物業(yè)管理畢業(yè)論文1

一：物業(yè)管理基本問(wèn)題解釋

　　〔摘要〕

　　從以建筑物區分所有權、房屋管理的公共產(chǎn)品屬性、業(yè)主的集體行動(dòng)、20xx物業(yè)管理作為房屋管理的方式之一、20xx物業(yè)管理市場(chǎng)的市場(chǎng)失靈和政府管制五個(gè)視角，對城鎮居住區20xx物業(yè)管理中的幾個(gè)基本問(wèn)題進(jìn)行了分析�；�于以上五個(gè)研究視角構建了城鎮居住區20xx物業(yè)管理的基本理論框架。結果表明:20xx物業(yè)管理中問(wèn)題的解決有賴(lài)于建筑物所有權的明確及拓展、業(yè)主自治能力和市場(chǎng)談判能力的提高、20xx物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格管制的取消和信息披露方面社會(huì )管制的加強。

　　〔關(guān)鍵詞〕

　　所有權;自治管理;20xx物業(yè)管理;價(jià)格管制;信息披露

　　一、引言

　　始于上世紀80年代的住房體制改革給我國社會(huì )帶來(lái)了極大的變化，其中最根本的變化是承認了個(gè)人對住房的所有權。雖然這一權利直到20xx年《物權法》頒布才得到確認，但實(shí)際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關(guān)規定，同時(shí)，多年的實(shí)踐實(shí)際上也已經(jīng)承認了個(gè)人對住房的權利。隨之而來(lái)的另一個(gè)變化是，住房不再由國家統一管理，而是由業(yè)主自己管理。這一變化給社會(huì )發(fā)展帶來(lái)了一系列矛盾，而城鎮化的快速發(fā)展帶來(lái)的高層建筑的成倍出現，更是加劇了這一矛盾，“20xx物業(yè)管理”正是在這一形勢下出現的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發(fā)展使得20xx物業(yè)管理在目前面臨著(zhù)較多的問(wèn)題，甚至有人希望取消20xx物業(yè)管理制度返回以前計劃經(jīng)濟時(shí)代的住房管理方式。本文認為，這些問(wèn)題的出現很重要的一個(gè)原因在于，關(guān)于20xx物業(yè)管理基本的理論體系還沒(méi)有建立起來(lái)，因而在實(shí)踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導，從而導致當前的20xx物業(yè)管理出現了種種問(wèn)題[1]。究于以上原因，本文將對20xx物業(yè)管理中的一些基本問(wèn)題進(jìn)行解釋?zhuān)�并努力嘗試構建城鎮居住區20xx物業(yè)管理的理論框架，進(jìn)而指導20xx物業(yè)管理實(shí)踐。

　　二、以居住區區分所有權

　　與城鎮居住區內的場(chǎng)地和設施有關(guān)的各種權利約束集合在一起構成了一個(gè)復雜的權利體系。這一體系也可以稱(chēng)之為“權利束”，20xx物業(yè)管理活動(dòng)的開(kāi)展有賴(lài)于對這一權利束進(jìn)行明晰，尤其是對其中的“所有權”進(jìn)行明晰，因為所有權是其他各種權利的基礎。首先，需要甄別權利的本體，即權利針對的對象。該對象是城鎮居住區，城鎮居住區由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿(mǎn)足該區居民物質(zhì)與文化生活所需的設施，主要包括道路、綠地、公共服務(wù)設施(公共建筑)等。其次，針對不同的對象辨別其所有權性質(zhì)�！段餀喾ā吩噲D完成這一工作，其內容主要體現在“建筑物區分所有權”這一章，該章首先明確了，業(yè)主對一棟建筑物內“住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即業(yè)主對套內部分擁有“專(zhuān)有部分的所有權”;對同一棟建筑物內的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設施”(如電梯等)擁有“共同所有權”。同時(shí)，該章對部分配建設施，主要是道路、綠地，對其所有權歸屬情況進(jìn)行了明確:“建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有”，“建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有”�！段餀喾ā返娜舾蓪徸h稿試圖針對以上對象分別明確其所有權性質(zhì)，從而構建居住區權利束，但是相關(guān)條款在《物權法》的最終定稿中并沒(méi)有體現出來(lái)。其定稿規定，“建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和20xx物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場(chǎng)所”、“公用設施”的含義，因而不但未能解決居住區20xx物業(yè)管理中的相關(guān)問(wèn)題，反而使權屬矛盾更為突出。本文認為，可以將“以建筑物區分所有權”這一概念向“以居住區區分所有權”進(jìn)行拓展，在對“公共服務(wù)設施”這一概念進(jìn)行明確的基礎上，分別明確其中各種設施的投資義務(wù)和所有權[2]。只有在以上基礎上，才有可能構建居住區各種場(chǎng)地和設施的權利束，明確相關(guān)場(chǎng)地以及設施的權責利關(guān)系，為20xx物業(yè)管理的開(kāi)展提供基礎。

