房屋設施管理制度

　　在我們平凡的日常里，我們都跟制度有著(zhù)直接或間接的聯(lián)系，制度是一種要求大家共同遵守的規章或準則。大家知道制度的格式嗎？以下是小編整理的房屋設施管理制度，歡迎閱讀與收藏。

房屋設施管理制度1

　　小區房屋設施養護維修管理規程

　　1、工作目標

　　定期對房屋進(jìn)行養護和修繕,保持或恢復其使用功能。

　　2、工作職責

　　3、工作指引

　　3.1一般性的修繕

　　3.1.1更換水表

　　a)關(guān)上水表前第一個(gè)閥門(mén),排空管內的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時(shí)應選同一型號、規格的具有合格證的水表安裝上去;

　　b)安裝時(shí)注意水表的水流方向與供水方向保持一致;

　　c)維修結束后,打開(kāi)閥門(mén)檢查有無(wú)滲漏,表針轉動(dòng)是否正常;

　　d)維修人員會(huì )同大廈事務(wù)部做好用戶(hù)新啟用水表底數記錄。

　　3.1.2更換電表

　　a)斷開(kāi)電源拆下電表,確認電表已經(jīng)失靈時(shí),可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進(jìn)行安裝,安裝時(shí)注意進(jìn)出線(xiàn)接法正確;

　　b)安裝結束后合閘試電,保證用戶(hù)用電設備使用正常,電表轉動(dòng)正常;

　　c)維修人員會(huì )同大廈事務(wù)部做好用戶(hù)新啟用電表底數記錄。

　　3.1.3維修開(kāi)關(guān)

　　a)分析造成低壓開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞的原因;

　　b)如果是短路故障,首先將空氣開(kāi)關(guān)置于'off'位置,用萬(wàn)用表(兆歐表)檢查線(xiàn)路,查出故障點(diǎn)后給予排除。

　　c)經(jīng)試電后如確認需要更換空氣開(kāi)關(guān)或熔斷器時(shí),必須采用同一技術(shù)規格的合格配件進(jìn)行調換安裝。

　　d)如果是由于線(xiàn)路過(guò)載造成的開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應將該線(xiàn)路負荷減少。

　　3.1.4燈管、白熾燈的維修

　　a)切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經(jīng)燒壞斷,可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常;

　　b)燈管不亮可先檢查啟輝器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮時(shí),取出燈管并更換同規格、同型號的燈管,再次試電檢查,如仍不亮時(shí)可檢查接線(xiàn)和鎮流器,查出故障立即排除,恢復正常照明;

　　c)其他情況造成的`燈不亮情況,可參見(jiàn)3.1.3、3.1.5進(jìn)行處理。

　　3.1.5線(xiàn)路檢測

　　a)線(xiàn)路停電檢修應及時(shí)通知用戶(hù);

　　b)用戶(hù)開(kāi)關(guān)燒壞的處理根據3.1.3維修開(kāi)關(guān)進(jìn)行處理;

　　c)電表?yè)p壞的維修根據3.1.2更換電表進(jìn)行處理;

　　d)進(jìn)戶(hù)接線(xiàn)端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固;

　　e)線(xiàn)路短路時(shí)可用萬(wàn)用表對線(xiàn)路逐一檢查,找出故障原因并及時(shí)處理;

　　f)當確認故障排除后方可送電。

　　3.1.6門(mén)鈴維修

　　a)無(wú)電情況時(shí)可更換新電池;

　　b)電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理;

　　c)因線(xiàn)路短路問(wèn)題造成的故障,用萬(wàn)用表(兆歐表)檢查線(xiàn)路找出故障點(diǎn)并及時(shí)處理。

　　3.1.7插座無(wú)電

　　a)由于市政停電或線(xiàn)路維修造成的停電應通知用戶(hù);

　　b)插座接線(xiàn)端子松動(dòng),可拆開(kāi)插座板緊固接線(xiàn)頭后重新安裝,檢查試電情況;

　　c)線(xiàn)路短路造成的停電根據3.1.6e)進(jìn)行處理。

　　3.1.8水龍頭漏水

　　a)關(guān)閉戶(hù)內水閥門(mén),拆卸下水龍頭并檢查出故障點(diǎn);

　　b)根據用戶(hù)需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭;

