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最火爆賺錢(qián)項目
20XX年服裝零售業(yè)，最火爆賺錢(qián)項目。從20XX年開(kāi)始，國內購物中心進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。從2002年到現在整整十年，很多以前開(kāi)業(yè)的購物中心在陸續做調整。一是由于市場(chǎng)變化，二是因為早期開(kāi)發(fā)的購物中心在認識方面還不夠全面。此外，20XX年、20XX年已開(kāi)業(yè)的購物中心也在謀求一種突圍和良性發(fā)展。我更期待這些購物中心在效益方面有大的突破，能找準自己的變革道路。服裝零售賺錢(qián)項目，什么樣的購物中心才能稱(chēng)得上優(yōu)秀的購物中心? 郭增利：在國內，好的購物中心坪效標能達到6萬(wàn)元左右。
現在國內共有2795家購物中心，經(jīng)過(guò)分析，有200個(gè)可以稱(chēng)得上優(yōu)秀的購物中心，還不到總數的10%，這個(gè)比例是偏低的。所以通過(guò)專(zhuān)業(yè)運作把中國購物中心的綜合質(zhì)量提升上來(lái)是現階段的目標。 除了數字上的標準外，我認為能夠成功進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)、又能成功退出這個(gè)市場(chǎng)的項目就是好項目，這也是購物中心金融法則。你選擇一個(gè)很好的時(shí)機，用很專(zhuān)業(yè)的方法把一個(gè)項目投入到市場(chǎng)中并被消費者、社會(huì )和市場(chǎng)接受，這已是成功的第一步。反過(guò)來(lái)，假定這個(gè)項目能夠最終體現它的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，那么金融機構也會(huì )愿意買(mǎi)你的項目。等這時(shí)再來(lái)看這個(gè)項目時(shí)，可以說(shuō)它是成功的。
20XX年，大環(huán)境的變化對中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。從運營(yíng)角度來(lái)講，優(yōu)秀的購物中心績(jì)效增長(cháng)非常明顯，對城市商圈的貢獻顯著(zhù)提升。從開(kāi)發(fā)層面來(lái)看，各種資本轉戰商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也使這一領(lǐng)域呈現白熱化競爭。 剛剛進(jìn)入20XX年，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)依然有增無(wú)減，很多購物中心新地標也紛紛拔地而起。近日，在“20XX商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢”論壇上，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利和深圳平安商用置業(yè)總經(jīng)理楊敬玉、副總經(jīng)理石盛發(fā)，一同探討了20XX年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新趨勢。
20XX年是個(gè)特殊的年份，伴隨著(zhù)住宅地產(chǎn)的調整和限制，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)呈現出急速井噴的現象，很多人高呼“中國商業(yè)地產(chǎn)的春天來(lái)了”。于是，一個(gè)有趣的現象出現了，就是“跨界”來(lái)襲：住宅地產(chǎn)商轉向商業(yè)地產(chǎn)商，商業(yè)地產(chǎn)商逐步轉向商業(yè)資源運作，比如說(shuō)寶龍旗下的寶萊百貨，世茂開(kāi)始做世茂影院、世茂百貨等等。 與此同時(shí)，一些限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸隨之產(chǎn)生。其中，最突出的兩個(gè)問(wèn)題便是資金缺乏和對商業(yè)認知的不足。眾所周知，做商業(yè)地產(chǎn)需要耗費大量財力，它的金融模式，包括資金鏈搭建往往起到關(guān)鍵性作用。 另外，困擾開(kāi)發(fā)商的就是對商業(yè)平臺的認識不夠全面，以致造成對定位的盲目跟隨性。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，住宅相對比較簡(jiǎn)單，就是開(kāi)發(fā)商和消費者的二元關(guān)系。而商業(yè)會(huì )比較復雜，商業(yè)鏈很長(cháng)，定位、設計、招商、運營(yíng)這幾個(gè)環(huán)節必須要做到有效組合。任何一個(gè)環(huán)節出現問(wèn)題，都會(huì )對最終項目?jì)r(jià)值鏈帶來(lái)不利影響，所以現階段，怎樣才能解決資金問(wèn)題和提高對商業(yè)平臺的認知就成為商業(yè)地產(chǎn)商的必修課題。 20XX年，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來(lái)黃金期，但風(fēng)險與機遇同樣大，所以希望商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)者能夠慎思明辨.
20XX年，雖然服裝賺錢(qián)項目行業(yè)從增量上比較樂(lè )觀(guān)，但我們不能光看數量，還要看開(kāi)業(yè)比重到底有多少，哪些項目是優(yōu)質(zhì)項目，哪些又是讓零售商非常歡迎的項目，哪些是老百姓比較接受的項目。 實(shí)際上，中國購物中心的問(wèn)題出現在結構方面。中國的城市化進(jìn)程造成了項目之間的惡性競爭，使大家的生存空間都受到了擠壓。在整個(gè)購物中心結構、零售地產(chǎn)的產(chǎn)品結構出了問(wèn)題之后，大家應該認真思考：是不是數量過(guò)多?是不是盲目開(kāi)發(fā)?是不是缺乏細致規劃?假如本土購物中心都是按照這種理念做全盤(pán)策劃、招商、營(yíng)運、籌劃，就不會(huì )出現過(guò)熱、質(zhì)量很差的問(wèn)題?所以我們要從源頭上理性看待這些問(wèn)題，特別是在20XX年，整個(gè)行業(yè)應有一種更高層次的認識。 “去主力店”呈趨勢尋求差異是關(guān)鍵 記者：去年太平洋百貨的撤出引發(fā)了一些行業(yè)性思考，未來(lái)，會(huì )不會(huì )呈現百貨業(yè)慢慢消退、購物中心占絕對主導地位的現象?整個(gè)行業(yè)又將呈現什么新特點(diǎn)?
同時(shí)，還有一個(gè)好處，就是拆分后的店面積小了，租期縮短，租金可以提高，購物中心坪效或者總體效益會(huì )顯著(zhù)上升。 郭增利：國外的購物中心和百貨店一定是業(yè)主和主力店的關(guān)系。之所以國內購物中心會(huì )出現去百貨的現象，而且很多高水平購物中心根本不會(huì )和百貨店合作，是因為國內百貨店引進(jìn)的所有合作伙伴、零售商、品牌商與購物中心要引進(jìn)的品牌商是雷同的。 記者：本土購物中心的快速發(fā)展，是否會(huì )觸動(dòng)百貨店改變目前的聯(lián)營(yíng)模式呢? 郭增利：這是一個(gè)很大的課題，現在還不能下定論。百貨店總之要開(kāi)店，開(kāi)店存在兩種模式，一種是開(kāi)到別人的購物中心里，第二種是自己建。而我們的優(yōu)勢應該是通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng )造效益，絕不是說(shuō)投入多少資金建一棟房子、一座商場(chǎng)。 一個(gè)行業(yè)要發(fā)展，必須要遵循行業(yè)的基本規則。既然真正的百貨店應該采取“采購制”，那么我們也許會(huì )用十年甚至二十年去順應這種形式，但能不能最終實(shí)現這種模式的轉化我還不敢肯定。假若百貨店想跟購物中心有很好合作，就應該加緊思考這方面的問(wèn)題。比如，百貨店作為主力店，跟購物中心的招商品牌之間能不能形成差別。我們身邊已有一些成功的案例，像萬(wàn)象城和尚泰百貨，尚泰百貨經(jīng)營(yíng)的都是尚泰獨有的品牌，它就能和萬(wàn)象城形成很好的組合。
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