中國房地產(chǎn)上市的重要標準

6月27日，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數研究院三家單位共同組成的中國房地產(chǎn)TOP10研究組，在蘇州招商依云水岸會(huì )所成功舉行了“2008中國房地產(chǎn)上市公司研究成果華東發(fā)布會(huì )暨房地產(chǎn)上市公司資本運營(yíng)高峰論壇”活動(dòng)�！　〈舜伟l(fā)布的“2008中國房地產(chǎn)上市公司研究成果”是中國房地產(chǎn)TOP10研究組第六次進(jìn)行的中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果，該研究成果引起了政府機構、房地產(chǎn)行業(yè)及社會(huì )各界特別是機構投資者的廣泛關(guān)注。這一研究成果已成為投資者評判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場(chǎng)投資機會(huì )的重要標準�！　∪A東首次發(fā)布成焦點(diǎn)　　這次發(fā)布會(huì )是繼北京發(fā)布之后在華東的首次發(fā)布，本次論壇特別邀請了中國投資協(xié)會(huì )、中國指數研究院、復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、蘇高新及招商地產(chǎn)領(lǐng)導參加，與會(huì )專(zhuān)家針對當前房地產(chǎn)業(yè)貨幣緊縮狀況，解讀中國優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司在全國擴張過(guò)程中，如何在多項目開(kāi)發(fā)中高效進(jìn)行資本運營(yíng)。在當前房地產(chǎn)日益資本化下，優(yōu)秀上市公司如何進(jìn)行多模式資本合作，房地產(chǎn)企業(yè)之間如何強強聯(lián)合來(lái)推動(dòng)企業(yè)的穩健發(fā)展等話(huà)題進(jìn)行深入探討交流�！　　熬G色地產(chǎn)”代言招商　　通過(guò)由中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的2008中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果顯示，其中招商地產(chǎn)名列“2008滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第四位”。與會(huì )者認為，有著(zhù)全國住宅開(kāi)發(fā)的規模優(yōu)勢并持有大量租賃物業(yè)的招商地產(chǎn)，在房地產(chǎn)優(yōu)秀上市公司中具有資本運營(yíng)的強勢地位，其自身形成的一套以注重生態(tài)、節能、環(huán)保、強調可持續發(fā)展的“綠色地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式具有較強的生命力，并因旗下?lián)碛写罅孔赓U、供電、供水等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)而帶來(lái)豐厚的現金流，在未來(lái)的中國房地產(chǎn)業(yè)有著(zhù)較強的抗風(fēng)險能力和廣闊的發(fā)展空間�！　”敬握搲�活動(dòng)期間，與會(huì )者參觀(guān)考察了由招商地產(chǎn)在蘇州精心打造的“綠色地產(chǎn)”高端住宅項目——依云水岸，該項目屬于在蘇州市區的大型國際生態(tài)別墅社區。項目總占地22萬(wàn)㎡，位于蘇州相城區陽(yáng)澄湖東路，內有600米天然河道，項目擁有康體會(huì )所、社區圖書(shū)館、QSI國際學(xué)校、銀行、餐廳超市等完善的商業(yè)配套。項目榮獲“2006年度蘇州別墅銷(xiāo)售龍虎榜總冠軍”，并獲美國建筑師協(xié)會(huì )(香港)2006年度建筑設計榮譽(yù)獎(The　Honors)。據了解，該項目系招商地產(chǎn)華東“依云”系列別墅產(chǎn)品，招商在南京的依云溪谷、上海的依云郡均在當地市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠的影響�！　∨c會(huì )者在項目參觀(guān)中親身體驗了招商地產(chǎn)所倡導的“綠色地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)理念，認為該項目是當地社區綜合開(kāi)發(fā)中的經(jīng)典之作。地產(chǎn)上市公司規模猛增　　回顧去年，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)規模不斷擴大，滬深房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值已由2005年的26.40億元上升至58.21億元，大陸在港上市公司總資產(chǎn)均值突破200億元。在其他境外上市房地產(chǎn)企業(yè)總體規模較小，2007年總資產(chǎn)均值為35.87億元。營(yíng)業(yè)收入穩定增長(cháng)，新上市企業(yè)表現突出。在港上市公司比滬深上市公司利潤總額增幅更明顯�！　�數據顯示，財富創(chuàng )造能力不斷增強，多數企業(yè)EVA呈增長(cháng)趨勢，少數滬深上市公司EVA下降，在港上市房地產(chǎn)公司規模性和盈利性?xún)?yōu)于在內地上市房地產(chǎn)企業(yè)。盈利能力不斷提高，滬深房地產(chǎn)上市公司NOPAT同比增長(cháng)108.25%，達到2.13億元；在港上市房地產(chǎn)公司NOPAT增長(cháng)54.35%，凈利潤增長(cháng)率超過(guò)100%，企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)良好。但同時(shí)資本成本大幅上升，資金使用效率亟待提高�！　