　　c)打開(kāi)水閥門(mén)檢查水龍頭是否有滲漏,使用時(shí)切勿過(guò)度擰緊。

　　3.1.9馬桶不通

　　檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機進(jìn)行疏通,使其排水暢通。

　　3.1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水

　　a)檢查存水彎管,取出雜物。如仍不通暢,可用竹篾,鐵絲或疏通機對下水管道進(jìn)行疏通,排除故障后試驗排水情況,使其排水暢通;

　　b)檢查盆體與下水管接口,查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無(wú)漏水現象。

　　3.1.11浴缸堵塞、漏水

　　a)如管道堵塞根據3.1.10a)進(jìn)行處理;

　　b)浴缸缸體漏水應建議用戶(hù)更換,如檢查是接口漏水應征得用戶(hù)同意打開(kāi)修理,待修理部位干燥后試水,檢查有無(wú)再漏現象。

　　3.1.12部分樓層停水

　　a)查明停水的樓層后先關(guān)總閥,拆開(kāi)支閥,并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上;

　　b)市政或其他維修造成的停水應通知用戶(hù),并作解釋。

　　3.1.13疏通地漏

　　同3.1.9處理辦法。

　　3.1.14修門(mén)窗

　　a)檢查門(mén)窗附件有無(wú)損壞、不全,進(jìn)行更新或補裝;

　　b)清除門(mén)角和窗軌道的雜物,對門(mén)合頁(yè)和窗軌道注油;

　　c)更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃碎片跌下傷人。

　　3.1.15換鎖

　　拆下壞鎖后先檢查是何處壞,如能修理及時(shí)修理,無(wú)法修理好的可通知用戶(hù)更換新鎖。

　　3.2非一般性的維修

　　委托專(zhuān)業(yè)維修公司進(jìn)行。

　　3.3時(shí)間要求

　　a)接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理,無(wú)特殊情況時(shí)不超過(guò)25分鐘,一般性維修不超過(guò)7小時(shí),較困難復雜的維修要求72小時(shí)完成(工藝技術(shù)要求特殊的除外);同時(shí)應向用戶(hù)解釋原因;

　　b)能性維修,以恢復其原有功能為準,外觀(guān)性維修要求與原有部位相比較表面應無(wú)色差,高低不平現象;

　　c)維修時(shí)應盡量滿(mǎn)足用戶(hù)的合理要求。

　　3.3維修工作的檢查

　　a)機電主管每周將《維修單》整理一次,以檢查服務(wù)的及時(shí)性和用戶(hù)的反映,對服務(wù)過(guò)程中發(fā)現的不合格和發(fā)現的隱患應立即查找原因,并采取糾正措施。

　　b)大廈事務(wù)部根據《維修單》對用戶(hù)進(jìn)行回訪(fǎng),收集用戶(hù)對維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息,管理處經(jīng)理對維修工作進(jìn)行相應檢查。

　　4、質(zhì)量記錄

　　4.1《回訪(fǎng)工作規程》

　　4.2《房屋(設施)養護計劃》qr/gr-057

　　4.3《房屋(設施)養護記錄表》qr/gr-057

　　4.4《不合格/糾正預防措施報告》qr/gr-101-1

　　4.5《維修單》qr/gr-064

　　5、參閱文件、資料

房屋設施管理制度2

　　小區房屋設施設備維修保養管理制度

　　(1)工程部負責每月對小區房屋與道路、共用設施、設備進(jìn)行抽查一次,將結果記錄于《房屋建筑設施抽查記錄表》內;每年進(jìn)行一次普查,鑒定房屋完好度、危險點(diǎn)的結果,記錄于《房屋完好程度鑒定表》內。

　　(2)房屋、設備發(fā)生異常,及時(shí)報告工程部主管,并在主管協(xié)同下排除異常。

　　(3)按《房屋建筑設施抽查記錄表》、《房屋設施設備維修保養計劃表》《設備設施維修養護流程(見(jiàn)附錄1)》要求進(jìn)行維修保養,將維修保養情況記錄于《房屋設施養護修繕記錄表》、《設備維修記錄》內。

　　(4)工程部主管負責房屋、設施的技術(shù)資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作。

　　(5)工程部主管負責每年12月制訂下一年度《房屋設施設備維修保養計劃表》,并按巡查情況制訂中、大修計劃報告,經(jīng)管理處主任審批后報公司。

　　(6)因施工、維修、養護作業(yè)原因封閉道路和公共設施場(chǎng)所,由工程部提前24小時(shí)通知有關(guān)業(yè)戶(hù)。

　　(7)房屋設施修繕一般不超過(guò)48小時(shí),若無(wú)法修繕解決的重要部位,應將原因、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報管理處,限期解決。

