關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同合集十篇
隨著(zhù)人們對法律的了解日益加深,關(guān)于合同的利益糾紛越來(lái)越多,簽訂合同能促使雙方規范地承諾和履行合作。合同有不同的類(lèi)型,當然也有不同的目的,以下是小編精心整理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同10篇,歡迎閱讀與收藏。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇1
甲方(轉讓方):
乙方(受讓方):
甲乙雙方就甲方所有的位于 房屋及宅基地轉讓事宜,經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議如下:
一、標的物
該宗房屋位于,共宅基地。
二、房款及支付
該宗房屋及宅基地共計作價(jià)元,乙方于月 日前交付轉讓款20xx年月日之前付清。
三、標的的交付
甲方在 年 月 日之前交付轉讓標的。
四、權利義務(wù)
1、甲方保證對該房屋擁有全部的所有權,該房屋及宅基地使用權無(wú)任何權利瑕疵。如果因權利瑕疵或者因甲方原因導致乙方不能購得該房屋,甲方應當支付違約金 元并賠償乙方的全部經(jīng)濟損失(包括但不限于:直接經(jīng)濟損失、房屋改造費用、應得利益損失、因糾紛而支付的律師費、公證費)。
2、甲方應當按照合同約定的期限交付房屋,每拖延一日需承擔房屋總價(jià)款1%的違約金。
3、合同簽訂后,甲方不得為任何租賃、擔保、買(mǎi)賣(mài)等損害該房屋所有權的行為,否則承擔與房款等額的違約金。
4、在房屋交付之后,甲方有義務(wù)配合乙方辦理各項過(guò)戶(hù)手續,過(guò)戶(hù)費用由乙方承擔。
5、該宗房屋的所有權于合同簽訂時(shí)轉移至乙方,該房屋上的一切權益全部歸乙方享有(包括占有、使用、收益、處分等),如果該處房屋因改造需要拆遷,因拆遷而產(chǎn)生的所有補償款及權利全部由乙方享有。
6、在房屋交付前所產(chǎn)生的費用(包括但不限于:水費,電費等)由甲方承擔, 與乙方無(wú)關(guān)。房屋交付之后所產(chǎn)生的水電等費用由乙方承擔,與甲方無(wú)關(guān)。
五、本協(xié)議一式兩份,雙方各執一份,具有相同的法律效力。
六、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。
甲方(公章):_________ 乙方(公章):_________
法定代表人(簽字):_________ 法定代表人(簽字):_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇2
雙方當事人:
出賣(mài)人:
身份證
聯(lián)系電話(huà):
買(mǎi)受人:
身份證
聯(lián)系電話(huà):
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規之規定,買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)商品房達成如下協(xié)議:
第一條 買(mǎi)受人所購房屋的基本情況
買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房為:北京市海淀區中關(guān)村東路123號
第__1__【幢】【座】2206_號房。該商品房的用途為住宅,屬鋼混結構,建筑層數地上__24__層,地下 _2_層。
該商品房陽(yáng)臺是【封閉式】。
該商品房【產(chǎn)權登記】建筑面積共137.24平方米.
第二條 計價(jià)方式與價(jià)款
出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第_1_種方式計算該商品房?jì)r(jià)款:
1、按建筑面積計算,該房屋每平方米10565.43元,總金額(1450000元) 壹佰肆拾伍萬(wàn)零仟零佰零拾零元整。
2、按套內建筑面積計算,該房屋單價(jià)為每平方米__________元,總金額_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。 十里堡二手房 1
3、按套(單元)計算,該商品房總價(jià)款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整。
根據當事人選擇的計價(jià)方式,本條規定以【建筑面積】(本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積)為依據進(jìn)行面積確認及面積差異處理。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇3
我國法律沒(méi)有明確規定城市居民不得購買(mǎi)農村房屋。在當前司法實(shí)踐中,法院對農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認定問(wèn)題主要是適用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、誠實(shí)信用,農村房屋買(mǎi)賣(mài)體現了當事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規關(guān)于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定,而不是強制性效力規范,不能以此確認買(mǎi)賣(mài)合同的效力,而國務(wù)院辦公廳的兩個(gè)通知不能算作法規,不能作為合同無(wú)效的依據。
司法實(shí)踐中對農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認定主要適用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、誠實(shí)信用,農村房屋買(mǎi)賣(mài)體現了當事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規關(guān)于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定,而不是強制性效力規范,不能以此確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。而房屋出賣(mài)方在違規出賣(mài)房屋獲得利益后,因土地升值、拆遷補償等原因主張合同無(wú)效,違反了誠實(shí)信用原則。因此如確認此類(lèi)合同無(wú)效,將嚴重損害社會(huì )的公序良俗和誠實(shí)信用的社會(huì )根基,違反誠實(shí)信用的賣(mài)房者獲益,而遵守誠實(shí)信用的買(mǎi)房者卻蒙受損失,賣(mài)方贏(yíng)得了訴訟卻要承擔高額的締約過(guò)失賠償責任,而買(mǎi)方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。
在我國房屋被賦予了很多社會(huì )意義,房屋不僅是居住場(chǎng)所,也體現為居住人的財產(chǎn)、社會(huì )依附關(guān)系。尤其是房屋買(mǎi)賣(mài)大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前,經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng),房屋買(mǎi)受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感,建立了較為穩定的社會(huì )關(guān)系,確認合同無(wú)效意味著(zhù)買(mǎi)受人穩定的生活將面臨巨大改變,在感情上難以接受。并且大多買(mǎi)賣(mài)行為依約履行了合同義務(wù),出賣(mài)人交付了房屋,買(mǎi)受人入住并支付了房款,很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續;甚至房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。因此,需要認真審查房屋買(mǎi)賣(mài)的現實(shí)情況,包括合同履行、房屋的權屬、是否經(jīng)過(guò)登記、有無(wú)翻建、是否具備騰房條件等。
在實(shí)踐中要全面考慮到合同無(wú)效對雙方當事人利益影響,尤其出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格差異受到的損失,來(lái)確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力。對于出賣(mài)人因土地升值或拆遷補償利益,而惡意主張合同無(wú)效的情形,應確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規范交易行為”為指導,起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果,以實(shí)現裁判的法律效果和社會(huì )效果有機統一。
總之,應對農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認定問(wèn)題是一個(gè)復雜的過(guò)程,實(shí)踐證明,由具備一定法律知識和工作經(jīng)驗的律師來(lái)處理,既可以防范法律糾紛,也可以更好地解決法律糾紛,最大限度地避免或降低經(jīng)濟損失,有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決該問(wèn)題,防止陷入法律誤區,您可以通過(guò)委托當地有經(jīng)驗的律師為您提供專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù),使您的合法權益得到最大限度的保護。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇4
甲方(賣(mài)方)
乙方(買(mǎi)方)
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項,經(jīng)協(xié)商一致,達成以下合同條款:
一、甲方自愿將坐落在 重慶市 應屆畢業(yè)生網(wǎng) 路 小區 號樓 單元 室(建筑面積120平方米,儲藏室40 平方米,產(chǎn)權證號st1002105420 )房地產(chǎn)出賣(mài)給乙方,并將與所出賣(mài)該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權同時(shí)出賣(mài)給乙方(附房產(chǎn)證復印件及該房產(chǎn)位置圖)
二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě)壹佰萬(wàn)零二千元整 ;即人民幣小寫(xiě)100XX元 .