�TOP10用實(shí)力說(shuō)話(huà)　　以“2008滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10”為例，研究結果顯示：萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團位居前三位、招商地產(chǎn)與金融街并列第四，北辰實(shí)業(yè)、首開(kāi)股份、泛海建設、陸家嘴、中華企業(yè)分列六至十位。截至2007年末，滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10企業(yè)的總資產(chǎn)均值達280.28億元，同比增長(cháng)70.20%，營(yíng)業(yè)收入均值為79.68億元，同比增長(cháng)75.18%，利潤總額均值同比增長(cháng)91.45%達到18.90億元，與滬深房地產(chǎn)上市公司整體水平相比，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)各項規模性指標均值都是其數倍，運營(yíng)效率也優(yōu)于整體水平，其2007年總資產(chǎn)周轉率比滬深房地產(chǎn)上市公司整體水平高0.7個(gè)百分點(diǎn)�！　〈送�，評價(jià)產(chǎn)生的大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10排名依次為中國海外發(fā)展、合生創(chuàng )展、碧桂園、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè )地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國、遠洋地產(chǎn)、SOHO中國、首創(chuàng )置業(yè)。中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10企業(yè)總資產(chǎn)均值達355.97億元，同比增長(cháng)99.02%，而同期大陸在港上市房地產(chǎn)公司整體均值為236.37億元。綜合實(shí)力TOP10的營(yíng)業(yè)收入均值達87.26億元，是在港上市企業(yè)整體均值的近兩倍，比2006年上漲69.40%，凈利潤同比增長(cháng)更是高達144.11%，2007年均值達26.03億元。綜合實(shí)力TOP10企業(yè)E-VA均值為15.27億元，相比上年綜合實(shí)力TOP10企業(yè)平均水平12.28億元增長(cháng)24.34%，其中四家在港上市公司的EVA突破20億元，而在滬深房地產(chǎn)上市公司中僅萬(wàn)科一家超過(guò)20億元�！　〉禺a(chǎn)板塊長(cháng)期肯定向好　　放眼未來(lái)，在充分研究的基礎上，專(zhuān)家們認為，受宏觀(guān)環(huán)境和政策波動(dòng)影響，地產(chǎn)板塊近期表現疲軟，但長(cháng)期肯定向好�！　∈�?chē)鴥韧夂暧^(guān)經(jīng)濟波動(dòng)和相關(guān)政策影響，自2007年第四季度以來(lái)，股市波動(dòng)明顯，在股市波動(dòng)頻繁、市場(chǎng)人氣較弱的大環(huán)境下，研究組認為，行業(yè)龍頭企業(yè)仍是“避風(fēng)港”。一方面，行業(yè)龍頭企業(yè)有大量預收賬款，2008年業(yè)績(jì)高速增長(cháng)可期。另一方面，從長(cháng)期來(lái)看，行業(yè)龍頭企業(yè)能夠給投資者帶來(lái)更高的回報。此外，行業(yè)龍頭企業(yè)憑借更高的市場(chǎng)認可度、多樣化的融資渠道、更有效的管理體制，能夠更有效地抵抗市場(chǎng)短期波動(dòng)對企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響，實(shí)現更穩健增長(cháng)的業(yè)績(jì)�！　∨c會(huì )專(zhuān)家還認為，上市公司業(yè)績(jì)快速增長(cháng)但分化加劇，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高�！　�2007年，中國房地產(chǎn)上市公司規模大幅上升，主要盈利指標增幅較大，但在不同市場(chǎng)上市的企業(yè)表現存在顯著(zhù)差異。滬深房地產(chǎn)上市公司數量多，且小規模公司較多；而大陸在港上市公司中，大規模企業(yè)較多，尤其是2007年新上市公司的良好表現使得這部分企業(yè)各項指標增幅明顯；其他境外市場(chǎng)上市企業(yè)數量少，規模也普遍較小。同時(shí)行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，預計未來(lái)兩到三年，行業(yè)龍頭企業(yè)憑借項目?jì)�備、融資能力等各方面優(yōu)勢，在市場(chǎng)的占有率將繼續提高�！　⊥瑫r(shí)，專(zhuān)家們認為，資本成本上升、負債率高企的風(fēng)險不容忽視，上市仍是做大做強的必由之路�！　⊙芯勘砻鞑糠譁�深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA降幅明顯，值得投資者和企業(yè)關(guān)注。另一方面，負債率高企和流動(dòng)比率過(guò)低的狀況值得關(guān)注。上市公司如何提升企業(yè)對資本市場(chǎng)的認識，根據不同的市場(chǎng)環(huán)境靈活有效地使用債券、信托、引進(jìn)戰略合作伙伴等不同方式，擴大企業(yè)資金來(lái)源，是企業(yè)做大做強的關(guān)鍵。研究組相信，隨著(zhù)資本市場(chǎng)逐漸回歸理性，將有更多優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司順利登陸資本市場(chǎng)，上市仍是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強的必由之路。

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