　　(8)工程部主管對日常房屋設施維修保養工作進(jìn)行監督和檢查。

　　(9)管理處主任負責每月對維修保養工作的監督和檢查。

房屋設施管理制度3

　　某小區房屋、共用設施、設備維護與管理

　　我公司對房屋建筑本體、公共部位、公共配套設備和設施加強日常養護和維修管理,并定期記錄在相應表格中。

　　1、房屋建筑本體及公共部位:

　　每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次,掌握房屋設施設備完損狀況,對完損程度做出評價(jià);

　　每半年檢查巡視1次房屋主體結構,發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向業(yè)主或有關(guān)部門(mén)報告與建議;根據業(yè)主或有關(guān)部門(mén)的委托,組織維修工作;

　　在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設施巡視,對質(zhì)量較差,易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查;每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹(shù)葉等,疏通雨水口、落水管等;

　　每日巡視1次小區樓房單元門(mén)、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門(mén)窗、玻璃、路燈等;每年秋季對共用部位門(mén)窗做專(zhuān)項檢修1次;

　　業(yè)主已委托管理的空置房,每周戶(hù)外巡視1次,發(fā)現門(mén)窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主,并采取必要的緊急處理措施;

　　巡檢有記錄;

　　巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )。

　　2、供配電系統

　　建立和完善有關(guān)規章制度,包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;

　　值班人員具備變配電運行知識和技能,具備上崗資格,持有上崗證書(shū);

　　保持配電房清潔衛生,每周清掃地面及擦拭配電柜表面,要求地面干燥無(wú)積灰,配電柜表面無(wú)污漬;

　　每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線(xiàn)等供配電系統的運行狀況,并定時(shí)抄表做好記錄,出現異常及時(shí)處理;

　　每年委托專(zhuān)業(yè)單位對變壓器進(jìn)行1次測試、試驗等項目的維修保養;每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養;保證正常電力供應,限電、停電按規定時(shí)間通知業(yè)主(使用人);每年檢測1次保安接地電阻;每年檢測1次配電房主要電器設備的絕緣強度;每年檢測2次配電房?jì)认�防器�?保持消防器材完好;妥善保管高壓操作工具,并每年送供電部門(mén)檢測1次;

　　潮濕天氣時(shí),采用安全有效措施,保持配電房?jì)戎饕�電器設備干燥;

　　每月檢測1次配電房?jì)扔袩o(wú)蛙、鼠、蟻等蟲(chóng)害,如發(fā)現馬上采取措施杜絕;

　　每日填寫(xiě)運行記錄,建檔備查。

　　3、弱電系統

　　操作人員受過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓,持證上崗;

　　工作時(shí)認真負責,精神集中,對異常情況能及時(shí)識別;發(fā)現異常,及時(shí)處理;

　　有切實(shí)可行的維修保養計劃;保養、檢修及時(shí);

　　對相關(guān)設備、設施定期進(jìn)行調試,使系統處于最佳工作狀態(tài);

　　工作、維修、養護有記錄,特殊系統、設備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權,密碼有有效保護;

　　分系統定時(shí)檢查和記錄各部分、各監控點(diǎn)的工作及運行狀態(tài),定期對各類(lèi)信息、數據進(jìn)行統計分析,形成日、月報表。

　　4、給排水系統及其配套設施

　　給水設施

　　飲用水水池(箱)半年消毒1次,操作人員具有相應操作資格,按照程序操作,清洗時(shí)無(wú)二次污染,有嚴密的管理設施;水質(zhì)每6個(gè)月化驗1次,有供水衛生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證,保持箱體完好,池體內清潔,沒(méi)有對水質(zhì)構成污染的因素;保持水池(箱)結構完好,無(wú)滲漏,表面和支架不銹蝕,漆膜脫落處及時(shí)修補。經(jīng)常檢查保養水箱人孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類(lèi)閘門(mén);冬季水箱有可靠的保溫措施,且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染;

