房屋租賃合同的優(yōu)先承租權

　　優(yōu)先承租權，是指在租賃關(guān)系中，原承租人在原房屋租賃合同期屆滿(mǎn)要求續租時(shí)，在同等條件下有優(yōu)先于其他第三人承租的權利。這里講的優(yōu)先，主要是指在順序上的優(yōu)先，同等條件，主要指的是價(jià)格、期限條件。在我國一些地方性法規中，已經(jīng)明確規定了租賃關(guān)系中的優(yōu)先承租權。例如，《深圳經(jīng)濟特區房屋租賃條例》(2004) 第四十二條：“ 租賃期限屆滿(mǎn)，…在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權”�！渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》第四十四條規定：“房屋在租賃期滿(mǎn)后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權。” 但是，在全國人大及其常委會(huì )制定的法律中，還沒(méi)有關(guān)于房屋租賃優(yōu)先承租權的明確規定。因此，“優(yōu)先租賃權”不是法律的強制性規范。

　　在現實(shí)生活中，經(jīng)常會(huì )碰到房屋租賃優(yōu)先權的問(wèn)題。我們先看兩個(gè)案例：

　　案例一：原告譽(yù)恒公司與被告某中學(xué)簽訂一份房屋租賃合同。約定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期滿(mǎn)時(shí)，在同等條件下譽(yù)恒公司有優(yōu)先承租權。合同期滿(mǎn)前，原、被告曾多次商談續租事宜。由于被告將租金增至每月2000元，原告譽(yù)恒公司認為太高，未達成協(xié)議。此時(shí)，第三人市土產(chǎn)服務(wù)部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情況下，以每月1800元租給第三人市土產(chǎn)服務(wù)部，合同簽訂后雙方辦理了房屋租賃登記手續。事后，原告得知，向被告提出自己也愿以每月1800元續租房屋。被告認為已與第三人簽訂了協(xié)議，因而拒絕了原告的要求。原告遂向法院起訴要求保護自己的“優(yōu)先租賃權”，確認被告與第三人的合同無(wú)效。

　　案例二：2006年3月，原告海鴻公司與被告清水河公司簽訂了《房地產(chǎn)租賃合同》，約定原告承租被告的肉菜市場(chǎng)，租賃期限至2007年5月31日止，并且在合同中約定了承租人有優(yōu)先承租權。之后，原告發(fā)現被告與梁某又簽訂了一份《肉菜市場(chǎng)承包合同》，約定于2007年1月1日起將上述肉菜市場(chǎng)給梁某承包，原告認為，被告與梁某簽訂的《肉菜市場(chǎng)承包合同》侵犯了自己的合法權益。因此訴至人民法院，要求確認《肉菜市場(chǎng)承包合同》無(wú)效。

　　這兩個(gè)案件，都涉及三方當事人，兩個(gè)房屋租賃合同，爭議焦點(diǎn)是房屋租賃合同約定的“優(yōu)先租賃權”的效力如何，有沒(méi)有排除第三人的法律效力?

　　對于房屋租賃合同中約定的“優(yōu)先租賃權”條款的效力問(wèn)題，存在三種意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)認為，該約定無(wú)效。理由是我國現行法律并沒(méi)有關(guān)于承租人的“優(yōu)先租賃權”的規定，該約定不應受法律的保護。第二種意見(jiàn)認為，該約定是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律的禁止性規定，理應合法有效，因此對約定人和第三人均應產(chǎn)生拘束力。第三種意見(jiàn)認為，約定合法有效，但效力僅限于當事人之間，對善意第三人不產(chǎn)生拘束力。

　　筆者同意第三種意見(jiàn)。我國合同法第四條規定：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個(gè)人不得非法干預。”合同的實(shí)質(zhì)，是當事人的一致的意思表示。是否訂立合同、與誰(shuí)訂立合同、訂立什么合同、怎么訂立合同以及合同的變更和解除等等，都由當事人的意思來(lái)決定，這就是所謂意思自治和契約自由。根據這種自由，只要不違反國家強制性法律規定、不損害社會(huì )公共利益，當事人依其真實(shí)意思所達成的合意就為合法有效，應受法律保護。因此，在租賃合同關(guān)系中，優(yōu)先承租權雖然沒(méi)有法律的強制規定，但當事人完全可以在合同中約定原承租人享有同等條件下優(yōu)先租賃的權利。然而，合同權利不同于法定權利。法定的權利來(lái)源于法律的規定，具有普遍約束力，任何與之相違背的行為均屬無(wú)效。合同的權利則產(chǎn)生于雙方的約定，其權利的效力僅限于當事人之間，不能對抗善意的第三人。

　　在上述兩案中，原告和被告在租賃合同中約定了承租人有優(yōu)先承租權，但被告未經(jīng)原告同意，又擅自與第三人簽訂租賃協(xié)議，被告無(wú)疑侵犯了原告的優(yōu)先承租權利。那么，被告與第三人的租賃合同是否就因此無(wú)效呢?根據合同法第8條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力”以及上述的合同法律原理，原告僅以具有租賃優(yōu)先權為由，請求確認被告與第三人的合同無(wú)效，是沒(méi)有法律依據的。此時(shí)，原告不能主張合同無(wú)效，不能對抗善意第三人，只能基于違約，要求被告承擔違約責任。在司法實(shí)踐中，法院也會(huì )從側重考慮保護善意第三人，維護流轉秩序和保護交易安全的角度作出判決。

　　經(jīng)過(guò)上面的分析，結論是：房屋租賃雙方的“優(yōu)先租賃權”條款，僅對合同雙方當事人有效，承租人享有的“優(yōu)先租賃權”并不能對抗第三人，不能因此宣告另一份合同無(wú)效。出租人侵犯承租人的“優(yōu)先租賃權”，擅自將房屋租賃給第三人，屬違約行為，應當承擔違約責任。

　　上述兩個(gè)案例均被法院駁回訴訟請求。原告應當另案起訴，追究被告違約責任。

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