三、乙方在簽訂本合同時(shí),支付定金三十萬(wàn)元整 ,即小寫(xiě)300000元 .
四、乙方支付定金之日起 2個(gè)月內,向甲方支付首付款(定金從中扣除),首付款之外的款項通過(guò)銀行住房按揭方式交付(有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規定辦理)
五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)
六、辦理房產(chǎn)證手續所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由 甲方承擔。
七、乙方支付首付款后,甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續,待房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到乙方名下之時(shí),乙方應向甲方付清全部房款余額。
八、甲方應在1個(gè)月 前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應無(wú)任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵,無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬,如電話(huà)費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線(xiàn)電視費等。
九、本合同簽訂后,如一方違反本合同條款,該方應向對方支付五十萬(wàn) 元的違約金;一方如不能按規定交付房產(chǎn)或按規定支付房款,每逾期一日,應向對方支付五十元罰金,逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規定,本合同涉及房產(chǎn)手續客觀(guān)上不能辦理過(guò)戶(hù)或銀行不能辦理按揭導致合同解除,不適用本條款。
十、交付該房產(chǎn),甲方不得損壞該房產(chǎn)的結構、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件,并將抽風(fēng)機一臺(型號:1005648485 ),空調兩臺(型號:0152468549 ),熱水器(型號:1095874554),浴霸(型號:1025456985 ),飲水機(型號:1084759264 ),音響兩臺(型號:258695 ),涼衣架,房?jì)葻艟,前后門(mén)窗窗簾、電腦桌一張,櫥衛設施, 等讓與乙方(含在房屋價(jià)值內)
十一、本協(xié)議一式兩份,具有同等法律效力,自雙方簽字之日生效。
十二、附加條 款:
1、轉讓過(guò)后,甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。
甲方(賣(mài)方) (。 身份證號:
住址: 電話(huà):
20xx年 月 日
乙方(買(mǎi)方) (。┥矸葑C號:
住址: 電話(huà):
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇5
賣(mài)房方(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方):
買(mǎi)房方(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方):
經(jīng)過(guò)甲乙雙方協(xié)商,就甲方向乙方出賣(mài)甲方所屬產(chǎn)權房產(chǎn)事宜,達成以下條款:
一、甲方同意將位于約平方米
二、甲方保證該房是符合現有國家及合肥市房屋上市的有關(guān)規定及政策法規;甲方必須保證擁有該房屋的獨立產(chǎn)權;無(wú)任何產(chǎn)權爭議及糾紛,并有權將該房屋上市交易。甲方保證該房屋手續真實(shí)有效。
三、乙方愿意在本合同第一條款和第二條款成立的前提下,就向甲方購買(mǎi)上述房的完全產(chǎn)權之事簽訂本合同,并認可在這種情況下簽訂才具有法律的效力。
四、乙方將購買(mǎi)房屋款項一次性交清后,甲方將房屋所有手續交付乙方。
五、甲方負責辦理過(guò)戶(hù)手續及費用,乙方承擔過(guò)戶(hù)費用。
六、乙方辦理房屋入住和產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的手續時(shí),如需要甲方提供有效證件和及時(shí)到場(chǎng)時(shí),甲方無(wú)條件負責配合,不得以任何理由推脫,如不配合,屬違約行為。
七、此協(xié)議自雙方簽訂之日起房款兩清,甲方不得以任何理由對此房屋提出產(chǎn)權要求。
八、協(xié)議一式三份,甲乙雙方各執一份,公證人執一份。此協(xié)議自簽訂之日起立即生效,并永久有效。
甲方產(chǎn)權人:
乙方簽字:
公證人簽字:
年月日甲方共同所有人:
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇6
出賣(mài)人(甲方): 身份證號碼:
買(mǎi)受人(乙方): 身份證號碼:
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項在平等自愿,協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________
元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償;如乙方反悔本合同,定金不退。
三、本合同簽定時(shí),甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí),甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續。本合同發(fā)生的契稅,土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后,甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利,乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于20xx年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同規定的日期交付房屋,每逾期1天按房?jì)r(jià)總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)____五___個(gè)月時(shí),乙方有權解除本合同。解約時(shí),甲方除將已收的房?jì)r(jià)款全部退還乙方外,并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬(wàn)______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過(guò)___五____個(gè)月時(shí),甲方有權解除合同。解約時(shí),乙方已付房?jì)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權利的行使,一切責任由甲方承擔,并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀(guān)原因導致本合同的解除,甲方應按照市場(chǎng)評估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款,并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門(mén)、設計部門(mén)的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的,甲方應當通知乙方,如有補償款發(fā)放,甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議,由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì )仲裁。
2、依法向——區人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份,甲乙方各執一份,見(jiàn)證人各一份。
甲方:
乙方:
年月 日
年月日
見(jiàn)證人:
年月日年月日
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇7
甲方(賣(mài)方):________________________
乙方(買(mǎi)方):________________________
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項,經(jīng)協(xié)商一致,達成以下合同條款:
一、甲方自愿將坐落在______________________________________________________________________房產(chǎn)出賣(mài)給乙方,并將與所出賣(mài)該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權同時(shí)出賣(mài)給乙方。
二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě)_____________________________________,即人民幣小寫(xiě)_____________。
