西安市物業(yè)管理條例全文

　　西安市物業(yè)管理條例的具體內容，你了解嗎?今天，YJBYS小編為大家整理了西安市物業(yè)管理條例全文，歡迎閱讀。

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理及其監督管理活動(dòng)，適用本條例。

　　第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第四條 市房屋行政管理部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，對本市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監督管理。

　　區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)具體負責本轄區物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )按照本條例的規定負責本開(kāi)發(fā)區范圍內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。

　　發(fā)展改革、建設、規劃、城市管理、工商、價(jià)格、公安、質(zhì)監、市政公用、水務(wù)、環(huán)境保護、民政、人防等相關(guān)行政管理部門(mén)應當按照各自職責，做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監督管理工作。

　　街道辦事處、鎮人民政府在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，按照本條例的規定，負責本轄區物業(yè)管理活動(dòng)的指導和監督工作。

　　第五條 居民委員會(huì )應當協(xié)助街道辦事處、鎮人民政府和開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范服務(wù)行為，制定并監督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規范、健康發(fā)展。

　　第七條 鼓勵業(yè)主大會(huì )或者其委托的業(yè)主委員會(huì )、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構，開(kāi)展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應當真實(shí)、客觀(guān)、全面。

　　鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第二章 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )

　　第一節 業(yè)主大會(huì )

　　第八條 物業(yè)管理區域內的業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )，進(jìn)行業(yè)主自治。一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第九條 物業(yè)管理區域符合下列條件之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：

　　(一)物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑物總面積百分之五十以上的;

　　(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿(mǎn)兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑物總面積百分之二十以上的。

　　物業(yè)管理區域符合前款條件的，建設單位應當在十五日內書(shū)面告知物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )，并報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需資料。建設單位未及時(shí)履行告知義務(wù)和報送資料的，已售物業(yè)業(yè)主人數百分之五以上聯(lián)名可以書(shū)面告知。

　　街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當自收到書(shū)面告知之日起三十日內，組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　第十條 建設單位應當報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的下列資料：

　　(一)業(yè)主名冊;

　　(二)物業(yè)管理區域劃分證明;

　　(三)房屋及建筑面積清冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)共用設施設備交付使用備案證明;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置資料;

　　(七)成立業(yè)主大會(huì )必需的其他資料。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )籌備組由街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )工作人員一名，居民委員會(huì )代表一名，建設單位代表一名，業(yè)主代表四至六名組成。街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當書(shū)面通知建設單位參加籌備工作。建設單位應當履行參加業(yè)主大會(huì )籌備組職責。

　　籌備組組長(cháng)由街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )工作人員擔任。

　　街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當制定業(yè)主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業(yè)主代表。

　　籌備組成員名單應當自籌備組成立之日起七日內在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告，公告時(shí)間不少于七日。

　　籌備組正式開(kāi)展籌備工作前，區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓。

　　第十二條 籌備組成員應當具有完全民事行為能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區域物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

　　籌備組成員中的業(yè)主代表還應當遵守臨時(shí)管理規約，及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等不當使用的行為;本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區域建設單位任職。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責：

　　(一)確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;

　　(二)擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法;

　　(五)提出業(yè)主委員會(huì )組成人員候選人名單;

　　(六)承擔召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的十五日前，將前款第一項至第五項規定的事項在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì )籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當自業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起七日內，向業(yè)主委員會(huì )移交籌備期間的全部資料后解散。

　　第十五條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合本條例第九條第一款規定條件的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )組成人員的辦法。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)，并應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，但應當出具書(shū)面委托書(shū)，并載明委托事項。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當由業(yè)主委員會(huì )書(shū)面記錄并存檔。

　　第十七條 采用集體討論形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議三日前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn);凡需業(yè)主投票表決的，表決票應當經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票時(shí)如實(shí)反映。

　　業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，其所代表的業(yè)主應當另外推選一名業(yè)主代表參加。

　　第十八條 采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實(shí)名簽署意見(jiàn);無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。需投票表決的，表決意見(jiàn)應當由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

　　街道辦事處、鎮人民政府、開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )或者其委托的居民委員會(huì )應當對采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的情況進(jìn)行監督指導。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )按照業(yè)主大會(huì )議事規則組織召開(kāi)。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，業(yè)主委員會(huì )應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前將會(huì )議內容書(shū)面告知居民委員會(huì )。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì )未按規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )責令其限期組織召開(kāi);逾期仍未組織召開(kāi)的，由街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )組織召開(kāi)。

