關(guān)于住房公積金的發(fā)展趨勢的淺析
房地產(chǎn)行業(yè)：住房公積金的昨天今天和明天
住房公積金旨在給予中低收入者購房支持,近些年規模逐漸擴大
為配合我國住房福利制度改革,我國借鑒新加坡中央公積金經(jīng)驗建立住房公積金制度,自1991年開(kāi)始在上海試點(diǎn)逐漸推廣至全國,同時(shí)住房實(shí)物分配到貨幣化分配順利過(guò)渡。20多年中住房公積金制度不斷修訂與完善,規模和覆蓋人群不斷擴大,近幾年公積金繳存余額增速大約在20%左右。目前,公積金的使用方向只有四種,一是個(gè)人住房貸款,二是購買(mǎi)國債,三是滿(mǎn)足職工提取使用,四是用于建設保障房。
公積金仍存在一些問(wèn)題亟待解決
公積金額度有限,審批較慢,最高貸款額度上限過(guò)低,無(wú)法成為很多低收入家庭貸款的首選。
地區間公積金發(fā)展不平衡,一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求多,對公積金貸款的需求亦較高,三四線(xiàn)城市則有大量公積金沉淀于銀行存款,資金利用率低,增值收益低。2012年末結余公積金近萬(wàn)億。
公積金在制度設計時(shí)存在一定缺陷,只給予繳存者極低的利息,無(wú)法保值升值,公積金增值收益間接補貼地方財政,而同時(shí)銀行獲得大量公積金的低息存款,近幾年獲益頗多。
未來(lái)將加大公積金在住房金融體系中的作用,將其發(fā)展成為專(zhuān)業(yè)的住房銀行
住房公積金的機構設置注定其管理分散,易受地方政府和地方房地產(chǎn)周期影響,未來(lái),出于對治理結構和資金保值增值的考慮,對于在住房金融中占據重要地位的公積金中心,應改造升級為專(zhuān)業(yè)的住房銀行,當前,應在資產(chǎn)盤(pán)活和資金運用上找到出路。 擴大歸集范圍,即擴大保障范圍,在城鎮化推進(jìn)中,農民工逐漸納入歸集范圍成為趨勢。
作為住建部有管理權的資金池,公積金將發(fā)展成為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金基石,可通過(guò)率先降低或提高首付比例為商業(yè)銀行起到示范作用,可通過(guò)盤(pán)活個(gè)貸資產(chǎn),逐漸擴大貸款規模,擴大受益人群。
為盤(pán)活個(gè)貸資產(chǎn),發(fā)行住房抵押貸款債券是非常有效的方法,債券與貸款利率之間的差額可以通過(guò)公積金增值收益貼息,但貼息額并不高,屬于公積金收益可承受范圍內。
公積金可發(fā)行REITs募集資金,解決公租房融資難的問(wèn)題。由于公租房收益率低,回款期長(cháng),發(fā)行REITs或許仍需公積金貼息,但相較于一次性的大量籌集建設資金,貼息金額小且分散,可減輕財政壓力。此外可鼓勵公積金結余較多的地區購買(mǎi)REITs,提高資金利用率。 除此之外,加強公積金的異地合作也成為未來(lái)一段時(shí)間的工作重點(diǎn)。
住房公積金旨在給予中低收入者購房支持,近些年規模逐漸擴大 為配合我國住房福利制度改革,我國借鑒新加坡中央公積金經(jīng)驗建立住房公積金制度,自1991年開(kāi)始在上海試點(diǎn)逐漸推廣至全國,同時(shí)住房實(shí)物分配到貨幣化分配順利過(guò)渡。20多年中住房公積金制度不斷修訂與完善,規模和覆蓋人群不斷擴大,近幾年公積金繳存余額增速大約在20%左右。目前,公積金的使用方向只有四種,一是個(gè)人住房貸款,二是購買(mǎi)國債,三是滿(mǎn)足職工提取使用,四是用于建設保障房。
公積金仍存在一些問(wèn)題亟待解決 1)公積金額度有限,審批較慢,最高貸款額度上限過(guò)低,無(wú)法成為很多低收入家庭貸款的首選。2)地區間公積金發(fā)展不平衡,一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求多,對公積金貸款的`需求亦較高,三四線(xiàn)城市則有大量公積金沉淀于銀行存款,資金利用率低,增值收益低。2012年末結余公積金近萬(wàn)億。3)公積金在制度設計時(shí)存在一定缺陷,只給予繳存者極低的利息,無(wú)法保值升值,公積金增值收益間接補貼地方財政,而同時(shí)銀行獲得大量公積金的低息存款,近幾年獲益頗多。
未來(lái)將加大公積金在住房金融體系中的作用,將其發(fā)展成為專(zhuān)業(yè)的住房銀行 住房公積金的機構設置注定其管理分散,易受地方政府和地方房地產(chǎn)周期影響,未來(lái),出于對治理結構和資金保值增值的考慮,對于在住房金融中占據重要地位的公積金中心,應改造升級為專(zhuān)業(yè)的住房銀行,當前,應在資產(chǎn)盤(pán)活和資金運用上找到出路。
擴大歸集范圍,即擴大保障范圍,在城鎮化推進(jìn)中,農民工逐漸納入歸集范圍成為趨勢。
作為住建部有管理權的資金池,公積金將發(fā)展成為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金基石,可通過(guò)率先降低或提高首付比例為商業(yè)銀行起到示范作用,可通過(guò)盤(pán)活個(gè)貸資產(chǎn),逐漸擴大貸款規模,擴大受益人群。
為盤(pán)活個(gè)貸資產(chǎn),發(fā)行住房抵押貸款債券是非常有效的方法,債券與貸款利率之間的差額可以通過(guò)公積金增值收益貼息,但貼息額并不高,屬于公積金收益可承受范圍內。
公積金可發(fā)行REITs募集資金,解決公租房融資難的問(wèn)題。由于公租房收益率低,回款期長(cháng),發(fā)行REITs或許仍需公積金貼息,但相較于一次性的大量籌集建設資金,貼息金額小且分散,可減輕財政壓力。此外可鼓勵公積金結余較多的地區購買(mǎi)REITs,提高資金利用率。
除此之外,加強公積金的異地合作也成為未來(lái)一段時(shí)間的工作重點(diǎn)。
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