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簽訂租房合同之必備法律知識
租房應該掌握一點(diǎn)法律常識,避免租房糾紛和陷阱。衣食住行,不管身在何處,都是生活中必不可少的。而對于離鄉背井的人來(lái)說(shuō),來(lái)到一個(gè)新地方,不管是念書(shū)或工作,住,肯定是面對的首要問(wèn)題。
本地房?jì)r(jià)節節攀高,租房市場(chǎng)也被帶動(dòng)上升。移民涌入,需求激增,租金持續上漲,有房客就說(shuō),簡(jiǎn)直已成了屋主的市場(chǎng)。再加上相當程度的信息不對稱(chēng),不少新移民、外來(lái)務(wù)工人員或學(xué)生,租房子過(guò)程中因此出現不少大大小小的煩惱!缎聟R點(diǎn)》訪(fǎng)問(wèn)了一些個(gè)案,并請相關(guān)業(yè)者提供意見(jiàn),希望給租房者一些參考。
來(lái)自中國廈門(mén)的陳女士談到在這里租房的經(jīng)驗,馬上說(shuō):“我是有深刻教訓的。”
她2009年從南洋理工大學(xué)的學(xué)生宿舍搬到校外,房東是三個(gè)外國人,他們并非屋主,而是二房東。三個(gè)二房東用低于市場(chǎng)的月租,一次過(guò)預付了半年房租租下整套房子,再將空余房間出租給陳女士和其他兩人。大家入住兩個(gè)多月后,突然接到銀行的通知信,信中表示,因為屋主拖欠銀行貸款,屋子將于某月某日被收回。大家都很恐慌,聯(lián)系屋主后,對方卻答復說(shuō)已經(jīng)安排妥當,要他們安心居住?墒,想不到到了銀行告知的期限當天,真的有人來(lái)收房,并限定所有房客兩個(gè)小時(shí)內必須搬出。
“我在洗頭發(fā),頭發(fā)還滴著(zhù)水就要忙著(zhù)收拾東西搬家,真是狼狽。我們被迫到處借宿。”
陳女士說(shuō),后來(lái)屋主無(wú)力退回押金,盡管有一紙合約,身在異國他鄉的二房東,為了息事寧人只好吞下?lián)p失,他們也歸還其他房客的押金,陳女士因此沒(méi)有進(jìn)一步的損失。
有了這次經(jīng)驗,陳女士認為,租房子應該找大公司的房屋經(jīng)紀,他們的房源多,也比較可以信任,租房比較有保障。她也說(shuō):“出門(mén)在外,切記不能貪小便宜吃大虧。最安全的付款方式是按月繳付,有情況的話(huà)也只是損失一個(gè)月的租金。”
陳女士經(jīng)歷并非獨立案例,在新移民或來(lái)本地工作念書(shū)者當中,租房的困擾其實(shí)非常普遍。
房客是否事先查問(wèn)該房屋有否有合法出租的資格;是否核對屋主的身份;如果作為二房東,是否知道自己其實(shí)并沒(méi)有權利二次出租房屋;向老鄉朋友租房是否也同樣堅持要有一紙合同;租房過(guò)程中如果蒙受損失,又如何投訴和挽回損失等等。如果你是租房者,這些問(wèn)題你關(guān)注和了解了多少?
以下是租房過(guò)程中,房客遭遇困擾的實(shí)例,《新匯點(diǎn)》也咨詢(xún)了律師及房屋經(jīng)紀的建議,配合當事人的事后反省,或許能幫助那些需要租房者,找到及擁有一個(gè)更安穩愜意的“家”。
房租要量力而行
Bryan是工程師,2004年從荷蘭來(lái)到本地工作。他說(shuō):“剛到時(shí),支付1200元就可租一套兩個(gè)房間的公寓,現在我花1550元才租到一室一廳的小公寓,這還是優(yōu)惠價(jià)。”因為他和房東已成為好朋友,才有這待遇,類(lèi)似小公寓的市場(chǎng)租金已經(jīng)是每月2200元至2500元不等。
雖然已是“優(yōu)惠價(jià)”,他還是覺(jué)得,房屋租金占收入的比例太高了。他告訴《新匯點(diǎn)》,同樣來(lái)自荷蘭的朋友中,有人就因為這里生活費用太高,又租了較貴的房子(因為沒(méi)特惠價(jià)),最后覺(jué)得負擔過(guò)重而決定回國。他也說(shuō),本地的租金比起荷蘭的大城市的確要貴出很多。
曾被二房東騙了押金的小悅,現在已是白領(lǐng),她同樣也感覺(jué)生活壓力太大。她如今和男友共同租下一套洋房,再分租給朋友,沒(méi)有從中賺錢(qián),只是為了有個(gè)舒適的環(huán)境。