　　第二十一條 業(yè)主大會(huì )監督業(yè)主委員會(huì )工作，聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì )的工作報告、財務(wù)報告，并決定下列事項：

　　(一)制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、業(yè)主委員會(huì )工作規則;

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )組成人員;

　　(三)物業(yè)管理模式;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)續籌和使用住宅專(zhuān)項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費和業(yè)主委員會(huì )組成人員工作津貼的開(kāi)支范圍、標準;

　　(八)改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;

　　(九)利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)及收益分配等事項;

　　(十)對物業(yè)管理區域內的相關(guān)財務(wù)收支情況進(jìn)行審計;

　　(十一)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項、第六項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意。

　　第二十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決采用紙質(zhì)方式實(shí)名投票;在確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效的前提下，也可以采用手機信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果和決定應當以書(shū)面形式向全體業(yè)主公示。

　　第二節 業(yè)主委員會(huì )

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )的選舉產(chǎn)生之日為其成立日期。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )由五至十一人單數組成，任期三至五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )組成人員的具體人數和任期由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　業(yè)主委員會(huì )組成人員應當具備法律、法規規定的任職條件，并符合本條例第十二條的規定。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內召開(kāi)首次會(huì )議，在全體有表決權的組成人員中推選業(yè)主委員會(huì )主任、副主任。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府及區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案;開(kāi)發(fā)區范圍內的，向開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )備案：

　　(一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;

　　(三)業(yè)主委員會(huì )組成人員的基本情況。

　　區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當自收到上述材料后五個(gè)工作日內發(fā)出備案回執。業(yè)主委員會(huì )持備案回執，向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )印章和業(yè)主委員會(huì )印章，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告備案情況。

　　備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起十五日內書(shū)面報告備案單位，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì )應當建立印章管理制度，業(yè)主大會(huì )印章、業(yè)主委員會(huì )印章應當指定專(zhuān)人保管。

　　業(yè)主大會(huì )印章的使用，應當根據業(yè)主大會(huì )議事規則的規定或者業(yè)主大會(huì )的決定;業(yè)主委員會(huì )印章的使用，應當根據業(yè)主委員會(huì )的決定。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　　(一)執行業(yè)主大會(huì )的決定;

　　(二)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監督管理業(yè)主共有收益;

　　(六)監督管理規約、物業(yè)管理制度的實(shí)施;

　　(七)審核需要業(yè)主分攤的費用;

　　(八)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

　　(九)組織續籌和監督使用住宅專(zhuān)項維修資金;

　　(十)調解物業(yè)使用糾紛;

　　(十一)受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共同利益的仲裁和訴訟;

　　(十二)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì )不得有下列行為：

　　(一)拒不執行業(yè)主大會(huì )決定;

　　(二)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;

　　(三)擅自使用業(yè)主大會(huì )印章;

　　(四)打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人;

　　(五)未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(六)擅自動(dòng)用住宅專(zhuān)項維修資金、業(yè)主共有收益，侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(七)違反法律、法規規定或者超越業(yè)主大會(huì )賦予的職權，侵害業(yè)主合法權益的其他行為。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當作書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議作出的決定，應當經(jīng)出席會(huì )議的組成人員簽名后加蓋業(yè)主委員會(huì )印章，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主委員會(huì )主任、副主任無(wú)正當理由不依法召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )指定其他委員召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )組成人員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì )應當向業(yè)主公開(kāi)下列資料，隨時(shí)接受業(yè)主查詢(xún)：

　　(一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)住宅專(zhuān)項維修資金的籌集、使用明細;

　　(五)共用部位、共用設施設備的使用和經(jīng)營(yíng)收支情況;

　　(六)占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地設置車(chē)位、車(chē)庫的使用和經(jīng)營(yíng)收支情況;

　　(七)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支明細;

　　(八)其他應當向業(yè)主公開(kāi)的資料。

　　前款第五項至第七項規定的事項至少每半年在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布一次。業(yè)主有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應當書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )，并依法開(kāi)展換屆選舉工作。

　　換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會(huì )組成人員人選。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當組織換屆選舉。

　　第三十二條 業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內，在街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )指導和監督下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì );未完成換屆選舉的，移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )代管。街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )在新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生并辦理備案手續后十日內，將其保管的檔案資料、印章及財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主委員會(huì )組成人員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財物。業(yè)主委員會(huì )組成人員決定集體辭職的，應當將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )代管。