三、乙方在簽訂本合同時(shí),支付定金,即小寫(xiě)________________。
四、乙方支付定金之日起_________個(gè)月內,向甲方支付首付款(定金從中扣除)。
五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。
六、乙方支付首付款后,甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)公證手續,待房產(chǎn)公證到乙方名下之時(shí),乙方應向甲方付清全部房款余額。
七、甲方應在公證前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應無(wú)任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵,無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬,如電話(huà)費、水電費、入網(wǎng)費、有線(xiàn)電視費等。
八、本合同簽訂后,如一方違反本合同條款,該方應向對方支付______元的違約金;一方如不能按規定交付房產(chǎn)或按規定支付房款,每逾期一日,應向對方支付__________元罰金,逾期______日視為毀約。
九、附加條款:
__________________________________________。
十、本合同一式三份,甲乙各一份,公證一份,具有同等法律效力,自雙方簽字之日生效。
甲方(簽章):______________
乙方(簽章):______________
__________年_______月______日
__________年_______月______日
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇8
內容提要:對無(wú)產(chǎn)權證房屋買(mǎi)賣(mài)合同不應直接認定為無(wú)效,而應適用我國合同法關(guān)于合同有效的規定或者第51條關(guān)于無(wú)權處分的規定。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí),已付房?jì)r(jià)款的返還、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當得利返還。于此場(chǎng)合,不得適用過(guò)失相抵規 則,除非守約方對此類(lèi)返還選擇了違約損害賠償的請求權基礎。這些返還與違約方應承擔的違約損害賠償并行不悖。
關(guān)鍵詞:無(wú)產(chǎn)權證房屋買(mǎi)賣(mài) 無(wú)權處分 解除條件 不當得利
一、案件事實(shí)概要
后來(lái)乙成為A公司的法定代表人,他對B號房屋所享有的權利被讓與給A公司,成為A公司財產(chǎn)的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書(shū)》給丙辦理B號房屋所有權的過(guò)戶(hù)登記,表面原因是A公司一直未取得B號房屋的所有權,深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣(mài)房協(xié)議》,私自將B號房屋的((房屋所有權證》領(lǐng)走,并不配合A公司將B號房屋所有權過(guò)戶(hù),致使A公司難以將B號房屋所有權移轉登記于丙的名下。原告丙認為,兩被告A公司和甲的行為違反了合同,嚴重侵犯了其合法權益,故此訴至法院,要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續;A公司承擔本案律師費以及本案訴訟費。
一審民事判決認為:依法成立的合同,自成立時(shí)生效。違反法律、行政法規等強制性規定簽訂的合同無(wú)效。未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的房地產(chǎn),不得轉讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書(shū)時(shí),被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權屬證書(shū),且至今被告A公司仍未取得該房屋權屬證書(shū),丙明知A公司非產(chǎn)權人,所購房屋未取得權屬證書(shū),仍然與A公司簽訂售房合同書(shū),故雙方簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效,對此,A公司與丙均有過(guò)錯。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力,原告要求按售房合同書(shū),被告賠償其律師費之請求,本院不予支持。合同無(wú)效后,因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還;雙方都有過(guò)錯的,應當各自承擔相應的責任。丙應將所購房屋返還A公司,A公司亦應將所得房款返還丙。對丙因此遭受的經(jīng)濟損失,本案不宜一并處理,丙可另行起訴。綜上所述,依據《中華人民共和國合同法》第52條、第56條、第58條,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項之規定,判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效,原告丙將系爭住房騰空交予被告A公司,被告A公司返’還原告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請求。
一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是,未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的房地產(chǎn),不得轉讓?zhuān)环駝t,合同無(wú)效。
二、評釋
。ㄒ唬╆P(guān)于系爭合同的定性
1。關(guān)于《賣(mài)房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書(shū)》的定性
把第二份買(mǎi)賣(mài)房屋的合同—《售房合同書(shū)》—定性為出賣(mài)他人之物的合同,有以下根據:第一,該合同明確約定A公司將原房主甲的B號房屋賣(mài)給丙;第二,合同簽訂當時(shí),B號房屋的所有權確實(shí)登記在他人的名下,并且,登記名義人與A公司、丙均無(wú)債權債務(wù)關(guān)系,B號房屋的所有權與A公司、丙的權利之間的關(guān)系過(guò)分遠隔,按照債的相對性原則,A公司、丙對登記名義人沒(méi)有直接的請求權。這是第二份房屋買(mǎi)賣(mài)合同不同于第一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同的重要之點(diǎn),所以,筆者把它定性為出賣(mài)他人之物的合同。賦予《賣(mài)房協(xié)議》中的出賣(mài)人甲否認《售房合同書(shū)》的權利,擴而廣之,賦予連環(huán)合同中的前手否認后手所訂另一買(mǎi)賣(mài)合同的權利,其弊端是多方面的。其一,會(huì )使被告之一的甲這個(gè)惡意之人,擴而廣之,會(huì )使惡意不履行移轉買(mǎi)賣(mài)物所有權義務(wù)的前手,非但未受到懲罰,反而獲得了較大利益,誠為是非顛倒。其二,意味著(zhù)連環(huán)合同沒(méi)有法律保障,隨時(shí)可能出現多米諾骨牌效應,即,第一個(gè)出賣(mài)人毀約,拒不將其買(mǎi)賣(mài)物的所有權移轉給第二個(gè)出賣(mài)人,同時(shí)不追認第二份買(mǎi)賣(mài)合同,其后的買(mǎi)賣(mài)合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易,談何交易安全?其三,這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地,而且也違反了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于移轉買(mǎi)賣(mài)物所有權的本質(zhì)(合同法第130條),縱容了拒不履行移轉買(mǎi)賣(mài)物所有權義務(wù)的惡意出賣(mài)人,還誤將出賣(mài)人(移轉買(mǎi)賣(mài)物所有權的)義務(wù)轉換成了抗辯權、形成權,違反了民事權利義務(wù)的配置規則。其實(shí),在有體物場(chǎng)合,所有物與其所有權常常是可以替代的,〔2〕因而,甲對B號房屋的所有權可以說(shuō)是其與A公司之間《賣(mài)房協(xié)議》的標的物,處于A(yíng)公司的債權效力的射程內,該所有權對抗不了A公司的債權。換言之,甲只有依約移轉B號房屋所有權的義務(wù),沒(méi)有據此影響合同效力的權利。一言以蔽之,系爭合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認。
。ǘ╆P(guān)于系爭合同的效力
1。法律的適用:特別法優(yōu)先于普通法?新法優(yōu)先于舊法? 系爭合同適用城市房地產(chǎn)管理法,還是適用合同法?抑或適用或類(lèi)推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)為法釋【1999」19號)、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為法釋【20xx」7號)?