小悅說(shuō):“5年前我和同學(xué)租個(gè)主人房,月租是650元,現在住的主人房是1300元。雖然說(shuō)環(huán)境好多了,我們兩人的收入也不錯,可是還是覺(jué)得租金吃力。如果沒(méi)有家人幫助,的確也很難再負擔,有想過(guò)不如回國算了。”
她承認的確可以租住更便宜的房子,但因為交通和生活品質(zhì)各方面的原因,她決定還是維持現狀。但是如果將來(lái)收入減少,或租金調高,或許就得量力而行了。
你應該知道的:
■租客Bryan:“太高的生活費用,會(huì )減少本地對外來(lái)人才的吸引力。在新加坡工作6年的感受是,薪水的升幅跟不上生活費及房屋租金的飛漲。我們雖然是從歐洲過(guò)來(lái)的,卻也只是普通工薪階層,覺(jué)得辛苦離鄉背井,賺到的只不過(guò)是在亞洲的工作經(jīng)驗而已。不過(guò)我們這些外來(lái)人當然也應該量力而行,有時(shí)候應該適當降低生活要求才能走得更遠,不要給自己太多不必要的負擔。
■房屋經(jīng)紀Kristy Tan:“租金高,這是沒(méi)辦法解決的問(wèn)題。租客如果不根據自己的薪水量入為出,一定會(huì )遇到困擾。更糟的是,如果和屋主簽了合約,后來(lái)覺(jué)得不勝負擔而要提早搬離,屋主有權利要求賠償,租客也會(huì )損失押金。”
當二房東的尷尬
歡歡和姐姐搬到實(shí)龍崗的一套房子里,因為是朋友介紹認識的,也就沒(méi)簽訂書(shū)面合約。她們談好租金后,口頭協(xié)議至少以同樣租金租住一年。但幾個(gè)月后,租賃市場(chǎng)房租上揚,屋主提出要加房租,或者要她們以較便宜價(jià)格租下整套。
“我們就這樣稀里糊涂地當上了二房東。這才知道當二房東可真不容易。屋主把家里一切設施的責任都交給我們,尋找合適的房客分租房間,更是麻煩不斷。”
她們當二房東的日子里,房客像走馬燈似的換來(lái)?yè)Q去,她們還要應付屋主定期不定期的視察,“屋主每天事情不斷,租戶(hù)也視我們?yōu)殡A級敵人。雖說(shuō)錢(qián)是省了些,可是卻有操不完的心。”
特別是有一次其中一個(gè)房客的東西丟了,搞得大家互相猜疑,又怪她們沒(méi)有幫助解決,差點(diǎn)叫來(lái)警察。兩姐妹后來(lái)只好在房租里給該房客補償。
“不過(guò)最終那個(gè)房客還是搬走了,F在我們只好又上網(wǎng)發(fā)廣告,想省心又想省錢(qián)?魚(yú)和熊掌哪能兼得?”
兩姐妹已經(jīng)是永久居民,原本希望在公開(kāi)市場(chǎng)購買(mǎi)二手組屋,有個(gè)自己的家,但隨著(zhù)政策的更改,現在她們這個(gè)希望也隨之破滅了。
就在筆者截稿時(shí)候,收到歡歡的短信,說(shuō)她和姐姐已經(jīng)決定辭職回國,二房東的歲月也快結束了,不知是喜是憂(yōu)……
你應該知道的:
■房屋經(jīng)紀Kristy Tan:“兩姐妹錯在沒(méi)有簽訂合約,這很不明智。不管是不是朋友介紹,白紙黑字的合約是非常重要的,畢竟口說(shuō)無(wú)憑。她們如果簽了合約,就不會(huì )有被加租或必須當二房東的尷尬。”
■租客歡歡:“其實(shí)對租屋條例及文化差異的不了解,是我們在租房和出租過(guò)程中出現麻煩的主要原因。很多時(shí)候我們以為靠‘人情’就能解決問(wèn)題,其實(shí)循規蹈矩,一切按程序走,才是可行的。比如在處理房客間的糾紛時(shí),該報警就應該報警。”
多了解本地條例
25歲的小悅,5年前來(lái)新加坡就讀高中,先是住學(xué)生宿舍,后來(lái)和同學(xué)花650元在后港租下公寓主人房。“幾年前房租便宜,又是中國來(lái)的房東,我們挺放心的。”這二房東也來(lái)自中國,兩個(gè)初來(lái)乍到的女孩就決定住下來(lái)。想不到才幾天時(shí)間,真正屋主來(lái)了,說(shuō)她們沒(méi)交房租要把她們趕出去。這才知道是二房東卷款跑了。她們共損失了1300元,屋主卻說(shuō)一分錢(qián)也沒(méi)拿到,而跑掉的二房東更是石沉大海,杳無(wú)音訊。
“有合約也沒(méi)有人認,當時(shí)我們只是學(xué)生,那對我們而言是一次不小的打擊。最沒(méi)想到的是,會(huì )被同是來(lái)自中國的二房東欺騙,心里有說(shuō)不出的滋味。”
