房地產(chǎn)策劃方案15篇
為了確保事情或工作能無(wú)誤進(jìn)行，常常需要提前準備一份具體、詳細、針對性強的方案，方案是有很強可操作性的書(shū)面計劃。那要怎么制定科學(xué)的方案呢？下面是小編收集整理的房地產(chǎn)策劃方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)策劃方案1
策劃的立足點(diǎn)：任何一項活動(dòng)影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項活動(dòng)提煉的主題———能否最大限度地引起全社會(huì )各階層的重點(diǎn)關(guān)注。
一、社區市場(chǎng)訴求定位
東南亞風(fēng)情社區
開(kāi)啟花都人居新時(shí)代
新花都、新人居
區位優(yōu)勢：
新區商居中心地段，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場(chǎng)毗鄰，周邊成熟配套。
個(gè)性?xún)?yōu)勢：
獨特人性化居住環(huán)境、文化社區、東南亞風(fēng)情。
二、活動(dòng)策劃要旨
五一長(cháng)假，萬(wàn)商促銷(xiāo)。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。
云珠花園的社區定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷(xiāo)重點(diǎn)應放凸顯獨特區位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。
以書(shū)畫(huà)文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形)，以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(謂之體)，以促進(jìn)樓盤(pán)美譽(yù)傳播和銷(xiāo)售為目的(謂之用)。
活動(dòng)策劃具體形式：
以描繪人居環(huán)境為主題的書(shū)法與繪畫(huà)展覽、表演、交流藝術(shù)節(簡(jiǎn)稱(chēng)：首屆“云珠花園”書(shū)畫(huà)藝術(shù)節)
三、主題廣告語(yǔ)
云珠花園“描繪花都寫(xiě)意人居”
四、活動(dòng)框架
1、時(shí)間：
20xx年5月1日至7日
2、活動(dòng)地點(diǎn)：
云珠花園現場(chǎng)及售樓部
3、活動(dòng)內容
(1)、兒童書(shū)法繪畫(huà)現場(chǎng)表演并比賽 1日
(2)、青少年書(shū)法繪畫(huà)現場(chǎng)表演并比賽 2日
(3)、花都區書(shū)法畫(huà)家現場(chǎng)表演 3日
(4)、書(shū)畫(huà)家作品點(diǎn)評、藝術(shù)酒會(huì )沙龍 3日
(5)、獲獎作品及書(shū)畫(huà)家作品展覽、銷(xiāo)售、捐贈 4日至7日
4、活動(dòng)組織
主辦：
云珠花園
開(kāi)發(fā)商：區書(shū)畫(huà)家協(xié)會(huì )
協(xié)辦：區青少年宮、區一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等
策劃承辦：
祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置、協(xié)調)
媒體支持：
花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》
5、 促銷(xiāo)配合
1) 參觀(guān)樣板房、派發(fā)宣傳資料
2) 優(yōu)惠購房折扣
3) 購房贈送書(shū)畫(huà)作品
4) 義賣(mài)書(shū)畫(huà)作品捐贈青少年宮
6、經(jīng)費預算
1)、活動(dòng)組織、策劃、資料： 5800元
2)、現場(chǎng)布置：
(空飄/4個(gè)、彩旗/300桿、拱門(mén)/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫(huà)/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等)12000元
3)、禮品及紀念品、獎品 20xx0元
4)、書(shū)畫(huà)家及有關(guān)嘉賓、媒體利市 16000元
5)、前期廣告宣傳(宣傳海報或單頁(yè)、電視臺、花都新聞) 10000元
總費用：
63800元
五、我公司策劃承辦優(yōu)勢
1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—房地產(chǎn)，我們最自信的'舞臺!
祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專(zhuān)業(yè)子公司，對房地產(chǎn)的理解高于同行。核心策劃設計人員有豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗，服務(wù)過(guò)花都眾多品牌樓盤(pán)。曾服務(wù)樓盤(pán)：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂(lè )雍華廷、怡雅花園、駿威廣場(chǎng)、全鴻花園、杏林花園、云港花園等
2、我們的自辦媒體：
《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )委托承辦的區域專(zhuān)業(yè)雜志�！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專(zhuān)業(yè)雜志。
3、我們對房地產(chǎn)客戶(hù)的工作方式
在分析市場(chǎng)及樓盤(pán)特點(diǎn)的基礎上，購建樓盤(pán)的核心定位和競爭優(yōu)勢，運用綜合的外在手段表現樓盤(pán)的定位、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標消費群及其購房心理習性，采用恰當的方式將信息訴求傳達給目標消費者，激發(fā)其購房欲望達成購買(mǎi)行為。
4、如由我公司承辦活動(dòng)，《花都房地產(chǎn)》將贈送2P專(zhuān)題報道及若干宣傳版面。
5、我公司經(jīng)驗豐富、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項公關(guān)，邀請有影響力人物參與，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。
房地產(chǎn)策劃方案2
一、策劃緣起
東部旅游節日在即，全城熱銷(xiāo)海岸生活
7月22日，在xx省文化廳和xx市xx區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì )暨廣東省少兒藝術(shù)節”即將召開(kāi)，在“東部旅游文化節”同時(shí)開(kāi)幕的喜人背景下，xx的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來(lái)。隨著(zhù)萬(wàn)科東海岸和心海伽藍的陸續開(kāi)盤(pán)，東部家居生活不斷朝著(zhù)海岸新時(shí)尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，xx需要宣傳，xx需要更加時(shí)尚的'海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢
《周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航
同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《周刊》正式創(chuàng )刊�！吨芸肥莤x市公開(kāi)發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報，經(jīng)過(guò)7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《周刊》為xx生活傳遞信息。
三、媒體互動(dòng)
《周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開(kāi)創(chuàng )最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)xx，《周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手，在遍布xx、東莞的高檔寫(xiě)字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開(kāi)辟液晶電視廣告。凡在《周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶(hù)都將同時(shí)得到分眾傳媒贈送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪生活，為置業(yè)東部展示立體畫(huà)卷
1、介紹xx簡(jiǎn)史:概括山海xx，幾年巨變
2、描述旅游東部:處處美景處處家的環(huán)境
3、譜寫(xiě)豪宅頌歌:聆聽(tīng)海、山無(wú)與倫比的天籟
4、展示成熟配套:記錄時(shí)尚小鎮故事
5、圖說(shuō)東方夏威夷:動(dòng)感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動(dòng)，《周刊》期待合作
1、采訪(fǎng)國土局、交易中心領(lǐng)導介紹xx規劃與發(fā)展藍圖
2、組織看樓專(zhuān)車(chē)免費服務(wù)
3、贈送老板、總經(jīng)理專(zhuān)訪(fǎng)文章
4、請中介公司、專(zhuān)家暢談置業(yè)xx的多重優(yōu)勢
5、其他合作另行協(xié)商
房地產(chǎn)策劃方案3
一、概論
1.1序言
1.2研究目的
1.3研究方法
l詳盡的資料搜集及分析工作
l入戶(hù)問(wèn)卷調查
l現場(chǎng)訪(fǎng)問(wèn)
1.4主要論和建議
二、廣州市住宅市場(chǎng)概況
摘要：廣州市區域概況
1、總面積、市區面積、占全市面積%
2、家庭總戶(hù)數、戶(hù)均人口
3、近年經(jīng)濟發(fā)展趨勢、生活水平、購買(mǎi)力水平概括
4、近年廣州住宅市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)、成交市場(chǎng)的具體特點(diǎn)
2.1廣州經(jīng)濟發(fā)展概況
2.11經(jīng)濟發(fā)展速度(gdp分析、第三產(chǎn)業(yè)分析)
2.12金融業(yè)與房地產(chǎn)消費市場(chǎng)
2.13居民生活水平與住宅消費
2.2廣州住宅市場(chǎng)特點(diǎn)
住宅成交量、付款方式、買(mǎi)家特點(diǎn)分析
2.3廣州住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢
2.31政府政策
2.32金融上消費貸款額
2.33廣州住宅發(fā)展趨勢
2.34阻力因素
三、項目區域市場(chǎng)概況
3.1整體供應與成交分析
3.11市場(chǎng)發(fā)展概述--海珠區住宅供應與成交情況
3.12市場(chǎng)交投活躍原因
3.13規模效應及價(jià)格檔次
3.2市場(chǎng)活躍區域
3.21市場(chǎng)活躍區域的分布及特點(diǎn)
3.22活躍區域的價(jià)格走勢及檔次變化
3.3多層、高層市場(chǎng)特點(diǎn)
3.31多層住宅近年供應、成交特點(diǎn)
3.32高層住宅近年成交增長(cháng)與供應情況
3.33多層住宅與高層住宅的供應與成交比較
3.4成交主要特點(diǎn)
3.4.1成交價(jià)格密集區域
3.4.2買(mǎi)家分析
l私人購買(mǎi)vs集團購買(mǎi)
l本地人買(mǎi)家vs外地人買(mǎi)家
l本市買(mǎi)家：海珠區vs其他舊城區
l成交單元面積
l買(mǎi)家年齡
l成交總額，買(mǎi)家承受能力
四、項目區位特性分析
摘要--1、項目地塊在城市發(fā)展中的地位
a、項目地塊位置分析
b、未來(lái)城市的主要發(fā)展方向及本項目地塊地位分析
2、樹(shù)木地塊所屬區域特點(diǎn)
a、區域人口分析
b、區域基礎設施及交通條件分析
c、區域新發(fā)展區分析
d、區域住宅開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)分析
3、項目地塊的地點(diǎn)特征
a、項目地點(diǎn)及周邊社區、生活配套分析
b、項目地塊周邊交通條件分析
c、項目周邊區域開(kāi)發(fā)分析
d、項目地塊的開(kāi)發(fā)條件及開(kāi)發(fā)特點(diǎn)
4、項目地塊的用地特征
a、項目地塊用地規模
b、項目地塊用地形狀
c、項目地塊綠化基礎分析
d、項目地塊內高差分析
e、項目地塊道路、用水、用電基礎分析
4.1項目地塊在城市發(fā)展中的地位
4.1.1項目地塊于城市中的'區位分析
4.1.2未來(lái)城市的主要發(fā)展方向
4.1.3城市的具體發(fā)展過(guò)程對項目發(fā)展的影響
4.2項目地塊所屬區域的特征
4.2.1項目區域的人口狀況
(常住人口、占市區常住總人口%，常住家庭戶(hù)數、戶(hù)均人口、新增家庭戶(hù)數、項目地塊附近居住的常住人口、家庭戶(hù)數)
4.2.2項目區域城市發(fā)展概況
(城市功能發(fā)展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通條件等城市建設發(fā)展情況)
4.2.3區域內競爭性地區的發(fā)展條件比較
(位置、用地規模、規劃人口、規劃發(fā)展目標、交通條件、建設情況等條件比較)
4.3項目地塊的地點(diǎn)特征
(位置、周邊基本居民生活服務(wù)設施配套、公交、道路規劃情況)
4.4項目地塊的用地特征
4.4.1項目地塊規模
4.4.2項目地塊用地形狀分析
4.4.3項目地塊綠化基礎
4.4.4需地塊高差分析
4.4.5項目用地現有污染情況
4.4.6項目地塊道路、用水、用電基礎
項目附近競爭性住宅看法物業(yè)發(fā)展狀況
概要：
a.項目附近同類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)小區數量、樓盤(pán)檔次、總建面積、住宅單元總量、現有供應量
分析;
b.同類(lèi)樓盤(pán)特點(diǎn);
c.預計未來(lái)無(wú)年區域住宅供應總量、單元套數、已開(kāi)發(fā)物業(yè)的后續供應量;
d.周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數;
e.區域同類(lèi)樓盤(pán)現實(shí)住宅推出平均銷(xiāo)售率、成交交量最大的單元面積;
f.區域同類(lèi)樓盤(pán)現時(shí)價(jià)格幅度
g.未來(lái)的住宅供應量增幅、市場(chǎng)承接力、競爭情況;
5.1項目附近同類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)物業(yè)供應情況
調查范圍：
樓盤(pán)規模：
調查時(shí)間：
5.1.1已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)供應狀況
5.1.2項目周邊地塊的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)及未來(lái)供應量分析
5.2項目附近同類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)狀況
5.2.1售價(jià)與銷(xiāo)售率分析
(附近樓盤(pán)推出銷(xiāo)售狀況及原因分析
5.2.2銷(xiāo)售與賣(mài)點(diǎn)
5.3項目附近同類(lèi)樓盤(pán)戶(hù)型面積分析
5.4項目附近同類(lèi)樓盤(pán)規劃設計及建筑設計特點(diǎn)
5.5小
五、市場(chǎng)調研論及發(fā)展建議
6.1市場(chǎng)調研論
(住宅市場(chǎng)環(huán)境、區域供求及吸納特點(diǎn)、項目競爭優(yōu)劣分析)
6.2項目發(fā)展建議
(策略、目標客戶(hù)、目標客戶(hù)特征、具體建議--)
6.2.1已購房者的需求特點(diǎn)詳細調查
6.2.2潛在購房者的需求特點(diǎn)詳細調查
附：1、廣州市大型建設項目表
2、1998年廣州市重點(diǎn)城建上馬項目
3、區域人口變動(dòng)情況
4、附近區域住宅市場(chǎng)概況
6.2.3附近樓盤(pán)集中區域分析
房地產(chǎn)策劃方案4
一、項目分析
天第公寓(后來(lái)在市場(chǎng)的推廣名被定義為"星期五公社")，項目位于上海浦東金橋地區，社區僅僅2幢24F的高層，由浦房開(kāi)發(fā)建造到10層就因資金短缺問(wèn)題擱置。
上海浦東金橋地區的住宅多以80年代末由于當時(shí)市政動(dòng)遷原因建造的多層動(dòng)遷安置住宅為主，雖然生活配套設施已日趨成熟，但由于區內人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個(gè)案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區域繁華中心又遠，從小環(huán)境來(lái)講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下，要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場(chǎng)無(wú)疑是在打一場(chǎng)艱難的突圍戰。如何使產(chǎn)品在競爭對手中脫穎而出成了當務(wù)之急。
1.市場(chǎng)情況
大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過(guò)爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。
從市場(chǎng)的眼光來(lái)分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進(jìn)出口加工區、外高橋加工區及陸家嘴金融貿易區，處在三大高能力消費區之中，有充足的客源基礎。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設施方面已相當完善，足可以滿(mǎn)足本區域居民的一般生活需求。對于本案來(lái)講，雖不及區域其他同質(zhì)個(gè)案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設施，而本案周邊，目前上市銷(xiāo)售的個(gè)案，也會(huì )增加一定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶(hù)生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線(xiàn)和即將興建的輕軌(L4線(xiàn))使本區域的交通出入暢通無(wú)阻。
然而，本項目是爛尾房改造，所在這區域停工多年，在周邊居民心中有一定的負面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶(hù)式的蝶型建筑，有些戶(hù)型在通風(fēng)采光上會(huì )受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費較高，社區規模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會(huì )受到一定的噪音影響。這些都導致了購房者心理認同上的障礙。
而且金橋區域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準了這塊風(fēng)水寶地。20xx年，周邊市場(chǎng)供應量2500個(gè)住宅單元，共計25萬(wàn)平方米左右，整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動(dòng)比較嚴重)，有效供應量在12萬(wàn)平方米左右。本案推案時(shí)周邊市場(chǎng)上供應量將近8萬(wàn)平米。
綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但項目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競爭個(gè)案源源推出，都為本案的銷(xiāo)售帶來(lái)了一定程度上的抗性。
2.客源情況
本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。
針對本區域當時(shí)情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：
�、僦苓吘用�
金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟支付能力的限制，對所購房子的的總價(jià)極其看重，本案的出現，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷(xiāo)售率的得支撐。
�、谑姓疬w戶(hù)
上海整個(gè)城市的大規模改造，必能吸引大量的拆遷戶(hù)入場(chǎng)。
�、弁鈦�(lái)工作者
上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業(yè)創(chuàng )業(yè)基地"，而本區域的發(fā)展潛力，對這批客源將有極大的吸引力。
二、策劃思路
關(guān)鍵問(wèn)題是：怎樣才能做大眾情人呢?
