房地產(chǎn)畢業(yè)論文1

　　摘要：科技進(jìn)步為人類(lèi)帶來(lái)巨大物質(zhì)財富的同時(shí)也帶來(lái)了生存危機，隨著(zhù)消費者對高品質(zhì)生活的追求，人們對健康安全和綠色的生存環(huán)境產(chǎn)生了渴望。在生態(tài)文明時(shí)代，企業(yè)欲謀求生存發(fā)展之道，應樹(shù)立以環(huán)境保護為導向的綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念。房地產(chǎn)綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)業(yè)的運用和實(shí)踐體現出了多個(gè)策略的組合，若要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得可持續發(fā)展權，需要走綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)之路。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè); 綠色營(yíng)銷(xiāo); 營(yíng)銷(xiāo)策略

　　中圖分類(lèi)號：F29335 文獻標識碼：A 文章編號：1006-723X(20xx)10-0091-03

　　一、 房地產(chǎn)綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)的內涵

　　房地產(chǎn)綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)是指房地產(chǎn)企業(yè)為達到追求環(huán)境與自身共存的目的，把“綠色生態(tài)”的理念引入到房地產(chǎn)一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，使得房地產(chǎn)項目的策劃與實(shí)施有了指導方向，其內涵就是在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐中充分運用綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)的理念。[1]房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)具有三大特征：第一，房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)策略生態(tài)化、綠色化。第二，營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系擴大。之前，傳統營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)更多體現了企業(yè)與消費者的直線(xiàn)關(guān)聯(lián)，然而房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)理念擴大了這種營(yíng)銷(xiāo)關(guān)聯(lián)，使得社會(huì )、企業(yè)和消費者三者的利益得以合理調節，產(chǎn)生均衡效益。第三，綠色營(yíng)銷(xiāo)理念更多強調的是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì )責任以及環(huán)保義務(wù)。這一綠色理念不僅提升了房地產(chǎn)企業(yè)的自身形象，還樹(shù)立了房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)保觀(guān)念，也逐步增強了房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì )責任感。[2]

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)分析

　　雖然從地圖上來(lái)看我國地大物博，但土地資源卻十分稀缺，尤其是耕地面積遠遠不足，13億人口的可用資源相當有限。土地資源關(guān)乎國計民生，珍惜和合理利用每一寸土地是當今我國國情的需要。據資源顯示，近十年來(lái)我國有超700萬(wàn)畝耕地轉化為建設用地，農民無(wú)奈，只得去砍伐森林，造成嚴重的水土流失。據統計，需治理的水土流失面積約為356萬(wàn)平方公里，包括水力侵蝕的165萬(wàn)平方公里以及風(fēng)力侵蝕的191萬(wàn)平方公里。另外，我國年均表土流失量在50億噸以上，位于世界前列。

　　21世紀被世界各國定義為綠色環(huán)保世紀，大部分項目都圍繞一個(gè)共同的主題——“綠色環(huán)�！眮�(lái)建設。比如聞名世界的北京奧運會(huì )各場(chǎng)館建設以及上海世博園區的各國場(chǎng)館的施工，這些都讓中國的房地產(chǎn)業(yè)得以快速提升，也正式邁入了綠色環(huán)保的隊伍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目積極響應中央的號召加入綠色環(huán)保隊列，在設計、施工、建設過(guò)程中把項目的環(huán)保認證標準作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的執行標準，著(zhù)手建立 “房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)”[3]。如：萬(wàn)科地產(chǎn)就成為了我國房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)的先行者之一，該企業(yè)完成的項目“朗潤園”是它們的第一個(gè)綠色建筑，不僅滿(mǎn)足了房地產(chǎn)的許多需求，還做到了節能率為50%。雖然綠色營(yíng)銷(xiāo)的成績(jì)可觀(guān)，但并非所有的房地產(chǎn)商都愿意采取綠色營(yíng)銷(xiāo)的手段，究其原因主要有以下幾方面。

　　(一)綠色低碳建筑會(huì )使企業(yè)的成本有所提高

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了在建設、銷(xiāo)售過(guò)程中少污染、不污染，會(huì )選擇加大對綠色營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品的研發(fā)資金投入，比如用高價(jià)格引入污染治理的技術(shù)等。資金的投入無(wú)疑會(huì )增加項目成本，這部分費用不是轉移到消費者身上，就是由房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔，這多出的成本費用無(wú)論由誰(shuí)承擔都是房地產(chǎn)企業(yè)不想看到的。

