山東省物業(yè)管理條例解讀

　　山東省物業(yè)管理條例解讀版大家讀過(guò)嗎?下面是應屆畢業(yè)生小編為大家收集的關(guān)于山東省物業(yè)管理條例解讀，歡迎大家閱讀!

　　1七大問(wèn)題困擾物業(yè)管理

　　隨著(zhù)住房制度改革的深化和城市建設的發(fā)展，購買(mǎi)商品房成為很多城市居民解決住房問(wèn)題的主要方式，物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展時(shí)期。據統計，截至目前，全省共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)3000余家，從業(yè)人員16萬(wàn)余人，管理面積超過(guò)4.7億平方米，一些住宅小區、辦公樓、醫院、學(xué)校、體育館等都納入了物業(yè)管理范圍之內。

　　在物業(yè)管理快速發(fā)展的同時(shí)，一些糾紛和矛盾不斷產(chǎn)生。省法制辦的調查顯示，目前有七大焦點(diǎn)問(wèn)題困擾著(zhù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題比較突出，如房屋質(zhì)量差、配套設施不健全等;權屬關(guān)系不明確，為住宅小區內配套服務(wù)的建筑、設施設備、道路、場(chǎng)地等權屬不清;業(yè)主委員會(huì )難以成立;物業(yè)服務(wù)水平偏低;物業(yè)管理與社區管理未做到有效結合;舊住宅區的管理無(wú)法可依;物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況堪憂(yōu)，普遍存在著(zhù)虧損現象。

　　記者了解到，從2001年7月算起，《條例(草案)》歷時(shí)7年成稿。這次立法廣泛征求了政府各部門(mén)和社會(huì )公眾意見(jiàn)，并參考了其他省市的做法。

　　2占道車(chē)位屬于全體業(yè)主共有

　　產(chǎn)權明晰是定紛止爭的前提條件。目前，由于缺少明確的法律規定，物業(yè)管理區域內的配套建筑及設施設備的產(chǎn)權歸屬不明晰，車(chē)位等物業(yè)管理糾紛一直居高不下。

　　《條例(草案)》規定，物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。其中，共用車(chē)庫計入商品房建設成本的，其產(chǎn)權屬于全體業(yè)主共有;占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷(xiāo)售。

　　針對一些開(kāi)放商對車(chē)庫、車(chē)位只售不租，地下車(chē)位長(cháng)期閑置、地上停車(chē)困難，小區無(wú)車(chē)庫等現象，《條例(草案)》規定，車(chē)庫應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要，在國家和省規定的期限內業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租車(chē)庫的，建設單位應當出租;物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫應當優(yōu)先投入使用，車(chē)庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位;鼓勵建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫和立體停車(chē)設施，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。

　　3 滿(mǎn)足三條件之一須開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )

　　目前，我省不少住宅小區都沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主維權的渠道沒(méi)有完全建立起來(lái)，業(yè)主自治制度實(shí)行得不理想。省法制辦有關(guān)負責人認為，造成這種現象的原因是多方面的，有的`是因為開(kāi)發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的阻撓，還有一些是因為部分業(yè)主對物業(yè)管理漠不關(guān)心。

　　基于這一情況，為了推進(jìn)業(yè)主自治，維護業(yè)主的合法權益，此次原則通過(guò)的《條例(草案)》 明確規定，符合三項條件之一的就必須召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，即：業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上，或者業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上，或者自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且入住戶(hù)數的比例達到百分之二十以上。另外，為了保障首次業(yè)主大會(huì )能夠成立，《條例(草案)》規定，符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組建業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　有了業(yè)主大會(huì )，今后，一些小區業(yè)主就物業(yè)公司的存廢糾紛將能得以解決。根據《條例(草案)》，業(yè)主大會(huì )有權決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　4民房辦公司須征得鄰居同意

　　目前，在一些小區里，一些業(yè)主將自己的房子出租用作辦公場(chǎng)所，比較常見(jiàn)的是很多底層民宅變成了超市、餐館，噪音、污染等問(wèn)題常常引來(lái)鄰里糾紛�！稐l例(草案)》對這一現象做了硬性規定。

