不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)什么
今年以來(lái)，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統一登記步入快車(chē)道。
3月，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì )議召開(kāi)，確定用3年時(shí)間在中國建立不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度。4月，國土資源部成立不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導小組。5月，不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌。6月，針對不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺的研究設計正式啟動(dòng)。
同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統一登記推進(jìn)也從中央層面向地方“落地”。據不完全統計，截至目前，全國已有17個(gè)省區市明確由國土資源部門(mén)牽頭負責不動(dòng)產(chǎn)統一登記職責整合工作。其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5省已經(jīng)正式建立不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì )議制度，遼寧、黑龍江、廣東、四川、北京5省市成立了不動(dòng)產(chǎn)統一登記領(lǐng)導小組。有報道稱(chēng)，江蘇等省份已宣布設立不動(dòng)產(chǎn)登記局，啟動(dòng)實(shí)施對不動(dòng)產(chǎn)登記職責的整合。
今年3月，國土資源部部長(cháng)姜大明表示，要用4年左右時(shí)間，運行統一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享以及依法查詢(xún)，形成不動(dòng)產(chǎn)統一登記體系。具體的時(shí)間表是，2014年建立統一登記的基礎性制度;2016年全面實(shí)施統一登記制度;2018年前不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行。
這次《意見(jiàn)稿》的發(fā)布意味著(zhù)我國建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度邁出實(shí)質(zhì)性的步伐。
8月19日，記者從河南省國土資源廳了解到，目前我省也正在籌備成立不動(dòng)產(chǎn)登記局，并已經(jīng)制定相關(guān)方案等待省里審批。隨著(zhù)《意見(jiàn)稿》的發(fā)布，也會(huì )加快推進(jìn)有關(guān)工作的進(jìn)度。
房產(chǎn)證、土地證、林權證等等，合并到一個(gè)部門(mén)登記
目前，我國涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)超過(guò)10個(gè)，其中包括國土、農業(yè)、林業(yè)、住建、漁業(yè)、海洋等，呈現多頭管理的狀態(tài)。實(shí)際操作中，不同部門(mén)采取不一樣的標準，這些標準不可避免存在相互“打架”的地方。由于不能共享信息，導致不動(dòng)產(chǎn)登記的效率大幅降低，出現一些漏洞。
《意見(jiàn)稿》明確了登記機構，具體是：國土資源主管部門(mén)負責指導、監督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作�？h級以上地方政府應確定一個(gè)部門(mén)為本行政區域的不動(dòng)產(chǎn)登記機構。
從目前各省市區的實(shí)踐看，也多是參照中央，由國土資源部門(mén)牽頭，通過(guò)聯(lián)席會(huì )議機制整合職權，掛牌成立不動(dòng)產(chǎn)登記局。
實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記后，將打破條塊管理的方式，“多頭管理”終結，相關(guān)信息按照統一標準來(lái)采集。
這意味著(zhù)以往群眾辦理房產(chǎn)證、土地證、林權證等各種證件，只需到負責統一登記的機構—不動(dòng)產(chǎn)登記局辦理即可。
房產(chǎn)是最受人關(guān)注的，但不動(dòng)產(chǎn)并不限于房產(chǎn)。依照《意見(jiàn)稿》規定，辦理不動(dòng)產(chǎn)權利共有10種，包括：集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，法律規定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權利。