無(wú)可辯駁，"天第公寓"的缺陷是顯而易見(jiàn)的，爛尾房、房型老、規模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個(gè)普通的不能再普通的房產(chǎn)項目。不過(guò)幸好，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無(wú)疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來(lái)看，亮麗的建筑立面、獨一無(wú)二的鋼結構大堂、面面俱到的會(huì )所以及我倡議的尋找區域面積空白，將面積放到最經(jīng)濟最實(shí)惠的低總價(jià)的策略，都是和周邊項目有得一拼的。但是本案和其他個(gè)案一個(gè)最明顯的區別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區甚至是不同買(mǎi)房目的客源都是本項目力求爭取的對象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點(diǎn)的不確定性，使得做策劃時(shí)無(wú)法做到有的放矢，這是房產(chǎn)策劃的一個(gè)致命點(diǎn)，客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見(jiàn)人愛(ài)的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風(fēng)險的，但是只要解決了這個(gè)問(wèn)題，"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨特的，有個(gè)性的，這就是USP策略的運用。
怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構想這個(gè)問(wèn)題時(shí)，我還是從產(chǎn)品本身開(kāi)始著(zhù)手。既然要使本案與競爭產(chǎn)品形成一定距離上的差異，那么必然要設法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點(diǎn)。除了在本案上專(zhuān)案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上，利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統手法，變得更為亮麗和新穎、現代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競爭個(gè)案有相當的面積和總價(jià)優(yōu)勢，也在新穎的外立面上給客戶(hù)一個(gè)全新的樓宇概念外，弘揚產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)是毋庸置疑的，關(guān)鍵在于怎樣去規避產(chǎn)品的缺點(diǎn)。老子?《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉為為優(yōu)勢。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢。
想要成為"大眾情人"，除了產(chǎn)品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動(dòng)消費者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內心深處最柔軟的地方。那么，現在的都市人最喜歡什么樣的生活，內心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：
"星期五公社"策劃構想：后集體生活的概念由來(lái)。
記得大學(xué)時(shí)代，一個(gè)同學(xué)是第一個(gè)到校外租房子，因為他覺(jué)得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近碰到他，是在一個(gè)人群很多的俱樂(lè )部里碰到他，他說(shuō)我受不了辦公樓里那種氣氛，我現在特別懷念大學(xué)時(shí)代，有那么多同學(xué)那么多朋友，不像現在的環(huán)境，辦公室簡(jiǎn)直就是伏契克寫(xiě)的《絞刑架下的報告》，走過(guò)去是七步，走過(guò)來(lái)是七步，我突然發(fā)覺(jué)自己是喜歡和向往集體生活的。
星期五公社行銷(xiāo)由來(lái)……
70年代，公社年代。
80年代，開(kāi)放年代。
90年代，自我年代。
00年代，個(gè)性年代。
今天，個(gè)性群體共存的矛盾年代!
現在的都市，俱樂(lè )部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因為我們渴望一個(gè)集體，就像我們曾經(jīng)特別渴望一個(gè)私人空間一樣。
我發(fā)現諸如俱樂(lè )不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒(méi)有人追究你的過(guò)去，沒(méi)有人關(guān)心你的未來(lái)，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據個(gè)人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。
所以，我愿意把它衍生為一種社區生活，而且稱(chēng)之為"后集體生活"，因為這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學(xué)時(shí)代或是公社年代的集體，多少帶點(diǎn)不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜歡獨處，其實(shí)他們更喜歡強調生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因為他們希望在這個(gè)后集體空間能找到他們的同類(lèi)，有相似的品位，有相似的生活體驗，有相似的生活觀(guān)價(jià)值觀(guān)世界觀(guān)，然后他們可以享受到后集體生活的愉快。
在這種后集體生活中，他們容易忘掉日常辦公室里的瑣碎，人際交往的復雜，他們可以任性地在這個(gè)空間盡情享受生活帶給他們的快樂(lè )，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長(cháng)遠。當新的太陽(yáng)升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來(lái)說(shuō)，就像星期五的感覺(jué)，能讓人想起善待自己的生活，對于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以快樂(lè )的、幸福的、輕松的、生活的地方。
這個(gè)地方對于一個(gè)在外打拼甚感朋友太少，剛結婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的，更或是從知青年代走過(guò)來(lái)的人……是一種渴望，一種期待，一種這個(gè)時(shí)代輕松的懷舊，也是依依不舍的告別，告別永遠過(guò)去的學(xué)生時(shí)代知青年代公社年代，那充滿(mǎn)理想主義充滿(mǎn)懷念情愫和浪漫情懷的時(shí)光。
所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當代后集體"概念。
所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社"。
注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。
就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個(gè)嶄新的概念被我用一句很感性的語(yǔ)句表達了出來(lái)，"金橋有個(gè)很生活的后集體，我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽(yáng)光的話(huà)無(wú)疑對任何人都具有神秘感和吸引力。
所謂萬(wàn)事開(kāi)頭難，既然策劃上的難點(diǎn)被突破了，接下來(lái)的事自然就好辦了。
三、銷(xiāo)售策略
以迅雷之勢推銷(xiāo)"大眾情人"。
在眾多周邊產(chǎn)品的強力圍攻下，我認為本產(chǎn)品的價(jià)格應該與周邊產(chǎn)品拉開(kāi)一定距離。這樣才能吸引到潛在購屋對象，所以，根據產(chǎn)品的格局和面積特性，我給"星期五公社"定下了低總價(jià)面向市場(chǎng)的價(jià)格策略。
我認為，盡管本案與周邊個(gè)案有一定距離，但由于價(jià)格優(yōu)勢，且量體小，上市后必然會(huì )引起消費者的注意。所以，在短時(shí)間內迅速出擊的銷(xiāo)售策略是比較正確的。
結合本區域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案判斷，我們將以"短、平、快"的銷(xiāo)售策略，經(jīng)過(guò)12個(gè)月的前期準備，在正式公開(kāi)34個(gè)月之后，銷(xiāo)售率將達到7080%。
四、廣告表現策略
首創(chuàng )成人漫畫(huà)作為本案廣告表現符號。
在擬定廣告表現策略之前，我同樣讓專(zhuān)案組對市場(chǎng)同質(zhì)競爭個(gè)案企劃表現方式進(jìn)行了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨特性的指導思想從別人的企劃表現中找到自己的表現突破點(diǎn)，先看看競爭個(gè)案的表現方法：
1."青年匯"：
也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點(diǎn)，目標客源針對青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現上以另類(lèi)年輕為主，上市后迅速造成小房型市場(chǎng)的火爆。不可否認，"青年匯"是十分成功的。
2."藍朝部落"：
也是小房型白領(lǐng)住宅，企劃策略與廣告表現和"青年匯"類(lèi)似，難免有步落后塵的味道。
3."東方時(shí)空"：
在小房型市場(chǎng)火爆時(shí)借機推出，與先前的.同類(lèi)個(gè)案相似，無(wú)自己的創(chuàng )新，落入了人云亦云的俗套。
4."同領(lǐng)都會(huì )"：
連廣告表現手法都和"青年匯"極其相似，根本沒(méi)有自己的個(gè)性。
本項目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據自己的個(gè)性來(lái)表達自己。這不免又要談到客源的問(wèn)題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無(wú)跡可尋。
在這里，我把客源分為這樣幾種類(lèi)型：
A、迷戀金橋的老頑固——金橋當地客
B、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結婚的族群
C、學(xué)會(huì )了走路的蟲(chóng)——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者
D、想占便宜的人類(lèi)——新薪人類(lèi)、知青、外地打工的
E、有錢(qián)有閑的尖頭鰻——投資先生
F、這個(gè)城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細分后就不難發(fā)現，本案最大的個(gè)性就是本案各類(lèi)型的客源都有著(zhù)自己不同于其他類(lèi)型的個(gè)性，而每一種類(lèi)型又都是我們所不能忽略的。太多的個(gè)性就成了沒(méi)有個(gè)性，怎樣解決這一點(diǎn)呢?
