解除買(mǎi)賣(mài)合同

　　我國商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域平等地保護開(kāi)發(fā)商與消費者利益可以說(shuō)有著(zhù)決定性意義。

　　解除買(mǎi)賣(mài)合同

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》實(shí)施前，我國無(wú)論是正式立法，還是司法審判部門(mén)所掌握的審判政策總體來(lái)講都不十分明確，甚至完全忽視了商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權。造成了司法審判實(shí)踐過(guò)程中，在維護社會(huì )穩定的旗幟下，片面地維護商品房買(mǎi)賣(mài)合同的穩定性。其結果限制的往往是消費者解除合同的權利，而開(kāi)發(fā)商的解除權則不受限制�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》首次系統地明確了商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權，實(shí)現了歷史性的突破�！　∫�、合同解除的條件分析

　　合同解除制度設置的目的在于，因一方當事人的根本違約致合同利益不能實(shí)現，對方當事人為了防止合同在違約情形下給自己造成更大的經(jīng)濟損失而采取的一種補救措施，即享有解除權的當事人采取的一種自救措施，目的在于防止損失擴大，維護自身利益。也有專(zhuān)家學(xué)者認為，不能簡(jiǎn)單地認為是給予受害人一種解除合同的機會(huì )，確立根本違約制度的重要意義，主要不在于使債權人在對方違約的情況下獲得解除合同的機會(huì )。是通過(guò)根本違約制度，防止一方當事人在對方違約后，濫用解除合同的權利。筆者認為，設立解除合同這一制度重在給守約方的救濟權，限制權利濫用是次位的，只有先賦予了權利才談得上限制權利，要辯證地理解根本違約與解除合同兩者之間的關(guān)系。

　　合同解除中應注意的幾個(gè)問(wèn)題。

　　(1)合同解除一般只適用于單方違約的情形，在雙方違約的情形下則比較復雜，要看哪一方的違約是根本違約，解除權的行使要視具體情況而定。

　　(2)從自我保護意義來(lái)講，并不是只要對方違約就要解除合同，而要判斷這種違約是不是根本違約，是否不采取解除措施就可能避勉給自己造成更大的損失。也就是說(shuō)，合同解除權的行使要符合正當目的。

　　(3)從交易成本角度來(lái)分析，合同解除意味著(zhù)交易失敗，一方違約就解除合同，將給市場(chǎng)交易帶來(lái)沉重的交易成本，并給市場(chǎng)交易秩序和安全帶來(lái)沖擊和破壞。

　　(4)一般來(lái)說(shuō)，合同的目的是與合同的主要義務(wù)聯(lián)系在一起的，違反主要義務(wù)將使合同目的難以達到，而單純違反依誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的附隨義務(wù)，一般不會(huì )導致合同目的喪失，不能據此解除合同。

　　(5)不適當履行與合同解除。不適當履行是指債務(wù)人交付的貨物不符合合同規定的質(zhì)量要求，即履行有瑕疵。如果瑕疵并不嚴重，一般要求采取降價(jià)和修補辦法予以補救，而并不宣告合同解除。如果瑕疵本身能夠修理，非違約方有權要求違約方修理瑕疵。給予非違約方要求修理瑕疵的權利，實(shí)際上使他獲得修補瑕疵的機會(huì )，從而避免合同被解除。

　　二、根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后，購買(mǎi)人和開(kāi)發(fā)商可以解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的具體情形以及由此應承擔的法律責任如下：

　　(一)如遇到以下情景，購房者有權依法解除合同(退房)，并根據實(shí)際情況要求開(kāi)發(fā)商承擔退還全部購房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費、違約金、懲罰賠償金等法律責任。

　　1、開(kāi)發(fā)商擅自變更規劃設計：指在商品房預售之后，開(kāi)發(fā)商變更規劃設計，影響房屋結構、戶(hù)型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開(kāi)發(fā)商應按照批準的規劃、設計建設商品房，商品房銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商不得擅自變更。如經(jīng)規劃部門(mén)批準、設計單位同意的設計變更，開(kāi)發(fā)商應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復，15日內未作書(shū)面答復的，視同接受規劃、設計變更及由此引起的房?jì)r(jià)款的變更。開(kāi)發(fā)商未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權退房;買(mǎi)受人退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔違約責任。

