2016關(guān)于二手房購房定金合同

　　購房定金協(xié)議

　　甲方:

　　乙方:

　　1.甲方的房屋座落在閔行區碧江路X弄X號X室,建筑面積X平方米。

　　2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉讓價(jià)格為￥460000元(大寫(xiě):人民幣肆拾陸萬(wàn)元正)。

　　3.雙方約定房屋定金數額為￥10000元正(大寫(xiě):人民幣壹萬(wàn)元正)于定金協(xié)議簽定當天支付,定金支付后本協(xié)議生效。

　　4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同前將房屋出售給他人,視為甲方違約,雙倍返還定金。

　　5.乙方必須在定金支付后X天內于X日前簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同,同時(shí)支付首期房款￥X 元(大寫(xiě):人民幣 X )第二期房款為X元(大寫(xiě):人民幣 X )于X 前支付,余款為按揭貸款方式支付,并在買(mǎi)賣(mài)合同簽定后一周內開(kāi)始辦理,一月內辦理完畢。超出時(shí)間視為乙方違約,定金不退還。

　　6.維修基金由乙方付給甲方,具體數額看維修基金發(fā)票。

　　7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理,但甲方必須協(xié)助。

　　8.如有未盡事宜,可雙方協(xié)商解決。

　　甲方: 乙方:

　　地址: 地址:

　　身份證號碼: 身份證號碼:

　　時(shí)間:：時(shí)間：

　　延伸閱讀：關(guān)于二手房交易定金合同的常見(jiàn)問(wèn)題

　　問(wèn)題一：簽訂了認購協(xié)議，交納定金之后，因主合同或補充協(xié)議達不成一致意見(jiàn)，賣(mài)方不愿退定金怎么辦?

　　最高人民法院關(guān)于《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規定，出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。

　　遇到簽訂了認購協(xié)議，交納定金，因主合同或補充協(xié)議達不成一致意見(jiàn)，無(wú)法繼續履行定金協(xié)議的情況，根據上述最高法院的司法解釋的有關(guān)規定，屬于“不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的”，賣(mài)方應當將定金返還買(mǎi)方。

　　在二手房交易實(shí)踐中，此類(lèi)糾紛較為常見(jiàn)。為避免糾紛發(fā)生，在簽訂定金協(xié)議時(shí)，應當以最高法院上述司法解釋為依據據理力爭，明確在定金中寫(xiě)明“如果雙方就有關(guān)合同條款協(xié)商不成，賣(mài)方應返還定金”，這樣將更為有利。

　　問(wèn)題二：《定金協(xié)議》有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力嗎?

　　二手房交易，一般先簽訂《定金協(xié)議》，再簽訂房屋《買(mǎi)賣(mài)合同》。如果簽署了《定金協(xié)議》后，賣(mài)方反悔不愿再簽訂房屋《買(mǎi)賣(mài)合同》，怎么辦?請看下面的案例：

　　某買(mǎi)方與某賣(mài)方簽訂了《定金協(xié)議》，協(xié)議約定買(mǎi)方將自己名下一處房產(chǎn)(尚未取得房產(chǎn)證)，以人民幣200萬(wàn)元的價(jià)格轉讓給買(mǎi)方，約定定金為40萬(wàn)元，預付房款100萬(wàn)元，其余60萬(wàn)房款待買(mǎi)方取得房產(chǎn)證后5日內由貸款銀行直接劃入賣(mài)方賬戶(hù)。違約條款為，如買(mǎi)方反悔則沒(méi)收定金;如賣(mài)方反悔則雙倍返還定金。當天，買(mǎi)方將140萬(wàn)元支付給了賣(mài)方，賣(mài)方也把房屋鑰匙及相關(guān)證書(shū)資料交給了買(mǎi)方。

　　半年后，賣(mài)方順利取得房產(chǎn)證，但由于種種原因(主要是房?jì)r(jià)看漲)，賣(mài)方后悔不愿賣(mài)房了，買(mǎi)方訴至法院，要求賣(mài)方辦理過(guò)戶(hù)手續。

　　法院認為：該《定金協(xié)議》雖名稱(chēng)是定金合同，但在內容上包括了定金數額、定金支付日期等定金合同的內容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)等買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)內容。