　　(二)消費者并未對綠色營(yíng)銷(xiāo)提出過(guò)高需求

　　隨著(zhù)城鎮化步伐的加快，城鎮人口數量增多，對住房的需求日益加大。住戶(hù)往往在選擇住房時(shí)最看重的幾個(gè)因素主要集中在生活是否便利、是否離工作單位較近、交通是否便利、周?chē)�是否有好的教育機構等。除了吃喝住行外，人們對 “綠色環(huán)保房地產(chǎn)”的問(wèn)題似乎不太關(guān)注，僅有20%的人會(huì )選擇綠色環(huán)保房地產(chǎn)，這說(shuō)明人們在觀(guān)念意識上還未更新?lián)Q代，大家關(guān)注的依然是生活、工作的瑣事，對于生活品質(zhì)的提升還需要一段時(shí)間去更新理念。也有人認為，只有富裕階層、經(jīng)濟條件較好的人才會(huì )對住房提出安靜、舒適、無(wú)污染的需求，而那些處于城市絕大多數比例的普通收入、工薪階層人群只需要解決溫飽問(wèn)題。由此可見(jiàn)，雖然市場(chǎng)有對綠色環(huán)保住宅的需求，但是比例并不高。

　　(三)房地產(chǎn)綠色環(huán)保技術(shù)水平欠缺

　　綠色環(huán)保房地產(chǎn)在具備舒適、貼心的基本要求上，更看重的是高技術(shù)、高服務(wù)的推進(jìn)。但在技術(shù)上，現有的水平非常有限，一些研究成果還無(wú)法轉變?yōu)楝F實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)只能使用一些綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)的基礎技術(shù)和手段，并借此來(lái)進(jìn)行炒作，消費者往往在購買(mǎi)了高價(jià)商品房后才發(fā)現問(wèn)題所在，從而導致矛盾凸現[4]。

　　三、在房地產(chǎn)企業(yè)中推進(jìn)綠色環(huán)保

　　營(yíng)銷(xiāo)理念的方法探析 (一)打造綠色環(huán)保型住宅

　　綠色環(huán)保型住宅可謂現今的全新型住宅模式，它能滿(mǎn)足可持續性發(fā)展生存以及購房者的需求，是以人與自然和諧發(fā)展的原則來(lái)設計的，充分、高效、合理地利用了資源�！毒G色生態(tài)住宅小區建設要點(diǎn)與技術(shù)導則》是由住房和城鄉建設部的專(zhuān)家評審提出的，這其中特別強調了：“以推進(jìn)住宅生態(tài)環(huán)境建設及提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平為總體目標，以住宅小區為載體，全面提高住宅小區經(jīng)濟、環(huán)境效益的統一�！边@一觀(guān)點(diǎn)凸顯了“綠色環(huán)保住宅”的指導原則，即以可持續發(fā)展觀(guān)為指導，充分體現它的全方位性和立體性，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中嚴格遵循4R原則(Reduce、Reuse、Recycle、Replace)，以此來(lái)尋求人、自然和建筑之間的和諧、統一。

　　綠色住宅的開(kāi)發(fā)包括四個(gè)方面：開(kāi)發(fā)綠色資源、開(kāi)發(fā)綠色生態(tài)、開(kāi)發(fā)綠色建材以及實(shí)施綠色服務(wù)，如開(kāi)發(fā)風(fēng)能、水能和太陽(yáng)能就是一種無(wú)公害的新型替代能源。舉個(gè)例子，在國內外享有盛譽(yù)的北京奧運會(huì )場(chǎng)館之一水立方，在各個(gè)方面都為綠色住宅樹(shù)立了方向和典范，無(wú)論是其設計、建造、建材的使用，還是采光、噪音處理、節能等方面都堪稱(chēng)世界一流，它真正貫徹和體現了“綠色奧運”這一理念。

　　(二)推行綠色物業(yè)

