開(kāi)發(fā)商售房合同范本

　　第一條 項目建設依據

　　出賣(mài)人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得座落于___________地塊的國有土地使用權。

　　該地塊【國有土地使用證號】【城鎮建設用地批準書(shū)號】為：______________________________ ，土地使用權面積為：___________，買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房)所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

　　出賣(mài)人經(jīng)批準，在上述地塊上建設的商品房【地名核準名稱(chēng)】【暫定名】為：_________，建設工程規劃許可證號為：___________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設工程施工合同約定的開(kāi)工日期為：______________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。

　　第三條 基本情況

　　該商品房的用途為【普通住宅】【經(jīng)濟適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【】：________;【層高】【凈高】為：________米,【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向為：_______________。有______個(gè)陽(yáng)臺，其中________個(gè)陽(yáng)臺為封閉式，________個(gè)陽(yáng)臺為非封閉式。

　　第四條 抵押情況

　　1、該商品房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押;

　　2、該商品房所分攤的土地使用權已經(jīng)設定抵押，抵押權人為：____________，抵押登記部門(mén)為：______________________，抵押登記日期為：_____________。

　　第五條 計價(jià)方式與價(jià)款

　　1、按照套內建筑面積計算，該商品房單價(jià)每平方米______元人民幣，總金額_____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元人民幣整(大寫(xiě))。

　　2、按照建筑面積計算，該商品房單價(jià)為每平方米__________元人民幣，總金額_____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元人民幣整(大寫(xiě))。

　　3、按照套(單元)計算，該商品房總價(jià)款為_(kāi)____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰____拾______元人民幣整(大寫(xiě))。

　　第六條 付款方式及期限

　　1、一次性付款。

　　2、分期付款。

　　3、貸款方式付款。買(mǎi)受人可以首期支付購房總價(jià)款的_____%，其余價(jià)款可以向___________銀行或住房公積金管理機構借款支付。

　　第七條 出賣(mài)人保證該商品房沒(méi)有產(chǎn)權糾紛，因出賣(mài)人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔相應責任。

　　第九條：設計變更的約定

　　(一)經(jīng)規劃行政主管部門(mén)委托的設計審查單位批準，建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買(mǎi)受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

　　(二)買(mǎi)受人應當在通知送達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。買(mǎi)受人逾期未予以書(shū)面答復的，視同接受變更。

　　(三)買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起____日內退還買(mǎi)受人已付房款，并按照____________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應當與出賣(mài)人另行簽訂補充協(xié)議。

　　第十條 逾期付款責任

　　(1)逾期在_____日之內，自約定的應付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應付款之日止，買(mǎi)受人按日計算向出賣(mài)人支付逾期應付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于實(shí)際支付應付款之日起_____日內向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續履行。

　　(2)逾期超過(guò)_____日(該日期應當與第(1)項中的日期相同)后，出賣(mài)人有權解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人應當自解除合同通知送達之日起_____日內按照累計的逾期應付款的_____%向出賣(mài)人支付違約金，并由出賣(mài)人退還買(mǎi)受人全部已付款。買(mǎi)受人愿意繼續履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意后，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應付款之日止，買(mǎi)受人按日計算向出賣(mài)人支付逾期應付款萬(wàn)分之_____(該比率應當不小于第(1)項中的比率)的違約金，并于實(shí)際支付應付款之日起_____日內向出賣(mài)人支付違約金。

　　第十一條：交付條件

　　1、該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表;

　　2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書(shū);

　　3、出賣(mài)人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明;

　　第十二條 市政基礎設施和其他設施的承諾

　　1、市政基礎設施：

　　2、其他設施

　　第十三條 逾期交房責任

　　(1)逾期在_____日之內(該時(shí)限應當不小于第十條第(1)項中的時(shí)限)，自第十一條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計算向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金(該違約金比率應當不小于第十條第(1)項中的比率)，并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續履行。

　　(2)逾期超過(guò)_____日(該日期應當與第(1)項中的日期相同)后，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起_____日內退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的_____%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之______(該比率應當不小于第(1)項中的比率)的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內向買(mǎi)受人支付違約金。

　　第十四條 面積差異處理

　　1、根據第五條按照套內建筑面積計價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

　　(1)套內建筑面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款;

　　(2)套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。

　　2、根據第五條按照建筑面積計價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：

　　(1)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以?xún)?含3%)的，根據實(shí)測建筑面積結算房?jì)r(jià)款;