　　三、房屋管理作為公共產(chǎn)品的屬性

　　1.房屋管理是業(yè)主們的共同需求

　　居住區建筑區劃內業(yè)主共有場(chǎng)地和設施的自然屬性決定了這些部位需要定期進(jìn)行維修養護，但是它們的所有權共有性質(zhì)又決定了這些部位的維修養護區別于業(yè)主的專(zhuān)有部分，因為某個(gè)特定的業(yè)主不可能愿意像對待專(zhuān)有部位那樣為共有部分提供維修養護工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業(yè)主存在“搭便車(chē)”的可能。本文將這種維修養護工作稱(chēng)為“房屋管理”(“20xx物業(yè)管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門(mén)的行政管理[3]。

　　2.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一般解釋

　　正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當作一種“公共產(chǎn)品”來(lái)對待，這種解釋是根據薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關(guān)理論做出的。根據他們的理論，可以通過(guò)消費過(guò)程中“是否排他”和“是否競爭”，將產(chǎn)品的性質(zhì)區分為“私人產(chǎn)品”、“俱樂(lè )部產(chǎn)品”、“可擁擠產(chǎn)品”、“公共產(chǎn)品”四類(lèi)。從這個(gè)標準來(lái)看，業(yè)主共同需要的房屋管理是一種“俱樂(lè )部產(chǎn)品”，一方面只有建筑區劃內的業(yè)主才可能獲得這種服務(wù)(排他性);另一方面，建筑區劃內一個(gè)業(yè)主的消費并不影響其他業(yè)主的消費(非競爭性)[4]。

