買(mǎi)賣(mài)合同的調查報告

　　買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人轉移標的物的所有權于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。買(mǎi)賣(mài)合同的當事人是出賣(mài)人和買(mǎi)受人。轉移買(mǎi)賣(mài)標的物的一方為出賣(mài)人，也就是賣(mài)方；受領(lǐng)買(mǎi)賣(mài)標的物的并支付價(jià)款的一方是買(mǎi)受人，也就是買(mǎi)方。由于買(mǎi)賣(mài)合同是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理及日常生活中最常見(jiàn)也最容易產(chǎn)生糾紛的合同，故筆者對買(mǎi)賣(mài)合同的常見(jiàn)糾紛及應對措施進(jìn)行了如下調查。

　　一、買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法律效力

　　由于買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)是所有權的轉移，故這個(gè)問(wèn)題是處理和解決買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的首要問(wèn)題。以房屋買(mǎi)賣(mài)合同為例， 由于受法律、市場(chǎng)、經(jīng)濟及買(mǎi)賣(mài)雙方等諸多因素的影響，不少機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位擅自購買(mǎi)城市私有房屋，也有部分城市居民擅自購買(mǎi)農村私有房屋。該兩類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同違背了主體限制的規定，自簽訂之日起即無(wú)法律效力。（一）《城市私有房屋管理條例》規定：機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買(mǎi)或變相購買(mǎi)城市私有房屋，如因特殊需要必須購買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準。此條規定明確了機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買(mǎi)城市私有房屋尚需一定的程序。（二）私有房屋分為農村和城鎮兩方面，其中農村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)，國家并未明確規定需經(jīng)有關(guān)部門(mén)

　　批準和辦理任何手續，但國家對于宅基地的轉讓是有規定的，例如：19xx年國務(wù)院《關(guān)于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買(mǎi)賣(mài)和擅自轉讓?zhuān)�也不準在承包地、自留地上建房�?9xx年國務(wù)院發(fā)布的《村鎮建房用地管理條例》中規定：用于買(mǎi)賣(mài)房屋轉讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續，更換證書(shū)�！锻恋毓芾矸ā分幸惨幎ǎ阂婪ǜ淖兺恋氐乃�有權和使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續、更換證書(shū)。

　　由此可見(jiàn)，機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買(mǎi)城市私有房屋，或者城市居民購買(mǎi)農村私有房屋時(shí)，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，必須以履行必要的審批、變更手續為前提，避免買(mǎi)賣(mài)糾紛的發(fā)生。

　　二、買(mǎi)受方無(wú)理由拖欠貨款

　　這種糾紛是日常最常見(jiàn)的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛形式，主要是買(mǎi)受方接受貨物或者設備后流動(dòng)資金緊張，加之經(jīng)營(yíng)管理不善，很容易產(chǎn)生這種欠款糾紛。作為賣(mài)方，應采取以下措施有效保護自己的合法權益。

　�。ㄒ唬┖炗唽�(zhuān)業(yè)的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。企業(yè)在日常買(mǎi)賣(mài)中，最好是避免口頭合同，否則產(chǎn)生這種無(wú)故拖欠貨款的糾紛后很難保護自己的合法權益。一份條款完備的專(zhuān)業(yè)的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，會(huì )讓惡意違約者大幅減少，他們在違約前通常也要考

　　慮違約成本，故書(shū)面合同中明確的違約責任條款不可缺少。但目前很多企業(yè)的供貨合同還沿用很多年前的格式合同版本，如違約責任條款中寫(xiě)得很含糊：“一方違約，應按照國家的法律法規向另外一方承擔違約責任�！逼鋵�(shí)這句話(huà)等于沒(méi)寫(xiě)，因為目前除了適用定金罰則及《消費者權益保護法》中關(guān)于欺詐條款“退一賠一”外，只有《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問(wèn)題的批復》中規定：“對于合同當事人沒(méi)有約定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付款違約金�！焙茱@然，在沒(méi)有約定違約金的情況下，違約責任是相當小的。往往很多企業(yè)都愿意以承擔這種懲罰性微不足道的違約責任來(lái)?yè)Q取自身的資金周轉，尤其是大宗的貨物買(mǎi)賣(mài)比較常見(jiàn)。違約責任的約定應該遵循當事人的意思表示，只要不是明顯約定過(guò)高或過(guò)低因違約所造成的守約方的損失，根據《合同法》第一百一十四條的相關(guān)規定，仲裁機構或人民法院一般不會(huì )減少或增加違約金的數額。同時(shí)，出售方還可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定：買(mǎi)受方未支付全部?jì)r(jià)款的，標的物的所有權歸出售方所有。這樣，在買(mǎi)受方無(wú)力支付余下的貨款時(shí)，出售方仍然享有標的物的所有權，同時(shí)要求買(mǎi)受方承擔相應的違約責任。