城市房地產(chǎn)管理法專(zhuān)門(mén)規定了房地產(chǎn)轉讓?zhuān)ǖ?6一45條),包括房屋買(mǎi)賣(mài)。合同法規定了買(mǎi)賣(mài)合同(第150一166條),適用于各種買(mǎi)賣(mài)合同,包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同。專(zhuān)就房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)講,城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規范為特別法,合同法屬于普通法。依據特別法優(yōu)先于普通法的規則,系爭案件應當適用城市房地產(chǎn)管理法,并且是其第37條第6項的規定。
但須看到,城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項只是規定“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的”房地產(chǎn)“不得轉讓”,而未正面規定轉讓了無(wú)產(chǎn)權證的合同無(wú)效。違反該項規定的結果,至少有兩種可能:合同未生效,或者合同無(wú)效。究竟如何解釋?zhuān)H費思量:一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規定的立法目的如何,不易查考;二是許多人都認為,城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規定的所謂“不得轉讓”,屬于禁止性規范,不得違反。從該法制定當時(shí)的背景推斷,轉讓“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的”房地產(chǎn),可能就是無(wú)效。時(shí)至今日,仍有相當的人如此理解?墒,將系爭合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規定,判決無(wú)效,這如何與合同法、法釋【1999】19號、法釋【20xx】7號的規定相協(xié)調?
眾所周知,與城市房地產(chǎn)管理法相比,合同法的立法指導思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉變,不再是像經(jīng)濟合同法那樣,動(dòng)輒令合同無(wú)效,而是奉行鼓勵交易原則,盡量承認合同的效力,即使是出賣(mài)他人之物,也不再是硬性地令合同無(wú)效,而是由出賣(mài)人承擔權利瑕疵擔保責任(第150條),或者是合同效力待定(第51條),甚至是合同有效下的一般違約責任(第107條等)。法釋【1999】19號第4條的規定,法釋【20xx】7號第18條、第19條的規定都表明了這一點(diǎn)。尤其是法釋【20xx】7號第19條規定:“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年的,由于出賣(mài)人的原因,導致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權登記,買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持”;以及第18條第1款規定:“由于出賣(mài)人的原因,買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權屬證書(shū)的,除當事人有特殊約定外,出賣(mài)人應當承擔違約責任:(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日!边@兩條都明確地告訴我們:房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí),盡管該房屋尚未辦理所有權登記,合同也有效。當然,這些規定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人、標的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同(法釋「20xx」7號第1條),對于諸如系爭合同等類(lèi)型的合同,最多是類(lèi)推適用。
上述立場(chǎng)及觀(guān)點(diǎn)的轉變,無(wú)論是在理論上還是實(shí)務(wù)上,都是符合發(fā)展趨勢的。如果這個(gè)結論是正確的話(huà),那么,城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規定便已經(jīng)不合時(shí)宜。
在這種背景下,貫徹特別法優(yōu)先于普通法,對系爭案件適用城市房地產(chǎn)管理法,而非合同法及有關(guān)司法解釋?zhuān)@然是不適當的。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當的要求,對于系爭案件,應當適用合同法及法釋【1999】19號的有關(guān)規定,而非城市房地產(chǎn)管理法,應當類(lèi)推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規定,而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的思想。如何達到這一目的,比較理想的路徑是,按照新法優(yōu)先于舊法的規則,對于系爭案件,不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”,而適用合同法、法釋【1999」19號的有關(guān)規定這些“新法”,類(lèi)推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規定。依據這些“新法”認定系爭合同有效,從而,出賣(mài)人因其在約定的期限屆滿(mǎn)時(shí)未能移轉B號房屋的所有權而承擔違約責任,買(mǎi)受人有權請求出賣(mài)人承擔此類(lèi)責任,同時(shí)享有合同解除權。
2。系爭合同效力的認定:違反強制性規范?
確定適用合同法解決系爭案件,只是澄清了問(wèn)題的一部分,仍然存在著(zhù)這樣的疑問(wèn):對于系爭合同,是適用合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規定,還是合同法第51條關(guān)于無(wú)權處分的規定,抑或合同法關(guān)于合同有效的規定?
一審民事判決書(shū)沒(méi)有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規定,而是適用了合同法第52條的規定,確認系爭合同無(wú)效。該第52條計有5項規定,究竟適用的是哪一項?一審民事判決書(shū)并未言明,不符合請求權基礎理論的要求,需要探究清楚。
基于系爭案件的案情,按照一審民事判決書(shū)關(guān)于“違反法律、行政法規等強制性規定簽訂的合同無(wú)效”的判決理由,檢索合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規定,只有其中的第5項“違反法律、行政法規的強制性規定”才符合一審民事判決書(shū)的真意。
接下來(lái)的問(wèn)題是,結合系爭合同,合同法第52條第5項所謂的“法律、行政法規的強制性規定”,所指應為何者?是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規定,還是指合同法中的相應規定?在筆者看來(lái),回答都應是否定的。其理由在于,第一,如同上文分析的那樣,系爭案件不應適用城市房地產(chǎn)管理法,這就排除了該法第37條第6項作為一審判決所指“強制性規定”的妥當性,換言之,一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項這個(gè)“強制性規定”作為認定系爭合同無(wú)效的根據,是不適當的。第二,合同法總則中,作為認定系爭合同無(wú)效根據的“強制性規定”,除第52條以外,別無(wú)其他規范。在合同法分則的“買(mǎi)賣(mài)合同”一章中,也找不出認定系爭合同無(wú)效的“強制性規定”。就是說(shuō),在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下,一審民事判決書(shū)認定系爭合同無(wú)效的法律依據只有合同法第52條第5項關(guān)于“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無(wú)效的規定,別無(wú)其他?墒,將該條項適用于個(gè)案,必須結合另外的具體的“強制性規定”才可判斷出系爭合同是否違反了“強制性規定”,進(jìn)而認定系爭合同無(wú)效與否,在找不出系爭合同違反了另外的具體的強制性規定的情況下,不得單純地援引合同法第52條第5項“違反法律、行政法規的強制性規定”,來(lái)認定系爭合同無(wú)效。
一言以蔽之,一審判決將合同法第52條適用于系爭案件,的確不當。
3。系爭合同效力的認定:效力待定?合同有效?
