2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試題及答案

　　一、單項選擇題

　　1.非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)()稱(chēng)呼。

　　A.概括性

　　B.描述性

　　C.理論性

　　D.準確性

　　2.下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類(lèi)型的是()。

　　A.出租的房地產(chǎn)

　　B.自用的房地產(chǎn)

　　C.餐飲的房地產(chǎn)

　　D.營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應以()為前提來(lái)進(jìn)行工作。

　　A.公正

　　B.公平

　　C.公開(kāi)

　　D.估價(jià)對象的合法權益

　　4.現實(shí)中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于()方面的制約。

　　A.建筑技術(shù)

　　B.土地權利設置

　　C.相鄰關(guān)系

　　D.土地使用管制

　　5.在房地產(chǎn)權利中，屬于用益物權的是()。

　　A.自物權

　　B.劃拔土地使用權

　　C.抵押權

　　D.租賃權

　　6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2�，F按規劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應補地價(jià)()萬(wàn)元。

　　A.78

　　B.882

　　C.1210

　　D.1272

　　7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類(lèi)似的現房?jì)r(jià)格為5000元/m2，現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率l0%和風(fēng)險補償值100元/m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應為()元/m2。

　　A.4400

　　B.4409

　　C.4445

　　D.4455

　　8.不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區位因素是()。

　　A.位置

　　B.交通

　　C.人文

　　D.環(huán)境

　　9.同區位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數值類(lèi)型分別是()。

　　A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　B.完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性

　　C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　D.富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性

　　10.現實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為()。

　　A.存量+新開(kāi)發(fā)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉換為其他類(lèi)房地產(chǎn)量拆毀量

　　B.存量+新開(kāi)發(fā)量+該類(lèi)房地產(chǎn)與其他種類(lèi)房地產(chǎn)之間轉換總量+拆毀量

　　C.存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量-拆毀量

　　D.存量+新增竣工量-拆毀量

　　11.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標準個(gè)別因素得103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標準個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數為()。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費不包括()。

　　A.征地管理費

　　B.耕地占用稅

　　C.安置補助費

　　D.耕地開(kāi)墾費

　　13.建筑物的()等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。

　　A.體量

　　B.結構

　　C.設施

　　D.層高

　　14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對象的比準價(jià)格為()元/m2。

　　A.3401.36

　　B.3398.64

　　C.3538.78

　　D.3266.67

　　15.報酬率為()與所投入的資本的比率。

　　A.凈收益

　　B.投資回收

　　C.投資回報

　　D.收益

　　16.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，交易稅費均由買(mǎi)方負擔。已知該地區的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費，買(mǎi)方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。

　　A.2427

　　B.2500

　　C.2575

　　D.2632

　　17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數的說(shuō)法中，正確的是()。

　　A.建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數

　　B.建筑物的經(jīng)濟壽命長(cháng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數也可能長(cháng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數

　　C.建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過(guò)年數與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數也相等

　　D.建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數可能短于也可能長(cháng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數

　　18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權的當年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技術(shù)革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于()。

　　A.自然折舊

　　B.物質(zhì)折舊

　　C.功能折舊

　　D.經(jīng)濟折舊

　　20.通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤率的計算基數為()。

　　A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本

　　B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用

　　C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用

　　D.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　21.下面對假設開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最為準確的是()。

　　A.新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目

　　B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目

　　C.具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　D.用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)

　　22.長(cháng)期趨勢法是運用預測科學(xué)的理論和方法，特別是()和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格做出推測、判斷的方法。

　　A.指數平滑分析

　　B.趨勢擬合分析

　　C.時(shí)間序列分析

　　D.相關(guān)分析

　　23.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設的()。

　　A.開(kāi)工日期

　　B.取得估價(jià)對象的日期

　　C.取得待開(kāi)發(fā)土地的日期

　　D.開(kāi)始出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期

　　24.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為()萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。

　　A.1700

　　B.2000

　　C.2100

　　D.2400

　　26.臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線(xiàn)價(jià)為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當的修正求得，這些修正實(shí)際上為()。

