別墅策劃案

　　山水湖濱別墅策劃案我現在就要動(dòng)身啟程，因為無(wú)論白天黑夜，我都能聽(tīng)到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽(tīng)見(jiàn)它就在我的靈魂深處�！�—威廉姆·巴特勒·濟慈

　　賽博地產(chǎn)顧問(wèn)機構——前言

　　第一章、市場(chǎng)分析

　　一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析

　　二、競爭對手分析

　　第二章、SWOT分析

　　一、現狀分析

　　二、SWOT分析

　　第三章、產(chǎn)品策略

　　一、產(chǎn)品定位及布局規劃

　　二、獨立別墅外立面風(fēng)格建議

　　三、其他物業(yè)形式的建議

　　四、功能配套

　　五、環(huán)境建議

　　六、物業(yè)管理規劃

　　第四章、目標客戶(hù)群分析

　　第五章、營(yíng)銷(xiāo)策略

　　一、推廣案名、Logo

　　二、項目核心價(jià)值體系的建立

　　三、主題定位、廣告語(yǔ)、賣(mài)點(diǎn)提煉

　　四、推廣策略

　　五、推廣重點(diǎn)——讓Townhouse迅速竄紅市場(chǎng)

　　六、價(jià)格策略

　　七、現場(chǎng)銷(xiāo)售策略

　　八、階段性媒體計劃及SP活動(dòng)策略

　　第六章、營(yíng)銷(xiāo)管理

　　一、營(yíng)銷(xiāo)管理

　　二、人員配置及培訓管理前言別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”�，F在，無(wú)錫的國民收入已達到中等發(fā)達國家水平，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說(shuō)，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話(huà)，那么無(wú)錫樓市將在近兩、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點(diǎn)方向，所以別墅將成為今后幾年無(wú)錫樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。對于無(wú)錫的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，別墅物業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗從總體來(lái)說(shuō)并不豐富，但大多數參與別墅開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著(zhù)努力——讓產(chǎn)品更具個(gè)性，讓客戶(hù)更加心動(dòng)，讓物業(yè)品牌更有魅力！項目應該怎么規劃？如何給該產(chǎn)品作準確的市場(chǎng)定位？她的主要客戶(hù)群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上才會(huì )受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。

　　第一章、市場(chǎng)分析

　　一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析

　　1、五里湖——將成為未來(lái)幾年無(wú)錫別墅開(kāi)發(fā)的焦點(diǎn)無(wú)論在北京、深圳，還是距離無(wú)錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風(fēng)景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周?chē)鷶凳�平方公里內將建成上百萬(wàn)平方米的高檔別墅區，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)“要把這里變成京城的`第二個(gè)富人聚居區�！痹谝获R平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國內別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價(jià)格在2500萬(wàn)元左右，也是開(kāi)盤(pán)即被搶購。別墅是一種詩(shī)意存在中的鄉村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉村的寧靜安詳，所以風(fēng)景區就成為首選。從歷史傳統上看，別墅一般位于城市外面像一個(gè)衛星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時(shí)也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對立、相均衡的，離開(kāi)了城市這一概念，別墅也就無(wú)法理解了。太湖是無(wú)錫這個(gè)著(zhù)名的旅游城市最為秀美的景觀(guān)之一，尤其是五里湖沿岸得天獨厚的山水自然風(fēng)貌，成為了別墅建造的上佳風(fēng)水寶地，無(wú)錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內，五里湖沿岸將成為無(wú)錫高檔別墅的開(kāi)發(fā)焦點(diǎn)。

　　2、近年來(lái)別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的嚴重滯后，積聚了巨大的消費空間。無(wú)錫的別墅物業(yè)，五年的時(shí)間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個(gè)像樣的別墅項目上市，加起來(lái)也不到400套物業(yè)。這與無(wú)錫這個(gè)人均GDP在全國排名前列的中等發(fā)達城市來(lái)講，別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)無(wú)論在數量還是質(zhì)量上都嚴重滯后。所以市場(chǎng)已經(jīng)積聚了巨大的消費空間。從20xx年房交會(huì )上，唯一參展的別墅項目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項目——湖光山色展為前絡(luò )繹不絕的詢(xún)問(wèn)者來(lái)看，無(wú)錫別墅物業(yè)的稀缺就可見(jiàn)一斑了。

　　3、無(wú)錫的別墅普遍缺乏個(gè)性，缺乏真正的頂級高尚別墅無(wú)錫現有的別墅容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因為有部分高級公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級別墅在無(wú)錫是難覓的，但是在未來(lái)的一兩年之內，無(wú)錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見(jiàn)長(cháng)，有以山景見(jiàn)長(cháng)。如何從這些項目中脫穎而出，樹(shù)立自己獨特的風(fēng)格是本策劃案的重點(diǎn)，要通過(guò)對項目主題和內涵的挖掘包裝，在對市場(chǎng)精準分析的基礎上，讓本項目在無(wú)錫別墅物業(yè)中獨樹(shù)一幟。

　　4、別墅市場(chǎng)今明兩年將風(fēng)云突變，科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)企劃顯得尤為重要。以往的無(wú)錫市場(chǎng)因為，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷(xiāo)售情況都較好，相對不需要強有力的推廣活動(dòng)。但是隨著(zhù)幾個(gè)大規模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場(chǎng)競爭將正式拉開(kāi)帷幕，本項目要從中脫穎而出，應該重廣告包裝、重活動(dòng)的渲染、重細節的創(chuàng )造、重口碑的傳播。因此，科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)企劃、富有創(chuàng )意的SP活動(dòng)尤其重要。

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