新版購房合同發(fā)布，亮點(diǎn)多多

　　住房城鄉建設部相關(guān)負責人表示，與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本更加突出平等維護買(mǎi)賣(mài)雙方合法權利，在明確雙方義務(wù)的基礎上，更加注重買(mǎi)受人權益的保障。

　　5月26日，住房和城鄉建設部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預售)示范文本》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(現售)示范文本》，在業(yè)界引起廣泛關(guān)注。據了解，與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本更加突出平等維護買(mǎi)賣(mài)雙方合法權利，在明確雙方義務(wù)的基礎上，更加注重買(mǎi)受人權益的保障。

　　示范文本分兩個(gè)文本

　　【現狀】“現房銷(xiāo)售”“準現房?jì)H剩×席”“期房火熱搶訂”，太原樓盤(pán)銷(xiāo)售廣告無(wú)孔不入，市民及購房者常常能從各類(lèi)媒體見(jiàn)到現房、準現房、期房等有關(guān)描述項目建設進(jìn)展的字眼。但是這三類(lèi)房子的差別在哪里，多數業(yè)主并不知情。

　　【解讀】新修訂的合同示范文本分為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本(預售)》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本(現售)》兩個(gè)文本。

　　其中《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本(預售)》特別對預售房加以說(shuō)明，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的取得《商品房預售許可證》的商品房預先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或房?jì)r(jià)款的行為。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售預售房時(shí)，必須取得《商品房預售許可證》，在合同中要注明批準項目預售的單位名稱(chēng)，項目的預售證號。項目的土地證號、建設工程規劃許可證號，建筑工程施工許可證號都須明確標注在合同。

　　而隨著(zhù)行業(yè)的成熟與進(jìn)步，現房銷(xiāo)售已是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向�！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同示范文本(現售)》對商品房現售進(jìn)行了說(shuō)明，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jì)r(jià)款的行為�，F售商品房的成交條件是項目已取得建設工程竣工驗收備案證明文件、《房屋所有權證》。

　　【對比】舊版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》并未對預售和現售作區分，合同條款設計不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。

　　需要提醒的是，未取得預售證的期房項目、未取得竣工驗收備案證明及房屋所有權證的現房，不能銷(xiāo)售。業(yè)主購買(mǎi)非法違規銷(xiāo)售的項目，其購房行為不受法律保護，與開(kāi)發(fā)商簽訂的認購協(xié)議等“合同”屬于無(wú)效合同。

　　公共配套有了細化

　　【現狀】太原主要在售樓盤(pán)中，生機盎然的花園、配套完備的公共設施、體貼入微的教育機構無(wú)疑是項目的最大賣(mài)點(diǎn)。然而，不少已收房業(yè)主卻稱(chēng)，售樓處當年承諾的公共綠地、公共設施及教育機構多是賣(mài)房噱頭，樓盤(pán)交房時(shí)這些配套不是未建成，就是建成品質(zhì)規模與售樓承諾相差甚遠。

　　【解讀】新出爐的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》將樓盤(pán)公共服務(wù)及其他配套設施的交付條件和時(shí)間表，明確寫(xiě)在合同中。

　　這當中包括公共綠地、小區內非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房、醫療衛生機構、幼兒園、學(xué)校、綠地率、規劃車(chē)位和車(chē)庫等公共設施配套的交付時(shí)間、工程進(jìn)度。如果開(kāi)發(fā)商未按合同約定建設和交付公共配套設施的，應按買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定，給業(yè)主相應賠償。

　　另外，交房的基礎設施設備條件，在開(kāi)通供水和排水、供電、供暖基礎上，還增加了開(kāi)通燃氣、電話(huà)通信、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)絡(luò )的內容。其中，水、電、暖由出賣(mài)人(房企)負責辦理開(kāi)通手續并承擔相關(guān)費用;燃氣、電話(huà)通信、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)絡(luò )由業(yè)主自行辦理開(kāi)通手續。

　　【對比】舊版合同對公共服務(wù)及其它配套設施的標準沒(méi)有明示，業(yè)主在簽約時(shí)若忽視相關(guān)約定，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)公共服務(wù)及其它配套設施未建成，可無(wú)需承擔違約責任。

　　明確業(yè)主對物業(yè)專(zhuān)有和共有部分所屬權利

　　【現狀】車(chē)庫、業(yè)主會(huì )所、體育館、馬廄、花園、噴泉……近兩年，太原新建商品房項目?jì)鹊墓�共配套設施種類(lèi)不斷豐富，而這些建筑及配套的產(chǎn)權及管理到底歸誰(shuí)，一直爭議不斷、糾紛不止。

　　【解讀】針對社會(huì )廣泛關(guān)注的業(yè)主對小區公共部位及建筑所有權的持有問(wèn)題，新出爐的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》對小區建筑物區分所有權作了特別說(shuō)明。

　　歸業(yè)主共有的小區公共部位及建筑包括：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。另外，小區內的道路(屬于城鎮公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外)、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、物業(yè)服務(wù)用房也屬于全體業(yè)主所有。

　　而小區單獨規劃建設的車(chē)位、車(chē)庫、會(huì )所等其它建筑配套設施的所有權，要由房企與買(mǎi)受人(購房者、業(yè)主)協(xié)商約定。

