縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告

　　導語(yǔ)：隨著(zhù)城市化的推進(jìn)，城鎮住房制度改革的不斷深入，鄉縣住宅市場(chǎng)不斷發(fā)展。下面是小編搜集整理的關(guān)于鄉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告，歡迎大家閱讀了解。

　　新鄉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告

　　一、新鄉縣小冀鎮宏觀(guān)市場(chǎng)分析篇

　　1.1 新鄉縣小冀鎮概況

　　新鄉縣小冀鎮位于新鄉市西南16公里處，地處豫北平原，京廣鐵路、京深高速公路、新荷鐵路交匯的三角地帶，鎮區青年路、青龍路直通107國道，距鄭州機場(chǎng)60公里，區位優(yōu)勢明顯。

　　全鎮總面積37.3平方公里，轄27個(gè)行政區，人口5.2萬(wàn)，其中農業(yè)人口3.3萬(wàn)，非農業(yè)人口1.9萬(wàn)，鎮區建成面積8平方公里，常住人口3.14萬(wàn)人，占全鎮人口的60%。

　　1.2 歷史沿革

　　小冀鎮是從唐代起就以商貿著(zhù)稱(chēng)的千年古鎮，是新鄉縣的經(jīng)濟、文化、教育中心。

　　小冀鎮緊緊抓住國家“小城鎮大戰略”的歷史機遇，各項事業(yè)特別是城鎮建設得到了長(cháng)足的發(fā)展。

　　1990年，小冀鎮被河南省建設廳命名為“中州名鎮”;1995年被建設部列為“全國小城鎮建設試點(diǎn)鎮”;同年被原國家體改委等11部委列為“全國小城鎮綜合改革試點(diǎn)”;被省體改委等11廳局委列為“河南省改革發(fā)展建設綜合試點(diǎn)鎮”;1996年被中國農村小康建設促進(jìn)會(huì )命名為“小康示范鎮”;1997年被農業(yè)部確定為“全國東西部合作示范區”;1999年10月被財政部列為全國20家，河南省惟一的“小城鎮財政改革試點(diǎn)”;2000年4月又被河南省人民政府列為決定加強建設的100家“省重點(diǎn)鎮”之一。

　　2001年2月在爭創(chuàng )文明村鎮活動(dòng)中被評為“市級文明鎮”，2001年6月被河南省委評為“先進(jìn)基層黨組織”,2001年7月被新鄉市委評為“六好先進(jìn)黨委”。

　　1.3 經(jīng)濟概況

　　小冀鎮是“中州名鎮”，經(jīng)貿發(fā)達，一直是輻射周邊縣的商品集散重地。

　　鄉鎮工業(yè)企業(yè)達72家，生產(chǎn)門(mén)類(lèi)齊全，形成了醫藥、化工、機械、建材等多種工業(yè)行業(yè)，工業(yè)產(chǎn)品達200余種，曾連續3年被省委、省政府評為“發(fā)展鄉鎮企業(yè)先進(jìn)單位”。

　　常住鎮區的高科技人員39名，其中享受?chē)鴦?wù)院特殊津貼的專(zhuān)家5名、博士生導師2名、研究生30余名，明顯的人才優(yōu)勢為該鎮鄉鎮企業(yè)向高科技發(fā)展提供了有力保證。

　　該鎮工業(yè)輻射到全國二十多個(gè)省市;太行振動(dòng)機械總公司生產(chǎn)的振動(dòng)設備是全國冶金行業(yè)的排頭兵，該企業(yè)的三個(gè)項目分別列入國家“863”計劃、火炬計劃、省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項目;中聯(lián)公司投資2500萬(wàn)元引進(jìn)俄羅斯“一步煉鉛法”新技術(shù)，屬世界領(lǐng)先水平，可徹底解決煉鉛帶來(lái)的污染問(wèn)題。

　　以旅游業(yè)為龍頭帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。

　　以京華實(shí)業(yè)公司創(chuàng )建的度假勝地京華園，每年吸引大批游客，為無(wú)山無(wú)水的小鎮增添了風(fēng)采，并帶動(dòng)了全鎮服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