　　(2)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。

　　第十六條 商品房質(zhì)量、裝飾、設備標準的約定

　　1、該商品房地基基礎和主體結構質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起______日內退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣(mài)人承擔。

　　2、該商品房室內空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內(該時(shí)限應當不低于60日)，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起______日內退還買(mǎi)受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣(mài)人承擔。

　　第二十一條 共有權益的約定

　　1、該商品房所在樓棟的屋面使用權歸全體產(chǎn)權人共有;

　　2、該商品房所在樓棟的外墻面使用權歸全體產(chǎn)權人共有;

　　第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)

　　(一)出賣(mài)人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：__________，資質(zhì)證號為： __________。

　　(二)前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費價(jià)格為_(kāi)_________/月.平方米(建筑面積)，由物業(yè)管理企業(yè)按照【年】【半年】【季】收取。價(jià)格構成包括物業(yè)區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、__________、__________、__________。

　　第二十五條 爭議解決方式

　　本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決或申請調解解決;協(xié)商或調解不成的，按照下列第______種方式解決：

　　1、提交____________仲裁委員會(huì )仲裁。2、依法向人民法院起訴。

　　第二十六條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效，未盡事項，雙方可以另行簽訂補充協(xié)議。對本合同的變更或解除，應當采用書(shū)面形式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　第二十七條 本合同及附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣(mài)人______份，買(mǎi)受人______份，______份，______份。

　　第二十八條 自本合同生效之日起30日內，由出賣(mài)人向__________申請辦理該商品房預售合同登記備案手續。出賣(mài)人自本合同生效之日起30日內未申請預售登記的，買(mǎi)受人可以申請預售登記。預售的商品房已抵押的，預售登記應當由出賣(mài)人和買(mǎi)受人雙方共同申請。

　　出賣(mài)人：

　　簽約日期：

　　買(mǎi)受人：

　　簽約日期：

　　簽訂購房合同之前審查“五證”及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)

　　“五證”是人們在實(shí)踐中對我國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和商品房銷(xiāo)售(預售)許可證的統稱(chēng)。

　　這些都是由各個(gè)行業(yè)管理部門(mén)審核并頒發(fā)的具有法律效力的文件。也是法律要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商在銷(xiāo)售、預售商品房之前必須辦齊的文件。

　　一、 銷(xiāo)售許可證

　　商品房銷(xiāo)售許可證和預售許可證，就說(shuō)明開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商應該有其他的相關(guān)證書(shū)。特別是購買(mǎi)期房的風(fēng)險較大，購房者一定要認真審查許可證，審查有問(wèn)題之后才能往下進(jìn)行。

　　審查銷(xiāo)售許可證，要特別主要以下方面：

　　1. 注意是否在有效期內。

　　2. 銷(xiāo)售主體是否合法。如果你所購房的銷(xiāo)售商是開(kāi)發(fā)商，你要注意銷(xiāo)售商的委托身份也權限。

　　3. 所售房屋是否在許可銷(xiāo)售的范圍之內，這是審查的關(guān)鍵。如果購買(mǎi)了不在商品房銷(xiāo)售許可證允許銷(xiāo)售范圍內的商品房，房屋的產(chǎn)權將沒(méi)有保障。

　　現房的銷(xiāo)售只需到房地產(chǎn)管理部門(mén)備案即可，銷(xiāo)售許可證不是必須的法律文件。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理“銷(xiāo)售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續，去產(chǎn)權登記部門(mén)辦理房屋所有權證，一定要看清楚開(kāi)發(fā)商的房屋所有權證是否包括你想買(mǎi)的房子。

　　提示：最后不要忘記把預售許可證的編號寫(xiě)入合同。

　　二、國有土地使用權證或國有土地批準性文件

　　按照我國法律規定，可以進(jìn)入商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的土地只能是國有土地，集體所有的土地的使用權的。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)必須依據出讓的方式取得國有土地的使用權。而國有土地使用權證只有在受讓人繳納了全部的土地出讓金后才能取得。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得土地使用權證，說(shuō)明是非法適用土地，其上的建筑就很有可能被認定非法建筑。審查土地使用證要注意以下方面：

　　1. 正式的“國有土地使用證”應同時(shí)加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門(mén)公章;

　　2. 土地證上應加蓋“有償土地使用證專(zhuān)用章”，如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款，會(huì )給日后辦理產(chǎn)權證帶來(lái)隱患;