　　綠色物業(yè)具有較高的科技含量，其開(kāi)發(fā)建設伴隨著(zhù)現代科技的應用，包含了能源的節約利用、建筑物抗災能力的有效提升、降低污染等多個(gè)指標。物業(yè)要有特色才能具有和其他物業(yè)抗衡的競爭力和生命力，創(chuàng )新意識和超前意識能助推特色物業(yè)的發(fā)展�！坝布�”和“軟件”相配合才是成功的綠色物業(yè)設計的根本，一是要因地制宜，以人工環(huán)境和自然環(huán)境相融合的方式發(fā)揮區域優(yōu)勢。二是要配套豐富的軟件環(huán)境�，F今，房地產(chǎn)項目的成敗因素之一就是物業(yè)管理。綠色物業(yè)強調的是以人為本，它重視人與自然的和諧生存，實(shí)現生態(tài)的平衡，利用現代高科技手段來(lái)打造健康居住環(huán)境，以此來(lái)滿(mǎn)足人們對物質(zhì)文明與精神文明的追求，獲得高效、舒適、低污染的居住環(huán)境。 (三)實(shí)施綠色定價(jià)

　　綠色定價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)模式中的一個(gè)重要因素，它是一種與綠色產(chǎn)品相適應的定價(jià)方式。綠色住宅的開(kāi)發(fā)在成本上比傳統住宅有所增加，主要包括了使用綠色建材和綠色施工技術(shù)而增加的成本、為環(huán)境保護而在施工中增加的成本以及綠色環(huán)保住宅在運營(yíng)、維護中所增加的成本。綠色住宅的定價(jià)方法可使用在綠色住宅的成本基礎上加上一定利潤的成本加成定價(jià)法，也可使用在對比綠色住宅與相鄰住宅的差異化后帶來(lái)的競爭優(yōu)勢的競爭定價(jià)法。許多消費者表示能夠接受較高價(jià)格的綠色住宅，因為確實(shí)真切感受到了綠色利益。因此，企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)除了要充分考慮消費者的支付能力外，還要竭盡全力進(jìn)行宣傳，把綠色住宅的特點(diǎn)推廣出去，使消費者愿意為高價(jià)格的綠色住宅買(mǎi)單。企業(yè)還可以另謀策略，比如以適當讓利的方式來(lái)增加銷(xiāo)售量，形成一定規模的經(jīng)濟效益，以此來(lái)獲取更大的利潤。

　　(四)發(fā)展綠色品牌

　　市場(chǎng)的競爭愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想爭得自己的一席之地就必須樹(shù)立綠色品牌的觀(guān)念，制定企業(yè)可持續發(fā)展的品牌戰略。品牌是企業(yè)和產(chǎn)品在消費者心中的一種形象代表，它包括企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌。為了不讓競爭者之間的產(chǎn)品發(fā)生混淆，可充分發(fā)揮品牌的功能，把不同企業(yè)之間的同類(lèi)產(chǎn)品區別開(kāi)來(lái)。房地產(chǎn)品牌的建設需要一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，企業(yè)必須得加大努力，提升自身水平。我們在現實(shí)社會(huì )中不難看出，一個(gè)強勢的品牌很容易在人們心底扎根，當人們一看到這個(gè)品牌就能很快地聯(lián)想到一個(gè)詞或一句話(huà)，而且多數為大眾所喜愛(ài)的正面詞句。據心理學(xué)家推測，人們喜歡把某個(gè)品牌與美好的事物聯(lián)想到一起，比如：鳥(niǎo)語(yǔ)花香、優(yōu)美的環(huán)境等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌或產(chǎn)品品牌應該從這些符合綠色環(huán)境的標志上多下功夫。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展綠色品牌的意義主要表現在以下幾點(diǎn)。

　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)綠色品牌的作用

　　綠色品牌的建設容易得到社會(huì )的公認和消費者的支持，以此來(lái)拉近企業(yè)與消費者之間的距離，這有利于塑造企業(yè)形象，也有利于挖掘企業(yè)可持續發(fā)展的潛力。同時(shí)，綠色品牌產(chǎn)品也能使得綠色原材料供應者的競爭能力在同行業(yè)間有所提升，占據一席之地。

　　第二，對購房者而言的綠色品牌住宅作用

　　現階段，人們生活水平日趨提升，在追求物質(zhì)生活的同時(shí)，人們更加注重精神生活�，F今，都市生活的節奏在加快，許多上班族承受著(zhù)巨大的精神壓力，這些人愿意花錢(qián)去享受有品質(zhì)的生活，環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅就是他們的首選，希望借此來(lái)釋放壓力。

