房產(chǎn)契稅新政策
繼月初下調首付比例后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎新的刺激政策。19日，財政部等多部門(mén)發(fā)文通知，宣布自2016年2月22日起下調房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅、營(yíng)業(yè)稅。
買(mǎi)二套房契稅從3%降至1%
關(guān)于契稅政策，新政指出，自2016年2月22日起，個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
個(gè)人購買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
在此之前的政策是，首套購房90平方米以下的普通住宅是1%的契稅，90——140(140或144，各地不同)平方米的是1.5%的契稅，非普通住宅3%的契稅。購買(mǎi)二套房，不管普通還是非普通住宅契稅都是3%。
這里有一筆賬，比如南京王先生要買(mǎi)第二套改善性住房， 90平米以?xún)�，總價(jià)200萬(wàn)，在過(guò)去需要繳納6萬(wàn)契稅，新政策后只需要繳納2萬(wàn)。如果面積在90平米以上，則以前需要繳納6萬(wàn)，新政后需4萬(wàn)。
新政不再提“普通住宅”
新政特別指出，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買(mǎi)的家庭第二套住房。
新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區別，直接按照90平方米面積上下來(lái)確定不同的稅率。新政也不再提及類(lèi)似“滿(mǎn)五唯一”、“滿(mǎn)二唯一”、的說(shuō)法，而是重新界定了首套房與二套房的概念。
專(zhuān)家認為，新政說(shuō)明以往“普通住房”的說(shuō)法已不復存在，取而代之的是更大范圍的“住房”一詞。“這一契稅征收范圍表述的變更，在已全城豪宅化的北京住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，對于‘賣(mài)一買(mǎi)一’的改善型家庭來(lái)說(shuō)作用相對更大。”
據悉，按照2014年9月公布的北京普通住房認定標準，2015年北京成交55321套純商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住)，各環(huán)線(xiàn)區間超過(guò)普通住宅單價(jià)標準的共15660套。“如果這些非普通住房均為家庭唯一住房的話(huà)，這部分購房者按照即將執行的契稅新政，將由此前需繳納的總房款3%的契稅，降至最低1%的契稅。”
兩年以上住房出售全部免征營(yíng)業(yè)稅
關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策，新政指出，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)業(yè)稅原先的政策是，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
而更早之前，普通住房營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻為5年，去年3月份，這一門(mén)檻被下調為2年，即“五改二”政策。
營(yíng)業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現在非普通住房，針對大戶(hù)型、高價(jià)、別墅等物業(yè)，在過(guò)去的政策中，滿(mǎn)2年也需要繳納差額營(yíng)業(yè)稅，在新政策中未明確，如果各地落地細節中也按照住房計算，那么對于改善性需求有非常明顯的利好。
新政繼續繞開(kāi)一線(xiàn)城市
新政特別指出，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)執行。
即一線(xiàn)城市無(wú)法享受購買(mǎi)二套改善性住房契稅優(yōu)惠，及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠。新政對購買(mǎi)一套房的契稅優(yōu)惠政策，和此前一線(xiàn)城市一套房契稅政策并無(wú)二致。
本月2日，央行下調首套房貸款比例，同樣繞開(kāi)一線(xiàn)城市及旅游城市三亞，這些地方仍然執行限購措施。
專(zhuān)家認為，政策繼續繞開(kāi)一線(xiàn)城市，整體看，一線(xiàn)城市不存在庫存問(wèn)題，預計后續寬松政策也很難覆蓋到一線(xiàn)城市，但這些政策對一線(xiàn)城市的心理影響依然比較大。
去庫存手段正逐步落實(shí)
近來(lái)，中央主管部門(mén)接連出臺樓市去庫存執行手段，逐步落實(shí)去年12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的“化解房地產(chǎn)庫存”——適當降低商品住房?jì)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。
“各地在密集發(fā)布去庫存政策，預計兩會(huì )前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。但整體政策的力度將不同，分城施策是未來(lái)政策放松的主要特點(diǎn)。”專(zhuān)家表示，當前經(jīng)濟缺乏動(dòng)力，房地產(chǎn)依然是最重要的引擎。
專(zhuān)家認為，契稅新政有利于盤(pán)活非一線(xiàn)城市市場(chǎng)流通與銷(xiāo)售環(huán)節。“加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來(lái)講，勢必會(huì )抓緊這個(gè)入市窗口期積極入市。從一手房市場(chǎng)庫存的角度來(lái)講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數城市庫存結構比例，降低中大戶(hù)型庫存市場(chǎng)占比，有助于加速去庫存，降低市場(chǎng)的去化壓力。”
以下為通知全文：
關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知
財稅[2016]23號
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局、住房城鄉建設廳(建委、房地局)，西藏、寧夏、青海省(自治區)國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務(wù)局、建設局:
根據國務(wù)院有關(guān)部署，現就調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下:
一、關(guān)于契稅政策
(一)對個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
(二)對個(gè)人購買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的`家庭，購買(mǎi)的家庭第二套住房。
(三)納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，根據納稅人的申請或授權，由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門(mén)出具納稅人家庭住房情況書(shū)面查詢(xún)結果，并將查詢(xún)結果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機關(guān)。暫不具備查詢(xún)條件而不能提供家庭住房查詢(xún)結果的，納稅人應向稅務(wù)機關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數書(shū)面誠信保證，誠信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規定處理，并將不誠信記錄納入個(gè)人征信系統。
按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門(mén)應按規定及時(shí)出具納稅人家庭住房情況書(shū)面查詢(xún)結果，稅務(wù)機關(guān)應對納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請限時(shí)辦結。
(四)具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門(mén)共同制定。
二、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策
個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
辦理免稅的具體程序、購買(mǎi)房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、非購買(mǎi)形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規定，按照《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)、《國家稅務(wù)總局 財政部 建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關(guān)規定執行。
三、關(guān)于實(shí)施范圍
北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)執行。
上述城市以外的其他地區適用本通知全部規定。
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