以上討論雖然得出了系爭案件不應適用合同法第52條的規定的結論,但是仍然未解決這樣的問(wèn)題:系爭案件是適用合同法第51條關(guān)于無(wú)權處分的規定,還是合同法有關(guān)合同有效的規定,甚至類(lèi)推適用法釋【20xx】7號第19條或第18條的規定?解決這個(gè)問(wèn)題,可有如下方案:其一,適用合同法第51條的規定。其二,合同法第150條系關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同權利瑕疵擔保的規定,且處于合同法分則當中,合同法第51條的規定不僅適用于買(mǎi)賣(mài)合同中的無(wú)權處分,而且適用租賃等合同中的無(wú)權處分,且處于合同法總則部分,故前者為特別法,后者為普通法,前者應當優(yōu)先適用。其三,合同法第51條和第巧0條競合,究竟適用哪一條,由權利人選擇。其四,適用合同法第107條等規定,類(lèi)推適用法釋[20xx]7號第19條或第18條的規定。
采用方案一帶來(lái)的弊端,在上文關(guān)于系爭合同的定性部分中已經(jīng)談到,主要表現為是非顛倒,在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì )導致多米諾骨牌效應,破壞正常的交易,誤將義務(wù)轉換成抗辯權、形成權。既然如此,解決系爭案件不應采取該方案。
方案二、三運用在某些案件中可能適當,如在買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)不知作為買(mǎi)賣(mài)物的房屋無(wú)產(chǎn)權證的案件中,買(mǎi)受人援引合同法第150條,追究出賣(mài)人的權利瑕疵擔保責任,比較合適。但在系爭案件中不能采用這兩個(gè)方案,因為系爭案件中的原告在訂立系爭合同時(shí)知曉B號房屋尚未辦理所有權登記手續,至少是重大過(guò)失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道或者應當知道第三人對買(mǎi)賣(mài)的標的物享有權利的,出賣(mài)人不承擔本法第一百五十條規定的義務(wù)”的規定,出賣(mài)人A公司不承擔權利瑕疵擔保責任。
運用排除法,只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案,至少暫時(shí)對其持肯定態(tài)度。據此,認定系爭合同有效,出賣(mài)人A公司若不能辦理完畢B號房屋所有權的過(guò)戶(hù)登記手續,便構成違約,應承擔違約責任,買(mǎi)受人丙享有此類(lèi)請求權。從系爭案件中原告丙的訴訟請求為兩被告立即辦理房屋所有權的過(guò)戶(hù)手續觀(guān)察,可知其未采取方案一、二、三,而是選擇了系爭合同有效的方案,即方案四。
。ㄈ╆P(guān)于《售房合同書(shū)》第4條約定的定位:附解除條件?約定解除?
《售房合同書(shū)》第4條約定:A公司如不能在20xx年12月31日前將B號房屋的戶(hù)名過(guò)到丙名下,除應如數退還丙所付全部款外,還應對丙作適當經(jīng)濟賠償。
該約定是屬于附解除條件,還是構成約定解除?如果屬于附解除條件,售房合同便為附解除條件的法律行為,按照合同法第45條第1款后段的規定,當解除條件成就時(shí),售房合同失效,并且是自動(dòng)地當然地歸于消滅。因被告A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權過(guò)戶(hù)到丙名下,條件已經(jīng)成就,那么,無(wú)需當事人通知解除合同,售房合同便自此自動(dòng)地、當然地終止,被告A公司移轉B號房屋所有權的義務(wù)隨之消滅,因而,原告丙訴請被告A公司立即給其辦理房屋所有權的過(guò)戶(hù)手續,沒(méi)有依據,應予駁回。
如果該第4條的約定構成了約定解除,則售房合同不是附解除條件的法律行為,不會(huì )因所謂解除條件成就而當然地、自動(dòng)地終止,而是約定的解除合同的條件出現時(shí),解除權產(chǎn)生。即A公司在加01年12月31日未能將B號房屋的所有權過(guò)戶(hù)到丙名下,原告丙自此取得解除權。丙若行使該解除權,通知被告A公司《售房合同書(shū)》作廢,那么,該合同歸于消滅;若不行使解除權,仍然請求被告A公司向其移轉B號房屋的所有權,那么,應當得到支持。
總之,《售房合同書(shū)》第4條的約定,假如構成約定解除,那么原告丙就能請求被告A公司繼續履行售房合同,進(jìn)而取得B號房屋的所有權;倘若屬于附解除條件,因系爭合同已經(jīng)終止,被告A公司就不再負有移轉B號房屋所有權的義務(wù)?梢(jiàn),準確地定性《售房合同書(shū)》第4條的約定,對解決B號房屋所有權移轉與否的問(wèn)題至關(guān)重要。
就《售房合同書(shū)》第4條的文義分析,它沒(méi)有表達下述意思:A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權過(guò)戶(hù)到丙名下時(shí),丙“可以”或“有權”將售房合同解除。也就是說(shuō),該條的約定未給當事人任何一方保留解除權,因此不符合約定解除的要件。
《售房合同書(shū)》第4條規定,A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權過(guò)戶(hù)到丙名下時(shí),A公司應如數退還丙所付的全部房款,并作適當經(jīng)濟賠償。換一種表達方式就是,售房合同消滅,雙方之間恢復原狀。此約定正符合附解除條件的要求,而不符合約定解除的特征。 把《售房合同書(shū)》第4條的約定作為附解除條件,便有如下結論:由于該條件系由雙方約定的,在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下,原則上只有雙方同意,才可以將其排除。在系爭案件中,原告丙請求被告辦理B號房屋所有權的移轉登記手續,是單方面改變原來(lái)的雙方的約定,即,不讓系爭合同自動(dòng)地當然地消滅,而是繼續有效。對此,被告不予認可,因此,原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來(lái)約定的附解除條件依然有效,它不會(huì )轉換為約定解除,最終的結果是系爭合同照樣自動(dòng)消滅。
正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動(dòng)消滅,所以,原告丙訴求被告將B號房屋的所有權過(guò)戶(hù)到其名下,便沒(méi)有法律根據,不應得到法院的支持。
。ㄋ模╆P(guān)于B號房屋價(jià)款返還的請求權基礎:不當得利返還請求權?物的返還請求權?損害賠償請求權?