　　第三，綠色生態(tài)的綠色品牌住宅

　　生態(tài)環(huán)境為人們越來(lái)越關(guān)注，保護好生態(tài)環(huán)境就是保護我們的家園。開(kāi)發(fā)綠色品牌住宅，關(guān)注生態(tài)環(huán)境，更有利于人們的生活、社會(huì )的進(jìn)步。

　　(五)促進(jìn)綠色廣告

　　房地產(chǎn)的特性之一是具有地理位置的固定性，所以，大部分樓盤(pán)都是以預售的形式進(jìn)行銷(xiāo)售的，這就需要促銷(xiāo)手段。綠色廣告是促銷(xiāo)手段的一種，它包含了開(kāi)發(fā)小區的基本情況、生態(tài)綠色率、樓盤(pán)打造的特色及品牌形象等內容，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以促進(jìn)銷(xiāo)售為目的、加大企業(yè)核心競爭力而設計的一種促銷(xiāo)方式。綠色廣告的設計最重要的是要吸引消費者的注意力，通常表現在以采光通風(fēng)為主題，以不含有害、有毒及腐蝕性、揮發(fā)性物質(zhì)，對人體沒(méi)有危害的綠色建材為主題，以舒適高品質(zhì)生活為主題等�？梢詮木G色公益出發(fā)，打造有關(guān)綠色公益的平面和立體廣告，以此提升企業(yè)形象，還可博得消費者的信任。

　　在綠色住宅銷(xiāo)售中，綠色廣告促銷(xiāo)占據了舉足輕重的地位。綠色廣告的設計需要房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻關(guān)注營(yíng)銷(xiāo)前沿的動(dòng)態(tài)，抓住市場(chǎng)機遇。特別是在媒體選擇上要特別注重“綠色”效應，要選擇消費者最易接觸的媒體。綠色促銷(xiāo)廣告在設計上應有新穎的感覺(jué)，在內容上要凸顯綠色住宅給人們帶來(lái)的高品質(zhì)生活，要樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)的綠色形象，展現出房地產(chǎn)企業(yè)對社會(huì )、對生態(tài)環(huán)境做出的貢獻。

　　如今，人們的觀(guān)點(diǎn)在發(fā)生改變，對貼近自然、呼吸自然的需求日益高漲，對于住宅的功能不再局限于遮風(fēng)擋雨。普及和實(shí)現綠色環(huán)保的消費理念需要一個(gè)過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續生存，擁有可持續發(fā)展權，就只能認準綠色營(yíng)銷(xiāo)之路。

　　[參考文獻][1]劉建南，曠錦云.房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)探討[J].商品與質(zhì)量，20xx，(6).

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　　[3]李曉蓉.房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)現狀探析[J].現代商業(yè)，20xx，(6).

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房地產(chǎn)畢業(yè)論文2

　　一、正確理解泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫的涵義

　　要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟的涵義。

　　什么叫泡沫經(jīng)濟?《辭�！�(1999年版)中有一個(gè)較為準確的解釋。該書(shū)寫(xiě)道：“泡沫經(jīng)濟：虛擬資本過(guò)度增長(cháng)與相關(guān)交易持續膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(cháng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(cháng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會(huì )經(jīng)濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會(huì )震蕩，甚至經(jīng)濟崩潰�！�

　　從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結論：

　　(1)泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過(guò)度增長(cháng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當大的經(jīng)濟泡沫，虛擬資本的過(guò)度增長(cháng)和相關(guān)交易持續膨脹，與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠，形成泡沫經(jīng)濟，最終股票價(jià)格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會(huì )經(jīng)濟震蕩。

　　(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟的一種表現。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠，便會(huì )形成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì )經(jīng)濟帶來(lái)巨大危害。

　　(3)泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動(dòng)應當反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的運動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過(guò)度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(cháng)脫離越來(lái)越遠，便會(huì )造成社會(huì )經(jīng)濟的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟。

　　(4)泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫既有區別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟現象。所謂經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟成長(cháng)過(guò)程中出現的一些非實(shí)體經(jīng)濟因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場(chǎng)經(jīng)濟有利。只有當經(jīng)濟泡沫過(guò)多，過(guò)度膨脹，嚴重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì )演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟�？梢�(jiàn)，泡沫經(jīng)濟是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟簡(jiǎn)單地劃等號，既要承認經(jīng)濟泡沫存在的客觀(guān)必然性，又要防止經(jīng)濟泡沫過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟。