　　A.交易情況修正

　　B.交易日期調整

　　C.房地產(chǎn)狀況調整

　　D.區域因素調整

　　27.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)()。

　　A.估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)對象

　　D.估價(jià)程序

　　28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預測得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.222.76

　　B.224.67

　　C.268.67

　　D.298.33

　　29.資本化率構成中，流動(dòng)性補償的流動(dòng)性是指()。

　　A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金周轉的速度

　　B.估價(jià)對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F金的速度

　　C.估價(jià)對象房地產(chǎn)帶來(lái)凈收益的速度

　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉的速度

　　30.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線(xiàn)價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線(xiàn)價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計算，其前街影響深度為()。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

　　31.下列關(guān)于路線(xiàn)價(jià)法中，不正確的是()。

　　A.路線(xiàn)價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據與市場(chǎng)法相近，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

　　B.路線(xiàn)價(jià)法適用于城鎮街道兩側商業(yè)用地的估價(jià)

　　C.運用路線(xiàn)價(jià)法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

　　D.路線(xiàn)價(jià)法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價(jià)格

　　32.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格(按面地價(jià))為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為()萬(wàn)元。

　　A.824

　　B.864

　　C.882

　　D.904

　　33.某大廈總建筑面積10000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分攤，則該人占有的土地份額為()。

　　A.2.4%

　　B.3.0%

　　C.3.8%

　　D.7.2%

　　34.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括()。

　　A.大氣環(huán)境

　　B.聲覺(jué)環(huán)境

　　C.衛生環(huán)境

　　D.治安環(huán)境

　　35.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于()。

　　A.社會(huì )因素

　　B.環(huán)境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

　　二、多項選擇題

　　1.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結果，是因為()。

　　A.估價(jià)目的不同，估價(jià)對象的范圍可能不同

　　B.估價(jià)委托機構的不同，估價(jià)的性質(zhì)可能不同

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，估價(jià)方法也可能不同

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，評估的價(jià)值類(lèi)型可能不同

　　E.估價(jià)依據不同，估價(jià)應考慮的因素可能不同

　　2.建筑物區分所有權包括()等。

　　A.按份共有所有權

　　B.專(zhuān)有部分所有權

　　C.共同關(guān)系成員權

　　D.共用部分持份權

　　E.長(cháng)期使用和租賃

　　3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應該包括()。

　　A.最佳區位

　　B.最佳規模

　　C.最佳用途

　　D.最佳集約度

　　E.最佳收益

　　4.在下列情形中，通常會(huì )引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有()。

　　A.農用地改為非農建設用地

　　B.在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè )場(chǎng)

　　C.住宅區道路禁止貨車(chē)通行

　　D.在住宅區旁新建一條全封閉的高速公路

　　E.常常遭受洪水威脅

　　5.估價(jià)項目完成后，應歸檔的估價(jià)資料包括()。

　　A.實(shí)地查勘記錄

　　B.委托人名片

　　C.估價(jià)項目來(lái)源和接洽情況

　　D.估價(jià)中的不同意見(jiàn)

　　E.估價(jià)報告定稿之前的重大調整或修改意見(jiàn)

　　6.以下說(shuō)法滿(mǎn)足最高最佳使用的條件有()。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.價(jià)值最大化

　　D.權益上允許

　　E.經(jīng)濟上可行

　　7.房地產(chǎn)價(jià)格構成中的開(kāi)發(fā)成本包括()。

　　A.取得土地使用權時(shí)的出讓金或轉讓金

　　B.基礎設施建設費

　　C.公共配套設施建設費

　　D.勘察設計和前期工程費

　　E.管理費

　　8.運用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的步驟包括()等。

　　A.調查評估路線(xiàn)價(jià)