這幾乎囊括了我國居民生活生產(chǎn)中所涉及的土地、海域以及房屋、林木等定著(zhù)物。
信息實(shí)現聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)征房產(chǎn)稅有了基礎
在沒(méi)有實(shí)現統一登記之前，不動(dòng)產(chǎn)登記分散在各個(gè)地區各個(gè)部門(mén)，土地、住房等基礎性信息幾乎是一筆糊涂賬。比如至今沒(méi)有一個(gè)部門(mén)能說(shuō)清全國到底空置多少房屋，查住房空置率只能靠“查水表”、“數黑燈”等最原始的方法。
不動(dòng)產(chǎn)統一登記將會(huì )有助于監管部門(mén)掌握我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況。信息互聯(lián)后，決策部門(mén)就可以摸清家底，在未來(lái)的土地使用和規劃方面做到科學(xué)安排有依據。完成統一登記后，多部門(mén)可以共享信息，可實(shí)現原本無(wú)法實(shí)現的職能。
此次《意見(jiàn)稿》發(fā)布，提升了房產(chǎn)稅預期。一位房產(chǎn)中介人員告訴記者，房產(chǎn)是人們最關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度使房產(chǎn)底數徹底陽(yáng)光化，為房產(chǎn)稅的開(kāi)征打下了基礎。
不動(dòng)產(chǎn)登記成為征收房產(chǎn)稅的前奏。近日財經(jīng)評論家葉檀斷言，不動(dòng)產(chǎn)登記成熟時(shí)便是房產(chǎn)稅開(kāi)征日。
市場(chǎng)普遍預期房地產(chǎn)稅一旦推出，要比限購、限貸對樓市的影響更大并且持久，對投資性房產(chǎn)、非自住性房產(chǎn)將是一大打擊。比如位于旅游勝地的旅游地產(chǎn)，參照已經(jīng)開(kāi)征房產(chǎn)稅的國家，將會(huì )繳納較高的房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅開(kāi)征后，政府可以在摸清底數的基礎上，有針對性地通過(guò)調節稅率對投資性房產(chǎn)進(jìn)行調控，避免誤傷自住性房產(chǎn)。
8月17日，財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康公開(kāi)表示，征收房產(chǎn)稅的共識在加強，房產(chǎn)稅立法在2016年底之前有望實(shí)現，2017年正式實(shí)施，“這是可以推測的大致時(shí)間點(diǎn)�！�
有分析人士據此認為，這個(gè)說(shuō)法與推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統一登記的時(shí)間表相吻合�？梢酝茰y，2018年形成不動(dòng)產(chǎn)統一登記體系之時(shí)，征收房產(chǎn)稅可能會(huì )如期而來(lái)。
“以人查房”能實(shí)現，反腐會(huì )有作用，能不能降房?jì)r(jià)不好說(shuō)
雖然不動(dòng)產(chǎn)登記本身并不是房地產(chǎn)調控，目的也并非反腐，但對市場(chǎng)的影響會(huì )非常大。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這一政策是房地產(chǎn)調控從之前的交易環(huán)節調控轉變到存量環(huán)節調控的重要標志性事件。
有人斷言，不動(dòng)產(chǎn)登記、個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)及房產(chǎn)稅三大舉措一旦得以落實(shí)，將對未來(lái)房?jì)r(jià)起到一定的壓制作用，而像“房叔”、“房妹”等現象也會(huì )得到遏制。
不動(dòng)產(chǎn)統一登記提出之后，這項制度就被賦予了反腐手段的作用。
在披露出來(lái)的領(lǐng)導干部腐壞案件中，房地產(chǎn)成為了腐壞官員獲取不法財產(chǎn)的重要渠道。但由于目前房地產(chǎn)登記的不統一和信息聯(lián)網(wǎng)的缺失，造成較大的漏洞。另外，當前各級干部向組織報告個(gè)人事項，其中不動(dòng)產(chǎn)的情況要準確查證也較為麻煩。
實(shí)施了不動(dòng)產(chǎn)統一登記之后，就能實(shí)現“以人查房”，使得一些群體或個(gè)人長(cháng)期違規占有的、來(lái)源不明的'不動(dòng)產(chǎn)浮出水面，便于查辦腐壞案件，同時(shí)也起到震懾作用。
不過(guò)也有人認為“不動(dòng)產(chǎn)統一登記”的反腐作用有限，因為不少腐壞官員擁有的多套房產(chǎn)，往往是由親友或相關(guān)利益者代持，不會(huì )冒著(zhù)風(fēng)險掛在自己名下。
