商品房銷(xiāo)售合同中的定金條款
在商品房的交易過(guò)程中,在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂認購書(shū)、交定金并不是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。將“定金”寫(xiě)成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據有兩個(gè)：一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規定：出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。另外，司法實(shí)踐一般認為，“訂金”等費用是預付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)發(fā)商取得了該款項，屬于不當得利，因此因按不當得利的`法律規定來(lái)處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時(shí)明確約定對自己有利的內容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。
我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見(jiàn)可以退，另外，必須是在認購書(shū)約定的期限內來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話(huà)的錄音來(lái)證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過(guò)增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內部認購等無(wú)銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權證的項目，因本身不具備銷(xiāo)售條件，因此任何情況下定金都可退，無(wú)需做大量的取證工作，直接起訴即可。
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