　　3.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一個(gè)新的解釋

　　但是，隨著(zhù)研究的深入，不少學(xué)者也提出了疑問(wèn):“是否排他”和“是否競爭”是不是兩個(gè)獨立的要素?雙重標準中哪個(gè)是基礎?同時(shí)，對于“排他性”，究竟是產(chǎn)品屬于個(gè)人造成了排他性還是排他性使得產(chǎn)品屬于個(gè)人所有?很明顯，上面的分類(lèi)標準并沒(méi)有給出合理的解釋。近年來(lái)的研究表明，采用“是否排他”一個(gè)標準完全能夠區分私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品，而且，就雙重標準分類(lèi)法的極端情況來(lái)看，正好是競爭性與排他性的結合以及非競爭性與非排他性的結合，因此，“是否競爭”不能成為公共產(chǎn)品的充分條件。在完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準公共產(chǎn)品、完全排他的純公共產(chǎn)品三種場(chǎng)合中，都存在競爭性和非競爭性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對產(chǎn)品屬性進(jìn)行區分。這一判斷標準與巴澤爾的產(chǎn)權理論不謀而合。巴澤爾并非專(zhuān)門(mén)研究產(chǎn)品的屬性，但是他的產(chǎn)權理論從另外一個(gè)角度對私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品進(jìn)行了區分。在他的理論里，私人產(chǎn)品從個(gè)人角度看，其所有權利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產(chǎn)品，可以保證自己的財產(chǎn)不淪為共同財產(chǎn)，因而也就避免了“搭便車(chē)”的問(wèn)題;公共產(chǎn)品就是某方面的權利沒(méi)有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產(chǎn)品，因此公共產(chǎn)品是一種產(chǎn)權形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費和生產(chǎn)的角度分析了產(chǎn)品性質(zhì)，消費者排他決定了產(chǎn)品是由個(gè)人使用還是由許多人共同使用;生產(chǎn)者排他解決了產(chǎn)品能否由私人生產(chǎn)并由市場(chǎng)分配的問(wèn)題。因而，其理論可以從“消費者排他”的角度將產(chǎn)品分為完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準公共產(chǎn)品和完全排他的公共產(chǎn)品，從“生產(chǎn)者排他”的角度判斷應當由哪個(gè)部門(mén)負責提供相應的產(chǎn)品。對房屋管理而言，其在建筑區劃外可以做到消費者的排他(即區劃范圍以外的人無(wú)法享受到服務(wù))，因此對整個(gè)區劃外而言，房屋管理無(wú)疑是“私人產(chǎn)品”;但是對于區域內的各個(gè)業(yè)主而言，房屋管理無(wú)法達到消費者排他的效果，即某個(gè)業(yè)主享受服務(wù)并不能阻止其他業(yè)主享受同樣的服務(wù)，從這一角度來(lái)看20xx物業(yè)管理又成為了區劃以?xún)鹊摹肮�共產(chǎn)品”(從生產(chǎn)者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區劃以外的“私人產(chǎn)品”和區劃以?xún)鹊摹肮�共產(chǎn)品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區劃內應當由業(yè)主集體提供，在建筑區劃外可以聘請他人提供。

物業(yè)管理畢業(yè)論文2

　　近些年來(lái)，一些發(fā)生在小區內的矛盾逐漸最終演變成刑事案件的案例屢見(jiàn)不鮮，起因大都是業(yè)主之間生活習慣的差異、志趣愛(ài)好的不同或者是對于公攤面積的糾葛，還有業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾等等，如果物業(yè)管理水平提高，物業(yè)管理人員能夠對這些問(wèn)題進(jìn)行妥善處理，就能避免很多的問(wèn)題。因此，物業(yè)管理水平的提高事關(guān)到每一位業(yè)主的自身的利益和物業(yè)本身的利益，對提高物業(yè)管理水平的探討實(shí)在必要。

　　一、物業(yè)管理糾紛的現實(shí)狀態(tài)

　　所謂的物業(yè)管理糾紛主要是指業(yè)主與物業(yè)從簽訂合同之時(shí)開(kāi)始到合同終止這一個(gè)時(shí)間內業(yè)主與物業(yè)之間就小區住宅等相關(guān)問(wèn)題所產(chǎn)生的糾紛和摩擦。隨著(zhù)我國小區住宅的規模不斷增大，業(yè)主的需要也呈現復雜化的趨勢，業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾也呈現復雜化的特征。就產(chǎn)生糾紛的當事人來(lái)看，主要分為以下幾種類(lèi)型的糾紛：

　　(一)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛

　　物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾主要集中在物業(yè)公司對小區的不合理管理上。例如，物業(yè)公司非法(未經(jīng)過(guò)業(yè)主的許可)占用業(yè)主土地;巧編名目亂收費;隨便提高收費標準、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量差等等。由于我國還沒(méi)有對物業(yè)管理相關(guān)的收費標準，這就給物業(yè)管理公司以可乘之機。由于一系列不合理的物業(yè)管理情況，導致業(yè)主強烈不滿(mǎn)，而物業(yè)管理公司又給不出合理的解決方式，最后導致糾紛的發(fā)生。

