中澳兩國“以房養老“的區別
據來(lái)自國家權威部門(mén)和機構的信息顯示：今年年底或明年年初，中國60歲以上的老年人將突破兩個(gè)億;2025年，這個(gè)數字會(huì )突破3億。而中國的老人群體中，存在著(zhù)大量的"住房富人、現金窮人"。經(jīng)�？梢钥吹皆S多擁有很好的住房卻每日為生活費不足使用而發(fā)愁的老年人，他們往往花費了一生的積蓄約上百萬(wàn)元購買(mǎi)了住房，成為了"百萬(wàn)富翁"，但每日的日常生活卻依然簡(jiǎn)陋，根本找不到任何成為百萬(wàn)富翁的感覺(jué)。
于是"以房養老"這一概念越來(lái)越受到全球老年人群體的關(guān)注。"以房養老"主要是指老年人將自己的房產(chǎn)以出租、出售、反向貸款抵押或租房置換的形式，實(shí)現住房資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)之間的相互轉換，將資產(chǎn)在一生中予以?xún)?yōu)化配置，實(shí)現一生效用的最大化。然而，同樣是"以房養老"，在不同的國家、政策和國情背景下卻有著(zhù)截然不同的效果。"以房養老"的利弊在中國和澳大利亞的比較。
以"租房"養老：
62歲的戴比爾太太住在澳大利亞紐卡斯爾大學(xué)的附近的一個(gè)山水如畫(huà)的別墅區，自從丈夫去世，子女們去悉尼打拼事業(yè)后，戴比爾太太開(kāi)始獨居在自己四居室的別墅中。沒(méi)有太多積蓄的戴比爾太太不甘于只能依靠有限的政府養老金過(guò)著(zhù)拮據的生活，于是她向附近的紐卡斯爾大學(xué)提出申請，將自己的別墅作為海外留學(xué)生的寄宿家庭，以每間房每周150澳元的價(jià)格租給留學(xué)生，不但每月為自己增加了1800澳元的可支配金額，可愛(ài)的留學(xué)生們的到來(lái)不但讓戴比爾太太擺脫了獨居的孤單和乏味。
每天學(xué)生們去上課了，老太太在別墅的后院澆澆花或者到鄰居家串串門(mén)，晚上等孩子們回來(lái)一起用餐，聽(tīng)孩子們說(shuō)說(shuō)每天的新鮮事和了解不同國家的文化。由于學(xué)生們大多都成年了，老人不用過(guò)多的擔心他們的自理能力或安全，周末還可以無(wú)憂(yōu)無(wú)慮的去悉尼和自己的兒女們家庭聚會(huì )，看見(jiàn)老人煥發(fā)的神采，兒女們都無(wú)比的放心和欣慰!
而同樣的方式在中國卻有著(zhù)一定的局限性：
1、中國的房屋普遍以公寓為主，公寓的臥室數量少，通常是一到三居室。而在中國一套兩居室公寓的價(jià)格可以在澳洲的購買(mǎi)一套四居室的別墅。
2、中國房產(chǎn)的租金回報率較低。例如，在北京三環(huán)上的一套兩居室的公寓大概是300萬(wàn)元，月租金為4000元，租金回報僅為1.8%.而在澳大利亞第一城市的悉尼，離CBD近在咫尺的一套80萬(wàn)澳幣的居室公寓，月租金可達2800澳幣，租金回報率高達近5%。
3、與國外永久的土地產(chǎn)權不同，中國的住宅用地使用權期限按照法律規定是50年或70年。土地到期之后，產(chǎn)權歸屬還是一個(gè)等待解答的問(wèn)題。
以房產(chǎn)"反向貸款抵押"養老：
房產(chǎn)的"反向貸款抵押"是澳洲人實(shí)現以房養老的另一種方式。住房反向抵押貸款就是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權的老年人將房屋抵押給金融機構，金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來(lái)的增值、折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評估后，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世，它使得投保人終生可以提前支用該房屋的`銷(xiāo)售款。
65歲的陳太太現居澳洲，是成都人，現在是單身，靠有限的退休養老金生活，她擁有自己的價(jià)值40萬(wàn)澳元的澳洲房產(chǎn)，手頭上只有8000澳元現金，而她每年的生活費大概需要1萬(wàn)澳元。如何用這套房子來(lái)產(chǎn)生收入?思前想后，她把澳洲的房子抵押給某銀行，對方在綜合評估其年齡、預期壽命、房產(chǎn)現有價(jià)格等因素后，每月給她一筆固定的貸款以補充養老金。就這樣，陳太太每個(gè)月都有可觀(guān)現金收入，應付她的開(kāi)銷(xiāo)綽綽有余。說(shuō)起詩(shī)情畫(huà)意的澳洲生活，陳太太滿(mǎn)臉的悠然愜意。
而在中國，"反向貸款抵押"的實(shí)行有一定的難度：
1、市場(chǎng)走向撲朔迷離，房?jì)r(jià)漲跌難斷
"把房子抵押給金融機構，在未來(lái)幾年甚至十幾年里將產(chǎn)房?jì)r(jià)值換成養老金，最后房子歸金融機構，這種模式，產(chǎn)權運作方面是可以實(shí)現的，但精算起來(lái)非常麻煩，它要求的條件是房地產(chǎn)市場(chǎng)要穩定。"廣東金融學(xué)院教授周建波說(shuō)。如果中國像德國那樣，20年來(lái)房?jì)r(jià)都非常穩定那是沒(méi)問(wèn)題，但國內未來(lái)五年的樓市都不好說(shuō)，一旦樓市崩盤(pán)，房?jì)r(jià)大跌怎么辦?金融機構也不可能做賠本的買(mǎi)賣(mài)。
2、以房養老的社會(huì )信用尚未確立
中國人對代理機構的信任度較低，而代理機構本身經(jīng)營(yíng)管理能力也有限，很多承諾也無(wú)法兌現。其實(shí)北京早在幾年前就已經(jīng)出現"房屋銀行"這樣的代理機構，但一直沒(méi)做起來(lái)。一方面房主不信任中介，另一方面這類(lèi)代理機構本身的信用體系也不健全。
3、房?jì)r(jià)沒(méi)有真正的適合中國特色的估值模式
以房養老研究實(shí)驗多年，之所以難以推進(jìn)，原因在于房?jì)r(jià)、老年人退休成本、人均壽命評估問(wèn)題重重，風(fēng)險無(wú)法評估。房?jì)r(jià)沒(méi)有真正的適合中國特色的估值模式，中國房地產(chǎn)尚未經(jīng)歷整體上真正的下降周期，擁有住房者對于未來(lái)房?jì)r(jià)的升值預期較高，此時(shí)由金融機構以現在的市場(chǎng)值對房屋進(jìn)行評估，造成出資的金融機構與擁有住房者的評估天差地別。另外，以房產(chǎn)進(jìn)行倒按揭，需要對每位老人不同的健康狀況進(jìn)行較為準確的評估，而不是以人均壽命做為期望值，導致評估情況十分的復雜。
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