2016年最新不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例解讀
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是一部便民的條例，下面YJBYS小編為大家精心搜集了關(guān)于最新不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的解讀，歡迎大家參考借鑒，希望可以幫助到大家!
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)的一個(gè)根本宗旨是便民，也即方便群眾申請登記，這是條例自始至終貫徹的一項原則，第1條、第4條第2款對此有明確表達。在此指引下，條例規定的不動(dòng)產(chǎn)登記程序在相當程度上突出了便民特點(diǎn)。
首先，在申請方式方面，條例明確了共同申請和單方申請的情形，這有助于當事人有的放矢地做好申請前的準備工作。
因買(mǎi)賣(mài)、抵押等交易行為導致不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的情形相當常見(jiàn)，它們需當事人雙方共同參與，如合同需要雙方協(xié)商訂立。這些物權變動(dòng)往往需要登記，《物權法》第14條、第139條、第187條等均有明確規定，與此銜接，條例第14條第1款規定由當事人雙方共同申請登記。據此，交易雙方可事先協(xié)商好申請時(shí)間，并協(xié)力準備相關(guān)材料，以便于登記的順利進(jìn)展。
至于不是因上述交易行為導致的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)或其他登記事項，條例第14條第2款明確為單方申請登記，它們大致適用于以下情形：
第一，沒(méi)有相對人的情形，如在宅基地上建造房屋首次申請登記、繼承房屋所有權、權利人姓名或名稱(chēng)發(fā)生變化、不動(dòng)產(chǎn)滅失、權利人放棄權利等，對此，當事人只要準備好相關(guān)證明材料即可。
第二，人民法院、仲裁委員會(huì )的生效法律文書(shū)或人民政府生效的決定等導致不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的情形，這種情形多涉及雙方當事人，但根據《物權法》第28條，只要法律文書(shū)或決定生效，物權就變動(dòng)，為便宜起見(jiàn)，權利人持這些文書(shū)單方申請登記即可。否則，在相關(guān)方不協(xié)助申請時(shí)，權利人就只能依法申請法院強制執行，法院再要求登記機構協(xié)助執行，這就會(huì )增加不少時(shí)間、人力和財力成本，不能及時(shí)保護權利人。
第三，申請更正登記或異議登記的情形。更正登記是更改登記簿的錯誤記載，使其回復正確的登記，異議登記是把登記簿記載可能錯誤的信息記載于登記簿的登記，它們都旨在消除登記錯誤，保護真實(shí)權利。一旦登記錯誤涉及他人正當權利，登記簿記載的權利人和利害關(guān)系人就成為利益關(guān)聯(lián)方，為了減少不必要的協(xié)商成本，也為了高效便捷地保護正當權利人，條例允許單方申請登記。否則，在利害關(guān)系人認為登記錯誤時(shí)，要求其應與登記簿記載的權利人共同申請更正登記或異議登記，只要對方態(tài)度消極而不配合，或因客觀(guān)情況而不能配合，更正登記或異議登記將無(wú)法及時(shí)完成，就難以達到及時(shí)保護正當權利人的目的。在申請更正登記或異議登記時(shí)，當事人需準備登記錯誤的證明材料。
其次，在提出申請方面，條例采取多種切合實(shí)際的便民措施，為當事人便捷而高效地提出申請奠定了良好基礎。
第一，根據條例第7條第1款，當事人應向不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級人民政府登記機構提出登記申請，這無(wú)疑便于當事人就近申請，能節省辦事成本，對于大中城市的郊區、農村地區的當事人尤為便利。該款規定體現了不動(dòng)產(chǎn)登記的屬地原則，我國數十年來(lái)的土地、房屋等登記實(shí)踐表明該原則是行之有效的。
不僅如此，對于跨縣級行政區域的不動(dòng)產(chǎn)登記，條例第7條第2款規定由所跨區域的登記機構分別辦理，不能分別辦理的，由這些登記機構協(xié)商辦理，協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)指定辦理。據此，只要當事人向有關(guān)登記機構提出申請，登記機構就要按照規定進(jìn)行下一步的工作，如進(jìn)行協(xié)商或請求指定，而不能以跨區域為由，要求當事人自行向上一級主管部門(mén)尋求解決之道，這無(wú)疑在為申請人提供方便的同時(shí)，能提高登記的工作效率。
第二，根據條例第15條第1款，當事人既可自行到登記機構辦公場(chǎng)所提出登記申請，也可由代理人代為申請。代理人既包括未成年人的父母等法定代理人，也包括當事人委托的代理人。在實(shí)踐中，有完全民事行為能力的當事人因為時(shí)間或條件不允許，不能親自到登記機構提出申請的情況時(shí)有發(fā)生，此時(shí)就可委托代理人提出申請，以解決燃眉之急。
第三，當事人申請登記除了必須提交申請書(shū)，還要提交相關(guān)材料，條例第16條第1款對此給出了明確提示，可便于申請人事先做好準備工作，它們主要涉及：(1)身份信息，包括申請人、代理人的身份證明材料;如為委托代理的，還包括授權委托書(shū);(2)不動(dòng)產(chǎn)權屬信息，包括不動(dòng)產(chǎn)權屬來(lái)源證明材料、不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū);(3)登記原因證明文件，包括買(mǎi)賣(mài)合同、遺囑等;(4)不動(dòng)產(chǎn)自然狀況信息，包括不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;(5)與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料等�？梢钥闯�，這些材料或由權利人持有，或與申請人密切相關(guān)，申請人通常不難獲得這些材料，再加上條例也未限制它們的形式，從而不會(huì )給當事人增加額外的費用和成本。