系爭合同終止,原告返還其占有的B號房屋,被告A公司返還其所取得的價(jià)款,這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認,但應當弄清此筆價(jià)款返還的請求權基礎。
由于貨幣的所有權原則上與對該筆貨幣的占有相一致,所以,當原告丙將價(jià)款支付給被告A公司后,他就喪失了對該筆價(jià)款的所有權,F在,因系爭合同自20xx年12月31日屆滿(mǎn)時(shí)B號房屋的所有權不能移轉至丙名下而自動(dòng)終止,被告A公司有義務(wù)返還該筆價(jià)款。由于原告丙對該筆價(jià)款無(wú)所有權,所以,他請求A公司返還的請求權基礎就不可能是所有物返還請求權。從當事人雙方的損益變動(dòng)并予以調整的角度著(zhù)眼,其應為不當得利返還請求權。如此判斷乃因為這種損益變動(dòng)符合不當得利的構成要件:1。被告A公司不再移轉B號房屋的所有權,連占有也要恢復,卻擁有該房屋的部分對價(jià),顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得B號房屋的所有權,連占有也要喪失,卻支付了價(jià)款,存在著(zhù)損失。3。這種利益和損失之間存在著(zhù)因果關(guān)系。4。被告A公司擁有價(jià)款沒(méi)有合法根據。在德國,是從合同終止、債權不復存在的角度說(shuō)價(jià)款無(wú)原因,在中國,可以直接從A公司不移轉B號房屋所有權卻獲得價(jià)款沒(méi)有法律規定或約定的根據角度予以認定。
當然,假如原告丙不主張不當得利返還請求權,而把該筆購房款作為因被告A公司不將B號房屋所有權過(guò)戶(hù)給他而造成的損失,主張違約損害賠償,返還價(jià)款的請求權基礎也可以是違約損害賠償請求權。筆者認為,如此尋找請求權基礎,符合違約損害賠償的構成要件,可予支持。不過(guò),從原告丙訴訟請求和一審民事判決書(shū)表述的文義看,都未尋求違約損害賠償的請求權基礎。 主張不當得利返還請求權或者違約損害賠償請求權,各有利弊。主張前者,不必舉證被告A公司具有過(guò)失,不受與有過(guò)失、應當預見(jiàn)等規則的制約。主張后者,在原告丙的損失大于125000元價(jià)款時(shí),可以多獲得些賠償。
。ㄎ澹⿲ο禒嶣號屋裝修問(wèn)題處理的請求權基礎:不當得利返還請求權?損害賠償請求權?
售房合同消滅,原告占有B號房屋的根據不復存在,有義務(wù)返還。于此場(chǎng)合,原告對B號房屋的裝修如何處理?從《售房合同書(shū)》第4條的約定看,雙方當事人都把丙支出的裝修費作為其經(jīng)濟損失看待,原告丙欠缺該項訴訟請求,一審民事判決則謂,對原告丙的該項經(jīng)濟損失,本案不宜一并處理,丙可另行起訴。對此,應當如何評論?因原告丙訴求被告辦理系爭房屋所有權的過(guò)戶(hù)登記手續,主張取得系爭房屋的所有權,是以系爭合同有效為前提的。而主張裝修B號房屋形成添附價(jià)值的返還,是在系爭合同消滅情況下的“清算”表現?梢(jiàn),原告丙若同時(shí)主張上述二權,顯然不合邏輯。問(wèn)題是,一審法院的.主審法官欲認定系爭合同無(wú)效,依據法律和法理便會(huì )發(fā)生裝修形成價(jià)值的返還問(wèn)題,可是原告丙卻無(wú)此訴求,如何處理方為妥當?有意見(jiàn)認為,于此場(chǎng)合主審法官負有釋明的義務(wù),應當提示原告丙:在合同無(wú)效的情況下,原告丙取得不了系爭房屋的所有權,宜訴求其他項目,包括裝修B號房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類(lèi)釋明,便未盡到職責!5〕這種意見(jiàn)值得重視。
在筆者看來(lái),在這里應當持有如下見(jiàn)解:
如果被告A公司將B號房屋的所有權移轉給了原告丙,那么,丙對該房屋的裝修屬于對其所有物的改良,與他人無(wú)關(guān)。但系爭合同因解除條件成就而自動(dòng)失效,B號房屋的所有權不會(huì )移轉給丙,丙對B號房屋的占有沒(méi)有根據,其應當返還該房屋,這就產(chǎn)生了丙裝修B號房屋如何處理的問(wèn)題。
從B號房屋本身的角度觀(guān)察,裝修材料與B號房屋結合在一起,不能分離,或者雖然能夠分離,但所需費用過(guò)巨,構成動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合,丙喪失對裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權,B號房屋的所有權擴張到裝修材料上。但B號房屋的所有權人甲對此未支付相應的代價(jià),其享有這部分利益沒(méi)有合法根據,構成不當得利,甲有義務(wù)予以返還。就是說(shuō),原告丙對其喪失的這部分利益享有不當得利返還請求權。
從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看,B號房屋所有權不能于20xx年12月31日前移轉至原告丙的名下,構成被告A公司違約。該違約行為給丙造成了購買(mǎi)此類(lèi)房屋的機會(huì )喪失、支出裝修費等一系列損失。如此,裝修費可以作為被告A公司違約所造成的損失。當事人雙方也是如此認識的,體現在《售房合同書(shū)》第4條中。
可見(jiàn),B號系爭房屋裝修問(wèn)題的處理,可有兩個(gè)請求權基礎,一個(gè)是不當得利返還請求權,一個(gè)是損害賠償請求權。如果原告丙主張并實(shí)現了不當得利返還請求權,他的這部分損失得到了填補,損害賠償請求權因缺少“損失”這個(gè)構成要件便不會(huì )產(chǎn)生。如果原告丙主張并實(shí)現了損害賠償請求權,B號房屋所有權人的利益便得而復失,不當得利返還請求權因欠缺“獲得利益”這個(gè)要件而不成立。就是說(shuō),原告丙只能選擇其中之一而主張,不得同時(shí)實(shí)現二者。
就一審訴訟的實(shí)際情況看,原告丙選擇了損害賠償請求權,有其法律及法理依據,但不是最佳的選擇。因為賠償損失在范圍上要受與有過(guò)失規則(合同法第120條及其解釋?zhuān)┑闹萍s,而一審民事判決也果真如此裁量了,以原告丙也有過(guò)錯為由未裁判被告A公司承擔賠償損失責任。
假如原告丙選擇了不當得利返還請求權,那么,因以另一被告甲獲得的附合利益為準予以返還,與原告丙有無(wú)過(guò)失無(wú)關(guān),加之這不屬于賠償責任,所以就不再適用與有過(guò)失規則,即使丙有過(guò)失,也有權請求返還接近于添附在B號房屋的價(jià)值。在這樣的情況下,一審判決就不會(huì )以原告丙也有過(guò)錯為由不支持其返還不當得利的訴求。
由此可見(jiàn),請求權基礎理論及其在個(gè)案中的正確運用,直接關(guān)系到權利人的利益能否得到法律保護,不單純是個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題,即使是從事實(shí)務(wù)工作的法律人也應當予以重視。
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1。關(guān)于原告丙的損害賠償請求權
其實(shí),因被告A公司違約,原告丙遭受了一些損失,如喪失了與他人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同的機會(huì ),若再買(mǎi)到與B號房屋相當的房屋需要花費更多的價(jià)款,該超出部分的價(jià)款即為原告丙的損失。再如,原告丙因購買(mǎi)B號房屋而支出了交通費、訴訟費、誤工費等。這些損失,屬于真正的違約所造成的損失,原告丙均可請求被告賠償。其請求權基礎只有違約損害賠償請求權,不會(huì )是不當得利返還請求權,更不會(huì )是物的返還請求權。由于違約損害賠償的范圍受到合理預見(jiàn)、與有過(guò)失、減輕損害等規則的限制,因此原告丙若對該項損失的造成或擴大也有過(guò)失,則要依據與有過(guò)失規則,要承擔相應的責任,即被告A公司要少賠乃至不賠。