　　3. 注意土地證上是否有土地使用權抵押記錄;

　　4. 土地證上載明的土地使用者應當和開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)一致;

　　5. 土地使用證標明之土地是否所售項目房屋所在位置，有無(wú)不一致之處;

　　6. 土地使用權的種類(lèi)和規劃用途;

　　7. 土地使用權最高年限、剩余期限;

　　8. 土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應警惕;

　　最后，我們還是建議購房者在購房合同中把土地使用權證號、土地使用年限、土地使用權性質(zhì)等內容予以明確。

　　三、建設規劃許可證

　　根據《城市規劃法》第31條規定，在城市規劃區內進(jìn)行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關(guān)文件，向城市規劃行政主管部門(mén)申請定點(diǎn)，由城市規劃行政主管部門(mén)核定其用地位置和界限，提供規劃涉及條件,核發(fā)建設用地規劃許可證。建設單位或者個(gè)人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請用地。凡未取得該證，而取得建設用地批準文件占用土地的，批準文件無(wú)效。所以對于建設用地規劃許可證要給予足夠的重視。該證內容比較簡(jiǎn)單，一般包括用地單位，用地項目名稱(chēng)、用地位置、用地面積、附圖及附件名稱(chēng)。

　　在審查時(shí)注意以下問(wèn)題：

　　1. 如果賣(mài)房人沒(méi)有建設用地規劃許可證，則說(shuō)明其開(kāi)發(fā)的土地未經(jīng)規劃;

　　2. 注意開(kāi)發(fā)商所使用的土地的用途、位置和界限上是否與建設用地規劃許可證相一致。

　　四、建設工程規劃許可證

　　建設工程規劃許可證是建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設活動(dòng)合法的法律保證，是建設活動(dòng)中接受監督檢查時(shí)的法定依據。每一項工程建設在實(shí)施之前均應獲得規劃部門(mén)的同意，開(kāi)發(fā)商在取得建設工程規劃許可證后，方可申請辦理開(kāi)工手續。如果沒(méi)有 建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，開(kāi)發(fā)商的建設行為屬于違法、其工程建筑是違章建筑，就不能取得房地產(chǎn)權屬證件，而且很有可能被強制拆除。

　　五、建設工程施工許可證

　　建設工程施工許可證，也就是建設工程開(kāi)工證，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準文件。當各種施工條件完備時(shí)，建設單位應當按照計劃批準的開(kāi)工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。

　　如果是期房銷(xiāo)售，應該注意該期房工程開(kāi)工手續是否齊全;如果開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的是現房，則應查看建委的建設工程竣工備案表。

　　六、開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)

　　根據建設部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須申請核定企業(yè)資質(zhì)等級，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。該規定把我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照注冊資金，經(jīng)營(yíng)年限、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jì)、開(kāi)發(fā)質(zhì)量、管理技術(shù)人員等條件分為一、二、三、四，四個(gè)資質(zhì)等級，一等最高，四等最低。

　　從正常的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)越高，其開(kāi)發(fā)能力、經(jīng)濟實(shí)力就越強，出現問(wèn)題后，其承擔風(fēng)險及責任的能力也越強。反之，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能由于后續資金不足和組織設計施工經(jīng)驗欠缺等，出現延期交房甚至樓盤(pán)爛尾等問(wèn)題。但是資質(zhì)證明并非萬(wàn)無(wú)一失的，同樣也存在著(zhù)開(kāi)發(fā)質(zhì)量的風(fēng)險。而有一些資質(zhì)并不是特別高的開(kāi)發(fā)商同樣具有較高的實(shí)力和較好的誠信度。所以看一看開(kāi)發(fā)商最近的業(yè)績(jì)是最主要的選擇標準。

　　根據該規定，一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍內承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目;二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設項目。所以在審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的時(shí)候還要注意他是不是在業(yè)務(wù)范圍內從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

　　七、營(yíng)業(yè)執照

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實(shí)體。也就是說(shuō)必須是擁有自由資產(chǎn)、能夠自主從事活動(dòng)、自主承擔民事責任的獨立法人�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規定，設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門(mén)申請設立登記。工商行政管理部門(mén)對符合本法規定條件的，應當予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執照。未取得營(yíng)業(yè)執照擅自從事購房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門(mén)責令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款�！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》也規定，領(lǐng)取預售許可證以及現房銷(xiāo)售必須持有營(yíng)業(yè)執照。

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