　　二、經(jīng)濟泡沫的利與弊

　　在現代市場(chǎng)經(jīng)濟中，經(jīng)濟泡沫之所以會(huì )長(cháng)期存在，是有它的客觀(guān)原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

　　一方面，經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟。

　　另一方面，也應清醒地看到，經(jīng)濟泡沫中的不實(shí)因素和投機因素，又存在著(zhù)消極成分。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系

　　在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結果是：

　　1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。

　　首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書(shū)相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。

　　其次，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。

　　再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)，處于主導產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動(dòng)系數大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟增長(cháng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次高潮”。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著(zhù)發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。

　　應當承認，房地產(chǎn)業(yè)成長(cháng)過(guò)程中，確實(shí)存在著(zhù)一些經(jīng)濟泡沫，主要表現在：

　　(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機炒作，會(huì )出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì )發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達4000萬(wàn)億日元，相當于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì )破滅。

房地產(chǎn)畢業(yè)論文3

　　項目造價(jià)控制的實(shí)質(zhì)，就是要借助科學(xué)的管理方式將項目造價(jià)定位在可以控制的范圍之內，對房地產(chǎn)項目工程的成本進(jìn)行最高效的管理。其主要集中在兩個(gè)階段：

　�、僭O計出最優(yōu)化的工程方案;

　�、谠趯�(shí)際施工過(guò)程當中強化對項目的監督與管理力度，避免出現重復和浪費。

　　1、房地產(chǎn)項目工程造價(jià)管理中出現的阻礙因素分析

　　1.1各個(gè)部門(mén)之間的交流存在局限

　　在當前的房地產(chǎn)建設項目中，都存在著(zhù)一個(gè)共同的問(wèn)題，那就是各個(gè)部門(mén)之間的交流是非常不順暢的，工作欠缺協(xié)調性，這就導致房地產(chǎn)建設的工程造價(jià)被拉高了很多。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì )將工作重心集中在項目施工上面，而忽視其他過(guò)程。項目工程的初始階段是房地產(chǎn)項目設計。俗語(yǔ)有云：好的開(kāi)始便是成功的一半，但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有重視到這一開(kāi)始，很少對其投入足夠的時(shí)間和精力，而且，各個(gè)部門(mén)之間是存在著(zhù)很多的障礙的，很難實(shí)現協(xié)調統一，這就給工程造價(jià)造成了非常巨大的壓力。

　　1.2開(kāi)發(fā)商存在缺陷和問(wèn)題

　　在建設過(guò)程當中，開(kāi)發(fā)商會(huì )逐漸呈現出各種各樣的問(wèn)題和缺陷，其必須要通過(guò)科學(xué)有效的方法來(lái)進(jìn)行完善和優(yōu)化。舉例說(shuō)明：開(kāi)發(fā)商并不注重監管建筑材料，也不會(huì )嚴把供貨渠道關(guān)卡，致使在其過(guò)程當中，經(jīng)常會(huì )出現工程材料不合格甚至不達標的負面結果。此外，在施工過(guò)程中，一旦發(fā)現材料出現問(wèn)題，開(kāi)放商本應還是第一個(gè)沖上前來(lái)想解決辦法，尋求解決渠道的重要角色，但是開(kāi)放商此時(shí)往往表現出一種非常漠視的態(tài)度，最終導致的結果便是對原材料的質(zhì)量和價(jià)格沒(méi)有清楚的掌握，對于供貨渠道更是模棱兩可。

　　1.3開(kāi)發(fā)商控制管理力度遠遠不夠

　　開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)項目前期的控制和管理非常不嚴格，這就在很大程度上提高了發(fā)生三超現象的概率。這是目前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在的一個(gè)非常大的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎將全部的時(shí)間和精力都集中放在了施工管理工作當中，并沒(méi)有重視到前期的設計與研究，這就使得在現階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目當中出現了非常普遍的三超現象。