于是，我試圖在這些個(gè)性中發(fā)掘共性。當我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來(lái)時(shí)，我發(fā)現這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)矛盾統一綜合體。
城市：共同的環(huán)境————新的集體
金橋：公認的生活地————新的生活
社區：共同的家 —————新的集體
大堂：共進(jìn)式 ——————集體
網(wǎng)絡(luò )：共享式 ——————互動(dòng)的集體
會(huì )所：共享式——————互動(dòng)的集體
建筑：兩幢獨立—————在集體中獨立
綜合起來(lái)，不就是一種個(gè)性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說(shuō)在上海是第一次出現的，因而我們不妨稱(chēng)它為"上海首座后集體生活宅邸"。
既然是生活的宅邸，那么其文案基調不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對各種類(lèi)型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設計色彩的表現上以輕松、活潑、穩重為主，在矛盾中尋求統一。
當50年代人聽(tīng)見(jiàn)叉鈴的聲音時(shí) ;當60年代人聽(tīng)見(jiàn)讓我們蕩起雙漿的音樂(lè )時(shí);當70年代人看到玻璃彈子時(shí);當80年代人看到魂斗羅游戲時(shí)……他們會(huì )有什么樣的感觸呢?無(wú)疑，童年的美好回憶會(huì )在瞬間流淌。由此可見(jiàn)，每個(gè)人對自己的童年都有著(zhù)一份難以割舍的情懷，而且每個(gè)人心中都存留著(zhù)一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對童年的回憶里找到了共同的契合點(diǎn)，那就是心中不泯的童真�；诖�，想到了成人漫畫(huà)�，F在最流行的幾米的漫畫(huà)之所以廣受歡迎，是因為它能勾起人們對美好生活的向往與憧憬。成人漫畫(huà)的吸引力由此可見(jiàn)一斑。因此，我決定用成人漫畫(huà)作"星期五公社"的設計符號，把各個(gè)類(lèi)型的客源用漫畫(huà)的形式分別量身定制的表述出來(lái)。
在上海各個(gè)已銷(xiāo)售或在銷(xiāo)售的房產(chǎn)個(gè)案中，運用成人漫畫(huà)作為設計符號的幾乎沒(méi)有，即使有也是"拿來(lái)主義"。據我了解，目前只有復地集團開(kāi)發(fā)的"柏林春天"在報紙廣告上曾用過(guò)幾米的漫畫(huà)《地下鐵》中的場(chǎng)景。由此，我可以自豪地說(shuō)，在上海用量身定制的原創(chuàng )漫畫(huà)作為廣告表現手法，"星期五公社"是首例。
五、媒體策略
大膽放棄報紙媒體，主打戶(hù)外媒體和現場(chǎng)派發(fā)銷(xiāo)售。
如何使用最低廣告費用，來(lái)達成最高銷(xiāo)售目標是媒體策略的基本原則之一。
本案案量小，如果投入大量廣告經(jīng)費，即使達到預期效果也會(huì )造成公司銷(xiāo)售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達到減少公司銷(xiāo)售成本來(lái)提高公司利潤的目的。
基于上述原因，我對常規的媒體策略作了一些改動(dòng)，本案銷(xiāo)售中基本以戶(hù)外看板、公交廣告、引導旗來(lái)吸引客源，在現場(chǎng)派發(fā)海報和DM并由銷(xiāo)售人員解說(shuō)"星期五公社"這個(gè)新概念和它所營(yíng)造的一種新生活來(lái)引起消費者的興趣。電視媒體和報紙媒體因費用較高，所以基本上不考慮，僅看銷(xiāo)售情況而定。如果在銷(xiāo)售時(shí)遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。
六、市場(chǎng)反響
事實(shí)勝于雄辯
經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的考驗，事實(shí)證明本策劃案是非常成功的。在開(kāi)盤(pán)當日就有80%的房子被預訂，之后的一個(gè)多月時(shí)間里，又不斷有消費者來(lái)電來(lái)訪(fǎng)，不到一個(gè)月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛(ài)。
可以說(shuō)，用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區甚至于上海都是不多見(jiàn)的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見(jiàn)的。
產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì )公眾的充分信任，進(jìn)而形成穩定的消費群。"星期五公社"策劃案的實(shí)施，不僅使公司第一個(gè)開(kāi)發(fā)的項目一炮而紅，在賺取了利潤的同時(shí)也給公司帶來(lái)了一定的品牌知名度，為公司將來(lái)的開(kāi)發(fā)項目打下了扎實(shí)的基礎。八、總論
房地產(chǎn)策劃是一項牽涉知識面很雜的學(xué)問(wèn)，它不僅僅牽涉到廣告、銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)推廣等內容，還涉及到房地產(chǎn)基礎知識、客戶(hù)心理學(xué)等方方面面的內容。一個(gè)房產(chǎn)項目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過(guò)周密審慎的思考。
我個(gè)人以為：作為一個(gè)策劃者，要做好一個(gè)策劃案就必須用談戀愛(ài)的心態(tài)去對待它，以對待戀人的熱情去了解這個(gè)案子，策劃者只有在愛(ài)上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場(chǎng)上獲得成功。也就是說(shuō)，策劃者要以相當大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。
依據上述策劃戀愛(ài)論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項目的前期準備中，所謂市場(chǎng)情況的調查和了解只是解決了項目的利好、利空，也就是賣(mài)什么的問(wèn)題。搞清這個(gè)問(wèn)題后就要弄清楚東西要賣(mài)給誰(shuí)(客源)的問(wèn)題，其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題是房產(chǎn)項目策劃中最關(guān)鍵的問(wèn)題，突破點(diǎn)找準了，項目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場(chǎng)資料和客源資料，然后找準突破點(diǎn)全身心投入。
就本策劃案來(lái)看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨特性的策劃指導思想找準了個(gè)案的突破點(diǎn)，然后大膽地把項目的缺陷作為項目的優(yōu)勢去推廣，即客源層過(guò)于廣泛原是房產(chǎn)項目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過(guò)多造成無(wú)法為項目定位)，而我卻在個(gè)性中找到了共性，并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一矛盾統一起來(lái)。由于找準了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來(lái)的問(wèn)題，后面所面臨的問(wèn)題也就迎刃而解了。
眾所周知，只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng )新點(diǎn)，那么它肯定會(huì )吸引消費群體的眼球，因為消費者通常會(huì )對新鮮的東西感興趣，進(jìn)而產(chǎn)生購買(mǎi)的欲望。本案就是利用這一消費心理對項目進(jìn)行策劃。
項目本身雖然沒(méi)有十分特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統手法，變得更為亮麗和新穎。此為一新——產(chǎn)品設計手法新 ;為消費者營(yíng)造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念，此為二新——居住概念新;原創(chuàng )成人漫畫(huà)的廣告表現喚起了消費者內心對童年的美好回憶，并在情感層面上為各個(gè)類(lèi)型的客源締造了十分溫馨感人的生活場(chǎng)景，此為三新——廣告表現新 ;本案拋開(kāi)了傳統的媒體通路——報紙廣告，僅用戶(hù)外媒體和現場(chǎng)銷(xiāo)售的媒體策略，為公司節約了銷(xiāo)售成本并給公司帶來(lái)了豐厚的利潤，此為四新——媒體策略新。
抓住這四個(gè)創(chuàng )新點(diǎn)，使得差異性策略和獨特性策略在樓盤(pán)行銷(xiāo)中很好地得到運用，再配合了低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢，本策劃案在極短的時(shí)間里獲得了市場(chǎng)認同，圓滿(mǎn)地完成了銷(xiāo)售任務(wù)，也為公司市場(chǎng)美譽(yù)度的同時(shí)也為公司下一個(gè)個(gè)案的品牌提升奠定了一個(gè)很好的基礎。公司因為在此項目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開(kāi)發(fā)戰略重點(diǎn)瞄準了市場(chǎng)的爛尾樓盤(pán)盤(pán)活。
房地產(chǎn)策劃方案5
一、 前言
就該項目推廣思路細則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準確、合理、領(lǐng)先、系統及可操性”等原則，以求使該項目一推出市場(chǎng)即贏(yíng)得“滿(mǎn)堂紅”。
二、市場(chǎng)分析
1.1寫(xiě)字樓宏觀(guān)市場(chǎng)分析
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大產(chǎn)品(住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房)中，寫(xiě)字樓的各項綜合指標最能反映一個(gè)國家和地區的經(jīng)濟活力狀況及走勢。因此，購買(mǎi)(或租用)寫(xiě)字樓的客戶(hù)群最理性，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的利潤較高，同時(shí)風(fēng)險亦較大。粗略縱觀(guān)寫(xiě)字樓的發(fā)展狀況，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也是一片歡聲笑語(yǔ)，在廣州當時(shí)的地標性物業(yè)“世貿中心”就曾賣(mài)到16000元/M2。但伴隨著(zhù)寫(xiě)字樓的過(guò)度開(kāi)發(fā)和國家宏觀(guān)調控政策的實(shí)施，寫(xiě)字樓的命運也最為悲慘，以96年以后的廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫(xiě)字樓的月租金從旺市時(shí)的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相當高。寫(xiě)字樓的蕭條直至98年底。1999年至20xx年，隨著(zhù)中國即將加入世貿步伐的臨近，部分省市寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)開(kāi)始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40%。20xx年以后，隨著(zhù)中國正式加入世貿組織和國家經(jīng)濟進(jìn)一步好轉，國外機構和國內企業(yè)對寫(xiě)字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟中心和內地在地理交通上占有重要地位的區域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)機會(huì )將會(huì )越來(lái)越多。
1.2武漢寫(xiě)字樓現狀分析
要分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)，首先得認識武漢。武漢作為湖北省省會(huì )，位于中國中部軸線(xiàn)，長(cháng)江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱(chēng)，水、陸、空交通發(fā)達，同時(shí)武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場(chǎng)聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟活躍。
武漢寫(xiě)字樓主要集中在商務(wù)區漢口區，高檔寫(xiě)字樓售價(jià)基本在6000-8000元/ M2之間，租價(jià)基本在40-70元/ M2·月之間，，管理費基本在10-15元/ M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫(xiě)字樓為例，招銀大廈、泰合廣場(chǎng)等五座寫(xiě)字樓入住率在90%左右，建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)等四座寫(xiě)字樓入住率都在40%以下。
武漢所處地理及發(fā)展狀況，在中國加入世貿成為現實(shí)和在武漢在西部大開(kāi)發(fā)中所肩負的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿(mǎn)著(zhù)機會(huì )和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內各類(lèi)企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì )機會(huì )不少。
2、主要競爭對手分析
2.1同質(zhì)同檔寫(xiě)字樓競爭對手分析(見(jiàn)附表1)
因中商廣場(chǎng)項目大、檔次高，因此，其市場(chǎng)應在武昌區的基礎上吸納其它區尤其是漢口區寫(xiě)字樓的客源，故全面分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)對本案有莫大幫助。
2.2武昌區寫(xiě)字樓競爭對手個(gè)案分析
在武昌區與本案爭奪客源的主要為亞貿廣場(chǎng)、綠洲廣場(chǎng)、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場(chǎng)目前出租率僅為25%，而亞貿廣場(chǎng)B座入住率達100%，江天大廈入住率為80%，以中商廣場(chǎng)在武昌區的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場(chǎng)的低出租率和零出售令人費解。因此，中商廣場(chǎng)面臨著(zhù)原有寫(xiě)字樓和新峻工寫(xiě)字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿廣場(chǎng)。
亞貿廣場(chǎng)經(jīng)濟指標
名稱(chēng)：亞洲貿易廣場(chǎng)
地點(diǎn)：武昌區武珞路628號
開(kāi)發(fā)商：亞洲貿易廣場(chǎng)股份有限公司
總占地面積：12000 M2
總建筑面積：120000 M2，其中A座建面36000 M2
規劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成
層高：A座28層 B座32層
功能：底樓—美食城、肯德基、停車(chē)場(chǎng)
一樓—五樓為商場(chǎng)
A座8-17層原規劃為四星級賓館，現定位為寫(xiě)字樓
A座18-28層為高檔寫(xiě)字樓
B座為高檔寫(xiě)字樓
租售方式：出售、出租、以租代售三種形式
售價(jià)：均價(jià)4800元/M2，整體購買(mǎi)還有優(yōu)惠，并有一定的投
資優(yōu)惠政策
租價(jià)：均價(jià)70元/M2，大面積出租可優(yōu)惠(以此價(jià)位出租，其實(shí)是引導客戶(hù)選擇購買(mǎi)方式的采用的策略)
以租代售：120元/ M2·月，五年期滿(mǎn)，產(chǎn)權歸客戶(hù)，但每年租金需每年第一個(gè)月付清(選擇此種方式的客戶(hù)也不會(huì )多，以100M2面積計算，首期付出了20%的款項后，五年共付70萬(wàn)元，而采用按揭形式購買(mǎi)僅需480000元，相當于五年分期的70%)
