如何解決中產(chǎn)房企焦慮癥

　　融創(chuàng )中國正通過(guò)并購走在奔向千億的道路上，下一個(gè)是誰(shuí)？

　　今年以來(lái)蔓延開(kāi)來(lái)的高拿地成本，令中型房企擴張路途更加艱難。加之各地正出臺土拍新政，如何選取性?xún)r(jià)比更高的土地，能否成功將之收入囊中，并完成出讓金繳納，都成為這一群體在反復思量的問(wèn)題。馬太效應正在加速發(fā)酵。

　　此外，貫來(lái)作風(fēng)謹慎的港資房企，其定位普遍都開(kāi)始縮小在核心熱點(diǎn)城市，近期也表示在內地獲取土地的不易。焦慮癥在蔓延，被并購有時(shí)只是無(wú)奈之舉。

　　借助上半年的牛市，大部分“中產(chǎn)房企”取得了不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。但在庫存大量消化之后，新的生存問(wèn)題正在浮出水面：即使在其深耕的區域內，擴張步伐也被高成本所制約；后續市場(chǎng)暗藏風(fēng)險，也對其盈利能力帶來(lái)考驗。這部分“中產(chǎn)階級”，已經(jīng)患上生存焦慮癥。

　　“生存還是死亡？這是一個(gè)問(wèn)題�！睂τ诖蟛糠种械纫幠７科髞�(lái)說(shuō)，“死亡”的威脅早已遠去，但“生存”的命題卻始終在困擾著(zhù)決策者。

　　根據易居克而瑞統計，2015年共有33家內地房企的銷(xiāo)售規模在200億至500億之間。除中信“不幸”遭遇收購外，其余大部分房企都處于“比上不足，比下有余”的狀態(tài)，可看做房企陣容里的“中產(chǎn)階級”。

　　這部分企業(yè)有一些共同特征：和最早一批大型房企相比，起步時(shí)間較晚，完成全國化布局的時(shí)間也晚于前者。區域選擇合理，但布局的深度和廣度明顯不及大型企業(yè)。一些企業(yè)仍然帶有強烈的區域標簽，如環(huán)京區域的榮盛發(fā)展，長(cháng)三角地區的新城控股、濱江集團，福建起家的泰禾、旭輝、陽(yáng)光城、正榮等。

　　借助上半年的牛市，大部分“中產(chǎn)房企”取得了不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。但在庫存大量消化之后，新的生存問(wèn)題正在浮出水面：一方面，激烈的競爭正在增加拿地難度，即使在其深耕的區域內，擴張步伐也被制約；另一方面，后續市場(chǎng)的不確定性，不僅暗藏風(fēng)險，也對其盈利能力帶來(lái)考驗。這部分“中產(chǎn)階級”，已經(jīng)患上生存焦慮癥。

　　拿地機會(huì )稍縱即逝

　　“我們還沒(méi)回過(guò)神來(lái)，地價(jià)就漲得不像樣了�！蹦掣＝ǚ科笾胁繀^域負責人如此評價(jià)鄭州土地市場(chǎng)。

　　從去年下半年以來(lái)，鄭州土地市場(chǎng)一直不平靜。以最為活躍的經(jīng)開(kāi)區為例，今年1月，經(jīng)開(kāi)區一宗住宅用地經(jīng)過(guò)4小時(shí)競價(jià)最終成交，溢價(jià)率為150%，4885元/平方米的單價(jià)成為當時(shí)區內歷史最高。

　　今年7月27日至29日，鄭州連續迎來(lái)土地交易，結果是，三宗經(jīng)開(kāi)區地塊單價(jià)以“一天比一天高”的節奏被刷新，樓面價(jià)分別為9005元/平方米、9797元/平方米和10544元/平方米。

　　也就是說(shuō)，短短半年間，經(jīng)開(kāi)區的土地成本就上漲了一倍。而在8月18日，鄭東新區的兩宗地塊就拍出了3.6萬(wàn)元和3.7萬(wàn)元的高單價(jià)，甚至高出同日誕生的廣州高價(jià)地單價(jià)。

　　這種變化令上述房企措手不及。這家企業(yè)從去年就開(kāi)始關(guān)注鄭州市場(chǎng)，并對該區域頗為看好。理由是，鄭州屬于典型的區域中心城市，具有一定經(jīng)濟實(shí)力，對周邊區域的吸附力強。且河南為人口大省，具有較大購房潛力。

　　截至目前，該企業(yè)多次在土地市場(chǎng)參與競拍，但一無(wú)所獲。如今區域公司已經(jīng)成立一年多，但手中仍無(wú)項目。上述負責人認為，鄭州地價(jià)上漲過(guò)快，公司已經(jīng)多次放開(kāi)拿地預算，仍然趕不上地價(jià)上漲速度。

　　他的煩惱并非個(gè)案。在一個(gè)競爭激烈的市場(chǎng)中，這類(lèi)中型房企的拿地難度越來(lái)越大。今年以來(lái)，鄭州市場(chǎng)共誕生8個(gè)高價(jià)地，得主分別是恒大、萬(wàn)科、雅居樂(lè )、碧桂園、融創(chuàng )、金茂、榮盛、正商。除正商為本地房企外，其余7家企業(yè)中，僅金茂、榮盛為“中產(chǎn)階級”，但金茂的央企背景，決定了其屬于特例。

　　“如果一塊地動(dòng)不動(dòng)就拍幾個(gè)小時(shí)，競價(jià)次數動(dòng)不動(dòng)就達到幾十輪甚至上百輪，像我們這種企業(yè)就玩不起了�！鄙鲜鋈耸肯�21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

　　在上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，與大型房企相比，中小企業(yè)在資金成本、管控能力、風(fēng)險承受力等方面全面落于下風(fēng)。在樓市的“黃金時(shí)代”，這種差異體現得并不明顯，一旦土地供應不足，市場(chǎng)競爭激烈，其劣勢就會(huì )顯現。尤其在整體供應過(guò)剩的情況下，可供企業(yè)選擇的區域市場(chǎng)并不多。

　　與此同時(shí)，隨著(zhù)去庫存進(jìn)程加速，一些城市的供應迅速由過(guò)剩變成短缺，令很多房企猝不及防。

　　經(jīng)易居克而瑞統計，在2014年6月，杭州新建商品住宅的去化周期為26個(gè)月，屬偏高水平。截至今年8月底，該指標已將至5.2個(gè)月，位于偏緊區間。

　　此前一直被認為存量過(guò)剩的濟南，新房去化周期已不足6個(gè)月；青島、南寧等城市的去化周期，均不足8個(gè)月；一直被“忽略”的南昌，去化周期僅4個(gè)月�？硕�瑞認為，未來(lái)這些城市的地價(jià)面臨較大上漲壓力。

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