商品房買(mǎi)賣(mài)合同的備案
拿到《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內容，如果對其中的部分條款及專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或者概念比較模糊，可以向當地開(kāi)發(fā)辦咨詢(xún)，在自己全部理解之后才開(kāi)始簽約。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同的備案
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是辦理房產(chǎn)證不可或缺的資料，而在全國各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因為合同約定不清晰所致�？梢哉f(shuō)除了房產(chǎn)證，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽約其實(shí)也是購房環(huán)節中至關(guān)重要的環(huán)節。
2006年8月，東莞市正式啟動(dòng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案。然而在實(shí)際操作中，工作人員發(fā)現不少市民對網(wǎng)上合同備案的操作流程不夠重視，從而可能引起不必要的損失。
本篇報道將介紹啟動(dòng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案的優(yōu)勢，網(wǎng)上簽約流程，以及市民在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，應該注意的相關(guān)事項。
網(wǎng)上備案使信息透明化
“已經(jīng)獲得預售證的`房子才會(huì )將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，才能進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案。”東莞市房產(chǎn)管理局相關(guān)負責人向記者介紹說(shuō)，實(shí)現網(wǎng)上合同備案最大的優(yōu)勢是使房產(chǎn)信息透明化，市民可以通過(guò)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清晰地了解樓盤(pán)單位的各方面信息。
據介紹，在實(shí)現網(wǎng)上合同備案前，東莞的房地產(chǎn)交易中，合同主要是人工備案。由于發(fā)展商不會(huì )簽訂一份合同就立刻送往房管部門(mén)備案，因而合同備案時(shí)間往往滯后于合同的真正簽訂時(shí)間，購房者無(wú)法及時(shí)了解購買(mǎi)樓盤(pán)的相關(guān)情況。另一方面，如果發(fā)展商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進(jìn)行出售，不知情的購房者也可能因不了解情況而購買(mǎi)到問(wèn)題樓盤(pán)。
網(wǎng)上備案系統上線(xiàn)后，在商品房建檔時(shí)，包括樓盤(pán)總的套數，可銷(xiāo)售套數，銷(xiāo)售單位的戶(hù)型、面積、狀態(tài)，以及樓盤(pán)的查封、抵押情況均會(huì )及時(shí)公布。而交易雙方在對合同內容確認無(wú)誤、點(diǎn)擊保存后，房屋銷(xiāo)售狀態(tài)會(huì )立刻反饋到網(wǎng)上備案系統，自動(dòng)將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕發(fā)展商一房多賣(mài)的情況，保障了購房者的利益。
此外，市民在后期還可以方便地跟蹤了解自己所購單位的各項信息，包括該單位的確權情況等。在申請辦理房產(chǎn)證時(shí)，網(wǎng)上備案單位資料清晰，也會(huì )使辦證過(guò)程更便捷。
網(wǎng)上簽約注意保存密碼
啟動(dòng)網(wǎng)上備案的目的是使信息透明化，保障購房者利益。然而，不少購房者對網(wǎng)上簽約備案系統不了解，對其操作流程不夠重視，在相關(guān)操作上也存在一些誤區。
“一些購房者在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，自己的個(gè)人密碼讓發(fā)展商去設置，有些市民甚至是委托律師簽約。這些都是不注重保護自己權益的行為。”市房管局一名工作人員向記者介紹說(shuō)，大部分購房者認為在審核過(guò)合同內容中的條款，雙方確認無(wú)誤、點(diǎn)擊保存后就不能再作修改。其實(shí)這是一種誤解。雙方在網(wǎng)上簽訂后，如果沒(méi)有手動(dòng)點(diǎn)擊提交備案，8小時(shí)后已保存的簽訂合同會(huì )自動(dòng)提交備案。而在這8小時(shí)內，即使在打印紙質(zhì)合同后，如果當時(shí)沒(méi)有將網(wǎng)上已經(jīng)簽訂的合同提交備案，而發(fā)展商有雙方密碼，可以再次進(jìn)入系統修改條款。此外，在網(wǎng)上簽訂合同時(shí)設置的密碼，還將在后期用于辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)。
“購房者在設置密碼時(shí)，最好是要求他人回避，自己設置。”該名工作人員表示，在進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)，密碼一定要妥善保存，在雙方對合同條款確認無(wú)誤、簽訂保存之后，一定要當場(chǎng)提交備案，并打印《商品房備案登記證明書(shū)》，經(jīng)雙方確認后簽字保存。據介紹，在提交備案并打印《商品房備案登記證明書(shū)》之后，網(wǎng)上備案的合同條款將無(wú)法再進(jìn)行更改。該名工作人員同時(shí)提醒購房者，如果在后期委托發(fā)展商或代理機構辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)，需告知受委托方購房密碼時(shí)，應出具書(shū)面委托書(shū)，以明晰密碼如果丟失時(shí)的責任，從而真正保障到自己的利益。
附：網(wǎng)上簽約流程詳解
一、交定金簽訂“認購書(shū)”，到簽正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之間，通常會(huì )有5天～7天的時(shí)間，在這段時(shí)間，購房者不妨登錄東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，查詢(xún)自己計劃購買(mǎi)單位的相關(guān)信息，如該單位是否可售，是否有限制銷(xiāo)售等情況。同時(shí)，在公眾信息網(wǎng)上，還可以查看合同模板。購房者可先了解合同上可能約定的相關(guān)內容。
二、確認單位產(chǎn)權清晰后，與發(fā)展商約定時(shí)間簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。一些發(fā)展商在進(jìn)行網(wǎng)上簽訂合同前，會(huì )先將合同范本給購房者確認，如果購房者沒(méi)有疑議，再進(jìn)行網(wǎng)上簽約。網(wǎng)上簽約頁(yè)面是在東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)的“透明售房”分欄下，使用證書(shū)進(jìn)入備案系統，點(diǎn)擊交易單位，即會(huì )自動(dòng)生成相應的合同模板。此時(shí)，購房者一定要仔細查看合同內容，一般合同內容應包括交易單位的基本信息、售價(jià)與付款方式、付款時(shí)間、發(fā)展商交樓時(shí)間、辦理房產(chǎn)證時(shí)間等，并應對違約責任有清晰的說(shuō)明。
三、雙方確認合同條款無(wú)需修改，即進(jìn)行保存合同。在這一步驟時(shí)，購房者設置購房密碼。合同簽訂保存后，可進(jìn)行打印。
四、提交備案，并打印《商品房備案登記證明書(shū)》，雙方簽字。
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