管理費：5.5元/ M2·月
入住率：B座100% A座尚未入住
配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂(lè )等各項設施，具體為裙
樓大型商場(chǎng)(全市第四)，200泊位停車(chē)場(chǎng)、新加坡美
食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡
球館、美發(fā)美容中心等。
實(shí)用率：69%
外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺 藍色玻璃
內部設施：中央空調、IDD電話(huà)、互聯(lián)網(wǎng)、消防監控系統、A
座共6部電梯
內部裝修：寫(xiě)字樓無(wú)天花、水泥地面
優(yōu)惠政策：
三、 項目分析
1、項目理解
項目名稱(chēng)：中商廣場(chǎng)
地點(diǎn)：武昌區中南路
占地面積：6700M2
建筑面積：
規劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成
樓高：180米
樓層：A座49層 B座38層(均含地下二層)
功能：地下一、二層為停車(chē)場(chǎng)
地上1-6層為購物中心
地上7-9層為飲食娛樂(lè )、休閑、健身中心
地上10-49層為寫(xiě)字樓
實(shí)用率：62%
室內交通：寫(xiě)字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯，2部
專(zhuān)用消防電梯，另設步梯通道3條，寬1.2 米
室外交通：46條公交線(xiàn)路在此設站，緊鄰長(cháng)途客運站、武昌
火車(chē)站、到武漢客運港和天河機場(chǎng)均有直達車(chē)
智能化：中商廣場(chǎng)具備5A功能，即自動(dòng)化管理系統(BAS)、
自動(dòng)化監控及保安系統(ACS)、消防自動(dòng)化系統
(FAS)、通訊自動(dòng)化系統(CAS)、辦公自動(dòng)化系統
(OAS)
空調設施：美國特靈牌制冷機組及中央空調系統，另有新風(fēng)
增氧系統
消防設施：消防自動(dòng)報警聯(lián)動(dòng)系統，房間及過(guò)道設有手動(dòng)報
警閥，多層次消防安全保護，主樓第10、23、36
層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設 2部
直升全程消防專(zhuān)用電梯
供電設施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小
時(shí)供電，另設進(jìn)口人防應急柴油機發(fā)電機組，以
供主要設備的緊急啟動(dòng)
停車(chē)場(chǎng)：地下兩層共180多個(gè)泊車(chē)位，保安、監控和收費系
統由電腦控制，全天候服務(wù)
外裝飾：裙樓為鋁塑復合板，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色
玻璃相間的幕墻、條點(diǎn)窗磚面裝飾
內裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地，公共走道采用
高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛生間全套
裝修。寫(xiě)字間均裝天花，地面鋪地毯
租售方式：可售、可租
售價(jià)：均價(jià)7000元/M2
月租價(jià)：35元/M2起，升高一層加1元/M2，均價(jià)約為55元/M2
開(kāi)發(fā)商：中商集團中江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司
物業(yè)顧問(wèn)：香港屋宇物業(yè)管理有限公司
建筑商：武漢建工集團
2、過(guò)往推廣策劃
2.1過(guò)往市場(chǎng)定位：5A智能大廈
2.2過(guò)往目標客戶(hù)群定位：IT行業(yè)
2.3過(guò)往銷(xiāo)售價(jià)格：7000元/M2
3、項目機會(huì )及優(yōu)勢分析
3.1中國年底加入世貿國外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫(xiě)字樓市道好轉，本項目作為寫(xiě)字樓同樣受惠。
3.2 國家開(kāi)始西部大開(kāi)發(fā)，武漢是通往所有西部開(kāi)發(fā)的中間點(diǎn)，水、陸、空交通發(fā)達，作為內地最大城市的武漢商機增多，因此，伴隨西部開(kāi)發(fā)的不斷深入，武漢的寫(xiě)字樓市道會(huì )有所好轉。
3.3 中商廣場(chǎng)為武昌第一高樓，作為武昌區地標性建筑，具備較強的吸客能力
3.4中商廣場(chǎng)為武漢上市公司中商集團開(kāi)發(fā)，中商具備品牌優(yōu)勢，中商品牌可供挖掘和利用
3.5中商廣場(chǎng)地處武昌區主干道內環(huán)路中南路，交通發(fā)達，周邊
眾多金融機構和政府機關(guān)，緊鄰省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、
儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢無(wú)可替代。
3.6中商廣場(chǎng)原有的宣傳推廣和銷(xiāo)售手法欠缺，即缺乏整體包裝，
又無(wú)靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢，充
分整合中商廣場(chǎng)現有資源，對中商廣場(chǎng)重新包裝，制定靈活
優(yōu)惠的租售政策，通過(guò)經(jīng)驗豐富、訓練有素的銷(xiāo)售人員推介，軟件方面可塑性相當大。
3.7中商廣場(chǎng)為5A智能型甲級寫(xiě)字樓，智能型是高檔寫(xiě)字樓的必
備功能和發(fā)展趨勢，中商廣場(chǎng)具備作為智能型大廈的基本功能。
3.8 中商廣場(chǎng)租售價(jià)格能根據市場(chǎng)作適當調整，從高于競爭對
手30%的率下降到20%左右，即從7000元/M2調整為5600
元/M2，價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說(shuō)明中商廣場(chǎng)領(lǐng)導層能尊重市場(chǎng)、靈活應變。
3.9 中商廣場(chǎng)內外裝飾裝修在區域范圍內首屈一指，寫(xiě)字間裝有天花，地面鋪設地毯，為競爭對手所沒(méi)有，進(jìn)一步拉近了與
競爭對手的價(jià)格距離，同時(shí)提高了樓盤(pán)的附加值。
3.10中商廣場(chǎng)為現樓，對于那些對期樓缺乏信心的投資客及急于
租場(chǎng)辦公的企業(yè)來(lái)說(shuō)，有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢。
4、項目問(wèn)題及劣勢分析
4.1中國加入世貿的腳步聲雖然越來(lái)越臨近，但尚未正式加入，
因此，外商在國內相當部份僅是停留在市場(chǎng)調查方面，尋根據點(diǎn)尚需時(shí)日
4.2中商廣場(chǎng)雖然在小區域內有地頭優(yōu)勢，但武昌區畢竟是文教
科研區，真正的商務(wù)區在漢口。因此，縮小了客戶(hù)群的范圍。
4.3在區域范圍內武珞路上有多個(gè)競爭樓盤(pán)，檔次雖略低，但以
其價(jià)格優(yōu)勢吸引了部分客源，中商廣場(chǎng)在價(jià)位上偏高，雖經(jīng)調整漸趨合理，但價(jià)格比較來(lái)講仍無(wú)任何優(yōu)勢。
4.4中商廣場(chǎng)雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現代感，作為
地標性建筑外觀(guān)給人第一感覺(jué)是用落后的磁磚組成。因此，
要想樹(shù)立中商廣場(chǎng)領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據不足。
4.5中商廣場(chǎng)為現樓，現樓有現樓的優(yōu)勢，同時(shí)也有其不利的一面，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空間，對愛(ài)炒期樓的投資客已無(wú)空間。
4.6中商廣場(chǎng)實(shí)用率僅為62%，為同區域最低，且配套設施不完善。
4.7中商廣場(chǎng)已作過(guò)宣傳推廣，盡管原因很多，但從業(yè)績(jì)來(lái)講，
應視為不成功，因此，要重新包裝項目和做好項目，需付出雙倍的努力。
四、項目介入市場(chǎng)身份設定
根據以上市場(chǎng)分析及項目分析，本項目介入市場(chǎng)身份設定如下：
1、市場(chǎng)形象定位
中商廣場(chǎng)從營(yíng)銷(xiāo)的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況，由于之前并未作大規模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目?jì)?yōu)勢盡最大可能表現出來(lái)，敝司建議首先將項目重新包裝定位，以下是敝司通過(guò)對武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查及對該項目詳細分析得出的思考：
項目形象定位為：武漢市內環(huán)線(xiàn)商務(wù)區標志性智能大廈
原因：該項目有足夠的質(zhì)素支持上述定位
支持點(diǎn)：
1. 1該項目位于武昌區內環(huán)線(xiàn)中南路上，中南路為武昌的商務(wù)中
心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區之一，以此淡化人們
心目中武昌區作為武漢市文教科研區的思維定勢，同時(shí)強化
位于武漢政治中心區，這是其成為標志性建筑物業(yè)地段上的獨性。
1.2該項目是內環(huán)線(xiàn)武昌區段最高建筑，高度為180米，這是中商
廣場(chǎng)成為標志性建筑最大的支持點(diǎn)，即唯一性。
1.3中商廣場(chǎng)擁有5A級智能系統，即自動(dòng)化管理系統、自動(dòng)化監
控及保安系統、消防自動(dòng)化系統、通訊自動(dòng)化系統、辦公自動(dòng)
化系統，是其與其它項目與眾不同之處，即權威性。
2、項目市場(chǎng)推廣定位
根據上述市場(chǎng)定位，我們可以看出，本項目在區域范圍內所處龍頭地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。
項目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選
2.1理由：由于項目的主要目標客戶(hù)為經(jīng)濟狀況良好的大中型企
業(yè)和大部分有實(shí)力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶(hù)
群體的特性，突出尊貴感。
2.2領(lǐng)袖風(fēng)范，表達的是在區域范圍內本項目的“龍頭”地位，
以樓盤(pán)第一高度、5A級智能系統等設施質(zhì)素及香港屋宇物管
公司管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目
的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會(huì )獲
得他們的'認同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)
主來(lái)說(shuō)也會(huì )以入主中商廣場(chǎng)辦公而自豪。
3、目標客戶(hù)群定位
3.1從企業(yè)性質(zhì)定位
境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè)
國內中大型國有企業(yè)
國內有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)
3.2從企業(yè)類(lèi)型定位
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、金融證券公司、保險公司、IT企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。
3.3從目標客戶(hù)的來(lái)源定位
對現有辦公環(huán)境不滿(mǎn)意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現身份和檔次的企業(yè);
現有租戶(hù)15%，即現租戶(hù)之60%轉為買(mǎi)寫(xiě)字樓。不過(guò)要使現有租戶(hù)60%轉為購買(mǎi)即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。(優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述);
投資客50%，要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報率和保障回報能實(shí)現的方案。(具體方案在促銷(xiāo)策略里面詳述);
自用型買(mǎi)家35%，對于那些經(jīng)營(yíng)平穩發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。
但首期款不能太重，貸款期不能太短。(具體方案在促銷(xiāo)策略里面詳述)
4、項目?jì)r(jià)格定位
4.1 售價(jià)：均價(jià)5600元/M2，雖然此價(jià)格仍為武昌區寫(xiě)字樓最高
價(jià)，但與寫(xiě)字樓質(zhì)素相比，此價(jià)位應能為目標客戶(hù)群所接受，
此價(jià)位應該是中商廣場(chǎng)的價(jià)格突破點(diǎn)
4.2租價(jià)：起租35元/M2，層差1元/M2，即均租約55元/M2，
另管理費12.5元/M2(含空調費)
五、項目包裝
1、 售樓部、租賃部包裝設計建議(見(jiàn)附圖)
原則：體現中商廣場(chǎng)的檔次與風(fēng)格
體現一種大氣、豪氣
2、 中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓樣板間設計建議(見(jiàn)附圖)
3、 中商廣場(chǎng)大門(mén)前升旗設計(見(jiàn)附圖)
4、 更改樓名，作為商廈名稱(chēng)中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開(kāi)發(fā)公司中商集團的簡(jiǎn)稱(chēng)，但作為標志性建筑，如用公司名稱(chēng)，一般來(lái)講不會(huì )大氣，像廣州幾乎所有甲級寫(xiě)字樓均未用公司名稱(chēng)作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商、外商區分之感。因此，建議“中商廣場(chǎng)”改為“中南廣場(chǎng)”，理由除上述四點(diǎn)外，尚有三點(diǎn)：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡(jiǎn)稱(chēng)，與中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說(shuō)是“路王”，同時(shí)也是內環(huán)路主干道;三是中南有中南地區之地域概念，包容性更大。
六、推廣策略
1、 本項目推廣四大障礙點(diǎn)
1. 1區位概念上的障礙。本項目位于武昌區，一提武昌，人們很自然認為它是一個(gè)文教科研區，似乎與寫(xiě)字樓關(guān)聯(lián)不大，從而降低了對本項目的認同感。同時(shí)，人們總是拿它與同區域亞貿比，所以總是在圈圈里跳不出來(lái)。
1. 2價(jià)格劣勢上的障礙。對于投資客來(lái)講，最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報問(wèn)題，對樓盤(pán)質(zhì)素的考慮不在首位。因此，很難吸引投資客。
1. 3項目自身質(zhì)素的障礙。本項目走的是甲級寫(xiě)字樓，5A智能大廈。但本身質(zhì)素未全部到位。例如配套不全，外觀(guān)不氣派，缺乏現代感，從而與競爭對手沒(méi)有一個(gè)相當明顯的差距。
1. 4付款方式的障礙。在項目?jì)r(jià)位無(wú)優(yōu)勢，質(zhì)素無(wú)明顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應是造成本項目前期不成功的主因。
1.5 目標客戶(hù)定位不準。項目原目標客戶(hù)定位為IT行業(yè)，雖有一定道理，面太狹窄。
2、 本項目推廣五大突破口