　　B.計算臨街土地的價(jià)值

　　C.求取可比實(shí)例價(jià)格

　　D.劃分路線(xiàn)價(jià)區段

　　E.交易情況修正

　　9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有()等。

　　A.意外破壞的損毀

　　B.市場(chǎng)供給的過(guò)量

　　C.建筑設計的缺陷

　　D.人們消費觀(guān)念的改變

　　E.周?chē)�環(huán)境條件惡化

　　10.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有()。

　　A.估價(jià)上的折舊與會(huì )計上的折舊有本質(zhì)區別

　　B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額

　　C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失

　　D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額

　　E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊

　　11.在實(shí)際估價(jià)中，運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)結果的可靠性，關(guān)鍵取決于()。

　　A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力

　　B.將預期原理作為理論依據

　　C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式

　　D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險

　　E.正確預測了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　12.在劃分路線(xiàn)價(jià)區段時(shí)，應符合的條件包括()。

　　A.形狀相似

　　B.在同一條街道上只有一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區段

　　C.面積接近

　　D.地塊相連

　　E.可及性相當

　　13.房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的()。

　　A.投資價(jià)值

　　B.賬面價(jià)值

　　C.市場(chǎng)價(jià)值

　　D.使用價(jià)值

　　E.交換價(jià)值

　　14.直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括()。

　　A.不需要預測未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測算未來(lái)第一年的收益

　　B.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表

　　述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎

　　C.每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀(guān)且容易被理解

　　D.不必直接依靠與估價(jià)對象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取適當的資本化率

　　E.資本化率或收益乘數直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況

　　15.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由()綜合決定的。

　　A.估價(jià)對象的房地產(chǎn)類(lèi)型

　　B.估價(jià)方法適用的對象和條件

　　C.估價(jià)人員的技術(shù)水平

　　D.委托人的特殊要求

　　E.所收集到的資料的數量和質(zhì)量

　　三、判斷題

　　1.估價(jià)假設是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目中房地產(chǎn)估價(jià)師對于那些估價(jià)所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。()

　　2.房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)，在短期內可以看出其變動(dòng)規律和發(fā)展趨勢。()

　　3.現實(shí)中有時(shí)評估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市拆遷房屋估價(jià)不應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。()

　　4.就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。()

　　5.在市場(chǎng)法估價(jià)中，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，應該是可比實(shí)例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)狀況。(、)

　　6.在同一地區、同一時(shí)期的房地產(chǎn)，其資本化率相同。()

　　7.在土地的基礎設施完備程度和場(chǎng)地平整程度來(lái)講，“七通一平”土地的價(jià)格可能低于“五通一平”的土地價(jià)格。()

　　8.建筑物的經(jīng)濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應計人。()

　　9.對于有規劃限制條件但尚未明確的房地產(chǎn)，也可以適用假設開(kāi)發(fā)法。()

　　10.實(shí)際觀(guān)察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過(guò)年數)來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。()

　　11.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入。()

　　12.交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格。()

　　13.在運用基準地價(jià)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，進(jìn)行交易日期調整，是將基準地價(jià)在其估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值，調整為基準日期時(shí)的值。()

　　14.人口密度過(guò)高會(huì )導致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。()

　　15.房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和面積不能增加。相對于人類(lèi)的需要來(lái)講，土地的數量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于獨一無(wú)二特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。()

　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1A 　2C　 3D　 4D 　5B　 6D 　7C 　8C　 9D 　10A

　　11C 　12 C　13A 　14A 　15C 　16D 　17D 　18A 　19C 　20D

　　21C　 22C　 23B 　24C　 25C　 26C　 27A　 28B 　29B

　　30A 　31D 　32A 　33C 　34D 　35A

　　二、多項選擇題

　　1、ADE 　2、BCD 　3、BCD　 4、BDE　 5、ACDE

　　6、ABC 　7、BCD　 8、ABD　 9、CD　 10、ACDE

　　11、CE　 12、DE 　13、CE　 14、BCD 　15ABE

　　三、判斷題

　　1、√　2、×　3、×　4、√　5、×

　　6、×　7、×　8、√　9、√　10、√

　　11、√　12、×　13、×　14、√　15、×