　　1.4在施工中對成本管理重視力度不夠

　　在施工過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常忽視成本管理，對成本的控制不夠嚴格也不夠全面，這是非常不科學(xué)的。開(kāi)發(fā)商經(jīng)常因為各種各樣的問(wèn)題而忘記對成本進(jìn)行監督與管理，這就導致開(kāi)放商很難在應對突發(fā)問(wèn)題時(shí)立即找到一個(gè)最科學(xué)有效的解決辦法和措施，也很難找到一種好的渠道來(lái)規避問(wèn)題的出現。項目施工本身就需要一個(gè)非常漫長(cháng)的過(guò)程，長(cháng)時(shí)間的忽視必然會(huì )導致最后竣工核算階段出現超出工期預算的結果。此外，還有很多的開(kāi)發(fā)商，為了爭取在最快的時(shí)間內完成好工程項目，愿意投入更多的成本來(lái)?yè)Q取項目工期的縮短，技術(shù)人員和工程管理階層并沒(méi)有一個(gè)成熟有效的溝通渠道，來(lái)進(jìn)行積極有效的溝通。

　　2、房地產(chǎn)項目工程造價(jià)控制與管理的有效措施

　　2.1加大對合同修改的關(guān)注力度

　　在實(shí)際的施工過(guò)程當中，開(kāi)發(fā)商必須要高度重視起合同的修改問(wèn)題，房地產(chǎn)項目的合同修改和其他行業(yè)的合同修改是不盡相同的，其項目合同的更改絕不是簡(jiǎn)單的內容層面的更改，其中需要牽涉到非常多環(huán)節的內容，都需要隨之重新進(jìn)行調整。建設內容重新調整必然伴隨著(zhù)的事工程成本的提高，甚至還會(huì )牽扯到一系列的經(jīng)濟賠償問(wèn)題，因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一定要注重建設項目合同的簽訂，一定要竭盡全力去降低合同的更改發(fā)生率。

　　2.2加強對施工的監管力度

　　開(kāi)發(fā)商必須要隨時(shí)隨地加強對項目施工的監督與管理力度，要派出專(zhuān)業(yè)人士到施工現場(chǎng)進(jìn)行探查與巡視，一定要做到全程嚴格且有效的監管，做到動(dòng)態(tài)監管。在此需要注意的一點(diǎn)是，開(kāi)發(fā)商的巡視并不是表面功夫，專(zhuān)業(yè)人員必須要深入到建設過(guò)程當中，對項目中出現的問(wèn)題進(jìn)行仔細的排查，對于任何能夠引起工程造價(jià)的變更問(wèn)題都要進(jìn)行嚴格的審核與把控。

　　2.3建立科學(xué)有效的監督與管理機制

　　開(kāi)發(fā)商必須要客觀(guān)認識到當前項目工程施工的實(shí)際形勢，要花費更多的時(shí)間和精力放到項目的監督與管理工作上面，必須要建立起一套科學(xué)、高效的監管機制，要嚴格按照規章流程以及明確的制度來(lái)完成施工內容，要從施工的第一步就要進(jìn)行嚴格的管理，確保施工當中的全部工序都能夠按照科學(xué)化和有序化的標準來(lái)進(jìn)行。(1)積極引進(jìn)和應用最先進(jìn)的項目建設技術(shù)。開(kāi)發(fā)商要積極尋求最新的項目建設技術(shù)，從技術(shù)層面來(lái)提高施工效率，盡可能的縮減工程時(shí)間可以有效的降低工程成本，這些必須要提高工程施工技術(shù)來(lái)完成。(2)完善簽證管理。通常情況下，必須要先辦理現場(chǎng)簽證，經(jīng)過(guò)層層審查之后，才可以進(jìn)行施工。如果發(fā)生了現場(chǎng)簽證行為，開(kāi)發(fā)商就必須要提前做好成本核算工作，經(jīng)過(guò)核算，證明合理之后才能夠繼續下一步的工作內容。(3)工程人員要深入現場(chǎng)。在項目工程實(shí)施過(guò)程當中，工程人員必須要深入到施工現場(chǎng)，進(jìn)行深入的調查和監管，要對各項簽證材料的真實(shí)性進(jìn)行審查與評估，要仔細分析與探討施工方案的科學(xué)性與可行性。

　　3、結束語(yǔ)

　　綜上所述，要想實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟利益的最大化，就必須要隊工程造價(jià)進(jìn)行全面的控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要從自身做起，從自己身上發(fā)現問(wèn)題，找出原因，依靠自己的力量去尋找到最有效的解決方式和途徑，確保房地產(chǎn)項目工程造價(jià)控制目標的實(shí)現。

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