　　2、商品房面積誤差過(guò)大：指商品房預售合同中的約定面積與進(jìn)行產(chǎn)權登記的實(shí)際面積產(chǎn)生誤差。如果購房合同中有約定的則按照約定處理，未約定處理方式的.，依據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十條的規定，面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，購房者有權選擇退房。購房者選擇退房，開(kāi)發(fā)商應當在購房人提出退房之日起30日內將購房者已付清的房?jì)r(jià)款退還給購房者，同時(shí)支付已付房?jì)r(jià)款利息。

　　3、商品房套型誤差：指按套(單元)計價(jià)的商品房，開(kāi)發(fā)商應當在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。按套(單元)計價(jià)的預售商品房，套型與設計圖紙不一致，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款，購房者退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔違約責任。

　　4、按揭貸款申請未獲批準：指商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣(mài)人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

　　5、開(kāi)發(fā)商遲延交樓：指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。購房者與開(kāi)發(fā)商應在商品房預售合同中明確約定交樓時(shí)間，若開(kāi)發(fā)商未能在約定期限交付，購房者有權要求開(kāi)發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未履行，購房者有權要求解除合同;法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個(gè)月;如購房者沒(méi)有進(jìn)行催告的，應當在解除權發(fā)生之日起一年內要求解除購房合同，否則，解除權消滅。

　　6、商品房質(zhì)量問(wèn)題：指開(kāi)發(fā)商交付的房屋應當是驗收合格的商品房，如因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房者有權要求解除合同和賠償損失。購房者應先向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗，如果確屬主體結構質(zhì)量不合格，開(kāi)發(fā)商應當辦理退房手續，返還購房款，并應就房屋主體結構質(zhì)量不合格給購房者造成的損失進(jìn)行賠償。另外，如因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，購房者也有權要求解除合同和賠償損失。

　　7、購房者無(wú)法取得房屋：指商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押或出賣(mài)給第三人，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任;另外，出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導致購房者無(wú)法取得房屋，購房者也有權解除合同。

　　8、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞真相：指開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣(mài)給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實(shí)，導致合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。

　　9、延遲辦理房產(chǎn)證：指商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權登記，買(mǎi)受人有權請求解除合同和賠償損失的。

　　10、其他情況：主要指所購買(mǎi)的商品房因違反了法律禁止性規定而無(wú)效，如因司法機關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權利的;屬于共有房產(chǎn)，簽訂購買(mǎi)協(xié)議未經(jīng)過(guò)其他共有人書(shū)面同意的。

　　(二)開(kāi)發(fā)商可以解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情形主要是指買(mǎi)受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未履行，開(kāi)發(fā)商可以解除合同。

　　三、解除權行使期間的法律意義

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款規定“法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個(gè)月。對方當事人沒(méi)有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。”這是對商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權行使期限的規定。

　　解除權行使的期限，無(wú)論是法定期限還是約定期限，在性質(zhì)上都屬于除斥期間，即法律預定的關(guān)于解除權于存續期間屆滿(mǎn)時(shí)當然消滅的期間。而不是訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效與除斥期間都是因“時(shí)”的作用而引起權利變動(dòng)，但訴訟時(shí)效的“時(shí)”是指一定事實(shí)狀態(tài)即權利不行使的持續期間，它以該事實(shí)狀態(tài)的發(fā)生為起算點(diǎn);而除斥期間的“時(shí)”，是指一定權利的法定存續期間，它以該權利的取得為起算點(diǎn)。目前尚無(wú)法律作出明確規定，但最高法院對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋中規定解除權行使期間為1年;其它合同的法定解除期間尚無(wú)類(lèi)似規定。

　　合同解除有溯及既往的效力時(shí)，所給付的有體物的返還請求權應屬于所有物的返還請求權，具有物權的性質(zhì)和效力，在我國法未確立取得時(shí)效制度的情況下，不適用訴訟時(shí)效。不當得利返還請求權和賠償損失請求權屬于債權，適用于訴訟時(shí)效。時(shí)效期間的起算點(diǎn)為合同解除生效時(shí)或被解除人有異議經(jīng)法院或仲裁機構裁決生效時(shí)。

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