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怎么簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同2016
二手房買(mǎi)賣(mài)合同在簽訂的時(shí)候要注意什么?以下是應屆畢業(yè)生小編給大家整理提供的內容，快來(lái)閱讀吧。
怎么簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同?
簽訂前
購房者一定要對售房者有較為全面的了解。
1、查看產(chǎn)權所有人的身份證件。
2、房屋產(chǎn)權證上的產(chǎn)權所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?
出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。
對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。
1、售方提供的房屋產(chǎn)權證是否屬實(shí)?
2、房產(chǎn)面積多大?
3、該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住，或是其他?
4、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利?
5、該房產(chǎn)是否已設定抵押?根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個(gè)規定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
6、該房產(chǎn)是否已設定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的聲明。同時(shí)購房者還要查詢(xún)售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》的規定：轉讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續履行。這個(gè)規定的意思是售房者轉讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說(shuō)：如果購房者購買(mǎi)該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購房者購買(mǎi)該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì )對購房者造成較大影響的。
簽訂時(shí)
需要準備的證明材料。
購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數人。無(wú)論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件;2、未成年人的戶(hù)口簿或出生證明;3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書(shū)及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書(shū)、同意書(shū)等必須經(jīng)下列境內外機構公證、認證后方為有效：
1)香港地區：經(jīng)國家司法部授權的香港律師公證;2)澳門(mén)地區：中國法律服務(wù)(澳門(mén))公司;3)臺灣地區：經(jīng)臺灣地方法院公證后由�；鶗�(huì )將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì )，當事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì )核對蓋章;4)外國：經(jīng)當地公證機構公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認證。
看清楚合同中的約定內容。
盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規范文書(shū)，但其中也有很多地方需要填寫(xiě)，所以要仔細些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫(xiě)(如果正文寫(xiě)得不夠全面，可在補充條款中加以說(shuō)明)：
1、房款的金額是否寫(xiě)清楚?
2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時(shí)間?這與購房者自己的資金流轉是否有沖突?避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。
3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過(guò)貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過(guò)，目前上海大多數銀行可以貸款七成);
4、何時(shí)交房?交房時(shí)還有哪些物品(家具、電器等設備隨房產(chǎn)一并轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單);
5、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰(shuí)來(lái)承擔?一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔;
6、房地產(chǎn)的風(fēng)險責任何時(shí)轉移給購房者?
《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》的規定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險責任，自房地產(chǎn)權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人(即購房者);但轉讓當事人約定自房地產(chǎn)轉移占有之日(交房之日)起轉移風(fēng)險責任的，從其約定。大多數的購房者會(huì )選擇使用在房地產(chǎn)轉移占有之日起轉移風(fēng)險責任;
7、違約責任是否約定?違約金的數額是否約定清楚?
8、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)生效?(這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的)
1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。
2)交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。
3)交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。
4)雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應經(jīng)過(guò)公證，此時(shí)合同方才生效。
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