土地定級的程序與方法

　　土地分等定級是根據城鎮土地的經(jīng)濟和自然兩方面的屬性及其在城鎮社會(huì )經(jīng)濟中的地位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城鎮土地等級的過(guò)程。那么土地是怎么分等定級的呢，一起來(lái)看看!

　　(一)土地定級程序

　　1、編寫(xiě)土地定級任務(wù)書(shū)，做好組織上、物質(zhì)上的準備;2、收集資料

　　3、資料整理及分值表的編制 ;4、權重確定及因素選擇;5、土地定級單元的劃分

　　6、土地級別的確定;7、土地收益、地價(jià)測定;8、面積量算及土地級別圖的編制

　　9、土地定級報告及成果驗收歸檔

　　(二)城鎮土地定級資料收集與調查

　　包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會(huì )歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮規劃資料以及其他資料的收集與調查。

　　(三)因素分值計算

　　城鎮土地定級一般采用多因素綜合評價(jià)法進(jìn)行。在評級過(guò)程中，往往涉及面狀因素和點(diǎn)、線(xiàn)狀因素，二者在對土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。

　　掌握幾個(gè)概念：功能分(f)、作用分(e)、因素分值(f)、單元總分值(s)

　　1、因素分值計算原則：5個(gè)原則

　　2、因素分值計算方法

　　(1)因素對土地質(zhì)量影響方式及類(lèi)型

　　根據各因素在城鎮中空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，分為兩類(lèi)：點(diǎn)、線(xiàn)狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。

　　點(diǎn)、線(xiàn)狀因素的兩個(gè)特征：所依附客體多為點(diǎn)、線(xiàn)狀形態(tài)分布;有外溢影響面狀因素的兩個(gè)特征：所依附客體分布面積較大，基本無(wú)外溢影響

　　(2)面狀土地因素分值計算方法

　　ei=100(xi-xmin)/(xman-xmix)

　　(3)點(diǎn)、線(xiàn)狀土地因素分值計算方法

　　求相對功能分——計算其作用或平均影響范圍——計算各相對因素距離上的因素作用分

　　一般常用的計算模型有線(xiàn)性和非線(xiàn)性?xún)煞N：

　　線(xiàn)性模型表達公式：e=f(1-r)

　　非線(xiàn)性模型表達公式：e=f(1-r)

　　3、商服繁華影響度的作用分值計算

　　(1)商業(yè)服務(wù)繁華影響度指標分析

　　商業(yè)服務(wù)可劃分為4級，商業(yè)服務(wù)繁華度隨距離增加而遞減，遵從指數衰減規律。

　　(2)繁華影響度分值的計算與疊加

　　4、道路通達度作用分值計算

　　(1)道路通達度指標分析 (2)道路通達度的分值計算

　　5、公交便捷度分值計算

　　(1)公交便捷度分析 (2)公交便捷度的分值計算和修訂

　　6、基礎設施完善度作用分值計算

　　7、環(huán)境質(zhì)量?jì)?yōu)劣度作用分值的計算

　　(1)衡量環(huán)境質(zhì)量指標的三種類(lèi)型 (2)環(huán)境質(zhì)量?jì)?yōu)劣度分值計算

　　8、公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度作用分值計算

　　9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算

　　10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計算

　　(四)單元劃分及取樣

　　1、土地定級單元的概念 2、單元劃分的原則 3、確定單元界限的原則

　　4、單元大小的要求

　　5、單元的劃分方法

　　包括疊加法、主導因素判定法、網(wǎng)格法(固定、動(dòng)態(tài))、均質(zhì)地域法

　　6、單元內指標取樣

　　常用方法有以點(diǎn)代面、線(xiàn)性?xún)炔�、面積加權

　　(五)單元總分值計算與土地級別劃分

　　1、城鎮土地質(zhì)量變化規律(土地質(zhì)量的變化規律同城鎮的復雜程度有關(guān))

　　2、土地質(zhì)量與土地級別

　　3、單元總分值計算(采用因素分值加權求和法)

　　4、土地級別劃分

　　初步劃分土地級別的方法有數軸法、剖面圖法、多元統計的聚類(lèi)——判別法、總分頻率曲線(xiàn)統計判斷法

　　(六)土地收益測算與級別確定

　　1、土地收益測算的原則

　　(1)土地收益測算的原則

　　(2)利用企業(yè)利潤數據進(jìn)行土地收益測算

　　(3)利用宗地地價(jià)測算土地級別收益

　　2、土地級別的最后確定

　　采用多因素分值加權求和計算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進(jìn)行驗證，然后將土地的級別進(jìn)行修定和歸并，最后確定土地級別。

　　(七)考慮規劃條件的城鎮土地定級處理方法

　　分為規劃模擬定級和規劃修正定級兩種。前者又分為規劃模擬綜合定級和規劃模擬分類(lèi)定級。都采用多因素綜合評價(jià)法進(jìn)行。

　　1、考慮規劃條件的城鎮土地定級資料調查

　　2、規劃模擬定級

　　與針對現狀的土地定級的主要區別在于對象不同。

　　3、規劃修正定級

　　(1)規劃修正定級的基本要求

　　(2)規劃因素影響的量化方法

　　點(diǎn)、線(xiàn)狀因素的作用分析涉及現狀功能分、規劃功能分、增加功能分和修正功能分;面狀因素的影響涉及現狀作用分、規劃作用分、增加作用分和修正作用分;

　　(3)規劃折扣系數的確定

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