從法律人的要求講,原告丙本應援引合同法第107條、第135條等條款,請求被告A公司賠償上述損失,但原告丙未提起此項訴訟請求,喪失了良機。
2。關(guān)于原告丙的債權人代位權
從《售房合同書(shū)》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向A公司交納購房首款人民幣125000元整,丙從首款交付之日起即有權裝修、人住B號房的規定分析,被告A公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉B號房屋的所有權。如果丙能夠舉證被告A公司怠于請求甲辦理B號房屋所有權的移轉登記手續,那么,原告丙便享有了債權人的代位權,在20xx年12月31日屆滿(mǎn)之前,即((售房合同書(shū)》未自動(dòng)終止之前,可以甲為被告向人民法院提起代位權訴訟,請求甲辦理B號房屋所有權的移轉登記手續。
在系爭案件的實(shí)際訴訟過(guò)程中,原告丙將甲和A公司作為共同被告起訴,請求他們履行將B號房屋的所有權移轉于原告丙的義務(wù),這可否視為原告丙在行使債權人的代位權?筆者持否定的觀(guān)點(diǎn),理由在于,其一,原告丙訴請甲履行B號系爭房屋的所有權過(guò)戶(hù)義務(wù),未表示是在行使被告A公司對于甲的到期債權。這不符合債權人代位權的構成要件。其二,原告丙提起的是普通訴訟,沒(méi)有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號第11條至第22條的規定,提起代位權訴訟,向甲主張債權人的代位權。當事人不主張,即難以認定原告丙在行使債權人的代位權。其三,原告丙向一審法院提起訴訟的時(shí)間在20xx年3月,而系爭合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動(dòng)終止,致使其向被告A公司主張移轉B號房屋所有權的債權消滅。這樣,又欠缺債權人代位權的另一個(gè)構成要件,即使主張了債權人的代位權,也得不到主審法院的支持。
總之,原告丙因其未及時(shí)提起債權人代位權之訴,喪失了取得B號房屋所有權的一個(gè)機會(huì )。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇9
20xx年房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本
出賣(mài)方:_____
(本人)(法定代表人)姓名:_____國籍:_____
(身份證)(護照)(營(yíng)業(yè)執照號碼):_____
地址:_____
郵政編碼:_____聯(lián)系電話(huà):_____
委托代理人:_____國籍:_____電話(huà):_____
地址:_____郵政編碼:_____
買(mǎi)受方:_____
(本人)(法定代表人)姓名:_____國籍:_____
(身份證)(護照)(營(yíng)業(yè)執照號碼):_____
地址:_____
郵政編碼:_____聯(lián)系電話(huà):_____
委托代理人:_____國籍:_____電話(huà):_____
地址:_____郵政編碼:_____
第一條 房屋的基本情況。
出賣(mài)方房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)坐落于_____;位于第_____層,共_____(套)(間),房屋結構為_(kāi)____,建筑面積_____平方米(其中實(shí)際建筑面積_____平方米,公共部位與公用房屋分攤建筑面積_____平方米),房屋用途為_(kāi)____;該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一,該房屋內部附著(zhù)設施見(jiàn)附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號)(房地產(chǎn)權證號)為_(kāi)____。
第二條 房屋面積的特殊約定。
本合同第一條所約定的面積為(出賣(mài)方暫測)(原產(chǎn)權證上標明)(房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關(guān)實(shí)際測定)面積。如暫測面積或原產(chǎn)權證上標明的面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)暫測面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的,以房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關(guān)實(shí)際測定面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)際面積)為準。
該房屋交付時(shí),房屋實(shí)際面積與暫測面積的差別不超過(guò)暫測面積的±_____%(不包括±_____%)時(shí),房?jì)r(jià)款保持不變。
實(shí)際面積與暫測面積差別超過(guò)暫測面積的±_____%(包括±_____%)時(shí),甲乙雙方同意按下述第_____種方式處理:
1.買(mǎi)受方有權提出退房,出賣(mài)方須在買(mǎi)受方提出退房要求之日起_____天內將買(mǎi)受方已付款退還給買(mǎi)受方,并按_____利率付給利息。
2.每平方米價(jià)格保持不變,房?jì)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調整。
3._______________________________。
第三條 土地使用權性質(zhì)。
該房屋相應的土地使用權取得方式為_(kāi)____;土地使用權年限自___年__月__日至___年__月__日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓批準文件號為_(kāi)____;該房屋買(mǎi)賣(mài)后,按照有關(guān)規定,買(mǎi)受方(必須)(無(wú)須)補辦土地使用權出讓手續。
第四條 價(jià)格。
按(總建筑面積)(實(shí)際建筑面積)計算,該房屋售價(jià)為( 幣)每平方米_____元,總金額為( 幣)___億___千___百___拾___萬(wàn)___千___百___拾___元整。
第五條 付款方式。
買(mǎi)受方應于本合同生效之日向出賣(mài)方支付定金( 幣)___億___千___百___拾___萬(wàn)___千___百___拾___元整,并應于本合同生效之日起_____日內將該房屋全部?jì)r(jià)款付給出賣(mài)方。具體付款方式可由雙方另行約定。
第六條 交付期限。
出賣(mài)方應于本合同生效之日起三十日內,將該房屋的產(chǎn)權證書(shū)交給買(mǎi)受方,并應收到該房屋全部?jì)r(jià)款之日起_____日內,將該房屋付給買(mǎi)受方。
第七條 買(mǎi)受方逾期付款的違約責任
買(mǎi)受方如未按本合同第四條規定的時(shí)間付款,出賣(mài)方對買(mǎi)受方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止,月利息按_____計算。逾期超過(guò)____天后,即視為買(mǎi)受方不履行本合同。屆時(shí),出賣(mài)方有權按下述第____種約定,追究買(mǎi)受方的違約責任。
1.終止合同,買(mǎi)受方按累計應付款的_____%向出賣(mài)方支付違約金。出賣(mài)方實(shí)際經(jīng)濟損失超過(guò)買(mǎi)受方支付的違約金時(shí),實(shí)際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由買(mǎi)受方據實(shí)賠償。