　　《條例(草案)》規定，業(yè)主不得違反法律、法規以及管理規約將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。因特殊情況確需改變的，應當有業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )出具的經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明文件，并依法辦理相關(guān)手續。

　　《條例(草案)》還規定，業(yè)主封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時(shí)管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定，保持物業(yè)的整潔、美觀(guān);業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設施的，物業(yè)頂層的業(yè)主應當予以配合。 (記者袁濤)

　　5《條例(草案)》多處制度創(chuàng )新

　　《山東省物業(yè)管理條例(草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例(草案)》)有很多制度創(chuàng )新，有些甚至是山東獨創(chuàng )，省政府法制辦對《條例(草案)》評價(jià)非常高。就此，我們特請省政府法制辦負責該立法項目的人員就其創(chuàng )新性制度作出解讀。

　　住宅小區內配套建設的學(xué)校、會(huì )所、幼兒園、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備、中水處理系統、直飲水系統、集中式太陽(yáng)能熱水系統、地源熱泵等，截至目前沒(méi)有任何一部法律、法規對其產(chǎn)權進(jìn)行界定。

　　《條例(草案)》規定，物業(yè)管理區域內的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房和中小學(xué)校，屬于政府所有。按照規劃在住宅小區內配套建設的會(huì )所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定;“未作約定的，屬于全體業(yè)主共有。”約定屬于建設單位所有的，建設單位可以贈與全體業(yè)主，也可以自行經(jīng)營(yíng)或者出租、出售，但應當優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。

　　現實(shí)中，業(yè)主專(zhuān)有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，大都是開(kāi)發(fā)企業(yè)代建并把建設費用轉嫁到了業(yè)主身上。也就是說(shuō)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備名義上是開(kāi)發(fā)企業(yè)建設的，實(shí)際上是攤到了房?jì)r(jià)中的，是業(yè)主掏錢(qián)購買(mǎi)的，這本身已不合理，如果再讓業(yè)主承擔這些專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修、養護、更新責任，更不合理。

　　由于《物業(yè)管理條例》對于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的產(chǎn)權歸屬以及移交問(wèn)題均未作出規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對物業(yè)管理區域內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施沒(méi)有真正履行其維修、養護責任，對這部分設施設備的維修和養護，實(shí)際上是由業(yè)主負擔的。

　　《條例(草案)》從源頭上界定了專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的產(chǎn)權，即：物業(yè)管理區域內業(yè)主專(zhuān)有部分以外的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸、郵政等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，屬于相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。

　　同時(shí)，為了保障專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位切實(shí)履行對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護職責，草案規定了專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的移交制度，即：建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交手續。辦理移交手續后，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修、養護、更新責任，就由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔。

　　物業(yè)糾紛很大一部分是由物業(yè)質(zhì)量引起的。有的小區入住不久，物業(yè)就出現了質(zhì)量問(wèn)題，如墻體裂縫、墻體涂料脫落、樓頂漏雨、路面起沙等等。物業(yè)在質(zhì)量保修期期間出現質(zhì)量問(wèn)題，應當由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔保修責任，但實(shí)際情況是，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)將物業(yè)交付以后，公司就注銷(xiāo)了，業(yè)主找不到開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)承擔保修責任，即使是開(kāi)發(fā)企業(yè)存在，因為缺少相應的措施和手段，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)承擔保修責任也相當難。

　　為此，《條例(草案)》規定了新建物業(yè)質(zhì)量保修金監管制度，即：建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)質(zhì)量保修金監管部門(mén)設立的帳戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設單位不履行保修義務(wù)的，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支;物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，建設單位履行了法定保修責任的，相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額由物業(yè)質(zhì)量保修金監管部門(mén)及時(shí)退還建設單位。

　　實(shí)行新建物業(yè)質(zhì)量保修金監管制度，并不增加開(kāi)發(fā)企業(yè)的負擔�，F實(shí)情況是，開(kāi)發(fā)企業(yè)都扣留施工企業(yè)的一部分資金作為質(zhì)量保修金，草案規定的物業(yè)質(zhì)量保修金可由這部分資金轉化而成，對這部分資金建立監管制度，可以使開(kāi)發(fā)企業(yè)真正履行物業(yè)保修期的保修責任。

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