　　(二)業(yè)主與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛

　　這類(lèi)糾紛的發(fā)展主要是由于業(yè)主之間生活習慣、志趣愛(ài)好之間的差異而導致的。例如，停放車(chē)位的不合理引發(fā)的糾紛、違章搭建或者飼養小動(dòng)物引發(fā)的糾紛、侵害鄰里的利益、影響居民的正常生活引發(fā)的糾紛等等。這類(lèi)糾紛如果得不到及時(shí)的處理和解決，極易釀成災禍。

　　(三)與業(yè)主委員會(huì )有關(guān)的物業(yè)管理糾紛

　　商品房的物業(yè)管理公司最終的確定有一個(gè)過(guò)程。在業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )未選定物業(yè)管理企業(yè)，并沒(méi)有簽訂正式合同之前，由開(kāi)發(fā)商選定的前期物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。在業(yè)主委員會(huì )成立以后，將由業(yè)主委員會(huì )討論決議今后的物業(yè)管理公司。由于，前后的物業(yè)管理公司很有可能會(huì )發(fā)生變動(dòng)，因此，前期的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )之間很有可能發(fā)生糾紛，前后期的物業(yè)管理公司之間也有可能發(fā)生糾紛。并且，由于業(yè)主委員會(huì )并不能代表每一個(gè)業(yè)主的利益，所以業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )之間也有可能發(fā)生糾紛。更有甚者，業(yè)主委員會(huì )的成員有可能收了某一個(gè)物業(yè)管理公司的紅包，而不做出公平合理的決定。

　　(四)物業(yè)管理公司、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛

　　業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的糾紛主要是指開(kāi)發(fā)商在業(yè)主購買(mǎi)房屋前在合同中所記載的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)費用等問(wèn)題未能得到兌現。未能得到兌現的原因主要是在業(yè)主購買(mǎi)房屋后，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之前的合同款項未能得到物業(yè)管理公司的認可，這時(shí)，業(yè)主就會(huì )與物業(yè)管理公司發(fā)生實(shí)際的糾紛。

　　二、物業(yè)管理糾紛的發(fā)生原因

　　物業(yè)管理糾紛的發(fā)生原因雖然錯綜復雜，但是歸結起來(lái)，主要是以下幾方面的原因。

　　(一)業(yè)主和物業(yè)管理公司的觀(guān)念不同

　　業(yè)主與物業(yè)管理公司實(shí)質(zhì)上是“主人”與“管家”的關(guān)系，業(yè)主就是“主人”,而物業(yè)管理公司是“管家”.然而，物業(yè)管理公司并沒(méi)有清醒的認識到這一點(diǎn)。物業(yè)管理公司是業(yè)主花錢(qián)雇傭一個(gè)企業(yè)來(lái)管理小區的，而不是管住自己的�，F在很多的物業(yè)管理公司并沒(méi)有秉承著(zhù)“服務(wù)業(yè)主”的理念，而是“管理業(yè)主”的理念。對于業(yè)主違章停車(chē)、垃圾亂堆放等行為，物業(yè)管理公司就加大治理力度，甚至要求業(yè)主交高額的罰金，而對于水電供應不正常、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾等不涉及其自身利益的問(wèn)題則“放縱”.

　　(二)業(yè)主對前期物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系認識不到位

　　新建小區的前期物業(yè)管理公司通常是由開(kāi)發(fā)商投資建立的物業(yè)管理公司，與開(kāi)發(fā)商具有同等的法律地位。業(yè)主購買(mǎi)房屋后，一旦發(fā)現房屋的質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)管理公共的收費問(wèn)題和服務(wù)問(wèn)題就會(huì )向物業(yè)管理公司反映，要求物業(yè)管理公司解決。而物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)同等的法律地位，肯定不愿意代替開(kāi)發(fā)商受過(guò)，于是物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商之間就會(huì )出現糾紛，有些物業(yè)管理公司還通過(guò)停水、停電來(lái)報復業(yè)主，由此，矛盾進(jìn)一步激化。(三)發(fā)生糾紛的雙方重視自己的權利而輕視義務(wù)