2. 1區位突破，改變人們的思維定式。區位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿捆在一起，而是提內環(huán)線(xiàn)，因為內環(huán)線(xiàn)可說(shuō)是武漢的商務(wù)中心，而本項目位于內環(huán)線(xiàn)中南路上，。即稱(chēng)位于內環(huán)線(xiàn)商務(wù)區。這樣提，同時(shí)又與亞貿進(jìn)行了區隔，為說(shuō)明價(jià)格比其高提供了有力證據。
2.2價(jià)格突破、調價(jià)、調至5600元/M2，縮小與同區域競爭樓盤(pán)
價(jià)格差，同時(shí)又與內環(huán)線(xiàn)同質(zhì)樓盤(pán)比有價(jià)格優(yōu)。
2.3項目質(zhì)素提升，硬件方面除部分包裝及可裝修寫(xiě)字間計已基
本定型。因此，只有從軟件方面強調其與眾不同，如知名物
管公司管理，星級服務(wù)，可為買(mǎi)家免費提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品
展示會(huì )的場(chǎng)所等。
2.4付款方式的突破，價(jià)格上的不占優(yōu)，注定該項目要做成功必
須調整付款方式，使付款輕松，付款時(shí)間延長(cháng)。因此，采取
五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以
此增強投資客的信心和減輕付款上的負擔。
2.5 目標客戶(hù)原定為IT行業(yè)，IT行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項目容量大，僅消化IT行業(yè)當然吃不飽，因此要把目標客戶(hù)群擴充為各種經(jīng)濟實(shí)力強的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險公司等。
3、 設計logo、統一標識
4、 項目包裝(前面已述，略)
5、 宣傳主題
5.1中心上的中心(強調區位)
5.2東方之顛 世紀基業(yè)(強調氣勢)
5.3上流品味 領(lǐng)袖風(fēng)范(強調地位)
5.4商貴云集 商賈首選(強調客戶(hù)群層次)
5.5口首付、口風(fēng)險、五年返租 震撼江城(強調付款輕松及高回報率)
5.6首付一萬(wàn)幾，月供一千幾，租不如買(mǎi)(強調購買(mǎi)的輕松和價(jià)值)
6、 媒體廣告(見(jiàn)附頁(yè))
7、 媒體計劃(略)
七、營(yíng)銷(xiāo)策略
二、 營(yíng)銷(xiāo)節奏及分區銷(xiāo)售建議
A座為10—50層為寫(xiě)字樓(其中第10、23、36層為安全層)，即共38層寫(xiě)字樓，面積約40000M2。
B座10—38層為寫(xiě)字樓，(其中第10、23、36層為安全層)，即共26層，面積約26000M2。
分區銷(xiāo)售：建議A、B兩座，高、中、低三個(gè)不同樓層，第一階段推廣時(shí)，均拿出部分銷(xiāo)售，其中以B座略為多拿一些，底層略為多拿一些。以盡量銷(xiāo)售略差的寫(xiě)字間。
2、 價(jià)格策略
2.1 價(jià)格均價(jià)建議不高于5600元/M2
2.2 價(jià)格根據樓層、方向、景觀(guān)、間隔制定價(jià)差
2.3 拿出數套最低層、方向、景觀(guān)、間隔最差的單位做廣告，以低于亞貿廣場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格銷(xiāo)售，以吸引更多客戶(hù)。
2.4 價(jià)格擬定實(shí)行“低開(kāi)中走”策略，先以較低價(jià)入市，再根據銷(xiāo)售情況調整價(jià)格。如銷(xiāo)售情況好，則微升。
3、 付款方式策略
3.1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數和年限，提供盡可能長(cháng)的貸款年限。
營(yíng)銷(xiāo)節奏共分五個(gè)階段：籌備期，內部認購期(主要針對現租戶(hù))公開(kāi)銷(xiāo)售期，強銷(xiāo)期和續銷(xiāo)期。
3.2投資秘笈主體內容
3.2.1因本項目與周邊競爭對手相比，價(jià)格偏高。因此，唯有給予客戶(hù)靈活輕松的付款方式和在投資回報上給予客戶(hù)以較高回報和較低風(fēng)險，方是本項目從市場(chǎng)突圍的突破口。因此，建議采用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報率10%的返租方案，針對具體客戶(hù)實(shí)施如下。
3.2.2針對中商廣場(chǎng)現有租戶(hù)，實(shí)行“租轉售”策略，所謂“租轉售”即本項目現租客戶(hù)如欲購買(mǎi)所租寫(xiě)字樓，可優(yōu)先購買(mǎi)，且有額外優(yōu)惠(免二年物業(yè)管理費)。這項工作應走在所有營(yíng)銷(xiāo)工作的前面，因為如果把現租戶(hù)解決了，則對外界具有強大的號召力和吸引力，我們炒作的空間也增大了，試想如果說(shuō)某幢大廈所有租戶(hù)都轉成為買(mǎi)家，對外界將是怎樣的震撼。因此，在市場(chǎng)不明朗的情況下，對現有租戶(hù)實(shí)行“租轉售“策略，這是對承租客戶(hù)和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實(shí)施舉例如下：
例：現有一客戶(hù)租用中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓100M2，租期二年，租金為平均租金約55元/M2，管理費為12.5元/M2，現實(shí)行“租轉售”， 售價(jià)為5600元/M2，同時(shí)給予贈送兩年物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，則計算如下：
該寫(xiě)字樓原銷(xiāo)售總價(jià)為：100 M237000元/M2=700000元
該寫(xiě)字樓現銷(xiāo)售總價(jià)為：100 M235600元/M2=560000元
免該客戶(hù)物管費金額為：100 M2312.5元/ M231232=30000元
該客戶(hù)如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶(hù)付款方式如下：
首期五成分五年付清，每年第一個(gè)月付清當年款額10%，即56800元
該客戶(hù)貸款額為：56000350%=28000元
該客戶(hù)每月供款額為：(280000y10000)3129S38≈3623元(以
住房貸款利率計算)
該客戶(hù)租寫(xiě)字樓每月所交租金為：5500元
每月供款額與每月所交租金比為：5500-3623=1877元
從以上可以看出，該客戶(hù)買(mǎi)樓，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元，一年少交22524元，減去每年所交的10%即56000元，客戶(hù)一年僅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可擁有該寫(xiě)字樓。
3.3針對投資客實(shí)行“我先租樓，你再買(mǎi)樓”策略，即五年返租，具體為客戶(hù)如欲購買(mǎi)中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓，由發(fā)展商與購買(mǎi)客戶(hù)簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內于(從簽定買(mǎi)賣(mài)合同后計算)每年第一個(gè)月將當月租金逐漸返給購樓者，年回報率為10%，五年回報率為50%。同樣，該客戶(hù)可采取五成八年銀行按貸方式付款。
例：現有一客戶(hù)采取五年返租和五成八年按貸方式購買(mǎi)中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓100M2，售價(jià)為5600元/M2
具體計算為：100M2*5600元/ M2=560000元
該客戶(hù)每年交給發(fā)展商金額為：560000*10%=56000元
(第一個(gè)月交清)
該客戶(hù)五年交給發(fā)展商金額為：56000*5=280000元
每年還返該客戶(hù)金額為：560000*10%=56000元
每年逐月返還客戶(hù)金額為：56000÷12=4667元
五年還返該客戶(hù)金額為：56000*5=280000元
該客戶(hù)五年內交給發(fā)展商金額實(shí)際為：280000-280000=0元
該客戶(hù)貸款金額為：560000÷2=280000元
該客戶(hù)月供金額為：(280000÷10000)*129.38=3623元
還返該客戶(hù)的金額與該客戶(hù)月供比為：4667-3623=1044元
五年內還返該客戶(hù)的月平均租金為：
(560000÷12)÷100≈47元/ M2
該寫(xiě)字樓正常出租價(jià)格為：55元/M2
發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏(yíng)利：(55-47)*100*12=9600元
發(fā)展商五年內除還返外尚可額外贏(yíng)利：9600*5=48000元
3.4 針對自用型買(mǎi)家(尚未租樓)任其選擇以上二種
八、促銷(xiāo)策略
1、直銷(xiāo)
1.1在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，有兩種情況適合采用直銷(xiāo)，一種是目標客戶(hù)
為普羅大眾，面相當廣，如街頭直銷(xiāo)人員所派保健品類(lèi)單張，
保險公司逐家登門(mén)拜訪(fǎng)，此類(lèi)直銷(xiāo)層次相對較低;一種是目
標客戶(hù)為某一特定群體，目標相對比較明確，如某些渡假村
銷(xiāo)售會(huì )員卡等，層次相對較高，對直銷(xiāo)人員的要求也高些。
1.2直銷(xiāo)方式：電話(huà)拜訪(fǎng)，登門(mén)拜訪(fǎng)，單張派發(fā)。
1.3直銷(xiāo)對象：中商廣場(chǎng)已租客戶(hù)、其它寫(xiě)字樓客戶(hù)、金融單位、
證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。
1.4直銷(xiāo)人員：敝司銷(xiāo)售人員、大學(xué)生、禮儀(形象)小姐。
2、 DM郵寄
2.1對于距離比較遠的客戶(hù)和未作過(guò)任何聯(lián)系的客戶(hù)，在上門(mén)拜
訪(fǎng)前先實(shí)行DM郵寄，拜訪(fǎng)。
2.2 DM對象：其它寫(xiě)字樓客戶(hù)，外省外市有意在武漢租寫(xiě)字樓
的客戶(hù)，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。
2.3 DM郵寄內容：中商廣場(chǎng)單張簡(jiǎn)介、中商廣場(chǎng)投資秘笈。
2.4 DM郵寄時(shí)間：于正式公開(kāi)推廣前一星期左右。
3、 優(yōu)惠政策
3. 1企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì )，在人流比較集中，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì )，是很多企業(yè)樂(lè )此不彼的好事。因此，在推廣期內，我們會(huì )選擇國內或國際知名企業(yè)免費在中商廣場(chǎng)舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì )。
3.2租或買(mǎi)寫(xiě)字樓獲x人x日游
限在10月10日前租用或購買(mǎi)的客戶(hù)，其中租單間的客戶(hù)獲二人三日游，大面積租和買(mǎi)的客戶(hù)獲三人五日游。
旅游地點(diǎn)三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。
二人三日游金額控制在5000之內，三人五日游控制在10000之內。
3.3凡大面積租用和購買(mǎi)中商廣場(chǎng)的客戶(hù)，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商
購物中心和采購目錄;可優(yōu)先進(jìn)入中商購物中心設點(diǎn)經(jīng)營(yíng);
進(jìn)入中商購物中心的客戶(hù)可降低保底額和提成此例。
房地產(chǎn)策劃方案6
“樓盤(pán)名”一期交房工作實(shí)施方案
1、交房時(shí)間安排
年 月 日為集中交房時(shí)間，每天上午8：30至下午5：30各部門(mén)聯(lián)席集中辦公。(月日進(jìn)行交房演練并舉行現場(chǎng)交房協(xié)調會(huì ))。
2、各樓棟具體交付時(shí)間:
年月日 號樓戶(hù) 年月日 號樓戶(hù) 3、交房地點(diǎn)： 4、組織架構
5、各組人員安排及工作內容
★：業(yè)主身份確認組(總負責人：) 組長(cháng)：
成員：人 (銷(xiāo)售代表) 職責：
A、負責對業(yè)主的接待，解釋宣傳交房流程，發(fā)放交房程序表。
B、業(yè)主確認最終的房屋面積，辦理好確認書(shū)。手續辦理完畢后，在交房程序表上簽字確認。
C、負責引領(lǐng)業(yè)主到公司產(chǎn)權組辦理相關(guān)產(chǎn)權手續。 D、負責引領(lǐng)業(yè)主按程序辦理好其它手續。
E、為業(yè)主解釋好其它咨詢(xún)事宜。 ★：房產(chǎn)產(chǎn)權組(總負責人：) 組長(cháng)： 成員： 職責：
A、負責對業(yè)主的接待和咨詢(xún)，特別是關(guān)于產(chǎn)權收費項目的解釋工作。 B、查驗交房手續第一項的簽字確認情況。
C、確認無(wú)誤后，為業(yè)主辦理各項產(chǎn)權工作，并在交房程序表上簽字確認。
D、負責為業(yè)主指示下一步的交房程序。
★：房產(chǎn)財務(wù)組 (總負責人：) 組長(cháng)： 成員： 職責：
A、負責對業(yè)主的接待和咨詢(xún)，特別是關(guān)于收費項目的解釋工作。 B、查驗交房手續第一項的簽字確認情況。
C、確認無(wú)誤后，為業(yè)主辦理各項收費(產(chǎn)權稅、維修資金等)。
D、收繳或退清業(yè)主的房款，收繳產(chǎn)權稅等，并在交房程序表上簽字確認。 E、負責為業(yè)主指示下一步的交房程序。 ★ ：物業(yè)財務(wù)組 ★ 組長(cháng)： ★ 成員： 職責：
A、負責對業(yè)主的接待和咨詢(xún)，特別是關(guān)于物業(yè)收費項目的解釋工作。 B、查驗交房手續前三項的簽字確認情況。
C、確認無(wú)誤后，為業(yè)主辦理各項收費(預收三個(gè)月物業(yè)服務(wù)費)，并在交房程序表上簽字確認。
D、負責為業(yè)主指示下一步的交房程序。 ★：物業(yè)協(xié)議簽定組： 組長(cháng)： 成員： 職責：
A、負責對業(yè)主的接待和咨詢(xún)，特別是關(guān)于協(xié)議的內容解釋工作。 B、查驗交房手續前四項的簽字確認情況。
C、與業(yè)主簽定物業(yè)相關(guān)協(xié)議。讓業(yè)主填寫(xiě)家庭成員一覽表，發(fā)放《業(yè)主手冊》，并在交房程序表上簽字確認。
D、負責為業(yè)主指示下一步的交房程序。 ★：驗房組 組長(cháng)：
成員： 職責：
A、負責對業(yè)主的熱情接待及物業(yè)的咨詢(xún)。
B、查驗交房程序表上的前五項簽字，為業(yè)主借用鑰匙，填寫(xiě)房屋驗收表的相關(guān)事項。 C、引領(lǐng)業(yè)主上樓驗房，首先查驗鑰匙的正確性以及防盜門(mén)的完好程度，同時(shí)查驗房間內包括土建、水電以及房間配置各項目，同時(shí)為業(yè)主抄取水電氣表的底數。
D、各項完畢后，接待員引領(lǐng)業(yè)主回驗房組，將業(yè)主提出需整改的問(wèn)題填寫(xiě)在表格上，請業(yè)主在房屋驗收表簽字確認。接待員收回房屋驗收表并在自己一欄內簽字確認。
E、在交房程序表上簽字確認。負責指引業(yè)主到鑰匙組領(lǐng)取鑰匙。
F、每日匯總房屋驗收表上的反饋問(wèn)題，以交房快遞的形式在當晚送交總指揮、項目部、物業(yè)。
★：鑰匙交接組 組長(cháng)：
成員：鑰匙：門(mén)卡： 職責：
A、接待人員負責對業(yè)主的熱情接待以及關(guān)于物業(yè)的任何咨詢(xún)。查驗業(yè)主交房程序表上的`前六項簽字和兩個(gè)財務(wù)完款收據。
B、領(lǐng)取鑰匙，并請業(yè)主在物品領(lǐng)用表上簽字。 C、手續辦理完畢，在交房程序表上簽字確認。
D、收房程序辦理完畢，指引業(yè)主到禮品組領(lǐng)取禮品。
★：禮品組：
A、 負責對業(yè)主禮品的發(fā)放。 B、 做好發(fā)放登記。
C、指引業(yè)主到后勤保障組休息。 ★：整改組 組長(cháng)： 副組長(cháng)： 成員： 職責：
A、負責對驗房發(fā)現的問(wèn)題進(jìn)行答復并安排整改(原則上小問(wèn)題三天解決，大問(wèn)題不超過(guò)7天，重大問(wèn)題由組長(cháng)決定)。
B、與物業(yè)對接，落實(shí)整改完成情況并回復。 ★：咨詢(xún)組 (1組) (總負責人：) 組長(cháng)： 成員： 職責：
