房屋使用權買(mǎi)賣(mài)合同范本
北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛
合同效力認定及處理原則研討會(huì )會(huì )議紀要的通知
(XX年12月15日 京高法發(fā)[XX]391號)
市第一、第二中級法院;各區、縣法院：
為研究、統一執法尺度，日前高級法院民一庭與審監庭、立案庭聯(lián)合召開(kāi)了農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認定及處理原則專(zhuān)題研討會(huì )，就農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)中的若干疑難問(wèn)題進(jìn)行了研討，并形成了會(huì )議紀要。特此印發(fā)，請各院在審判中參照執行。
執行中有何問(wèn)題和情況，請按業(yè)務(wù)歸口與高級法院聯(lián)系。
附件：
農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認定及
處理原則研討會(huì )會(huì )議紀要
近年來(lái)，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)的合同糾紛案件，由于目前相關(guān)法律、法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類(lèi)案件在不同法院、不同業(yè)務(wù)庭、不同審判人員之間裁判標準不統一的問(wèn)題。為研究、統一執法尺度，XX年12月，高院民一庭與審監庭、立案庭聯(lián)合召開(kāi)會(huì )議，就農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認定及案件處理原則等問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)研討，初步形成了處理意見(jiàn)，紀要如下：
一、涉及農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的主要情況
目前此類(lèi)糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來(lái)看，主要為房屋出賣(mài)人訴買(mǎi)受人，要求確認合同無(wú)效并收回房屋;從買(mǎi)賣(mài)雙方身份來(lái)看，出賣(mài)人為農村村民，買(mǎi)受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣(mài)給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在XX年以上;從合同履行來(lái)看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續;從訴訟的起因來(lái)看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價(jià)格遠遠高于原房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人受利益驅動(dòng)而起訴;從標的物現狀來(lái)看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。
二、關(guān)于農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力的認定
與會(huì )人員多數意見(jiàn)認為，農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定無(wú)效。主要理由是：
首先，房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國家土地管理局[199]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問(wèn)題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。
其次，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉讓。目前農村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。
買(mǎi)賣(mài)合同范本
賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：
姓名：___
(身份證號碼)：
地址：
聯(lián)系電話(huà)：
共有人：
姓名：___
(身份證號碼)：
地址：
聯(lián)系電話(huà)：
買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：
姓名：
(身份證號碼)：
地址：
聯(lián)系電話(huà)：
第一條 房屋的基本情況：
甲方房屋坐落于;位于第___層戶(hù)，房屋結構為_(kāi)_，房產(chǎn)證登記面積____平方米，地下室一間，面積平方，房屋權屬證書(shū)號為。
第二條 價(jià)格：
以房產(chǎn)證登記面積為依據，每平米元，該房屋售價(jià)總金額為萬(wàn)元整，大寫(xiě)：。
第三條 付款方式：
乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金___元整，大寫(xiě)：，日內交付萬(wàn)元(大寫(xiě))，余款元(大寫(xiě))在房屋過(guò)戶(hù)手續辦理完畢之日支付。
第四條 房屋交付期限：
甲方應于本合同簽訂之日起日內，將該房屋交付乙方。
第五條 乙方逾期付款的違約責任：
乙方如未按本合同第三條規定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約責任。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的'__%向甲方支付違約金。逾期超過(guò)__日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，追究乙方的違約責任。
第六條 甲方逾期交付房屋的違約責任：
除不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房?jì)r(jià)款向甲方追究違約責任。每逾期一天，甲方按累計已付款的__%向乙方支付違約金。逾期超過(guò)__日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，追究甲方的違約責任。
第七條 關(guān)于產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記的約定：
甲方應協(xié)助乙方在房屋產(chǎn)權登記機關(guān)規定的期限內向房屋產(chǎn)權登記機關(guān)辦理權屬過(guò)戶(hù)登記手續。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天內取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)，乙方有權解除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起__天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的__%賠償乙方損失。
第八條 簽訂合同之后，所售房屋室內設施不再變更。甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權糾紛，質(zhì)量符合國家有關(guān)規定，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關(guān)費用包括水、電、氣、物業(yè)、有線(xiàn)等費用有甲方承擔。由此引發(fā)的糾紛有甲方自行處理，于乙方無(wú)關(guān)。
第九條 甲方保證在辦理完過(guò)戶(hù)手續之日起日內，將戶(hù)口遷出，逾期超過(guò)___日，乙方每日按已付款的__%收取違約金。
第十條 因本房屋所有權轉移所發(fā)生的稅費均按國家的有關(guān)規定由甲乙雙方交納。
第十一條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。
第十二條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由_方所在地人民法院起訴。
第十三條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等效力。
甲方： 乙方：
年月日 年月日
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