　　保持泵房清潔衛生,良好的通風(fēng)、照明和采暖,地面排水暢通,每3個(gè)月(結合清洗水池)清洗1次泵房;水泵運行正常,每2小時(shí)巡查泵房1次,以防低位水池液壓閥(浮球閥)失靈,各種儀表指示穩定正常,閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活,發(fā)現滴漏及時(shí)維修;消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵,每月啟動(dòng)1次,保持水泵能正常運行,每月檢查1次消防泵及管道閥門(mén),使之處于完好和正常開(kāi)啟狀態(tài);水泵運轉部件經(jīng)常加油,保持潤滑靈活;每年對水泵機組清潔保養1次;泵房?jì)仍O備2年后,每年翻新1次,并標明各種標志;每日填寫(xiě)水泵運行記錄,建檔備查;

　　每半年對共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修,對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈,在管道干燥的情況下,涂刷防銹漆兩遍,然后再刷兩遍面漆。各類(lèi)閥門(mén)定期開(kāi)關(guān),對出現故障的閥門(mén)及時(shí)修復,閥門(mén)應開(kāi)關(guān)靈活;

　　專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)人巡視,每日檢查泵、管道、水箱、閥門(mén)、水表狀況,定期保養、維護,出現問(wèn)題隨時(shí)處理。

　　排水設施

　　樓面落水管落水口等保持完好,開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換,定期檢查,每3年全面更換1次;

　　每周清掃1次以上排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內生長(cháng)的雜草;達到目視基本干凈無(wú)污漬、無(wú)雜草,排水暢通,無(wú)積水、臭味;

　　每2個(gè)月對地下管井清理1次,撈起井內泥沙和懸浮物;每季度對地下管井徹底疏通1次,清理結束地面沖洗干凈。清理時(shí)地面豎警示牌,必要時(shí)加護攔。清理后達到目視管道內壁無(wú)粘附物,井底無(wú)沉淀物,水面無(wú)漂浮物,水流暢通,井蓋上無(wú)污漬、污物。

　　5、智能化安保系統

　　每日進(jìn)行系統檢查,確保系統始終處于正常、安全運行狀態(tài)。

　　日檢:系統外觀(guān):前端、終端傳輸線(xiàn)路信號日常檢查記錄;軟件測試。

　　例檢:系統外觀(guān):前端、終端傳輸線(xiàn)路信號傳輸階段性檢查、記錄;軟件測試。

　　監檢:對日常維護工作、例檢工作進(jìn)行監督,對其工作成果進(jìn)行測評。

　　制定維護計劃

　　小修計劃:根據日常維護記錄、月檢記錄及報告,制定每季一次的小修計劃。

　　中修計劃;根據季檢記錄及報告,年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。

　　大修計劃:根據年檢記錄及報告,制定每三年一次的大修計劃。

　　保安人員負責監控中心設備的日常運行操作,每班清潔中央監控室及設備表面;每次交接班時(shí)檢查監控設備系統,發(fā)現異常情況立即報告管理服務(wù)中心并迅速聯(lián)系專(zhuān)業(yè)維修保養單位處理,同時(shí)立即采取人工保安補救措施。

　　6、電梯運行與管理

　　a、電梯及其安全設施每周不少于1次進(jìn)行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養;每年對小區所有電梯進(jìn)行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試;年度檢測由維修保養企業(yè)的注冊安全檢測員實(shí)施并簽署檢測報告;每臺電梯每隔2-3年必須進(jìn)行1次負荷校調試驗,負荷校調試驗由注冊安全檢測員實(shí)施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關(guān)行政主管部門(mén)備案。

　　保持電梯機房清潔,每周1次清掃地面和擦拭控制柜、

　　主機表面,地面無(wú)積灰,控制柜、主機表面無(wú)污漬;保持電梯機房消防設施完好;每年檢查2次電梯井底,清除垃圾雜物。

　　確定合理的電梯運行時(shí)間,隨時(shí)監督電梯運行狀況,加強日常維修保養,適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨,做好運行服務(wù),經(jīng)常巡查樓層,防止地面水流入電梯井,值班監督,防止違章使用電梯;記錄每日電梯運行情況,建檔備案。

　　電梯維護保養提前一天通知業(yè)主(使用人),并盡可能減少對業(yè)主(使用人)正常生活的影響。建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養工作內容;住宅電梯年故障率低于5%。

　　制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號20分鐘解救乘客、排除設備故障。

　　使用有關(guān)行政主管部門(mén)統一制定的《起重機械安全技術(shù)檔案(電梯類(lèi))》,對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。