邢先生和女友盡管來(lái)新加坡幾年了,和大多數中國學(xué)生一樣,多數是和來(lái)自中國的朋友一起玩,除了上學(xué)就回家,他們對本地的公共住屋條例幾乎一無(wú)所知。
有一次他們通過(guò)房屋經(jīng)紀找到一套房子,租金相對是便宜的,小情侶就高高興興交押金簽合約,卻不知道自己租下的是政府租賃組屋。搬進(jìn)去才一個(gè)月,有關(guān)部門(mén)的官員就找上門(mén)來(lái)。
“官員說(shuō),有人舉報我們擅自搬入租賃組屋,聽(tīng)得我一頭霧水。后來(lái)才知道我們在不知情的情況下犯了法,被責令立刻搬家。”還有因為他們真的是不知情,有關(guān)部門(mén)沒(méi)有追究法律責任。他們嘗試向當局投訴,希望拿回4000元的損失。
“當時(shí)我們好壓力,雖然父母說(shuō)那筆損失不用我們承擔,可是心里留下個(gè)疙瘩。后來(lái)真的是投訴無(wú)門(mén),就不了了之。”
你應該知道的:
■鐘庭輝律師:按照法律規定,二房東沒(méi)有權利對外出租房屋,也意味著(zhù)二房東沒(méi)資格和租客簽訂合約。以上案例中,當事人如果蒙受一萬(wàn)元以下的損失,請律師的話(huà)可能開(kāi)支較昂貴,可以考慮通過(guò)初級法院的小額賠償法庭挽回損失。
■房屋經(jīng)紀Kristy Tan:任何組屋出租都得經(jīng)過(guò)審批。政府租賃組屋是提供給本國低收入者租用,擅自轉讓或出租都是違法。這個(gè)案例中,房屋經(jīng)紀明知故犯是有過(guò)錯的,租客應該謹慎確認經(jīng)紀的身份。根據業(yè)內規定,作為經(jīng)紀人,我們有義務(wù)提供名片和公司的執照號碼,否則顧客有權向房地產(chǎn)代理理事會(huì )(CEA)投訴。另外,小悅的經(jīng)歷也提醒大家,如果要租房,應該確認屋主的身份,應該和屋主簽約,以免被騙。
以法律保護自己
薇薇是新躍大學(xué)的在讀大學(xué)生。談起剛來(lái)新加坡的時(shí)候姐妹三人的租房經(jīng)歷,仍憤憤不平。“當時(shí)我們還小,沒(méi)有遇過(guò)類(lèi)似情況,也不知道通過(guò)法律保護自己。”
三年前,她們三姐妹來(lái)到新加坡,姐姐就讀于南大,兩個(gè)妹妹在讀預科。為了節約開(kāi)支,她們在南大附近租了一個(gè)房間,和屋主夫婦及他們的孩子同住。“女主人以打掃房間為名,不讓我們鎖房間門(mén),之后就頻頻有東西丟失,甚至連內衣也不見(jiàn)。”
起初因為不見(jiàn)的都不是貴重物品,又沒(méi)證據,她們就保持沉默。誰(shuí)知情況變本加厲,鎖住的箱子也被打開(kāi),于是她們和屋主發(fā)生了爭吵。
這一來(lái),女主人常以家具或廚具損壞為名,索賠報復。薇薇她們于是說(shuō)要搬家并要求拿回押金,“誰(shuí)知男主人半夜兩點(diǎn)回家后,對著(zhù)我們大聲叫嚷,還揮舞拳頭威脅我們。”三個(gè)女孩不曾見(jiàn)過(guò)如此陣勢,早已嚇得魂不附體,不僅沒(méi)要回一分錢(qián)的押金,還賠償對方所謂的“損失”,才得以搬家脫身。
薇薇她們不僅損失3000多元的財物,心理上也有了陰影。后來(lái)在老師及朋友的勸說(shuō)下,才想到找南大學(xué)生會(huì )以及報警,維護自己的權益?墒菍W(xué)生會(huì )唯一能做的只是在網(wǎng)站上刪除該屋主的租房廣告,避免其他學(xué)生上當。一年后,警方通知她們,這對夫妻是慣犯,已受到法律的制裁,至于薇薇的錢(qián)財損失,對方表示無(wú)力賠償。
你應該知道的:
■鐘庭輝律師:這個(gè)案例中,姐妹三人完全有權利要求鎖上房門(mén)。事態(tài)發(fā)展到最后,如果她們及時(shí)報警,就不會(huì )造成進(jìn)一步損失。事后再找警方處理,解決起來(lái)就比較困難。
■房屋經(jīng)紀Kristy Tan:租房合約非常重要,條款越詳細越少麻煩。應該列清楚可以使用的物品和它們的新舊程度,之后有涉及物品損壞的索賠糾紛時(shí),才有依據可循。如果有拍照片就更好。還有,租客既然租下房間,隱私就應該得到尊重,她們當然可以鎖門(mén),屋主要打掃衛生也應該在租客在場(chǎng)時(shí)進(jìn)行。
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