步行街還是不行街工作報告
一、調查的背景與動(dòng)機
1、自XX年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟高度發(fā)達的地區興起，繼而快速蔓延到全國。據國家統計局統計數據顯示，XX年以后，我國商業(yè)地產(chǎn)投資年平均增長(cháng)達到33%，超出住宅投資增長(cháng)率6個(gè)百分點(diǎn)�？梢哉f(shuō)最近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)熱度很高，發(fā)展也很快。眾多投資主體認為商業(yè)地產(chǎn)盈利高、市場(chǎng)需求大、宏觀(guān)調控壓力小，紛紛一擁而上，爭搶這一塊誘人的“香餑餑”。
2、較之開(kāi)發(fā)商，投資者的熱情也相當高漲。大部分商業(yè)項目的銷(xiāo)售狀況都非常理想，大量投資者在“一鋪養三代”這一古訓的感召下急不可待地把口袋里攥了多年的錢(qián)砸如其中。以三門(mén)峽“建業(yè)新天地”這個(gè)項目為例，曾創(chuàng )下2小時(shí)內清盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
3、表面上看，全國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出一種供需兩旺、盛世繁榮的景象，可深入了解發(fā)現，其實(shí)當前的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現了很多危機，最突出的是很多前期銷(xiāo)售火爆的項目到了后期卻經(jīng)營(yíng)困難，鋪面空置率不斷上升，客流減少，人氣缺乏，糾紛不斷�？傊幌盗械膯�(wèn)題相繼暴露，困擾著(zhù)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者和投資者。是“一鋪養三代”，還是“三代養一鋪”？是“步行街”還是“不行街”？大家開(kāi)始紛紛呼吁冷靜看待商業(yè)地產(chǎn)。
而對于“建業(yè)新天地”而言，這些問(wèn)題同樣存在。步行街銷(xiāo)售時(shí)的火爆與現在的冷清形成巨大反差，我們面臨的困擾與全國的大環(huán)境驚人地一致。那么到底問(wèn)題出在哪？這是我所關(guān)心的，也正是本次調查所關(guān)注的。
二、調查目的
1、了解步行街現狀，尋找其存在的問(wèn)題。
2、了解消費者對步行街的認知情況，消費者的需求。
3、聽(tīng)取消費者、步行街經(jīng)營(yíng)者、商戶(hù)三個(gè)群體對于步行街不同意見(jiàn)，總結經(jīng)驗教訓，探尋解決問(wèn)題的辦法。
三、調查對象與方式
本次調查主要針對三個(gè)不同的群體，分別采用不同的調查方式：
1、步行街的消費者。
包括現有消費者和潛在消費者。調查主要采用問(wèn)卷的形式，在固定的幾個(gè)采樣點(diǎn)隨機抽取部分三門(mén)峽市民進(jìn)行調查。調查共發(fā)放問(wèn)卷200份，回收有效問(wèn)卷192份，回收率為96%。在被調查者中66%為女性，34%為男性，其中20歲以下占6%，21～30歲占27%，31～40歲占49%，40歲以上占18%。
2、步行街的'經(jīng)營(yíng)、管理者。
具體說(shuō)來(lái)就是商業(yè)公司和前期受集團委托負責商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的“河南德澳商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司”的工作人員、管理人員。主要采用深度訪(fǎng)談的形式，對其進(jìn)行調查。
3、步行街內商戶(hù)。
對這一群體同樣采用的是深度訪(fǎng)談的形式，通過(guò)面對面的交流，聽(tīng)取他們的意見(jiàn)。
四、調查發(fā)現的問(wèn)題
�。ㄒ唬┫M者說(shuō)
經(jīng)過(guò)對消費者調查問(wèn)卷的整理與分析，反映出以下問(wèn)題：
1、步行街在三門(mén)峽市民心中的知名度是非常高的。在被調查的200個(gè)人中，只有4個(gè)人表示不知道“建業(yè)新天地?步行街”，知曉率高達98%。當然，簡(jiǎn)單地知道并不是我們想達到的目標，我們的目標是讓更多的人了解步行街，認可步行街。
2、在步行街有過(guò)消費經(jīng)歷的人數和沒(méi)有在步行街消費過(guò)的人數相差不大，各占52%和48%。但進(jìn)一步了解發(fā)現，在步行街消費過(guò)的人大都沒(méi)有把步行街作為其購物的首選，消費的次數和頻率也都不高。（這兩類(lèi)群體在下文中用“現有消費者”和“潛在消費者”指代）
3、對于潛在消費者，黃河路精品街、百貨大樓、大張百貨成為他們購物的三大首選，分別有50%、38%、36%的人選擇到這三個(gè)地方購物。在此值得一提的是，黃河路精品街和百貨大樓在三門(mén)峽都屬于歷史比較長(cháng)久的商業(yè)項目，而大張百貨則開(kāi)業(yè)不久，其成績(jì)不可小視，在經(jīng)營(yíng)方面對我們有借鑒的意義。
4、潛在消費者所能接受的服裝單價(jià)主要集中在100—200元之間，所占比例為55%；另外選擇100元以下和200～500元的人數分別占潛在消費者總量的21%、19%；選擇500元以上的只占5%。由此看出三門(mén)峽市民購買(mǎi)力有限，消費水平不高，主要集中在中低檔價(jià)位上。
5、在潛在消費者中，48%的人認為不選擇在步行街購物消費的原因是商品價(jià)格太高，比例最大。這說(shuō)明影響其購買(mǎi)決策的首要因素還是價(jià)格。另外，有33%的人表示“沒(méi)有這個(gè)習慣”；24%的人表示“沒(méi)有自己喜歡的品牌”。由此可以看出，如何轉變人們的消費習慣也是一個(gè)比較重要的課題。第二，體現了內部品牌組成對于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要作用，部分中高端的消費者對價(jià)格相對不敏感，但他們對步行街內品牌的認可度不高。
6、對于現有消費者而言，絕大部分的人到步行街的主要目的還是購物，有70%的人選擇“購物”這一選項；另外有43%的人來(lái)步行街的目的是吃飯；而選擇“休閑、娛樂(lè )”的人只占35%。這一數據表明，當前經(jīng)營(yíng)狀況與之前“購物、餐飲、娛樂(lè )、休閑為一體的復合式商業(yè)街”的定位存在一定的差距，休閑和娛樂(lè )的功能沒(méi)有得到很好體現。根據調查結果，可以考慮引進(jìn)咖啡廳、書(shū)吧、健身房等人們比較感興趣的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。
7、在基礎設施配套方面，被調查者認為最應該增加兒童娛樂(lè )設施，有32%的人選擇此選項，另外有31%和16%的人分別認為應增加廣場(chǎng)內街休息坐椅和綠化設施。消費者認為上述設施的增設可以改善步行街的購物環(huán)境，增加其對自己的吸引力。12345
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