A、答復業(yè)主工程建設、設計、技術(shù)等技術(shù)問(wèn)題。 B、客觀(guān)對待并處理業(yè)主提出的不同要求。 C、設計、施工等圖紙資料并規范做好解釋。 D、解答業(yè)主關(guān)于手續、合同等方面問(wèn)題 ★：咨詢(xún)組 (2組) 物業(yè) 協(xié)會(huì )駐場(chǎng)經(jīng)理： 職責：
A、負責物業(yè)相關(guān)的解釋工作。 B、準備好物業(yè)的相關(guān)法律法規 ★：后勤保障組 組長(cháng)：
成員：保安、保潔
職責：
A、負責對業(yè)主的熱情接待，設立飲料點(diǎn)、休閑區、咨詢(xún)區。
B、負責物業(yè)的咨詢(xún)，客戶(hù)服務(wù)中心功能的推廣，收集業(yè)主對服務(wù)項目的意見(jiàn)和建議。 C、負責交房現場(chǎng)等所需物品的搬運工作以及整個(gè)區域內的突發(fā)事件的銜接處理。 D、為業(yè)主發(fā)放飲用水。
E、協(xié)助交房現場(chǎng)布置，交房中物資搬運。
F、維護好交房現場(chǎng)的正常秩序，處理突發(fā)事件的發(fā)生。
G、引導指揮好業(yè)主車(chē)輛的正確停放，避免車(chē)輛發(fā)生擦掛現象。 H、樹(shù)立物業(yè)服務(wù)的優(yōu)秀品牌形象。 ★：對外協(xié)調：
負責對外的協(xié)調工作。(房管局、派出所、交警、社區、街道辦、環(huán)衛等) 5、各組人員現場(chǎng)要求
A、熟悉業(yè)主情況和交房流程以及相關(guān)負責人;
B、著(zhù)整潔工作制服，佩帶好工號牌，女員工全部淡妝;
C、微笑服務(wù)，熱情周到，有禮有節;現場(chǎng)保持輕松、高雅、高效的工作氛圍; D、盡力回答業(yè)主提出的各種咨詢(xún)，如有不能確定的回答，請引領(lǐng)到相關(guān)部門(mén)負責人處進(jìn)行解釋;
E、對有爭議的業(yè)主，引領(lǐng)到物業(yè)咨詢(xún)辦公室;
F、上班時(shí)間必須準時(shí)，不得遲到早退、不得擅自離崗;
G、每日交房完畢后，每組人員集中匯總當日情況，如業(yè)主的意見(jiàn)、建議、需求及交房中遇到的問(wèn)題，并提出第二日注意事項。
6、各組物品及資料準備
附件一：所需物品統計
房地產(chǎn)策劃方案7
一、活動(dòng)目的
1、促進(jìn)開(kāi)盤(pán)成交客戶(hù)合同簽訂;
2、提升開(kāi)盤(pán)售樓部現場(chǎng)人氣;
3、促進(jìn)項目開(kāi)盤(pán)成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
二、活動(dòng)時(shí)光
20xx年9月份（具體時(shí)光待定）
三、活動(dòng)地點(diǎn)
凱悅城售樓中心
四、活動(dòng)前準備
1、置業(yè)顧問(wèn)電話(huà)邀約時(shí)光：20xx年9月份
2、電器的購買(mǎi)時(shí)光：20xx年8月30日
3、抽獎券制作到位時(shí)光：20xx年9月初
4、水果糕點(diǎn)現場(chǎng)布置到位時(shí)光：開(kāi)盤(pán)前一天
五、活動(dòng)資料
邀請凱悅城開(kāi)盤(pán)，購房簽約客戶(hù)，將在售樓中心內部進(jìn)行現場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項目經(jīng)理對本次活動(dòng)類(lèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購房客戶(hù)，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎?dòng)僧斕熨彿靠蛻?hù)現場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎勵：一等獎：筆記本電腦（2名）二等獎：海爾冰箱（4臺）
3000x2臺=6000元1500x4臺=6000元1000元x6臺=6000元600元x10臺=6000元
100元x90臺=9000元
費用預估：33000元
三等獎：海爾洗衣機（6名）四等獎：微波爐（10名）
五等獎：榨汁機或電飯煲或加濕器（90名）
六、活動(dòng)流程
新客戶(hù)到達售樓中心――進(jìn)入簽到區簽到――拿排號單或序號――客戶(hù)集中到門(mén)外――現場(chǎng)維持開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)情緒，待開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，由銷(xiāo)售帶客戶(hù)購房，已簽訂購房認購的'客戶(hù)――由銷(xiāo)售帶客戶(hù)進(jìn)行現場(chǎng)砸蛋區――由客戶(hù)砸蛋獲取獎券――銷(xiāo)售帶客戶(hù)去領(lǐng)獎去等級（需帶認購和客戶(hù)身份證）――核對后領(lǐng)取獎品――銷(xiāo)售讓客戶(hù)從后門(mén)離開(kāi)。
�。ㄖ脴I(yè)顧問(wèn)全程接待，并一對一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶(hù)群）
七、活動(dòng)費用
1、抽獎券數量：100張
抽獎箱：
1個(gè)費用：100元
2、聘請婚慶公司
費用：2500元
3、水果糕點(diǎn)
費用：1000元
4、預計現場(chǎng)布置費用：費用：500元
5、小禮品購置費：毛絨玩具等2000元
6、不可預計支出費用：費用：900元
7、家電費用
費用：33000元
20xx
費用合計：40000元
策劃部20xx年8月22日
房地產(chǎn)策劃方案8
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀進(jìn)行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項目的資源問(wèn)題與機會(huì )，以達到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷(xiāo)售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節市場(chǎng)分析
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(cháng)。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達16457萬(wàn)元，同比增長(cháng)87.4%，是近年來(lái)增長(cháng)較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(cháng)。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購置費3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(cháng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
2、開(kāi)發(fā)規模擴大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(cháng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(cháng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(cháng)87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長(cháng)貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(cháng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(cháng)3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(cháng)2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長(cháng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(cháng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(cháng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(cháng)2.5倍。
4、住房銷(xiāo)售高速增長(cháng)。今年全市商品房現房銷(xiāo)售，在去年增長(cháng)27.8%的高基數基礎上，保持高增長(cháng)勢頭，20xx年1-8月份全市共銷(xiāo)售現房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)82.7%，其中住宅銷(xiāo)售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，xx區內集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷(xiāo)售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(cháng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(cháng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規模小、持續開(kāi)發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來(lái)城市化建設的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營(yíng)為主，嚴重依賴(lài)銀行資金，有的開(kāi)發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續開(kāi)發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區開(kāi)發(fā)，但大多數是開(kāi)放式、松散型的賣(mài)完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買(mǎi)欲望，影響了持續開(kāi)發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉為個(gè)人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應不低于項目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴大;再有就是二級市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過(guò)高，影響二級房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(cháng)期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的`發(fā)展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項目招標，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車(chē)”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、xx市同類(lèi)產(chǎn)品調查統計
“同類(lèi)”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等的商用大廈�，F將xx市xx開(kāi)發(fā)區，xx市xx區及xx區進(jìn)行大體對比分析如下：
1、xx開(kāi)發(fā)區。
由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優(yōu)勢�？傮w來(lái)說(shuō)，xx開(kāi)發(fā)區地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境。
xx大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標準來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì )成功人士等;
其定位為社會(huì )高薪階層。
2、xx地帶。以新開(kāi)發(fā)的項目-城西農貿綜合市場(chǎng)為主。
xx農貿綜合市場(chǎng)：
核心競爭力：xx市、區兩級政府批準興建的xx區唯一農貿綜合市場(chǎng)。
規模大，規劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產(chǎn)品批發(fā)車(chē)位。
住房均價(jià)718元每平方米。門(mén)面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場(chǎng)。
2、xx城區地帶。
xx商業(yè)廣場(chǎng)：
核心競爭力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原xx批發(fā)市場(chǎng)，主樓統一經(jīng)營(yíng)，超大規模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門(mén)面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米。門(mén)面2000元至11000元每平方米。
定位：xx地區經(jīng)營(yíng)規模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規范化的超大型、多功能財富街區。
xx商城：
核心競爭力：位于火車(chē)站正對面，有地位優(yōu)勢。
四、消費者分析
根據《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告》的結論，以及日前操作地區地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤(pán)外立面的設計上要新穎，色調要協(xié)調，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周?chē)呐涮自O施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、棋*室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價(jià)格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購車(chē)票、托兒、托老服務(wù)等);
b、物業(yè)公司應與小區內住戶(hù)增加聯(lián)系，加強溝通。
第二節“站前廣場(chǎng)”項目分析
一、項目?jì)?yōu)勢分析
1環(huán)境：坐擁xx火車(chē)站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達首都。xx火車(chē)站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車(chē)200多對，是長(cháng)江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤(pán)中少有的。
2地段：位于火車(chē)站正對面，附近樓盤(pán)以xx商業(yè)步行街、xx商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車(chē)站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車(chē)站商圈。
3發(fā)展：據有關(guān)信息xx火車(chē)站四年后有五六趟火車(chē)從這里始發(fā)，火車(chē)站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè )業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著(zhù)重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設施齊全，(高檔會(huì )所、銀行、超市、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè )園、運動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(cháng)廊等)。
7婁底市消費市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場(chǎng)樓盤(pán)不多，具有商住樓或專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓更少。