　　小冀鎮有數百年的集市貿易延續至今，貿易市場(chǎng)面積達8萬(wàn)平方米,年交易額上億元。

　　京華園、京華賓館、京華度假村已成為聞名遐邇的旅游勝地。

　　二、新鄉縣小冀鎮各樓盤(pán)詳細情況分析

　　2.1 青龍嘉苑

　　項目地址：青龍路與工業(yè)路交匯處閆莊新村前開(kāi)

　　發(fā) 商：新鄉市景程置業(yè)有限公司

　　策劃代理：不詳

　　物業(yè)類(lèi)別：普通住宅

　　建筑類(lèi)型：多層

　　項目概況：項目共7棟樓，分2期建設，一期3棟，在售為1期，其中1#、2#、3#樓已建兩層(現已暫停)，計劃

　　與2期同時(shí)施工。

　　面 積：107.84㎡兩房、132.5㎡—151.13㎡三房;

　　價(jià) 格：三層1818元/㎡;

　　優(yōu)惠活動(dòng)：一次性?xún)?yōu)惠50元/㎡，按揭優(yōu)惠30元/㎡;

　　銷(xiāo)售熱線(xiàn)：xxxx;

　　內部配套：休閑廣場(chǎng)，對講門(mén)禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃，停車(chē)場(chǎng);

　　周邊配套：京華小學(xué)，新鄉縣一中、郵政銀行、工商銀行、建設銀行、京華幼 兒 園、新鄉縣人民醫院;

　　項目亮點(diǎn)：一、價(jià)格便宜; 二、多層建筑，舒適度高; 三、交通便利;

　　項目小結：整體屬于低端項目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現代簡(jiǎn)約型，外立面為紅色和淺黃色相結合。

　　戶(hù)型面積偏大，較單一，可選性少。

　　周邊無(wú)大型超市。

　　2.2 望錦花園

　　項目地址：和諧大道京華區域西段路南

　　開(kāi) 發(fā) 商：新鄉市望錦置業(yè)有限公司

　　策劃代理：不詳

　　物業(yè)類(lèi)別：普通住宅，商鋪;

　　建筑類(lèi)型：高層

　　項目概況：項目總占地約50畝左右，共7棟樓，分2期建設，一期3棟，在售為一期高層電梯住宅;

　　面 積：114.48㎡三房、132.85㎡三房;

　　價(jià) 格：均價(jià)2500元/㎡;

　　優(yōu)惠活動(dòng)：一萬(wàn)抵兩萬(wàn);

　　銷(xiāo)售熱線(xiàn)：xxxx;

　　配套設施：?jiǎn)螝怆p水、休閑廣場(chǎng)，對講門(mén)禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車(chē)場(chǎng)、會(huì )所、咖啡屋、幼兒園;

　　項目亮點(diǎn)：一、配套齊全; 二、大產(chǎn)權，可進(jìn)行按揭; 三、交通便利;

　　項目小結：整體屬于一般型項目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現代簡(jiǎn)約型，外立面為深咖色和黑色中空雙玻相結合，兩個(gè)大門(mén)，人車(chē)分流。

　　商業(yè)配套相對不太完善;周邊無(wú)大型超市。

　　2.3 華凱國際

　　項目地址：香港路與冀源路十字向西50米路北方正超市對面(原東街小學(xué))

　　開(kāi) 發(fā) 商：河南榮凱置業(yè)有限公司

　　策劃代理：不詳

　　物業(yè)類(lèi)別：普通住宅，商鋪;

　　建筑類(lèi)型：高層

　　項目概況：項目總占地約25畝左右，共4棟樓，分2期建設，一期2棟，在售為一期高層電梯住宅;

　　面 積：132.73㎡三房;

　　價(jià) 格：均價(jià)2550元/㎡左右;

　　優(yōu)惠活動(dòng)：一次性?xún)?yōu)惠5個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn);

