更的程序和理由

　　2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

　　3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

　　五、政策性風(fēng)險評估

　　城市規劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開(kāi)發(fā)、報批報建流程無(wú)法完成、項目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩(shī)美地二三期、北京中關(guān)村建設停建所有區內產(chǎn)品等。

　　六、總體評價(jià)

　　對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。

　　第三部分：寫(xiě)字樓項目市場(chǎng)分析

　　一、區域產(chǎn)品市場(chǎng)成長(cháng)狀況

　　1 區域產(chǎn)品市場(chǎng)簡(jiǎn)述

　　1）形成時(shí)間

　　2）各檔次產(chǎn)品區域內分布狀況

　　3）購買(mǎi)人群變化

　　2、區域產(chǎn)品市場(chǎng)各項指標成長(cháng)狀況（近3—5年）

　　1）開(kāi)工量/竣工量

　　2）銷(xiāo)售量/供需比

　　3）平均售價(jià)

　　3、區域市場(chǎng)在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢

　　二、區域內供應產(chǎn)品特征

　　1、各檔次產(chǎn)品供應狀況

　　2、各檔次產(chǎn)品的集合特征

　　尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征

　　1）平均售價(jià)

　　2）開(kāi)發(fā)規模

　　3）產(chǎn)品形式

　　4）平均消化率

　　5）平均容積率

　　6）物業(yè)在區域內分布特征

　　3、區域內表現最好個(gè)案狀況

　　附圖：項目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競爭樓盤(pán)還要配置現場(chǎng)圖片。

　　4、未來(lái)2—3年區域內可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類(lèi)型

　　5、分析：本案在區域市場(chǎng)內的機會(huì )點(diǎn)

　　6、結論：

　　1）區域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢

　　2）本案所在位置的價(jià)位區間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區間及產(chǎn)品形式

　　3）本案在區域內開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力

　　4）本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題

　　三、區域市場(chǎng)目標客層研究

　　1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

　　2、結論：本案目標人群的區域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

　　四、目標市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位

　　1、市場(chǎng)定位

　　2、目標人群特征/來(lái)源區域/行業(yè)特點(diǎn)

　　3、產(chǎn)品建議

　　第四部分：寫(xiě)字樓項目規劃設計分析

　　一、初步規劃設計思路

　　1、設計概念：產(chǎn)品體現的主題思想，主要設計風(fēng)格、設計特點(diǎn)。

　　2、主要產(chǎn)品類(lèi)型。

　　3、節能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。

　　4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。

　　5、如果是大型、超大型項目，對營(yíng)造大社區概念的考慮。

　　二、規劃設計的可行性分析

　　1、在既定容積率、凈用地面積、產(chǎn)品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類(lèi)型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和WK所追尋的各種檔次高品質(zhì)產(chǎn)品的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實(shí)產(chǎn)品的可能性。

　　2、容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響。

　　3、土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著(zhù)物、地下管線(xiàn)暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。

　　4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。

　　5、周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò )）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規劃設計的影響及解決方法。

　　6、周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車(chē)有關(guān)）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂(lè )公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

　　7、市場(chǎng)分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類(lèi)型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

　　第五部分：寫(xiě)字樓項目開(kāi)發(fā)

　　一、土地升值潛力初步評估。

　　從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展狀況、政府規劃、城市未來(lái)發(fā)展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

　　二、立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析

　　三、工程計劃：工期計劃、各期開(kāi)工面積、竣工計劃、開(kāi)竣工時(shí)占當地城市市場(chǎng)和片區市場(chǎng)的占有率。

　　四、銷(xiāo)售計劃：各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預計銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計劃實(shí)現的可行性分析。

　　第六部分：寫(xiě)字樓項目投資收益分析

　　一、成本預測

　　說(shuō)明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類(lèi)型假設，總建筑面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：

　　項 目 投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）

　　土地成本

　　前期工程費

　　基礎設施費

　　建安工程費

　　配套費用

　　開(kāi)發(fā)間接費

　　直接建造成本小計

　　營(yíng)銷(xiāo)費用

　　管理費用

　　總 計

　　二、稅務(wù)分析

　　1、營(yíng)業(yè)稅及附加

　　2、所得稅

　　3、土地增值稅

　　上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。

　　三、經(jīng)濟效益分析

　　1、經(jīng)濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

　　2、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。參照以下表格：

　　經(jīng)濟指標 單位數值（元/m2）項目總金額（萬(wàn)元）

　　銷(xiāo)售收入

　　直接成本

　　總投資

　　毛利率

　　稅前利潤

　　稅后利潤

　　銷(xiāo)售凈利率

　　投資回報率

　　3、項目開(kāi)發(fā)各期的利潤體現

　　經(jīng)濟指標 2001年 ··· 20××年 合 計

　　上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

　　結算面積（m2）

　　單位利潤（元/m2）

　　利潤（萬(wàn)元）

　　4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實(shí)際情況增減。

　�。�1）成本變動(dòng)各項經(jīng)濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：

　　經(jīng)濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120%

　　總投資

　　毛利率

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　銷(xiāo)售凈利率

　　總投資回報率

　�。�2）售價(jià)變動(dòng)各項經(jīng)濟指標的變化，假設售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：

　　經(jīng)濟指標 預測售價(jià)×90% 預測售價(jià) 預測售價(jià)×110% 預測售價(jià)×120%

　　營(yíng)業(yè)額

　　毛利率

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　銷(xiāo)售凈利率

　　總投資回報率

　�。�3）容積率變動(dòng)各項指標的變化

　　主要指標：容積率1、容積率2、容積率3、容積率4、容積率5

　　多高層比

　　營(yíng)業(yè)額

　　總投資

　　毛利率

　　稅后利潤

　　稅后凈利率

　　總投資回報率

　　四、項目資金預測

　　1、資金投入計劃：各期地價(jià)、前期費用、基礎、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費等的投入安排。

　　2、資金回款計劃：各期銷(xiāo)售回款計劃。

　　3、資金需求計劃：結合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

　　4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內容、資金占用峰值、實(shí)現現金正流入時(shí)間、資金占用月平均額

　　第七部分：寫(xiě)字樓項目管理資源配置

　　五、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門(mén)設置。

　　六、人力資源需求：?jiǎn)��?dòng)項目對個(gè)專(zhuān)業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數（重點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)經(jīng)理）。

　　七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿(mǎn)足需要，缺口人員的解決途徑（調動(dòng)、招聘、培訓等）。

　　第八部分：寫(xiě)字樓項目綜合分析與建議

　　一、優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競爭、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。

　　二、劣勢：從品牌、設計、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競爭、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。

　　三、機會(huì )：從市場(chǎng)機會(huì )、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區性?xún)?yōu)惠政策、城市發(fā)展規劃、宗地所屬區域土地價(jià)格趨勢等方面論述。

　　四、結論和建議

　　附件：

　　1、有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。

　　2、按照WK集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過(guò)程

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