二、項目劣勢分析
1)品牌號召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競爭態(tài)勢，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成�，F在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當的經(jīng)驗，在消費者中有著(zhù)不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強的品牌號召力。
2)市場(chǎng)承受能力：由于xx市消費偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷(xiāo)售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難。
三、競爭對手分析
第三節推廣策略界定
一、目標消費群界定
從“站前廣場(chǎng)”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結合中高檔住宅(賓館、寫(xiě)字樓)的銷(xiāo)售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標消費群及其相關(guān)特征是：
1目標消費者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結構已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè )性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著(zhù)高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。
房地產(chǎn)策劃方案9
通過(guò)調查了解，目前大多數房產(chǎn)公司所采取的宣傳推廣模式有：
1、短信
2、電視廣告、報紙專(zhuān)欄
3、墻體廣告、車(chē)體廣告
4、延街派發(fā)廣告宣傳冊
而現今采用的宣傳推介模式具有不同程度的優(yōu)劣勢：
1、短信——投放范圍廣、成本低、內容不完整、不易留存；
2、電視廣告、報紙專(zhuān)欄——投放范圍有限、成本高、時(shí)效性差；
3、墻體廣告、車(chē)體廣告——地域局限性大、缺乏文字信息、受眾少、成本低；
4、延街派發(fā)廣告宣傳冊——信息全面、針對性差、人工及宣傳冊成本高。
【合作項目】
據我郵政局營(yíng)銷(xiāo)人員的了解，目前貴公司正處于大力宣傳期，貴公司目前已采用了以電視廣告、報紙廣告等宣傳載體進(jìn)行宣傳。
做房地產(chǎn)廣告，最簡(jiǎn)單，也最不簡(jiǎn)單。簡(jiǎn)單在于，房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性強，目標消費群體相對集中，公文范文地方特色的存在更容易把握廣告的訴求方式。而不簡(jiǎn)單在于，競爭密度大，競爭對手很可能就是鄰居，如果產(chǎn)品本身區別不大，在廣告上就很難形成差異，更重要的是房地產(chǎn)廣告要求立竿見(jiàn)影，廣告效果是否有效，做出既能知曉。
針對“紫晶城”的具體情況，結合XXXX房產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)我們做出了極富創(chuàng )造性的方案：自造媒體——數據庫商函。它與傳統大眾媒體相比，直指目標受眾，將“誘人的”信息，以合適的時(shí)刻，送到正確的地點(diǎn)，交給有需求的人。數據庫商函是以廣告信函為載體，依托郵政龐大的數據庫資源，選擇有針對性的目標客戶(hù)名址，提供打印、封裝、投遞等一條龍的服務(wù)，并通過(guò)郵政渠道將廣告信息寄發(fā)給目標客戶(hù)。
【項目?jì)?yōu)勢】
1、目標針對性強：無(wú)論是商鋪或住宅，都可根據需要，運用各種目標市場(chǎng)名址庫，來(lái)選擇目標消費者群，剔除了無(wú)效受眾，降低了單位有效受眾廣告成本，避免了浪費。有選擇，更精確，有的放矢，實(shí)效傳播。
2、溝通信息個(gè)性化：有利于品牌塑造和促進(jìn)銷(xiāo)售。使用信函體現廣告主與目標客戶(hù)進(jìn)行的是個(gè)人溝通，從而增強了營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的親和力。
3、開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的靈活性：沒(méi)有固定受眾限制，可自由決定發(fā)送信息的內容、規模和對象，并方便地將傳遞的信息顧客化，寄發(fā)任何對公司有意義的信息�？梢匀娣从彻緦�(shí)力、樓盤(pán)環(huán)境、戶(hù)型、交通、設施等全面情況。
4、效果的可測定性：通過(guò)響應率可以測定廣告的`效果，根據銷(xiāo)售直接測定收益率，并可根據具體情況調整合適的寄發(fā)廣告方式，達到更好的效果。
【宣傳方案】
1、宣傳內容
�。�1）、XXXX紫晶城置業(yè)投資有限公司簡(jiǎn)介
�。�2）、樓盤(pán)實(shí)景圖片及規劃圖片
�。�3）、樓盤(pán)說(shuō)明及配套實(shí)施說(shuō)明
�。�4）、其他
2、宣傳渠道
經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，郵政系統擁有強大的服務(wù)網(wǎng)絡(luò )和規模龐大、基礎牢靠的客戶(hù)名址。根據市場(chǎng)需求，我們在基于市場(chǎng)細分的基礎上，通過(guò)精心篩選，收集的XXXX在外務(wù)工人員、中高端收入、個(gè)體工商戶(hù)、行政事業(yè)單位、組織機構等名址信息數據庫近15萬(wàn)條左右，我們將根據貴公司需要將宣傳廣告以信件的形式有針對性地寄送給目標客戶(hù)。
【項目形式】
方案1：信函式
我局可為XXXX紫晶城置業(yè)投資有限公司設計專(zhuān)用郵資信封，信封上印有貴公司名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式、樓盤(pán)形象、樓盤(pán)標志及樓盤(pán)簡(jiǎn)介等內容。通過(guò)郵資信封的使用，可以起到擴大公司形象，公文范文提升公司知名度的“軟廣告”效果。信封內可裝有貴公司自行設計印制或由我局代為印制的宣傳彩頁(yè)，還可裝有現行的住房公積金、商業(yè)房貸的辦理流程及房貸小知識。封裝后通過(guò)確定篩選后目標客戶(hù)名址打印并寄遞。
產(chǎn)品價(jià)格：
信封制作費：1.40元/每封
印刷費：印刷資料按郵政局要求自行印刷，公文范文也可交郵局設計印制（費用視紙質(zhì)及工藝要求而定）
方案2：郵簡(jiǎn)式
郵簡(jiǎn)式是將信封和內件兩者融為一體的郵送廣告，其流通形態(tài)為一個(gè)信封，客戶(hù)收到郵簡(jiǎn)后打開(kāi)是一張圖文并茂的彩色印刷品廣告。主要是以“打開(kāi)有禮”吸引收信人打開(kāi)信件為賣(mài)點(diǎn)，為客戶(hù)發(fā)布產(chǎn)品信息的商函業(yè)務(wù)。
產(chǎn)品價(jià)格：
印制費：印刷資料按郵政局要求自行印刷，也可交郵局設計印制（費用視紙質(zhì)及工藝要求而定）
郵 資：本埠0.80元/封 外埠1.20元/封
【項目運作流程】
流程：名址選擇——設計、制作商函廣告——寄發(fā)郵件——分析反饋信息
【效果預測】
1、推動(dòng)銷(xiāo)售量的提升
2、以較低的成本，打響貴公司的品牌
3、以信函為載體，使目標客戶(hù)更有親切感
房地產(chǎn)策劃方案10
第一階段：市場(chǎng)引導期時(shí)間：兩周左右，不宜過(guò)長(cháng)。
主題：南湖岸邊、世外農家階段目標：在鞏固“農家樂(lè )”這一娛樂(lè )項目知名度的同時(shí)，改變部分消費者對現有農家樂(lè )的環(huán)境不太滿(mǎn)意的印象，激發(fā)潛在消費者的消費興趣，形成市場(chǎng)預期，凝聚一定的人氣，為開(kāi)業(yè)期打好鋪墊。 營(yíng)銷(xiāo)手段：
一、網(wǎng)絡(luò )宣傳：
1、制作項目宣傳片、將外部環(huán)境、內部條件拍成照片，由各學(xué)校校園代理登陸校園bbs發(fā)帖，發(fā)布開(kāi)業(yè)期活動(dòng)信息。
2、在群光、亞貿、光谷等人流集中地區散發(fā)宣傳單、以“南湖岸邊，一處世外農家”為主題，倡導悠閑、舒適的假日生活，以自然風(fēng)光提升關(guān)注度。
二、校園宣傳：
1、印發(fā)宣傳單，在華農、中南財經(jīng)政法大學(xué)、中南民大、武大、華科等高校校園內進(jìn)行宣傳，推廣健康生活理念，以環(huán)境吸引顧客。
第二階段：開(kāi)業(yè)活動(dòng)期
主題：心靈氧吧
階段目標：在前期宣傳的基礎上，集中廣告攻勢，力爭開(kāi)業(yè)期保持火爆的客流量，同時(shí)確保消費者得到非常滿(mǎn)意的服務(wù)，塑造良好的`口碑，進(jìn)而擴大客源范圍，形成良性循環(huán)。
營(yíng)銷(xiāo)手段：
1、與各大團購網(wǎng)站合作，主動(dòng)出擊，擴展銷(xiāo)售渠道，以客流量彌補利潤，贏(yíng)得口碑。
2、開(kāi)展以“健康生活、親近自然”為主題的校園征文(攝影)大賽，經(jīng)過(guò)選拔后，邀請部分優(yōu)秀選手親臨項目參觀(guān)，并將作品在校園內展出，使“農家樂(lè )”這一消費品牌親近學(xué)生生活。
3、校園內針對學(xué)生會(huì )、社團、班級學(xué)生干部等進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，突出本項目與競爭對手相比的優(yōu)勢所在，強調具體優(yōu)惠信息。
三個(gè)季節、兩個(gè)重點(diǎn)群體
一、 春季
主題：走出校園、此處春光無(wú)限
階段目標：抓住學(xué)生春游這一黃金時(shí)段，采取集中型宣傳，在校園內形成一股消費潮流，促成引導性消費。
營(yíng)銷(xiāo)手段：在校園內組織“風(fēng)箏節”活動(dòng)，制作印有農家樂(lè )廣告語(yǔ)的風(fēng)箏，在校園內同時(shí)放飛，形成轟動(dòng)效應。
二、 新生季(秋季)
主題：來(lái)自五湖四海，我們是一家
階段目標：利用大一新生的年級特點(diǎn)，采取有針對性的宣傳，激發(fā)大一新生的興趣，力爭使其成為穩定客源。
營(yíng)銷(xiāo)手段：借助“出行小貼士”、“校園生活abc”等宣傳材料，內容上突出農家樂(lè )自己做飯的特點(diǎn)，強調家的氛圍，強調大學(xué)是獨立自主生活的開(kāi)始，強調新的開(kāi)始，要勇于嘗試。
三、 畢業(yè)季(夏季)
主題：散落天涯、永不忘你我他
階段目標：利用畢業(yè)生離別、感傷的氣氛，以“最后一次班級活動(dòng)”為主題，不惜損失利潤、力爭客流，經(jīng)過(guò)多年的積累，將其打造成為畢業(yè)生離校的“必修課”。
營(yíng)銷(xiāo)手段：
1、以懷舊為基調，提出“重溫大一”的消費理念，推出畢業(yè)生特別優(yōu)惠價(jià)格。
2、以離別為基調，打出“散伙飯，我們一起親手做”的口號，考慮到畢業(yè)生時(shí)間緊，蔬菜、肉類(lèi)等原料低價(jià)供應。
房地產(chǎn)策劃方案11
一、活動(dòng)目標
了解感恩節的來(lái)歷，知道感恩節是表達謝意的日子；知道感恩節的特色食物與象征物；通過(guò)為他人做事、送感恩卡等行動(dòng)體驗感恩的美好。
二、活動(dòng)策劃
1、感謝信：全園發(fā)放感恩信，告訴家長(cháng)感恩節我們要做什么以及對家長(cháng)的感謝。
2、大廳：制作大火雞標識語(yǔ)：happy—thanks—giving day，感恩節快樂(lè )！擺放每班制作的小人（風(fēng)格各異，幼兒參與，和幼兒一樣高，站立起來(lái)）。
3、班級：各班級制作感恩節海報貼到醒目處；裝飾班級環(huán)境，如手印火雞、爆米花吊飾、羽毛等；感恩節的相關(guān)教育，如感恩節故事欣賞、感恩節標志性詞匯學(xué)習；和幼兒一起制作感恩賀卡。繪畫(huà)愛(ài)心卡：我們愛(ài)爸爸媽媽的方式很多很多，為了表達對他們愛(ài)，讓我們把對父母的愛(ài)畫(huà)在愛(ài)心卡上，送給爸爸媽媽。
4、當天活動(dòng)前的準備：
早上開(kāi)始抱抱日，擁抱我們的'孩子；跟家長(cháng)表達：謝謝您，感恩節快樂(lè )；孩子之間擁抱。9：00全體幼兒在操場(chǎng)集合，播放暖場(chǎng)音樂(lè )10分鐘。9：10，主持人宣布活動(dòng)開(kāi)始，簡(jiǎn)單介紹感恩節相關(guān)知識。英語(yǔ)教師帶領(lǐng)幼兒集體表演歌曲Tenlittle，Indians，大聲喊出Happy，Thanks—giving！集體表演《感恩的心》，擁抱身邊的人。（主任）上臺互動(dòng)，請出后勤人員并剪彩。園長(cháng)發(fā)言并進(jìn)行揭幕儀式。各班級其他兩位老師帶領(lǐng)孩子們進(jìn)入樓內，對暗號方可從牌子下穿過(guò)，逐層有秩序地在享受感恩大餐。英語(yǔ)老師裝扮成部落服務(wù)員。講“火雞語(yǔ)”對暗號。
三、活動(dòng)結束
每班精彩照片發(fā)至班級群與家長(cháng)共享；幼兒制作的感恩賀卡送給家長(cháng)，并且把感謝表達出來(lái)（說(shuō)、親、抱等形勢）；幼兒寫(xiě)講述感恩節的過(guò)程與收獲。教育幼兒感恩節雖然結束了，但是我們要一直擁有一顆感恩的心，去關(guān)注身邊所有的美好、應該感謝的事物和人們，做一個(gè)懂得說(shuō)謝謝、知道表達感恩的人。
房地產(chǎn)策劃方案12
前言
一、太原樓市分析
個(gè)性化、形象化競爭日益劇烈，將成為太原市地產(chǎn)開(kāi)展的潮流。物業(yè)工程要取得優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，就必須把握時(shí)機，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤(pán)。
二、工程物業(yè)概述(略)
三、工程物業(yè)的優(yōu)勢與缺乏
優(yōu)勢：
1、位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越：處于北城區的成熟社區之中心;徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比擬便捷，有三趟公交線(xiàn)路途徑本案
2、區內康體、娛樂(lè )、休閑設施一應俱全
室外設施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區幼兒園、醫院、購物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小戶(hù)型
2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶(hù)型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標購房群極具吸引力。
缺乏：
1、環(huán)境建設缺乏吸引性景觀(guān)
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀(guān)，不利于引發(fā)目標購房群興趣;不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿(mǎn)足區內居民的榮譽(yù)感。(現代住宅不僅要滿(mǎn)足居住的需要，還要滿(mǎn)足居住者特殊的心理需求)
2、物業(yè)管理缺乏特色效勞
物業(yè)管理方面未能根據目標購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開(kāi)展特色效勞，使HS花園在效勞方面缺乏了應有的個(gè)性和吸引力。
四、目標購房群
1、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人
家庭構成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營(yíng)業(yè)主
家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、工程物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對策
阻礙：
1、HS花園內朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷(xiāo)售。
2、區內商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳。
對策：
1、把區內朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量出售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈送來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。