　　因此，該《定金協(xié)議》已涵蓋了買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買(mǎi)賣(mài)合同，只是賣(mài)方當時(shí)尚未取得房屋所有權證，才將協(xié)議稱(chēng)為定金協(xié)議。另外，已經(jīng)支付了大部分購房款，賣(mài)方也把房屋交付給買(mǎi)方使用。雙方實(shí)際履行的內容超越了定金合同的范疇。

　　法院最后認定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，現賣(mài)方已取得了房屋所有權證，該買(mǎi)賣(mài)合同當屬有效，判決賣(mài)方與買(mǎi)方辦理過(guò)戶(hù)手續　 律師點(diǎn)評：

　　既然雙方簽訂的是《定金協(xié)議》，為什么法院要判買(mǎi)賣(mài)合同成立呢?這是因為看合同的性質(zhì)不能僅僅看合同的名稱(chēng)，而應根據合同的具體內容，并結合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認定。從該案件中我們可看到，名稱(chēng)是定金協(xié)議，但內容涉及房產(chǎn)的交付，產(chǎn)權過(guò)戶(hù)等定金之外的內容，基本涵蓋了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)內容。

　　在這份《定金協(xié)議》中，雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續履行的情況下，賣(mài)方作為違約方無(wú)權主動(dòng)要求適用該條款，來(lái)承擔較低違約責任。

　　問(wèn)題三：“訂金”與“定金”是一回事嗎?

　　“訂金”與“定金”并不是同一概念。一般認為“訂金”屬于預付款，與定金不同。預付款是當事人預先支付部分價(jià)金的一部分，是當事人的一種支付手段。對預付款的處理方式是：合同履行的應當抵作價(jià)款，合同不履行的應當如數返還。由于預付款不具有懲罰的性質(zhì)，違約時(shí)不會(huì )產(chǎn)生沒(méi)收預付款或雙倍返還預付款的問(wèn)題。

　　“定金”則是我國法律規定的債務(wù)履行的擔保方式之一，是當事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權利，依約定向另一方支付的金錢(qián)。定金必須以書(shū)面形式約定，適用“定金罰則”，即支付定金一方違約，則收取定金一方有權沒(méi)收定金;如收取定金一方違約，則須向支付定金一方雙倍返還定金。

　　由于訂金(預付款)和定金在實(shí)踐中極易混淆，建議二手房的買(mǎi)家遇到中介要求預先交付某些名目的費用時(shí)，應當與中介訂立書(shū)面協(xié)議，明確所交費用的性質(zhì)究竟是定金(預付款)還是定金，約定雙方的權利義務(wù)、違約責任及所交費用的處理方式。

　　問(wèn)題四：中介公司收取定金屬于什么性質(zhì)?

　　在實(shí)踐中，中介公司向買(mǎi)方收取訂金的情況很普遍，買(mǎi)方應當特別留意。中介公司收到買(mǎi)家的定金后，往往會(huì )開(kāi)具以下格式收據：“今收到買(mǎi)家某某多少意向金。如果業(yè)主同意以某價(jià)格賣(mài)房，該意向金轉為定金”。這種定金支付方式就對買(mǎi)家極為不利：一是買(mǎi)方和房主并無(wú)直接簽署的協(xié)議;二是手中沒(méi)有業(yè)主出具的定金收條;三是很難獲得房主已經(jīng)從中介公司處收取定金的事實(shí);四是沒(méi)有明確中介公司收取定金的代收或轉交責任。在此情況下，一旦發(fā)生房主收到定金，但反悔不賣(mài)房或抬高房?jì)r(jià)的違約情形，買(mǎi)方就很難要求房主雙倍返還定金，也很難追究中介公司的責任。

　　因此，在買(mǎi)方與中介公司簽訂的居間合同中，買(mǎi)方要明確約定中介公司收取定金的性質(zhì)：如果是代收，就應該要求中介公司在收取定金時(shí)出具業(yè)主的委托書(shū)，中介公司收到定金，視為房主收到定金。如果是轉交，要明確約定中介公司的轉交的責任，如約定幾天內轉交，未能按時(shí)轉交需承擔違約責任。另外，在交付定金后，務(wù)必要求中介公司開(kāi)具正式有效的收款憑證，以便今后一旦出現糾紛可以提供有利的證據。

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