　　物業(yè)管理服務(wù)合同屬于雙發(fā)的有償合同，一方的權利就是另一方的義務(wù)，一方的義務(wù)就是另一方的權利。業(yè)主一方的義務(wù)就是繳納物業(yè)管理公司所規定的各種費用，權利就是享受物業(yè)管理公司所提供的各種服務(wù)。物業(yè)管理公司的義務(wù)就是向業(yè)主提供各種服務(wù)，權利就是依據所提供的服務(wù)要求業(yè)主繳納合理的費用。因為業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方不明白權利和義務(wù)的辯證關(guān)系，而只重視自身的權益的實(shí)現而不重視自己義務(wù)的履行，而造成雙方的權利均無(wú)法得到實(shí)現而引發(fā)糾紛。

　　(四)物業(yè)管理的收費混亂

　　由于我國尚未建立完整的物業(yè)管理的收費規定，所以，一些物業(yè)管理公司的收費項目相當混亂，五花八門(mén)。除了必須繳納的物業(yè)管理服務(wù)費用以外，還有一些物業(yè)管理公司代收水電費、電視費用、電梯費、電梯維修備用費。五花八門(mén)的費用讓業(yè)主難以辨別真偽。顯然業(yè)主不愿花冤枉錢(qián)，由此導致了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾。

　　(五)當事人惡意維權

　　由于業(yè)主或者是物業(yè)管理公司缺乏相關(guān)的法律意識或者是法律意識淡薄，造成了業(yè)主和物業(yè)管理公共惡意維權，從而引發(fā)了糾紛。

　　三、物業(yè)管理糾紛的處理對策

　　根據以上對物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因和現狀的分析，總結了以下幾方面的對策，供大家參考。

　　(一)物業(yè)管理服務(wù)公司和業(yè)主應該轉變觀(guān)念

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主是雇傭關(guān)系，業(yè)主雇傭物業(yè)管理公司來(lái)為自己提供服務(wù)，這種服務(wù)是有償的。但是，現在很多的物業(yè)管理公司并沒(méi)有以“服務(wù)”為核心來(lái)工作。雖然，物業(yè)管理公司在實(shí)際工作中需要對小區的環(huán)境、垃圾、設施等等進(jìn)行管理，但是，這種管理應該物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服1務(wù)，方便業(yè)主的生活，為業(yè)主創(chuàng )造良好的生活環(huán)境。由此可見(jiàn)，要想減少甚至避免業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛，首先就要轉變物業(yè)管理公司的工作觀(guān)念;另一方面，業(yè)主也應該積極轉變“少花錢(qián)，享服務(wù)”的觀(guān)念，對物業(yè)管理公司有充分的信任。

　　(二)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間應該相互理解、換位思考、交流溝通

　　物業(yè)管理公司和業(yè)主之間是魚(yú)水關(guān)系。一方面，物業(yè)管理公司需要業(yè)主所提供的物業(yè)管理費用維持其生產(chǎn)和發(fā)展，只要有足夠的物質(zhì)基礎，物業(yè)管理公司才能夠不斷提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)以滿(mǎn)足業(yè)主的需求，創(chuàng )造良好的小區環(huán)境。另一方面，業(yè)主需要物業(yè)管理公司提供的服務(wù)來(lái)對自己的生活環(huán)境進(jìn)行管理和維護，需要物業(yè)管理公司對小區內發(fā)生的一些突發(fā)狀況進(jìn)行處理。同時(shí)，業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)也需要向物業(yè)管理公司提供一定的資金，只有這樣才能更好地保證自己的生活環(huán)境有序。由此看來(lái)，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間只有相互配合和理解，只有換位思考才能真正明白對方的難處，才能使得義務(wù)和權利得到切實(shí)的履行和享受。

