2017土地登記代理人精選知識點(diǎn)
土地登記以宗地為基本單元。宗地是指被權屬界線(xiàn)封閉的地塊。宗地劃分一般是將具有獨立權屬界線(xiàn)封閉的地塊劃為一宗地，一個(gè)地塊內有幾個(gè)土地使用人或者土地所有人、且難以劃清權屬界線(xiàn)的也劃為一宗地。
土地登記的內容主要包括：
土地權利人：土地所有人、土地使用人、土地他項權利人。
土地權屬：權屬性質(zhì)、權屬來(lái)源、權屬類(lèi)型、權屬范圍。權屬范圍包括界址、圖號、地號等。
土地面積：宗地面積、獨自使用面積、分攤面積、共有使用面積。
土地用途：地類(lèi)。
土地使用條件：建筑占地、建筑密度、建筑限高。
土地價(jià)格和等級：級別、宗地價(jià)。
集體土地所有權的客體包括以下內容：
(一)農村和城市郊區的土地，有下列情形之一且不屬于《土地管理法實(shí)施條例》第2條規定范圍的，確定為農民集體所有：
1、土地改革時(shí)分給農民并頒發(fā)了土地的所有權證，現在仍由村或鄉農民集體經(jīng)濟組織或其成員使用的;
2、根據1962年《農村人民公社工作條例修正草案》(簡(jiǎn)稱(chēng)“《六十條》”)的規定，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等;
3、不具有上述情形，但農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿(mǎn)二十年的，或者雖未連續使用滿(mǎn)二十年但經(jīng)縣級以上人民政府根據具體情況確認其所有權的;
4、農村集體經(jīng)濟組織設立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設用地使用權證的。
(二)土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的，屬于國家所有。
承認“在土改時(shí)分給農民并頒發(fā)了土地所有權證的土地屬于集體所有”是對集體所有土地初始來(lái)源的肯定。第2小項是對農村集體經(jīng)濟組織依據《人民公社六十條》的規定而取得對自留地、宅基地、林地等集體土地所有權的既成事實(shí)加以確認。第3小項是對農村長(cháng)期以來(lái)形成的事實(shí)關(guān)系的承認，也符合我國《民法通則》第137條規定權利受侵害的訴訟保護期限最長(cháng)為二十年的立法精神。這里所說(shuō)的“連續使用”，應當包括集體使用和集體發(fā)包給個(gè)人使用。第4小項是對我國的如下現實(shí)情況的承認：目前，在許多地區，農民集體所有的土地都未發(fā)所有權證而僅僅發(fā)放了使用權證。實(shí)踐中，存在農村集體經(jīng)濟組織未發(fā)所有權證，但是集體經(jīng)濟組織設立的企業(yè)或其他組織、以及該集體經(jīng)濟組織的成員僅持有建設用地使用權證，并且對該土地一直實(shí)際占有、使用、收益的情況。在這種情況下，應確認該集體經(jīng)濟組織對相應的土地享有所有權。
我國現行《土地管理法》第8條第2款的規定，城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。有人誤解該規定，認為農村和城市郊區土地的所有權應推定為農民集體所有。事實(shí)上，在城市市區以外的廣大國土上，還有面積廣大的國有土地，其中有一些是與集體土地相鄰或者相交錯的。那么，在國家與集體之間發(fā)生權屬爭議而已有的證據又不能證明權利歸屬時(shí)，應推定為國家所有，還是集體所有?依據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第18條，除有證據證明歸集體所有的土地以外，其他土地一律推定為國家所有。所以，對《土地管理法》第8條第2款的正確理解是：農村和城市郊區的土地，只有在既不能依法直接確定為國有，也不能因歸屬不明而被推定為國有的情況下，才能確定為集體所有。
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