2、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳，究其原因有二。
一是區內人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
一、引爆住宅銷(xiāo)售，帶旺區內人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售;
二、根據區內居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結構、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開(kāi)展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據物業(yè)工程的自身特點(diǎn)和目標購房群特殊的身份、社會(huì )地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)工程定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語(yǔ)：
輝煌人生，超凡享受
--HS花園提供的(給您的)不止是滿(mǎn)意滿(mǎn)意的住宅……
輝煌人生
HS花園的目標購房群大局部是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特別效勞
享受都市繁華
享受至尊榮譽(yù)
七、兩點(diǎn)整體建議
1、建HS廣場(chǎng)和寓意噴泉
針對HS花園缺乏吸引性景觀(guān)一點(diǎn)，建議在二期工程中建HS廣場(chǎng)和寓意噴泉。為北城區增一別致夜景，給工程周邊居民添一處夜來(lái)休閑、散步散心的好去處。
試想：當夜幕降臨的時(shí)候，沿一路走來(lái)。遠遠的看到HS廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著(zhù)“輝煌人生，超凡享受〞的字幕。近處聽(tīng)著(zhù)“嘩嘩嘩〞的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。
如此一來(lái)，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度;另一方面也有利于贏(yíng)得目標購房群的認同，滿(mǎn)足區內居民的榮譽(yù)感。
2、物業(yè)管理方面提供特色家政效勞
HS花園的目標購房群大局部是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒(méi)有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業(yè)管理方面可以根據居民的實(shí)際需要提供xxxx送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政效勞。一方面切實(shí)解決住戶(hù)的實(shí)際問(wèn)題，另一方面有利于增強HS花園對目標購房群的吸引力。
八、廣告宣傳
HS花園的廣告宣傳要到達以下三個(gè)目的：
1、盡竭傳達HS花園的優(yōu)勢與賣(mài)點(diǎn);
2、盡快樹(shù)立起HS花園“輝煌人生，超凡享受〞的物業(yè)形象;
3、直接促進(jìn)HS花園的銷(xiāo)售。
基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告開(kāi)展期。
在廣告切入期主要通過(guò)報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達HS花園的優(yōu)勢與賣(mài)點(diǎn);
在廣告開(kāi)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車(chē)身、路牌、建筑物、燈柱等戶(hù)外廣告以及開(kāi)展各種公共活動(dòng)打造HS花園“輝煌人生，超凡享受〞的形象;另一方面利用各種促銷(xiāo)活動(dòng)和現場(chǎng)POP直接促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。
廣告切入期(1--2個(gè)月)
1、報紙軟文章
主題1：輝煌人生，超凡享受
--記“我〞為什么選擇HS花園
主題2：事業(yè)生活輕松把握
--記HS花園特別的家政效勞
2、系列報紙硬廣告
主題1：輝煌人生，超凡享受
--這里離購物休閑廣場(chǎng)只有45分鐘
主題2：輝煌人生，超凡享受
--家里面的娛樂(lè )休閑
主題3：輝煌人生，超凡享受
--HS廣場(chǎng)就是我們家的后花園
3、網(wǎng)絡(luò )宣傳同樣突出相應的主題，進(jìn)行豐富多彩的小型的對工程的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時(shí)可以嘗試對廣告的訴求賣(mài)點(diǎn)的市場(chǎng)考察，為廣告的投放降低風(fēng)險，同時(shí)保證廣告的宣傳效果。
廣告開(kāi)展期(3--4個(gè)月)
1、報紙
從各個(gè)側面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受〞的品牌形象。
2、電視
配合促銷(xiāo)活動(dòng)和對開(kāi)發(fā)公司的專(zhuān)訪(fǎng)等形式對工程從工程設計、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念和工程的優(yōu)勢方面進(jìn)行正面宣傳，建立工程及開(kāi)發(fā)商的良好口碑。
3、電臺
通過(guò)電臺配合x(chóng)xxx網(wǎng)的購房者俱樂(lè )部活動(dòng)和配合工程的形象，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。
4、單張
通過(guò)商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶(hù)手中，從而擴大工程自身的影響范圍。
5、戶(hù)外廣告
�、僭诠こ讨苓呇鼐�(xiàn)各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告;
�、谠诒背侵行淖骶薹ㄖ锘蚵放茝V告;
�、墼诒背巧饣鸨拇缶频陮γ鏄�(shù)巨幅廣告牌;
6、車(chē)身廣告
工程--繁華地段工程--購物中心工程--火車(chē)站
7、公共活動(dòng)
舉辦各種公共活動(dòng)，樹(shù)立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽(yù)度和記憶度。
�、貶S廣場(chǎng)落成剪彩儀式
邀請北城區各界知名人士及HS花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席(有文藝表演及娛樂(lè )節目等)
�、谠⒘x噴泉征名及題名活動(dòng)
以各種方式(信函、熱線(xiàn)、現場(chǎng)、郵件等)大張旗鼓向社會(huì )各界征集HS廣場(chǎng)寓義噴泉的`名稱(chēng)。之后，在一個(gè)令人矚目的日子里，開(kāi)展現場(chǎng)題名活動(dòng)。在題名現場(chǎng)向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎勵(根據所提供的名稱(chēng)與所題名稱(chēng)的接近程度進(jìn)行獎勵)。
�、跦S花園“文化活動(dòng)月〞活動(dòng)
一方面豐富工程周邊居民的文化活動(dòng)，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會(huì )各界的支持，造成極大的社會(huì )效應，博得民眾的好感，有利于迅速樹(shù)立HS花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內提高HS花園的知名度，造成持續記憶。
1)向北城區各界人士贈送或優(yōu)惠提供當月影院大片入場(chǎng)券;
2)于各節假日及工休日在HS廣場(chǎng)舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等;
3)在北城區范圍內開(kāi)展HS花園“文化活動(dòng)月〞萬(wàn)人簽名活動(dòng)。
8、網(wǎng)絡(luò )
通過(guò)太原搜房進(jìn)行全面宣傳，配合網(wǎng)絡(luò )炒作和太原市購房者俱樂(lè )部的會(huì )員看房活動(dòng)，消化一局部產(chǎn)品。
�、偬匈彿空呔銟�(lè )部“假日看房班車(chē)〞活動(dòng);(目前有效會(huì )員近千名，并且數字還在以每周5-10人的速度增加，消費能力不可低估。)
�、诠こ叹W(wǎng)站或是網(wǎng)頁(yè)的制作(建立廉價(jià)互動(dòng)的溝通平臺);
�、劬W(wǎng)站論壇同時(shí)進(jìn)行討論，使開(kāi)發(fā)商和未來(lái)業(yè)主進(jìn)行全面溝通，以便于了解客戶(hù)的根本情況，更好的拉動(dòng)銷(xiāo)售。
9、DM直投雜志
太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞，通過(guò)強大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò )進(jìn)行宣傳，雜志本身的信息量大保存時(shí)間長(cháng)和到達率高的優(yōu)勢表現的淋漓盡致。
九、費用預算(略)
房地產(chǎn)策劃方案13
一、全員營(yíng)銷(xiāo)的目的和意義
全員營(yíng)銷(xiāo)是推動(dòng)我公司營(yíng)銷(xiāo)工作的重要手段，在公司內部推動(dòng)全員營(yíng)銷(xiāo)其目的是通過(guò)此種形式充分發(fā)揮和調動(dòng)全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團結協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷(xiāo)的工作氛圍。
二、實(shí)施辦法
1、方案采取采取“全員營(yíng)銷(xiāo)、多銷(xiāo)多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目購買(mǎi)住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷(xiāo)售部不參與此方案）
三、銷(xiāo)售流程
�、� 員工負責提供客戶(hù)所購物業(yè)涉及的`位置、戶(hù)型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關(guān)資料和咨詢(xún)服務(wù)。
�、� 員工負責督促客戶(hù)按照規定按時(shí)支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。
�、� 員工負責帶領(lǐng)客戶(hù)到財務(wù)部繳納現金或辦理轉帳手續，個(gè)人不得經(jīng)手現金。
�、� 合同填寫(xiě)由財務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶(hù)共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。
�、� 如需按揭貸款的客戶(hù)，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續。
�、� 經(jīng)辦員工需與客戶(hù)作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規定及我公司的臨時(shí)性規定。
�、� 以上工作完成，視為該項銷(xiāo)售工作完畢。
四、業(yè)績(jì)提成
1、按照公司規定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷(xiāo)售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。
業(yè)績(jì)提成＝合同總房?jì)r(jià)×比率
2、銷(xiāo)售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jì)提成。
五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。
XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
XX 年 xx月
房地產(chǎn)策劃方案14
為配合“碧桂園” 未來(lái)發(fā)展，以及在新一年 “華南碧桂園” 的上市推廣，需制定一套長(cháng)遠功效而兼具促銷(xiāo)力的廣告策略方案，以此作為今后廣告執行之藍本。
為充分利用、發(fā)揮“碧桂園”品牌資源優(yōu)勢，以帶動(dòng)華碧及今后的碧桂園樓盤(pán)銷(xiāo)售，本次提案主要側重在品牌形象、華碧上市推廣的廣告策略和創(chuàng )意表現，并希就有關(guān)意見(jiàn)共同討論，為增進(jìn)合作共識及成功推動(dòng)此項目而努力。
“碧桂園 ”的發(fā)展現狀
一年一個(gè)“碧桂園”的高速發(fā)展，將會(huì )呈現多個(gè)各具特色的'“碧桂園”，滿(mǎn)足不同的市場(chǎng)需求；
各有各精采的每個(gè)“□□碧桂園”，它們各自的品牌個(gè)性與“碧桂園” 母品牌的共性將會(huì )是“碧桂園”品牌的充實(shí)和延伸；
結論：
“碧桂園”的品牌形象將影響今后各個(gè)子品牌的發(fā)展。
樓 市 概 況
大規模、多功能、具各項完善生活配套設施的名牌優(yōu)質(zhì)盤(pán)受到追捧；
但硬件性的配套設施同質(zhì)性十分嚴重，你有的會(huì )所我有；你有網(wǎng)球場(chǎng)我有；你有的泳池我有……
當樓盤(pán)的質(zhì)量、功能及配套等都與其它樓盤(pán)相差無(wú)幾時(shí)，樓盤(pán)的品牌個(gè)性是差異的唯一來(lái)源；
結論：
發(fā)掘軟件性的個(gè)性差異，是跳離硬件同質(zhì)嚴重的最佳手段。
我們的品牌現狀
根據我們的調研結果：(用電話(huà)隨機訪(fǎng)問(wèn)法，共有效訪(fǎng)問(wèn)了226人)
強大的廣告攻勢，令“碧桂園”知名度幾乎達100％.
房地產(chǎn)策劃方案15
尊老愛(ài)幼一直是中華民族的傳統美德。在經(jīng)濟繁榮社會(huì )快速開(kāi)展的今天，在感恩節即將到來(lái)之際，為了感恩這個(gè)社會(huì )，奉獻自己的一份力量，為此社區開(kāi)展“情系老人〞的活動(dòng)。
一、活動(dòng)背景
尊老愛(ài)幼一直是中華民族的傳統美德。在經(jīng)濟繁榮社會(huì )快速開(kāi)展的'今天，在感恩節即將到來(lái)之際，為了感恩這個(gè)社會(huì )，奉獻自己的一份力量，為此社區開(kāi)展“情系老人〞的活動(dòng)。
二、活動(dòng)目的
1.豐富老人的生活，在一定程度上滿(mǎn)足老人們的精神需要，同時(shí)關(guān)注老人衛生健康，增強老人們的身體健康意識。
2.提高志愿者奉獻愛(ài)心的意識，實(shí)現自身價(jià)值，同時(shí)鍛煉志愿效勞的技能，增長(cháng)效勞經(jīng)驗。
3.通過(guò)本次活動(dòng)，可以將尊老愛(ài)幼的思想傳承下去
三、活動(dòng)名稱(chēng)
“情系老人〞
四、活動(dòng)時(shí)間
20xx年11月x日
五、活動(dòng)地點(diǎn)
xx小區
六、活動(dòng)單位
xx小區
七、活動(dòng)參與人員
小區假設干成員
八、活動(dòng)流程
1、組織好人群，并取得本次活動(dòng)經(jīng)費和許可證明。
2、人員分組。根據參議人員的準備內容，將活動(dòng)人員分為戲曲組、春天的故事組，健康衛生組和老人體操運動(dòng)組，并確定小組負責人。
3、與特殊人員安置點(diǎn)相關(guān)負責人取得聯(lián)系，說(shuō)明活動(dòng)安排，并由負責人統計每個(gè)活動(dòng)組所感興趣的老人們的房間號，以便活動(dòng)有序進(jìn)行。
4、取得本次活動(dòng)參與人員的聯(lián)系方式，以便幾時(shí)取得與活動(dòng)人員的聯(lián)系，以保證本次活動(dòng)順利得進(jìn)行。
5、明確通知活動(dòng)成員本次活動(dòng)具體時(shí)間、集合地點(diǎn)。
九、活動(dòng)考前須知
1、活動(dòng)人員要在規定的時(shí)間內集合完畢;聽(tīng)從組織人員的安排，以保證活動(dòng)順利進(jìn)行。
2、活動(dòng)人員在步行至活動(dòng)地點(diǎn)時(shí)要和組織人員一起行進(jìn)，不可單獨行動(dòng)。遇到突發(fā)問(wèn)題時(shí)幾時(shí)上報給相關(guān)負責人，以保證活動(dòng)人員的平安。
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