　�。ǘ�） 保留好相關(guān)的供貨證據。供貨證據是買(mǎi)賣(mài)合同的最有效附件，如果出售方要通過(guò)法律途徑來(lái)解決問(wèn)題，則必

　　須保留好送貨單、買(mǎi)受方的簽收單等相關(guān)重要的原始證據。否則一旦進(jìn)行訴訟時(shí)，若沒(méi)有這些證據而買(mǎi)受方又不承認已經(jīng)收到貨物就很麻煩。對于企業(yè)的發(fā)票，一般在買(mǎi)受方未付款之前不要開(kāi)具給買(mǎi)受方，因為發(fā)票在沒(méi)有特別的約定情況下，一般都視為付款憑證。

　�。ㄈ�）在買(mǎi)受方拒付貨款后應立即采取補救措施。無(wú)論是對于惡意違約還是其它原因致使買(mǎi)受方延遲貨款，都應該積極和買(mǎi)受方進(jìn)行有效的溝通，確定買(mǎi)受方的付款時(shí)間表，同時(shí)以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同補充條款的形式要求買(mǎi)受方提供相應的擔保，這樣在買(mǎi)受方無(wú)力支付貨款后還可以追究擔保人的擔保責任。

　　三、質(zhì)量不合格引起的合同糾紛

　　因產(chǎn)品質(zhì)量不合格引起的糾紛是目前買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生糾紛最多的`因素之一。通常買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)沒(méi)有明確產(chǎn)品質(zhì)量要求，那么作為買(mǎi)受方在沒(méi)有合同約定情況下就應該依據相關(guān)法律，對產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行全面驗收。同時(shí)，出售方應根據相關(guān)法律對產(chǎn)品質(zhì)量承擔保證責任。1、《合同法》 第六十二條規定“當事人就有關(guān)合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒(méi)有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行�！�2、《產(chǎn)品質(zhì)量法》第十三條規定 “可能危及人

　　體健康和人身、財產(chǎn)安全的工業(yè)產(chǎn)品，必須符合保障人體健康和人身、財產(chǎn)安全的國家標準、行業(yè)標準；未制定國家標準、行業(yè)標準的，必須符合保障人體健康和人身、財產(chǎn)安全的要求。禁止生產(chǎn)、銷(xiāo)售不符合保障人體健康和人身、財產(chǎn)安全的標準和要求的工業(yè)產(chǎn)品。具體管理辦法由國務(wù)院規定�！�

　　如買(mǎi)受方在遇到購買(mǎi)的產(chǎn)品不合格時(shí)，首先要有證據保全意識。下列證據材料在產(chǎn)品質(zhì)量引起的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟案件中是不可缺少的：

　　1、買(mǎi)賣(mài)合同及相關(guān)的票據（送貨單、發(fā)票等） 。保留這些證據可以確定承擔責任的相對方，通過(guò)產(chǎn)品的送貨單據及發(fā)票可以證明產(chǎn)品的型號及付款情況。

　　2、產(chǎn)品原物、遺留物或照片。這些證據可以幫助買(mǎi)受方進(jìn)行有效的鑒定及分析。

　　3、產(chǎn)品制造者、銷(xiāo)售者的證明（產(chǎn)品的票據、信用卡、保修證）。這些證據可以確定產(chǎn)品的保質(zhì)期。

　　4、有關(guān)部門(mén)質(zhì)量鑒定證明 。這些資料可以作為證明產(chǎn)品不合格的強有力證據。

　　5、產(chǎn)品不合格產(chǎn)生的經(jīng)濟損失證明；這些資料可以幫助買(mǎi)受方要求出售方承擔合理的賠償責任。

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