　　不按時(shí)移交本條第一款、第二款所述檔案資料、印章及財物的，街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當責令交回;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第三節 物業(yè)管理委員會(huì )

　　第三十三條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì )作為臨時(shí)機構，代行業(yè)主委員會(huì )職責：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的;

　　(二)具備成立業(yè)主大會(huì )條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )指導兩次后仍不能成立的;

　　(三)業(yè)主委員會(huì )不履行職責達一年以上、無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì )，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )指導兩次后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的。

　　第三十四條 物業(yè)管理委員會(huì )由街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )、公安派出所、居民委員會(huì )、建設單位派員組成。

　　物業(yè)管理委員會(huì )由九至十三人單數組成。其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì )的業(yè)主成員資格應當符合本條例第二十四條第二款的規定。

　　物業(yè)管理委員會(huì )成員應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

　　第三十五條 自物業(yè)管理委員會(huì )成立之日起十日內，街道辦事處、鎮人民政府應當將成立情況書(shū)面告知物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén);開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當將成立情況書(shū)面告知市物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)管理委員會(huì )的指導和監督。

　　第三十六條 物業(yè)管理委員會(huì )應當依法履行職責，就物業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定。

　　物業(yè)管理委員會(huì )應當自業(yè)主委員會(huì )依法備案之日起七日內，與業(yè)主委員會(huì )辦理相關(guān)資料及財物移交手續后解散。

　　第四節 其他規定

　　第三十七條 召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費，根據物業(yè)管理區域規模、業(yè)主戶(hù)數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。

　　建設單位應當在業(yè)主大會(huì )籌備組成立之前，將首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費交至街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )設立的專(zhuān)用賬戶(hù)，供業(yè)主大會(huì )籌備組使用。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì )籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布，接受全體業(yè)主監督�；I備經(jīng)費的結余部分應當退還建設單位。

　　第三十八條 業(yè)主大會(huì )應當建立規范的財務(wù)管理制度。住宅專(zhuān)項維修資金、共用部位和共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費、業(yè)主委員會(huì )組成人員工作津貼等應當按照財務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。業(yè)主委員會(huì )應當妥善保管財務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì )計資料。

　　第三十九條 經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì )應當決定是否委托有資質(zhì)的中介機構對住宅專(zhuān)項維修資金、業(yè)主共有收益、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費、業(yè)主委員會(huì )組成人員工作津貼等相關(guān)財務(wù)收支情況進(jìn)行審計，并將審計報告通報全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會(huì )計憑證、會(huì )計賬簿、財務(wù)會(huì )計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。

　　對任期和離任的業(yè)主委員會(huì )組成人員是否進(jìn)行經(jīng)濟責任審計，應當在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中約定。

　　第四十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定應當及時(shí)告知居民委員會(huì )。

　　第四十一條 業(yè)主認為業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規規定的，可以向街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )書(shū)面提出撤銷(xiāo)申請;業(yè)主認為物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定違反法律、法規規定的，可以向市、區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)書(shū)面提出撤銷(xiāo)申請。

　　受理申請的單位應當在十五個(gè)工作日內將審查結果書(shū)面告知申請人;業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，應當責令其限期改正，逾期不改正的，應當撤銷(xiāo)其決定并通告全體業(yè)主。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第四十二條 本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

　　建設單位負責選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第四十三條 新建建設項目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設單位應當在申請辦理建設工程規劃許可證的同時(shí)，持建設項目規劃設計方案向物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )提出劃分物業(yè)管理區域的申請。

　　區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當自受理之日起三十日內，根據建設項目規劃設計方案，向建設單位出具物業(yè)管理區域劃分決定。區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)劃分物業(yè)管理區域前應當征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府的意見(jiàn)。

　　第四十四條 劃分物業(yè)管理區域應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，根據相對獨立、便于管理的原則，按照下列情況進(jìn)行具體劃分：

　　(一)按照物業(yè)項目建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍劃定;

　　(二)物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域，但其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域;

　　(三)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區域，其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域;其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區域;

　　(四)不同物業(yè)管理區域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自建設單位同意，并已向物業(yè)買(mǎi)受人明示，或者業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　第四十五條 物業(yè)管理區域劃分后不得擅自變更。

　　確需變更的，應當形成調整方案，并向區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )提出申請。

　　調整方案應當對調整后物業(yè)管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定，并經(jīng)物業(yè)管理區域專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意。