　　【對比】新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》對于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對于小區內車(chē)位、車(chē)庫、會(huì )所等配套設施的所有權歸屬的約定條款，可以有效避免產(chǎn)權歸屬約定不清帶來(lái)的糾紛與投訴。

　　裝修標準須納入合同附件

　　【現狀】“毒地板”“精裝門(mén)”……近兩年，太原樓市中精裝房的成交比例不斷增多，但是多數交房的精裝房項目，都因裝修質(zhì)量不佳、工程偷工減料等問(wèn)題發(fā)生過(guò)業(yè)主維權投訴事件。造成精裝房裝修質(zhì)量不佳的原因，除了施工企業(yè)未按施工標準施工，開(kāi)發(fā)商趕工期交房外，許多業(yè)主在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，忽視了對裝修標準及建材品質(zhì)的約定，帶來(lái)維權難的隱患。

　　【解讀】新版的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中，商品房的裝修標準被寫(xiě)在附件合同中。交付的商品房達不到約定裝修標準的，購房者有權要求出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商或代理銷(xiāo)售商)就未達標準部分及時(shí)更換、修理，或者由出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設備差價(jià)等辦法解決。出賣(mài)人未經(jīng)雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無(wú)條件贈送給買(mǎi)受人。

　　同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方就裝飾裝修主要材料和設備的品牌、產(chǎn)地、規格、數量等內容，全部進(jìn)行了約定。比如，建筑外墻是用瓷磚、涂料、玻璃幕墻還是其它材料，均明確在合同中。廚房、衛生間的地面、墻面、潔具廚具的材料、品牌、規格，電梯、門(mén)窗和管道的品牌、規格、型號都要明確在合同中說(shuō)明。

　　【對比】新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》對易產(chǎn)生爭議的房屋建設質(zhì)量、裝飾裝修及設備設施質(zhì)量，室內空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節能措施標準予以細化，明確了各項質(zhì)量標準、處理措施和保修責任。對于專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗不足的購房者而言，依照合同條款提醒可以對交房條件考慮得更周全。

　　購房人可無(wú)條件驗房

　　【現狀】家住勝利街某小區的郭先生，2013年11月購買(mǎi)了現房想收房。但開(kāi)發(fā)及物業(yè)公司要求郭先生先繳清房子的各類(lèi)稅費、維修基金，以及2012年6月至12月產(chǎn)生的物業(yè)費、采暖費，才能給郭先生房門(mén)鑰匙、辦理電卡和開(kāi)通煤氣。在郭先生看來(lái)，房子沒(méi)有驗收之前，產(chǎn)生的各類(lèi)物業(yè)費、電費都不應由業(yè)主承擔，而開(kāi)發(fā)商把繳納稅費、維修基金作為交房條件，屬于強行交房。記者了解到，太原多數樓盤(pán)在交房時(shí)，或多或少附加各類(lèi)繳費交房的條件，且留給業(yè)主驗房的時(shí)間非常有限。

　　【解讀】新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》增加了購房人有權對商品房查驗的相關(guān)約定。按新版合同文本，房企在交房之前，買(mǎi)受人(購房者或業(yè)主)有權對該商品房進(jìn)行查驗，出賣(mài)人(房企及房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司)不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗和辦理交付手續的前提條件。

　　商品房達到交付條件后，房企應當在交付日期屆滿(mǎn)前日(不少于10日)將查驗房屋的時(shí)間、辦理交付手續的時(shí)間地點(diǎn)以及應當攜帶的證件材料的通知書(shū)面送達買(mǎi)受人。交付房子時(shí)，出賣(mài)人應當出示建設工程竣工驗收備案證明文件、房屋測繪報告，住宅還需提交給業(yè)主《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。沒(méi)有這些文件及購房事先約定的收房條件，購房者有權拒絕收房。業(yè)主在房屋驗收中，如發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應負責修復并承擔相關(guān)的費用，等修復合格后再交房。

　　【對比】在實(shí)際生活中，許多購房人不清楚開(kāi)發(fā)企業(yè)瑕疵交付是否應當收房。且對不少購房人來(lái)說(shuō)，不收房而導致的延期交付責任，不知道到底應該由誰(shuí)承擔，由此也出現了不少糾紛。新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》明確了開(kāi)發(fā)企業(yè)不滿(mǎn)足商品房相關(guān)設施設備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責任由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔。

　　強化對商品房預售資金的監管

　　新修訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》新增商品房的全部房?jì)r(jià)款應當存入預售資金監管賬戶(hù)，用于工程建設，并要求開(kāi)發(fā)企業(yè)公布監管機構、監管賬戶(hù)和賬號。加強了對開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預售資金用途的監管，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)用錢(qián)有章可循，能有效避免爛尾樓、開(kāi)發(fā)企業(yè)卷款跑路的現象。

　　突出開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息保密義務(wù)

　　增加購房人信息保護條款，明確了開(kāi)發(fā)企業(yè)對購房人的信息負有保密義務(wù)，非經(jīng)購房人書(shū)面同意，不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。這將有效遏制買(mǎi)受人個(gè)人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護買(mǎi)受人的合法權益。

　　引入懲罰性賠償金內容

　　對存在“一房多賣(mài)”、房屋主體結構不合格給買(mǎi)受人造成損失等嚴重違約情形的，開(kāi)發(fā)商除退還買(mǎi)房人已付全部房款和利息外，還要支付已付房?jì)r(jià)款一倍或者買(mǎi)受人全部損失的賠償金。

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