2.買(mǎi)受方按累計應付款的_____%向出賣(mài)方支付違約金,合同繼續履行。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本
3._______________________________。
第八條 出賣(mài)方逾期交付房屋的違約責任
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外,出賣(mài)方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給買(mǎi)受方使用,買(mǎi)受方有權按已交付的房?jì)r(jià)款向出賣(mài)方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,月利息在_____個(gè)月內按_____利率計算;自第_____個(gè)月起,月利息則按_____利率計算。逾期超過(guò)_____個(gè)月,則視為出賣(mài)方不履行本合同,買(mǎi)受方有權按下列第_____種約定,追究出賣(mài)方的違約責任。
1.終止合同,出賣(mài)方按買(mǎi)受方累計已付款的_____%向買(mǎi)受方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟損失超過(guò)出賣(mài)方支付的違約金時(shí),實(shí)際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據實(shí)賠償。
2.出賣(mài)方按買(mǎi)受方累計已付款的_____%向買(mǎi)受方支付違約金,合同繼續履行。
3._______________________________。
第九條 關(guān)于產(chǎn)權登記的約定。
在買(mǎi)受方實(shí)際接收該房屋之日起,出賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關(guān)規定的期限內向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關(guān)辦理權屬登記手續。如因出賣(mài)方的過(guò)失造成買(mǎi)受方不能在雙方實(shí)際交接之日起_____天內取得房地產(chǎn)權屬證書(shū),買(mǎi)受方有權提出退房,出賣(mài)方須在買(mǎi)受方提出退房要求之日起_____天內將買(mǎi)受方已付款退還給買(mǎi)受方,并按已付
款的_____%賠償買(mǎi)受方損失。
第十條 出賣(mài)方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權糾紛,有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項及租金等,出賣(mài)方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項,由出賣(mài)方承擔全部責任。
第十一條 因本房屋所有權轉移所發(fā)生的土地增值稅由出賣(mài)方向國家交納,契稅由買(mǎi)受方向國家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費除另有約定的外,均按政府的規定由甲乙雙方分別交納。
甲方:_________________乙方:_________________
地址:_________________地址:_________________
電話(huà):_________________電話(huà):_________________
代表:_________________代表:_________________
簽約日期:_____________簽約日期:_____________
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇10
甲方(賣(mài)方):xx
乙方(買(mǎi)方):xxx
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項,經(jīng)協(xié)商一致,達成以下合同條款:
一、甲方自愿將坐落在xx市xx區xx路x小區x號樓 x單元x室(建筑面積xx平方米,儲藏室x平方米,產(chǎn)權證號xxxxxxxx)房地產(chǎn)出賣(mài)給乙方,并將與所出賣(mài)該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權同時(shí)出賣(mài)給乙方(附房產(chǎn)證復印件及該房產(chǎn)位置圖)。
二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě)壹佰萬(wàn)零二千元整;即人民幣小寫(xiě)100XX元。
三、乙方在簽訂本合同時(shí),支付定金三十萬(wàn)元整,即小寫(xiě)300000元。
四、乙方支付定金之日起2個(gè)月內,向甲方支付首付款(定金從中扣除),首付款之外的款項通過(guò)銀行住房按揭方式交付(有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規定辦理)。
五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)。
六、辦理房產(chǎn)證手續所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由甲方承擔。
七、乙方支付首付款后,甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續,待房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到乙方名下之時(shí),乙方應向甲方付清全部房款余額。
八、甲方應在1個(gè)月前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應無(wú)任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵,無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬,如電話(huà)費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線(xiàn)電視費等。
九、本合同簽訂后,如一方違反本合同條款,該方應向對方支付五十萬(wàn)元的違約金;一方如不能按規定交付房產(chǎn)或按規定支付房款,每逾期一日,應向對方支付五十元罰金,逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規定,本合同涉及房產(chǎn)手續客觀(guān)上不能辦理過(guò)戶(hù)或銀行不能辦理按揭導致合同解除,不適用本條款。
十、交付該房產(chǎn),甲方不得損壞該房產(chǎn)的結構、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件,并將抽風(fēng)機一臺(型號:1005648485),空調兩臺(型號:0152468549),熱水器(型號:1095874554),浴霸(型號:1025456985),飲水機(型號:1084759264),音響兩臺(型號:258695),涼衣架,房?jì)葻艟,前后門(mén)窗窗簾、電腦桌一張,櫥衛設施,等讓與乙方(含在房屋價(jià)值內)。
十一、本協(xié)議一式兩份,具有同等法律效力,自雙方簽字之日生效。
十二、附加條款:
1、轉讓過(guò)后,甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。
甲方(賣(mài)方):xx(。 身份證號:
住址: 電話(huà):
20xx年0xx月 x日
乙方(買(mǎi)方):xxx(。┥矸葑C號:
住址: 電話(huà):
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