中南財經(jīng)政法大學(xué)廉政研究院院長(cháng)喬新生認為，不動(dòng)產(chǎn)登記情況并不是完全公開(kāi)，而是“權利”公開(kāi)。他舉例，“如果你想查看某個(gè)官員的房產(chǎn)情況，相關(guān)部門(mén)是不會(huì )受理的，因為你和他沒(méi)有‘利害關(guān)系’，除非你要求仲裁或者上訴，但這樣來(lái)講成本太高�！�
在《意見(jiàn)稿》中規定，權利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機關(guān)可以依法查詢(xún)、復制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。
據了解，權利人一般應該包括不動(dòng)產(chǎn)所有人、抵押權人、承租人等;利害關(guān)系人通常是指與當事人之間存在法律上的權利義務(wù)關(guān)系的人，如不動(dòng)產(chǎn)權利人的子女、擬購不動(dòng)產(chǎn)的人、擬租賃不動(dòng)產(chǎn)的人等。
公眾對于“不動(dòng)產(chǎn)統一登記”的強烈關(guān)注，還在于這一制度被看作有平抑過(guò)高房?jì)r(jià)的作用。地產(chǎn)大佬潘石屹在去年就曾公開(kāi)表示，一旦實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記，房?jì)r(jià)馬上就會(huì )下跌。但分析者認為，這一舉措會(huì )導致不便公開(kāi)信息的房子拋售或轉移，但對大多數普通人來(lái)說(shuō)更多的是心理層面的影響。拋售的房子量有多大、會(huì )在多大程度上影響房?jì)r(jià)，有待觀(guān)察。
農房也能確權發(fā)證，不動(dòng)產(chǎn)登記“城鄉統一”
作為農村居民最重要的個(gè)人財產(chǎn)，農房被納入不動(dòng)產(chǎn)登記。在《意見(jiàn)稿》發(fā)布之前的8月10日，五部門(mén)發(fā)文明確“農房”將納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。
由國土資源部、財政部、住房和城鄉建設部、農業(yè)部、國家林業(yè)局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》，明確要求結合國家建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的有關(guān)要求，將農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物納入宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證的工作范圍，實(shí)現統一調查、統一確權登記、統一發(fā)證。
這是國務(wù)院同意建立不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì )議制度以來(lái)，有關(guān)部門(mén)首次聯(lián)合發(fā)文，明確闡述了不動(dòng)產(chǎn)統一登記“城鄉統一”的重要意義。
據了解，上世紀80年代后期至90年代初，我國開(kāi)始探索農村集體土地所有權確權登記試點(diǎn)。經(jīng)過(guò)上世紀90年代中后期的停滯，1999年之后農村集體土地所有權確權登記全面加快，2008年農村宅基地確權登記發(fā)證開(kāi)始走上舞臺，直到此次推進(jìn)宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證，將農房一并納入不動(dòng)產(chǎn)登記，為形成覆蓋城鄉房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記體系打開(kāi)了通道。
在此之前，農房除了居住，難以抵押擔保和轉讓受益。如今，將農房與宅基地一起并入不動(dòng)產(chǎn)登記，房地一體，在法律和政策體系中向前推進(jìn)了一大步。
《意見(jiàn)稿》中關(guān)于住房，只有“房屋等建筑物、構筑物”，并沒(méi)有國有土地上房屋和集體土地上房屋的區分。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強認為此舉意義重大，“農民的財產(chǎn)性收入，是建立在同步不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎上。沒(méi)有證書(shū)來(lái)證明產(chǎn)權關(guān)系，那么未來(lái)宅基地用房若是在市場(chǎng)化的基礎上流通、入股的話(huà)，如果沒(méi)有統一登記環(huán)節，這些都無(wú)從談起�！�
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