　　銷(xiāo)售熱線(xiàn)：xxxx;

　　配套設施：?jiǎn)螝怆p水、對講門(mén)禁系統、外墻保溫、雙層中空玻璃、停車(chē)場(chǎng);

　　項目亮點(diǎn)：一、周邊商業(yè)完善; 二、交通便利;

　　項目小結：整體屬于一般型項目，周邊交通方便，1個(gè)大門(mén)，建筑風(fēng)格為現代簡(jiǎn)約型，外立面為深灰色和黑色中空

　　雙玻相結合。

　　人流量大，周邊商業(yè)配套相對完善。

　　2.4 翡翠·現代城

　　項目地址：和諧大道與西環(huán)路交匯處東北角

　　開(kāi) 發(fā) 商：河南建發(fā)置業(yè)有限公司

　　全程營(yíng)銷(xiāo)：鄭州博恒

　　物業(yè)類(lèi)別：普通住宅，商鋪;

　　建筑類(lèi)型：多層

　　項目概況：項目總占地約170畝左右，分3期建設，在售為一期12棟多層電梯住宅。

　　面 積：87㎡—180㎡;

　　價(jià) 格：均價(jià)2100元/㎡;

　　優(yōu)惠活動(dòng)：一萬(wàn)抵兩萬(wàn);

　　銷(xiāo)售熱線(xiàn)：xxxx;

　　配套設施：?jiǎn)螝怆p水、休閑廣場(chǎng)，對講門(mén)禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車(chē)場(chǎng)、會(huì )所、咖啡屋、幼兒園;

　　項目亮點(diǎn)：一、配套齊全; 二、交通便利;

　　項目小結：整體屬于中端項目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現代簡(jiǎn)約型，外立面為深灰色和黑色中空雙玻相結合，

　　兩個(gè)大門(mén)，人車(chē)分流。

　　周邊無(wú)大型超市。

　　商業(yè)配套相對不完善，相比之下項目位置離小冀鎮較遠。

　　2.5 世博莊園

　　項目地址：中央大道與青龍路交匯處

　　開(kāi) 發(fā) 商：河南恒杰置業(yè)有限公司

　　物業(yè)公司：香港怡高物業(yè)

　　全程營(yíng)銷(xiāo)：深圳眾廈

　　物業(yè)類(lèi)別：別墅、普通住宅，商鋪;

　　建筑類(lèi)型：獨棟別墅、雙拼,聯(lián)排;

　　項目概況：項目總占地400畝，建筑面積350000㎡，6棟小高層，其余全是別墅，綠化率35%，容積率1.2。

　　面 積：87㎡兩房、135.66㎡三房、231.42㎡—288.66㎡別墅;

　　價(jià) 格：別墅均價(jià)3500元/㎡，小高層均價(jià)2500元/㎡;

　　優(yōu)惠活動(dòng)：一次性?xún)?yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn);

　　銷(xiāo)售熱線(xiàn)：xxxx;

　　內部配套：?jiǎn)螝怆p水、休閑廣場(chǎng)，對講門(mén)禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車(chē)場(chǎng)、會(huì )所、咖啡屋、幼兒園、24小時(shí)電子巡更系統;

　　周邊配套：京華小學(xué)，新鄉縣一中、旺旺超市，萬(wàn)得隆購物廣場(chǎng)、郵政銀行、工商銀行、建設銀行、京華幼兒園、

　　新鄉縣人民醫院;

　　項目亮點(diǎn)：一、配套齊全; 二、大產(chǎn)權，可進(jìn)行按揭; 三、交通便利;

　　項目小結：整體屬于當地的高端項目，周邊交通方便，建筑風(fēng)格為現代簡(jiǎn)約型，外立面為紅褐色和彩色中空雙玻相

　　結合，3個(gè)大門(mén)，人車(chē)分流。

　　周邊商業(yè)配套完善，是小冀鎮現有項目中體量最大，最具有規模的小區。

　　在推廣上，單頁(yè)、戶(hù)外廣告隨處可見(jiàn)，在包裝上,VI系統、售樓部應用得以實(shí)現。

　　三、新鄉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析

　　3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀整體趨勢

　�、僬�府措施—政府支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，客觀(guān)上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展;