更為重要的是，由于一些申請人不了解登記知識，不知道相關(guān)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)的意思，即便條例列舉了上述材料，也不能增加他們的感性認識，仍不便于他們申請登記。為了消除這種現象，條例第16條第2款特別要求登記機構應在辦公場(chǎng)所和門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公開(kāi)申請登記所需材料目錄和示范文本等信息，這樣就能更細致、更全面地展示各類(lèi)登記所需的具體材料，以便申請人按圖索驥地做好準備工作;能更清晰、更直觀(guān)地展示相關(guān)文書(shū)，也便于申請人正確而迅捷填寫(xiě)申請文書(shū)。目前不少登記機構均采用這種做法，但并不普遍，通過(guò)該條款的強制規定，能全面提升登記機構的服務(wù)水準，在申請材料的準備和申請文書(shū)的填寫(xiě)方面為申請人提供最大的便利。
再次，在受理申請方面，條例詳細規定了登記機構的工作規范，它們圍繞如何方便申請人而展開(kāi)，體現了登記便民的原則。
登記機構是否以及如何受理申請，是登記能否順利往前推進(jìn)的第一步，這不僅對當事人的權利影響深遠，還決定著(zhù)申請人要跑幾趟登記機構。條例對此的.態(tài)度相當慎重，秉持登記便民的原則，在時(shí)間上要求登記機構當場(chǎng)決定是否受理，在程序上要求登記機構書(shū)面告知申請人，這樣就能確保申請人及時(shí)知道申請有無(wú)瑕疵及可能的補救措施。
具體而言，條例第17條第1款詳細規定了登記機構受理申請的工作規范，主要包括：(1)申請事項屬于登記職責范圍，申請材料齊全且符合法定形式的，應當受理以進(jìn)入后續的審查階段，并將受理情況書(shū)面告知申請人，以證明登記機構受理了申請，接收了相應的申請材料;(2)申請材料存在可以當場(chǎng)更正的錯誤的，如申請書(shū)有錯別字，應當告知申請人當場(chǎng)更正，申請人當場(chǎng)更正后，應當受理并書(shū)面告知申請人;(3)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場(chǎng)書(shū)面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部?jì)热?(4)申請登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機構登記范圍的，應當當場(chǎng)書(shū)面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。一旦登記機構未按照這些規范從事行為，如未當場(chǎng)書(shū)面告知申請人不予受理，根據條例第17條第2款，結果視為受理。
最后，在審查處理方面，條例通過(guò)明確登記機構的權責，以確保登記行為的規范化，從而便于申請人等相關(guān)人員的參與或監督。
第一，為了保證登記的正確性，登記機構要實(shí)地查看或調查，這需申請人等相關(guān)人員的配合，如根據條例第19條第1款，對于房屋所有權首次登記、在建建筑物抵押權登記、不動(dòng)產(chǎn)滅失的注銷(xiāo)登記等情形，登記機構可實(shí)地查看不動(dòng)產(chǎn);根據該條第2款，登記申請可能存在權屬爭議或涉及他人利害關(guān)系的，登記機構可調查申請人等相關(guān)人員。通過(guò)明確這些例外審查事項，申請人等相關(guān)人員能預先知道自己是否需要配合，從而做好相應的準備。
第二，條例第20條明確了登記機構完成登記的時(shí)限，即在法律沒(méi)有另行規定時(shí)，自受理申請之日起30個(gè)工作日內完成，這既要求登記機構高效工作，也便于申請人監督登記機構是否按期完成登記行為。
第三，條例第21條第2款規定，在完成登記后，登記機構應依法向申請人核發(fā)權屬證書(shū)或登記證明，據此，只要登記事項記載于登記簿，無(wú)需申請人再行申請，登記機構就應核發(fā)權屬證書(shū)或登記證明，這完全符合我國民眾希望持有產(chǎn)權證書(shū)的交易習慣和心理預期，也有助于持證人監督登記機構的行為，即證書(shū)與登記簿的記載應一致，登記機構不得擅自更改登記簿的信息。
第四，根據條例第22條，登記申請存在違法、存在尚未解決的權屬爭議或不動(dòng)產(chǎn)權利超過(guò)規定期限等情形的，登記機構應當不予登記，并書(shū)面告知申請人。通過(guò)書(shū)面告知登記申請存在的瑕疵，能使申請人既知道問(wèn)題所在，又知道能否或如何采用其他補救措施，從而可安排進(jìn)一步的行為。
【2016年最新不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例解讀】相關(guān)文章：
不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則「全文」08-21
武漢不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)入口03-20
東莞不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)流程03-17
廈門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)流程03-17