　　(三)建立健全物業(yè)管理企業(yè)的收費體制并進(jìn)行公示，杜絕亂收費

　　目前，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾主要是由于物業(yè)管理費所引起的�，F在很多的物業(yè)管理公司收取高昂的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理的收費項目更是五花八門(mén)、難辨真偽，這使得很多的業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費標準產(chǎn)生了懷疑，由此產(chǎn)生了很多矛盾。所以，物業(yè)管理公司應該嚴格按照法定的收費標準進(jìn)行收費，收費的款項也要嚴格按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》進(jìn)行。按照要求，物業(yè)管理公司應按對所收取的費用款項和標準進(jìn)行公示。

　　(四)重視業(yè)主和物業(yè)管理公司所簽訂的合同

　　物業(yè)管理合同是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間權利與義務(wù)關(guān)系的憑證，是雙方行使權利和履行義務(wù)的法律依據。所以應該特別重視物業(yè)管理合同的簽訂。物業(yè)管理合同的擬定應該注意精確、全面、合理、科學(xué)、合法，避免用語(yǔ)含混、模糊不清等語(yǔ)句，如果物業(yè)管理合同對有關(guān)內容交代不清就極有可能在今后引發(fā)物業(yè)管理公司與業(yè)主在相關(guān)方面的糾紛。因此，業(yè)主在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)要謹慎處之，不可大意，注意對于相關(guān)細節的審視，必要時(shí)，可以請律師來(lái)審核。

　　(五)提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平

　　物業(yè)管理公司不生產(chǎn)實(shí)在有形的物品，它們所生產(chǎn)的物品是無(wú)形的服務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理公司安身立命的根本所在。因此，物業(yè)管理公司要無(wú)時(shí)無(wú)刻地把提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)放在首位，只有服務(wù)到位，業(yè)主的錢(qián)才能到位。提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平要提高行業(yè)的準入標準，這需要相關(guān)法律文件的出臺，也需要行業(yè)協(xié)會(huì )的監督;此外，物業(yè)管理公司要加大對員工的培訓工作，培養出服務(wù)精良的員工。

　　(六)雙方都應該依照法律維權

　　物業(yè)管理合同是物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的法律。因此，雙方一旦發(fā)生糾紛應該依據物業(yè)管理合同的規定或者是《中華人民共和國合同法》的相關(guān)款項提請訴訟或者仲裁解決，不應該無(wú)視合同，惡意維權。

　　四、結語(yǔ)

　　物業(yè)管理的糾紛問(wèn)題是我們日常生活中常見(jiàn)的糾紛，對于物業(yè)管理糾紛的解決應該以法律為依據、以物業(yè)管理合同為依據來(lái)進(jìn)行解決。物業(yè)管理公司和業(yè)主之間是魚(yú)水關(guān)系，雙方應該相互理解、加強溝通才能實(shí)現共贏(yíng)。

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　　[2]何平麗。物業(yè)管理中業(yè)主自治法律制度研究[J].上海大學(xué)學(xué)報：社會(huì )科學(xué)版，20xx,(9)。

物業(yè)管理畢業(yè)論文3

　　摘要：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)是一門(mén)實(shí)踐性很強的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統掌握與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的理論知識，而且要求學(xué)生具有較強的實(shí)際操作技能。通過(guò)分析不同年級學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實(shí)踐教學(xué)

　　隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來(lái)越迫切。20xx年 12月1日開(kāi)始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)改革，要根據物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養目標，加強技能訓練，提高實(shí)踐能力，培養和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人才。

　　一、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的培養需求

　　從目前來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無(wú)論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專(zhuān)業(yè)的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿(mǎn)足社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長(cháng)期處于比較低的水平。