　　物業(yè)管理區域調整后，區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。

　　第四十六條 影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他共用設施設備使用的，不得劃分為獨立的物業(yè)管理區域。

　　對物業(yè)管理區域劃分有爭議的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府確定，或者由開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )確定。

　　第四十七條 物業(yè)管理區域劃分后，建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將下列材料向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并作為買(mǎi)賣(mài)合同的附件：

　　(一)物業(yè)管理區域的范圍;

　　(二)共用部位的名稱(chēng)、位置和面積;

　　(三)共用設施設備的名稱(chēng)、用途;

　　(四)物業(yè)管理用房的位置和面積。

　　第四十八條 建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前應當制定臨時(shí)管理規約。臨時(shí)管理規約包括下列內容：

　　(一)使用維護物業(yè)共有部分的規則;

　　(二)使用物業(yè)專(zhuān)有部分的權利和義務(wù);

　　(三)維護物業(yè)管理區域公共秩序的權利和義務(wù);

　　(四)分擔物業(yè)管理區域各類(lèi)費用的方式;

　　(五)違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任。

　　臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　臨時(shí)管理規約的效力至業(yè)主大會(huì )通過(guò)的管理規約生效時(shí)終止。

　　第四十九條 現售商品房出售之日三十日前，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招投標的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘;投標人少于三個(gè)或者住宅規模不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設單位應當自選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起三十日內與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第五十條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，建設單位應當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約向區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )備案。區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當自備案之日起五個(gè)工作日內將備案情況書(shū)面報告市物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　建設單位應當將備案后的臨時(shí)管理規約在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內容。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規約。

　　第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿(mǎn)，但業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第五十二條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗，與竣工驗收資料不符的，由建設單位負責整修。

　　建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權利義務(wù)、違約責任等事項作出約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

　　建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過(guò)程中共同侵害業(yè)主利益的，應當共同承擔賠償責任。

　　第五十三條 建設單位應當在現場(chǎng)查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單;

　　(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)承接查驗所必需的其他資料。

　　第五十四條 承接查驗過(guò)程中，因建設單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權拒絕承接該項目。

　　承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

　　第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持物業(yè)承接查驗相關(guān)資料向物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )備案。

　　物業(yè)交接后，發(fā)現存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十六條 新建物業(yè)應當在物業(yè)管理區域內配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當符合《建設工程規劃許可證》及《居住區公建配套設施建設合同》要求，并在建設工程規劃設計方案中載明。建設單位應當按照下列規定配置物業(yè)管理用房：

　　(一)物業(yè)建筑面積三十萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;

　　(二)物業(yè)建筑面積超過(guò)三十萬(wàn)平方米的，除按照三十萬(wàn)平方米的千分之三提供外，超過(guò)部分按千分之一的標準提供;

　　(三)物業(yè)管理用房應當按照辦公用房標準設計，具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

　　業(yè)主委員會(huì )的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在首屆業(yè)主委員會(huì )依法備案之日起十五日內，向業(yè)主委員會(huì )移交辦公用房。

　　物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，無(wú)償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。任何單位和個(gè)人不得將物業(yè)管理用房轉讓、出租或者改作他用。

　　第五十七條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續簽合同的;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照或者資質(zhì)證書(shū)的;

　　(四)法律、法規規定的其他情形。

　　第五十八條 前期物業(yè)管理期間，建設單位已經(jīng)注銷(xiāo)或者無(wú)法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會(huì )的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于退出物業(yè)管理區域六個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )。

　　街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，決定管理模式。

　　第五十九條 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔，交付使用后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。建設單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買(mǎi)受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費。

　　第四章 物業(yè)服務(wù)與管理

　　第六十條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應當依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)證書(shū)許可范圍內承接物業(yè)管理服務(wù)，不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十一條 業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )備案。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)交接手續。

　　交接雙方應當對物業(yè)管理區域內共用設施設備的使用維護現狀進(jìn)行確認，并報物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )備案。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同應當包括下列內容：

　　(一)物業(yè)的基本情況;

　　(二)委托方和受托方的權利義務(wù);

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標準要求;

　　(四)物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法;

　　(五)物業(yè)的維修和養護要求;

　　(六)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

　　(七)合同的期限、變更和解除;

　　(八)合同終止時(shí)物業(yè)資料、財物的移交方式;

　　(九)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(十)住宅專(zhuān)項維修資金的管理使用;

　　(十一)物業(yè)管理服務(wù)用房;

　　(十二)雙方當事人約定的其他事項。

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