　�、谙�費潛力—經(jīng)濟持續良好的不斷發(fā)展，市場(chǎng)的消費潛力加大;

　�、塾残孕枨蟆�硬性的居住需求，決定了消費群體的逐漸增多;

　�、芊�?jì)r(jià)提升—房?jì)r(jià)整體呈逐步抬升趨勢;

　　以上四個(gè)方面的特征，都將有力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，新鄉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨新一次的發(fā)展機遇。

　　總體上新鄉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，且市場(chǎng)潛力比較大。

　　3.2 整體市場(chǎng)現狀

　�、俳�(jīng)濟持續良好發(fā)展;

　�、谑袌�(chǎng)投放量不斷增加;

　�、凼袌�(chǎng)消費潛力巨大，城市化進(jìn)程加快;

　�、苷�體銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)在 2500元/㎡左右，拉高價(jià)格的項目有世博莊園、華凱國際、望錦花園等電梯小高層的物業(yè)類(lèi)型是拉升均價(jià)的重要因素之一;

　�、萑�房為市場(chǎng)主力戶(hù)型，目前在售樓盤(pán)中，均以三房為主，面積在100㎡—130㎡平左右，在市場(chǎng)房源中占到80%的比例;

　　目前新鄉縣房源投放量以100㎡—130㎡三房為主，主要是滿(mǎn)足自身的居住需求。

　　同時(shí)，兩房的投放量相對三房較小，但兩房的消費需求僅次于三房需求，因此 70㎡—90㎡的兩房及95㎡—115㎡的精簡(jiǎn)緊湊三房是下步市場(chǎng)投放的重點(diǎn)。

　　3.3 不規范操作

　　小冀當地小產(chǎn)權的項目較多，整體銷(xiāo)售價(jià)格低于大產(chǎn)權房子500—900元/㎡，造成一部分客戶(hù)流失。

　　購房者多以房子價(jià)格低的因素購買(mǎi)小產(chǎn)權房。

　　市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設方面，手續不齊邊建設邊銷(xiāo)售的不規范現象居多。

　　3.4 購房客戶(hù)群體

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)從縣城居民消費開(kāi)始向鄉鎮村民消費轉移，大量外出務(wù)工人員經(jīng)濟收入增長(cháng)后因孩子上學(xué)等原因在縣城置業(yè)成為鄉鎮村民發(fā)展的新趨勢。

　　3.5 概況小結

　　新鄉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)屬初級階段，市場(chǎng)不規范，人為操作性強，購房者多為剛性需求，政府缺乏合理引導。

　　近幾年來(lái)，新鄉縣房地產(chǎn)不斷發(fā)展，投放與需求持續加大，外地開(kāi)發(fā)公司和代理公司相繼進(jìn)入新鄉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體操盤(pán)水平逐漸提高，市場(chǎng)競爭明顯增加;加上投放量的加大，促進(jìn)各項目在戶(hù)型面積控制、立面創(chuàng )新、景觀(guān)規劃、產(chǎn)品附加值、廣告宣傳、后期物業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)團隊整體管理素質(zhì)等綜合品質(zhì)方面必須全面提升。

　　因此，對開(kāi)發(fā)商及代理公司的操盤(pán)也提出了更高的要求。

　　目前，新鄉縣政府已經(jīng)開(kāi)始加強對當地違法用地和違法建筑的打擊和整治，違法建筑強行拆除，手續不全全面停工，引導消費者不要購買(mǎi)小產(chǎn)權房;并且政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也提出了更高的要求，手續齊全，開(kāi)發(fā)運作規范，引導開(kāi)發(fā)商向正規化、規�；�、長(cháng)遠化發(fā)展。

　　四、項目SWOT分析(省略)

　　五、本公司項目地塊開(kāi)發(fā)建議(省略)

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