　　物業(yè)管理本科教育作為培養高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的重要方式，在人才培養的過(guò)程中應該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來(lái)完善教學(xué)思路。結合行業(yè)的綜合性強、實(shí)踐性強的特點(diǎn)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科的培養目標應該是培養具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調能力強，熟悉相關(guān)法律法規，能適應智能化、網(wǎng)絡(luò )化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結合，運用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發(fā)展。

　　二、基于模擬公司的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)

　　為增強學(xué)生實(shí)踐能力，培養高素質(zhì)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調動(dòng)學(xué)生興趣，培養學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養目標的實(shí)現。

　　模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創(chuàng )造的經(jīng)濟活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類(lèi)專(zhuān)業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解和弄清其各環(huán)節之間的聯(lián)系，而又不必承擔任何經(jīng)濟活動(dòng)風(fēng)險。

　　模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場(chǎng)所和學(xué)習的組織形式，通過(guò)構建虛擬的經(jīng)營(yíng)管理平臺與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解公司各環(huán)節、各部門(mén)之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門(mén)之間關(guān)系。運作的基本方法在教學(xué)過(guò)程中，把教學(xué)內容按照公司運作，分成相關(guān)模塊，通過(guò)教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運作過(guò)程，在相應的“工作崗位”上學(xué)習，提高崗位實(shí)操能力，增強“實(shí)際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養目標的實(shí)現。教學(xué)過(guò)程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。

　　整個(gè)教學(xué)過(guò)程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過(guò)程：收集信息、制定計劃、作出決策、實(shí)施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學(xué)習過(guò)程的組織者、咨詢(xún)者和伙伴。

　　三、不同年級學(xué)生的參與方式與培養任務(wù)

　　不同年級的學(xué)生在參與物業(yè)公司運作的過(guò)程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著(zhù)重培養的能力也有所不同。

　　大一學(xué)生剛剛入學(xué)，對大學(xué)的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì )行為能力(強調對社會(huì )的適應性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。

　　1.引導學(xué)生樹(shù)立正確的價(jià)值觀(guān)

　　價(jià)值觀(guān)是人們對于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng )造價(jià)值等問(wèn)題的最根本觀(guān)點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評價(jià)事物與抉擇的標準，價(jià)值觀(guān)決定著(zhù)人們行為的取向，它通過(guò)影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀(guān)、價(jià)值觀(guān)形成的重要階段。因此，對大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀(guān)教育至關(guān)重要，這會(huì )對他們明確自己的未來(lái)定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì )需要的有用之才起著(zhù)導航作用。

　　為此，可以組織學(xué)生在班級展開(kāi)對價(jià)值觀(guān)及職業(yè)生涯規劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀(guān)并探討。

　　2.培養基本素質(zhì)與能力

　　(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無(wú)論執行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過(guò)物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問(wèn)題。

　　(2)組織協(xié)調能力。組織協(xié)調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問(wèn)題解決能力和領(lǐng)導力。物業(yè)管理工作的開(kāi)展是伴隨著(zhù)矛盾問(wèn)題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問(wèn)題，而且要有解決問(wèn)題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說(shuō)，對工作中出現的矛盾和問(wèn)題，要有準確的判斷。

　　(3)自主學(xué)習能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習方法，培養較強的學(xué)習能力，對提高學(xué)習效率和學(xué)習成績(jì)，增強大學(xué)生的社會(huì )適應能力具有重要的作用。隨著(zhù)高科技及信息網(wǎng)絡(luò )時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對新時(shí)期的巨大挑戰，物業(yè)管理人員必須重視各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習新的管理服務(wù)技術(shù)，適應現代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學(xué)習，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設備的科技進(jìn)步同步。

　　(4)社會(huì )適應能力。適應社會(huì )能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過(guò)程中，涉及到方方面面，會(huì )遇到各種環(huán)境，會(huì )遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒(méi)有良好的適應能力往往容易出現偏差。