2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考前預測試題

　　2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月15、16日，剩下的復習時(shí)間不多了，下面小編準備了一套《經(jīng)營(yíng)與管理》部分的考前預測試題，文末有答案，歡迎閱讀。

　　多項選擇題

　　1.投資機會(huì )選擇和決策分析，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節，類(lèi)似我們通常所說(shuō)的(　　)。

　　A.前期工作

　　B.初期工作

　　C.前提工作

　　D.項目可行性研究

　　2.對房地產(chǎn)投資項目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　3.按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同，合同形式分為(　　)。

　　A.總包合同

　　B.分包合同

　　C.成本加酬金合同

　　D.獨立承包合同

　　4.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監理機構負責工程項目管理。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　5.從投資的角度來(lái)說(shuō)，城市國有土地或規劃中可以轉化為(　　)使投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

　　A.建設用地

　　B.城鎮基礎設施用地

　　C.可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的土地

　　D.城市國有土地的農村集體土地

　　6.招標文件通常包括(　　)等。

　　A.合同文件

　　B.投標須知

　　C.招標方式

　　D.工程標底

　　7.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長(cháng)期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有(　　)。

　　A.自我消費

　　B.房地產(chǎn)保值

　　C.房地產(chǎn)增值

　　D.開(kāi)發(fā)利潤

　　E.出租收益

　　8.(　　)是指準備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

　　A.空置量

　　B.空置率

　　C.空置水平

　　D.空置面積

　　9.某開(kāi)發(fā)項目規劃建設用地面積為3000m2，總容積率為5.5，已知項目開(kāi)發(fā)周期為1.5年，購買(mǎi)土地使用權后即開(kāi)始建設，工期為1年，租 售期0.5年;地價(jià)為1000萬(wàn)元，購買(mǎi)土地使用權手續費為地價(jià)的1.5%，項目開(kāi)發(fā)成本為2000元/m2，開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)推廣費為開(kāi)發(fā)成本的3.5%。貸 款利率為10%，銷(xiāo)售代理費為銷(xiāo)售收入的2.5%，銷(xiāo)售稅費為銷(xiāo)售收入的5.48%，項目的平均售價(jià)為5000元/m2，項目可銷(xiāo)售面積的比例為90%， 問(wèn)開(kāi)發(fā)商的成本利潤率是多少?

　　10.對于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標準可供遵循，標準通常包括(　　)。

　　A.能否令業(yè)主滿(mǎn)意

　　B.專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平

　　C.向業(yè)主提供信息的能力

　　D.管理計劃

　　答案

　　1.D　2.A　3.ABD　4.B　5.D　6.ABC　7.CDE　8.B

　　9.提示：

　　A.項目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：

　　a.總建筑面積=3000×5.5=16500m2

　　b.總銷(xiāo)售收入=16500×90%×5000=7515萬(wàn)元

　　C.銷(xiāo)售稅金=7515×5.48%=411.82萬(wàn)元

　　d.項目總開(kāi)發(fā)價(jià)值=7515-411.82=7103.18萬(wàn)元

　　B.項目總開(kāi)發(fā)成本：

　　a.土地費用=1000+1000×1.5%=1015萬(wàn)元

　　b.開(kāi)發(fā)成本=165002000=3300萬(wàn)元

　　C.財務(wù)費用=1015×[(1+10%)1.5-1]+3300×[(1+10%)-1]=486萬(wàn)元

　　d.市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售代理費用=3300×3.5%+7515×2.5%=304.38萬(wàn)元

　　e.項目總開(kāi)發(fā)成本=1015+3300+486+304.38=5105.38萬(wàn)元

　　c.開(kāi)發(fā)商成本利潤率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100%=39.13%

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　10.ABCD

　　1.當所有的經(jīng)營(yíng)費用均由租戶(hù)直接承擔時(shí)，則稱(chēng)這種出租方式叫“毛租”。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　2.收益性物業(yè)財務(wù)收支報告，要定期向物業(yè)的業(yè)主報告，一般是每(　　)一次。

　　A.月

　　B.季度

　　C.半年

　　D.年

　　3.估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的收入，首先要制定切實(shí)可行的(　　)。

　　A.使用計劃

　　B.出租計劃

　　C.銷(xiāo)售計劃

　　D.租售計劃

　　4.可行性研究的根本目的，是實(shí)現項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開(kāi)發(fā)建設的經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境效益。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　5.根據投資的對象，房地產(chǎn)投資可以分為(　　)。

　　A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和購買(mǎi)投資

　　B.土地投資和房屋投資

　　C.建筑材料投資和土地投資

　　D.生產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)投資

　　多項選擇題

　　1.以下屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資靜態(tài)指標的是(　　)。

　　A.成本利潤率

　　B.財務(wù)內部收益率

　　C.財務(wù)凈現值

　　D.投資利潤率

　　2.在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過(guò)制定科學(xué)的(　　)來(lái)適時(shí)調節房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系提供了可靠保證。

　　A.土地供應計劃

　　B.城市規劃

　　C.國民經(jīng)濟發(fā)展計劃

　　D.土地需求計劃

　　3.債務(wù)資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場(chǎng)中借入的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道包括(　　)。

　　A.債券融資

　　B.信貸融資

　　C.新設項目法人融資

　　D.既有項目法人融資

　　4.進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策分析的主要工作就是進(jìn)行財務(wù)評價(jià)，從我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作實(shí)踐來(lái)看，財務(wù)評價(jià)的方法已經(jīng)比較成熟。(　　)

　　A.對

　　B.錯

　　5.開(kāi)發(fā)項目總投資包括建設投資和(　　)。

　　A.前期投資

　　B.后續投資

　　C.經(jīng)營(yíng)投資

　　D.管理投資

　　6.選擇目標市場(chǎng)，通常要以細分市場(chǎng)為基礎。企業(yè)只選擇一個(gè)細分市場(chǎng)，通過(guò)生產(chǎn)、銷(xiāo)售和促銷(xiāo)的專(zhuān)業(yè)化分工，來(lái)提高經(jīng)濟效益，這種目標市場(chǎng)選擇的模式屬于(　　)。

　　A.選擇專(zhuān)業(yè)化

　　B.單一市場(chǎng)集中化

　　C.市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化

　　D.產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

　　7.當新婚家庭1000個(gè)時(shí)，住宅的銷(xiāo)售量為80套;若新婚家庭有10萬(wàn)個(gè)時(shí)，住宅的需求量為(　　)套。

　　A.80

　　B.8000

　　C.1000

　　D.100000

　　8.可行性研究的依據包括(　　)。

　　A.城市總體規劃

　　B.土地利用總體規劃

　　C.企業(yè)發(fā)展規劃

　　D.國民經(jīng)濟發(fā)展規劃

　　9.甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的(　　)風(fēng)險。

　　A.市場(chǎng)

　　B.財務(wù)

　　C.政策

　　D.經(jīng)營(yíng)

　　10.(　　)是招標工程的預期價(jià)格，是審核投標、評價(jià)、決標的重要依據。

　　A.標價(jià)

　　B.標底

　　C.報價(jià)

　　D.競價(jià)

　　答案

　　1.AD　2.A　3.AB　4.B　5.C　6.B　7.B　8.ABD　9.C　10.B

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