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定金沒(méi)交齊合同生效嗎
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定金沒(méi)交齊合同生效嗎
【法律解讀】
已簽訂合同但沒(méi)交定金的，合同是否有有法律效力要根據具體情況分析：
1、如果在合同中沒(méi)有約定以交付定金為合同成立或生效條件的，則定金是否交付對合同的效力不產(chǎn)生影響，要根據合同本身的內容來(lái)判斷是否具有法律效力。
2、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
3、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同未全部履行或者未履行主要部分的，則主合同的不成立或者生效，沒(méi)有法律效力。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問(wèn)題的解釋》
第一百一十六條：當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
【案件分析】
事件經(jīng)過(guò)
張女士通過(guò)朋友看中了古北路上的一套產(chǎn)權人為朱先生的三室兩廳的房子。經(jīng)過(guò)初步協(xié)商，其與朱先生就房屋價(jià)格及付款方式口頭上達成一致。幾天后張女士約朱先生簽購房意向書(shū)，因朱先生出差，便由朱先生的妻子宋女士出面與我簽合同。我們在合同上明確了房屋的價(jià)款、付款方式、簽署正式合同的時(shí)間，還約定定金為人民幣兩萬(wàn)元。宋女士和張女士都在這份協(xié)議上簽了字。由于我的一張銀行卡出了問(wèn)題取不出錢(qián)，我就只交給宋女士一萬(wàn)元，宋女士給我打了一萬(wàn)元的定金收條，我們口頭約定另外一萬(wàn)元由我在一周內補交。張女士擔心朱先生變卦，因為畢竟購房意向書(shū)上沒(méi)有朱先生本人的簽字。張女士想知道其和宋女士簽訂的購房意向書(shū)是否有效? 定金是以一萬(wàn)元為準還是以?xún)扇f(wàn)元為準?
合同的簽約主體要適格，也就是簽約人要有權簽署合同。一般情況下，合同要由權利主體即本人來(lái)簽署，如果非本人簽署，那么簽約要經(jīng)過(guò)本人授權或取得本人事后追認，否則會(huì )產(chǎn)生因簽約主體不適格而無(wú)效的問(wèn)題。
定金沒(méi)交合同生效嗎
本案張小姐與宋女士簽署的購房意向書(shū)是否有效，要區分不同情況來(lái)看：一是宋女士取得房屋產(chǎn)權人朱先生的書(shū)面授權(房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)一般要求經(jīng)過(guò)公證)并且是在授權范圍內代簽合同，那么張小姐與宋女士簽署的購房意向書(shū)有效;二是宋女士雖未經(jīng)朱先生書(shū)面授權，但張小姐有理由認為并有證據證明宋女士有代理權(比如宋女士表明她與朱先生為夫妻關(guān)系，又持有朱先生身份證原件，在簽協(xié)議前經(jīng)過(guò)朱先生口頭委托或同意)，則宋女士簽約構成表見(jiàn)代理，該定金合同也有效;第三種情況是宋女士沒(méi)有取得朱先生書(shū)面授權，又沒(méi)獲得朱先生事后追認，則該定金協(xié)議無(wú)效。從避免后遺癥的角度來(lái)說(shuō)，張小姐最好要求朱先生本人補簽一份合同或是在原購房意向書(shū)上補簽朱先生的名字，這樣更能保證交易安全。
在定購房意向書(shū)有效的前提下，本案定金應以一萬(wàn)元為準。定金合同為實(shí)踐性合同，也稱(chēng)要物合同，也就是定金合同不僅需要當事人雙方的意思表示一致，而且需要現實(shí)交付定金，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。雙方雖然約定定金為兩萬(wàn)元，但張小姐實(shí)際交付的是一萬(wàn)元，約定交付的定金與實(shí)際交付的定金不一致時(shí)，以實(shí)際交付的為準，因此定金以一萬(wàn)元為準。如果張小姐希望定金約束力在兩萬(wàn)元幅度內，張小姐最好能盡快補足定金，并要求把宋女士出具的定金的收條更換成由朱先生簽字的定金收條。
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