　　按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

　　b、工作程序

　　電梯維修保養管理:

　　電梯主管工程師和電梯公司根據電梯安全維護操作規范,確定《電梯維修工崗位職責》。

　　電梯例行保養:

　�、匐娞莨�司維修組組長(cháng)每月初填寫(xiě)該月《電梯保養時(shí)間安排》。

　�、趯γ織濍娞莅凑债斣隆峨娞荼ｐB時(shí)間安排表》中時(shí)間安排及《住宅區電梯定期保養與檢查記錄》的檢查項目,進(jìn)行例行保養工作。

　�、勖看伪ｐB完畢填寫(xiě)機房?jì)鹊摹蹲≌瑓^電梯定期保養與檢查記錄》表。

　　電梯維修管理

　�、匐娞莨�司維修人員按照《電梯維修工崗位職責》的規定,參照《電梯維修保養工藝細則》中操作規范,對照《電梯季檢報告書(shū)》中對應項目的要求對電梯進(jìn)行維修。

　�、陔娞莸拇�、中、小修和急修的定義及項目分類(lèi)按照《電梯維修質(zhì)量檢驗制度》確定。

　�、垭娞莸男⌒薰ぷ饔呻娞莨�司駐點(diǎn)維修組進(jìn)行,組長(cháng)對維修質(zhì)量負責。電梯維修過(guò)程中需停梯時(shí)應通知中央值班調度室,經(jīng)中央值班調度室同意后方可停梯維修。

　�、茈娞莸闹行薰ぷ饔呻娞莨�司駐點(diǎn)維修組組長(cháng)根據電梯狀況提出書(shū)面申請報主管工程師和電梯公司審查,由電梯公司調配技術(shù)力量和人員配合實(shí)施。

　�、蓦娞莸拇笮薰ぷ饔呻娞莨�司實(shí)施。

　�、抻芍鞴芄こ處熂百|(zhì)檢員進(jìn)行維修質(zhì)量檢查,對維修質(zhì)量不符合國際(gb10060-93)和《電梯季檢報告書(shū)》中要求時(shí),應限期兩周內整改完畢。驗收合格后電梯方可正常運行。

　�、呷魏坞娞菥S修完畢后由維修組填寫(xiě)《電梯維修記錄表》。

　　7、道路、停車(chē)場(chǎng)(車(chē)棚、車(chē)庫)及配套設施

　　加強道路維修與養護,制定詳細的道路維修養護計劃,按照合同約定實(shí)施;

　　保持居住區道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;

　　設立報修渠道,并有巡查制度,專(zhuān)人負責,發(fā)現損壞及時(shí)修補;

　　按照業(yè)主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;

　　停車(chē)場(chǎng)、棚、房完好無(wú)損,有大、中、小修計劃;

　　停車(chē)場(chǎng)內照明設施完好,通道暢通無(wú)阻,配備必要的消防設備,符合停車(chē)場(chǎng)規范要求,便于管理和車(chē)主停放車(chē)輛。

　　標準與要求

　　維修人員在上門(mén)為業(yè)主提供維修服務(wù)之前,應做到'五個(gè)準備'和'三個(gè)統一',即:準備一雙鞋套、一塊抹布、一塊施工布、一把刷子和一個(gè)塑料袋(裝施工垃圾);服裝統一、標識統一和收費標準統一;

　　雨水井、污水井完好率99%;

　　路燈完好率99%;

　　報修處理及時(shí)率達到100%;

　　維修質(zhì)量合格率100%;

　　道路完好率99%;

　　業(yè)主基本滿(mǎn)意率達到95%;

　　急修服務(wù)注意,在最短時(shí)間內修復。若不能,要有緊急處理措施,并對業(yè)主(使用人)做出合理解釋,做出限時(shí)承諾。小修原則上2日內修復,特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節假日和休息時(shí)間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制);

　　維修作業(yè)人員崗前崗中培訓率達到100%;

　　管理區域內房屋外觀(guān)完好、整潔。房屋完好率99%;

　　管理區域內幢號、單元號有明顯標志,有完善的區域指示標識;

　　管理區域內無(wú)亂搭、亂建現象,無(wú)違章裝修;

　　房屋檔案齊全,管理完善;

　　公共設施、設備良好,運行正常,無(wú)事故隱患;

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